Louer en outre-mer

Louer un logement en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion ou à Mayotte obéit pour l'essentiel aux mêmes règles qu'en métropole. Le bail d'habitation, la décence, le dépôt de garantie, les congés, les revenus fonciers et la location meublée suivent les textes nationaux. Plusieurs points diffèrent pourtant. Ils pèsent lourd dans un projet locatif, à commencer par l'indice de révision des loyers, le calendrier de la performance énergétique, les risques naturels et les dispositifs fiscaux propres à ces territoires.

Ce chapitre présente ces différences, sans reprendre ce qui est commun à toute la France. Il vise les cinq départements et régions d'outre-mer (DROM). Les collectivités d'outre-mer (COM), comme Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Polynésie française ou Wallis-et-Futuna, ainsi que la Nouvelle-Calédonie, disposent de compétences propres qui peuvent écarter les règles nationales en matière de logement ou de fiscalité. Si votre bien s'y trouve, renseignez-vous auprès des services locaux, d'un notaire ou d'un avocat du territoire avant toute décision.

Le cadre juridique applicable

Les DROM sont régis par l'article 73 de la Constitution, selon lequel les lois et règlements nationaux s'y appliquent de plein droit, sous réserve d'adaptations. La loi du 6 juillet 1989 s'y applique donc, avec son contrat type, ses règles de durée, de dépôt de garantie et de congé (chapitres 11 et 12). Le Code civil régit de la même façon les locations qui ne relèvent pas de cette loi (chapitre 19).

Les adaptations concernent surtout le bâtiment et l'énergie. La décence tient compte du climat, le diagnostic de performance énergétique (DPE) a suivi un calendrier propre et la réglementation de la construction neuve est spécifique. Elles concernent aussi la révision du loyer, avec un indice distinct, ainsi que la fiscalité, avec des réductions d'impôt et un abattement réservés à ces territoires.

L'indice de référence des loyers outre-mer

Un indice distinct

L'indice de référence des loyers (IRL) n'a pas la même valeur selon le lieu du logement. L'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) publie un indice pour la métropole, un pour la Corse et un pour les départements d'outre-mer (service-public.gouv.fr). Les séries ont divergé lorsque leur progression annuelle a été limitée à des niveaux différents. Au 1er trimestre 2024, l'indice a ainsi progressé de 3,50 % en métropole, contre 2,50 % en outre-mer (anil.org).

Depuis le 2e trimestre 2024, les trois indices évoluent au même rythme, mais leurs niveaux restent différents. Un bail d'un logement situé dans un DROM doit donc être révisé avec l'indice outre-mer, en comparant deux valeurs de cette même série. Mélanger la série métropolitaine et la série ultramarine fausse le calcul, comme le montre l'exemple ci-dessous.

Source anil.org, d'après les publications de l'INSEE. L'indice du 3e trimestre 2026 a été publié au Journal officiel le 16 octobre 2026 (service-public.gouv.fr).

Réviser le loyer pas à pas

1. Lisez dans le bail la date de révision et le trimestre de référence de l'IRL.
2. Relevez la valeur de l'IRL outre-mer du trimestre de référence publiée l'année précédente.
3. Relevez la valeur de l'IRL outre-mer du même trimestre de l'année en cours.
4. Multipliez le loyer hors charges par le nouvel indice, puis divisez par l'ancien.
5. Vérifiez que la classe du DPE n'interdit pas la hausse (voir plus bas).
6. Informez le locataire du nouveau loyer, dans le délai d'un an à compter de la date de révision prévue au bail (chapitre 99).

Un exemple illustratif fixe les idées. Un appartement à Fort-de-France est loué 800 € hors charges, avec révision au 1er novembre sur l'IRL du 3e trimestre. Avec l'indice outre-mer, le nouveau loyer est de 800 × 145,21 / 142,97, soit 812,53 €. Si le bailleur divise par erreur l'indice outre-mer de 2026 par l'indice métropolitain de 2025, il obtient 796,93 €, soit une baisse. S'il fait l'erreur inverse, il obtient 828,48 €, soit 15,95 € de trop chaque mois, que le locataire pourra réclamer.

La performance énergétique

Un DPE opposable d'abord aux Antilles

La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et résilience, a prévu l'application outre-mer des règles du DPE au plus tard le 1er juillet 2024. Selon l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL), les mesures relatives au DPE en vente et en location, dont son opposabilité, ses mentions obligatoires dans les annonces et l'audit énergétique des maisons, s'appliquent depuis cette date en Guadeloupe et en Martinique, qui disposaient d'une méthode régionale de diagnostic. Elles ne s'appliquent pas encore en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, faute de DPE adapté à ces territoires (anil.org).

Le ministère de la Transition écologique indique de son côté que des démarches sont en cours pour construire des diagnostics dans les autres territoires (ecologie.gouv.fr). Si votre bien est situé en Guyane, à La Réunion ou à Mayotte, demandez à un diagnostiqueur certifié ou à l'agence départementale pour l'information sur le logement (ADIL) quel document établir à la date de votre location.

Le calendrier de décence énergétique

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le niveau de performance énergétique minimal d'un logement décent est fixé selon le calendrier suivant, issu de la loi Climat et résilience et intégré au décret du 30 janvier 2002 par le décret n° 2023-796 du 18 août 2023 (anil.org).

Ces exigences s'appliquent d'abord aux nouveaux baux, puis aux baux renouvelés ou tacitement reconduits. Les dispositions relatives à l'étanchéité à l'air ne sont pas applicables dans les départements d'outre-mer (anil.org). Le calendrier métropolitain est détaillé au chapitre 89.

Le gel des loyers des logements F et G

L'interdiction d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G, qu'il s'agisse de la révision, du renouvellement ou de la relocation, s'applique depuis le 1er juillet 2024 dans les territoires d'outre-mer, contre le 24 août 2022 en métropole (anil.org). Pour un bail signé entre le 24 août 2022 et le 30 juin 2024 dans un DROM, le loyer a pu être fixé librement quelle que soit la classe (service-public.gouv.fr).

Dans les territoires où le DPE n'est pas encore opposable, l'application concrète de ces règles soulève des incertitudes que l'ANIL relève elle-même (anil.org). Avant de réviser ou d'augmenter le loyer d'un logement mal isolé en Guyane, à La Réunion ou à Mayotte, interrogez l'ADIL.

Les meublés de tourisme et les copropriétés

À compter du 1er janvier 2034, les meublés de tourisme qui ne sont pas la résidence principale du loueur devront respecter un niveau de performance compris entre A et E dans les DROM, au lieu de A à D en métropole. L'exigence de DPE pour obtenir une autorisation de changement d'usage ne s'applique qu'en métropole, selon le guide pratique 2025 du ministère sur les meublés de tourisme (ecologie.gouv.fr). Le DPE collectif et le plan pluriannuel de travaux des copropriétés ultramarines suivent un calendrier propre, présenté au chapitre 109.

La décence adaptée au climat

Les critères de décence sont les mêmes qu'en métropole, avec deux adaptations explicites pour les DROM. Le chauffage n'est exigé que lorsque les conditions climatiques le justifient. La protection contre les infiltrations peut tenir compte des spécificités climatiques du département (service-public.gouv.fr).

Les autres exigences s'appliquent sans changement, en particulier l'aération suffisante, l'eau potable, l'évacuation des eaux usées, la sécurité de l'électricité et l'absence d'infestation par les nuisibles. Le logement ne doit pas être situé en sous-sol ni faire l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou d'insalubrité. En colocation, chaque chambre doit offrir au moins 9 mètres carrés et 20 mètres cubes (service-public.gouv.fr).

Les logements neufs relèvent d'une réglementation thermique, acoustique et aération propre, dite RTAA DOM, pour les demandes de permis déposées depuis le 1er juillet 2016. Elle privilégie la ventilation naturelle, la protection solaire et l'eau chaude solaire, qui doit couvrir au moins la moitié des besoins. La Guadeloupe et la Martinique ont leur propre réglementation thermique régionale (ecologie.gouv.fr). Pour le bailleur, ces règles expliquent pourquoi un logement neuf ultramarin se compare mal à un logement métropolitain sur les seuls critères de chauffage.

Les risques naturels et l'assurance

Séismes, cyclones et état des risques

Le risque sismique est élevé aux Antilles. La Guadeloupe et la Martinique sont classées en zone de sismicité 5, Mayotte en zone 3, La Réunion en zone 2 et la Guyane en zone 1 (ecologie.gouv.fr). S'y ajoutent selon les communes les cyclones, les inondations, les mouvements de terrain, le volcanisme ou le recul du trait de côte.

Le bailleur remet au candidat locataire l'état des risques dès la première visite, puis l'annexe au bail. Le document doit dater de moins de six mois. Il couvre notamment les plans de prévention des risques, les zones de sismicité 2 à 5, le recul du trait de côte et la liste des arrêtés de catastrophe naturelle ayant donné lieu à indemnisation pour le bien. À défaut, le locataire peut demander au juge la résolution du bail ou une diminution du loyer (service-public.gouv.fr). Toute annonce doit renvoyer au site Géorisques.

Le régime des catastrophes naturelles

Les cyclones et ouragans relèvent du régime des catastrophes naturelles lorsque les vents dépassent 145 km/h en moyenne sur dix minutes ou 215 km/h en rafales. En dessous de ces seuils, les dommages sont couverts par les garanties ordinaires du contrat d'assurance. Après publication de l'arrêté de catastrophe naturelle au Journal officiel, l'assuré déclare le sinistre dans les 30 jours. Une franchise de 380 € s'applique aux habitations et autres biens non professionnels, selon le site du ministère de l'Économie.

La garantie catastrophe naturelle est attachée aux contrats d'assurance de dommages aux biens. Un bailleur qui ne souscrit aucune assurance sur un logement hors copropriété ne pourra donc pas être indemnisé après un séisme ou un cyclone. Le locataire, de son côté, doit être assuré pour les risques locatifs, à savoir l'incendie, l'explosion et le dégât des eaux (service-public.gouv.fr).

Préparer un logement exposé

• Faites vérifier la toiture, les fixations et les volets avant chaque saison cyclonique.
• Remettez au locataire les consignes de sécurité de la commune et indiquez-lui les gestes attendus, comme la fermeture des volets et la mise à l'abri du mobilier extérieur.
• Photographiez régulièrement le logement pour pouvoir établir son état avant un sinistre.
• Conservez vos contrats, factures et diagnostics en lieu sûr ou en version numérique.
• Prévoyez dans le bail ou par écrit la manière dont le locataire vous prévient d'un dommage, surtout si vous résidez en métropole.

Le marché locatif ultramarin

Une vacance élevée

Le parc de logements ultramarin présente des traits marqués. En 2020, 16,1 % des logements étaient vacants en Martinique et 15,1 % en Guadeloupe, soit environ le double du taux de la France hexagonale, de 8,1 % (insee.fr, insee.fr). Selon l'INSEE, cette vacance progresse surtout dans les intercommunalités en déprise démographique, où le parc est plus ancien.

Ces chiffres invitent à la prudence. Une vacance élevée signifie que la demande est très inégale d'une commune à l'autre et que les logements vétustes ou mal situés trouvent difficilement preneur. L'étude du marché local, présentée au chapitre 4, compte encore davantage qu'en métropole, de même que l'état du logement et son adaptation au climat.

L'indivision successorale

Selon l'INSEE, de nombreuses successions sont bloquées en Guadeloupe et en Martinique, ce qui multiplie les indivisions et contribue à la vacance. La loi n° 2018-1244 du 27 décembre 2018, dite loi Letchimy, a créé un régime dérogatoire pour les successions ouvertes depuis plus de dix ans dans les DROM, à Saint-Barthélemy, à Saint-Martin et à Saint-Pierre-et-Miquelon (anil.org).

Dans ce cadre, les indivisaires titulaires de plus de la moitié des droits peuvent décider de vendre ou de partager un bien devant notaire, au lieu de l'unanimité. Les autres indivisaires disposent de trois mois pour s'opposer après notification, quatre mois dans certains cas. Le tribunal statue en cas d'opposition. Le dispositif vaut pour les actes passés avant le 31 décembre 2028. La même loi abaisse à plus de la moitié des droits la majorité requise pour les actes de gestion courante, ce qui facilite la mise en location d'un bien indivis (anil.org). La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 sur la sortie de l'indivision n'a pas modifié ce régime ultramarin, selon l'ANIL.

L'encadrement des loyers

La fiche de service-public.gouv.fr consacrée à l'encadrement des loyers ne cite aucune commune ultramarine parmi celles où il s'applique (service-public.gouv.fr). Vérifiez toutefois la situation de votre commune avec le simulateur officiel avant de fixer le loyer, car la liste des communes en zone tendue évolue par décret. Les règles de fixation du loyer sont présentées aux chapitres 96 et 97.

La fiscalité propre à l'outre-mer

Les revenus locatifs

Les loyers d'un bien situé dans un DROM sont imposés comme en métropole, en revenus fonciers pour la location nue (chapitre 120) et en bénéfices industriels et commerciaux pour la location meublée (chapitre 121). Les règles du micro-foncier, du régime réel, du déficit foncier et du micro-BIC sont les mêmes.

L'abattement sur l'impôt des résidents

Le contribuable domicilié dans un département d'outre-mer bénéficie d'une réduction de son impôt sur le revenu calculé selon le barème. Elle est de 30 %, dans la limite de 2 450 €, en Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion. Elle est de 40 %, dans la limite de 4 050 €, en Guyane et à Mayotte. Ces plafonds s'appliquent depuis l'imposition des revenus de 2018, selon le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) (bofip.impots.gouv.fr).

Cette réduction tient au domicile du contribuable et non à la situation du bien. Un bailleur domicilié en métropole qui loue un appartement à La Réunion n'en bénéficie pas. À l'inverse, un bailleur domicilié en Martinique en bénéficie sur l'ensemble de son impôt, y compris la part due à ses loyers. Les taux minimaux d'imposition des non-résidents sont eux aussi aménagés outre-mer (chapitre 127).

Un exemple illustratif montre le jeu du plafond. Un foyer domicilié en Martinique dont l'impôt calculé selon le barème est de 5 000 € bénéficie d'une réduction de 1 500 €, inférieure au plafond. Il paie 3 500 €. Un foyer domicilié en Guyane dont l'impôt est de 12 000 € obtiendrait 4 800 € au taux de 40 %, mais la réduction est plafonnée à 4 050 €, d'où un impôt de 7 950 €.

Les réductions d'impôt pour investissement outre-mer

Les réductions d'impôt spécifiques à l'outre-mer, prévues aux articles 199 undecies A et 199 undecies C du Code général des impôts (CGI), ont été fortement réduites. La brochure pratique de l'impôt sur le revenu 2026 en présente l'état pour les revenus de 2025 (impots.gouv.fr).

Pour les travaux de réhabilitation achevés de 2021 à 2025, le taux de base est de 18 %, porté à 22 % avec un équipement d'énergie renouvelable, 26 % en quartier prioritaire de la politique de la ville et 29 % en cumulant les deux. La réduction s'étale par cinquièmes sur cinq ans et suppose des engagements de location ou d'occupation décrits dans la brochure (impots.gouv.fr). Les conditions détaillées, les plafonds et les pièces à joindre justifient de vérifier votre projet auprès du service des impôts avant d'engager les travaux.

Les réductions d'impôt pour investissement outre-mer relèvent d'un plafonnement global des avantages fiscaux porté à 18 000 € par an, au lieu de 10 000 € pour la plupart des autres avantages. Ce plafond majoré vise aussi les investissements Pinel et Denormandie réalisés outre-mer (impots.gouv.fr). Les réductions outre-mer ont en outre leurs propres limites annuelles, décrites dans la brochure.

Les dispositifs nationaux

Le dispositif Pinel, y compris dans sa version ultramarine, n'est plus ouvert aux investissements réalisés depuis le 1er janvier 2025. Les investisseurs entrés avant cette date conservent leur réduction s'ils respectent leurs engagements (service-public.gouv.fr).

Le dispositif Jeanbrun, ou investissement locatif Relance logement, s'applique aux logements situés en métropole ou dans un DROM, dans un bâtiment d'habitation collectif (chapitre 125). En location intermédiaire, le plafond de loyer est de 12,21 € par mètre carré hors charges pour les baux conclus en 2026 en Guadeloupe, à La Réunion, à Mayotte, en Guyane et en Martinique. Pour un bail conclu en 2026, le plafond de ressources d'une personne seule est de 33 105 € de revenu fiscal de référence 2024 dans ces départements, selon la fiche vérifiée le 21 juillet 2026 (service-public.gouv.fr). La même fiche annonce un assouplissement par le projet de loi relance et décentralisation du logement, en cours d'examen au 22 octobre 2026, ce qui impose de vérifier les conditions à la date de votre acquisition.

Le conventionnement Loc'Avantages est ouvert aux logements situés dans un département d'outre-mer, avec ses propres plafonds (chapitre 23).

Gérer à distance un bien ultramarin

Beaucoup de bailleurs résident en métropole et louent un bien hérité ou acquis outre-mer. La distance complique les visites, les états des lieux, l'intervention rapide en cas de sinistre et le suivi des entreprises. Les règles de la gestion déléguée, du mandat de gestion et des honoraires plafonnés sont les mêmes qu'en métropole (chapitre 143).

Le décalage horaire et la saison cyclonique imposent une organisation plus rigoureuse. Désignez un interlocuteur sur place, mandataire professionnel ou proche de confiance, capable d'ouvrir le logement et de constater un dommage. Demandez au locataire une adresse électronique et un numéro joignable. Convenez par écrit de la manière de signaler une urgence. Les états des lieux peuvent être confiés à un professionnel, à un commissaire de justice dont les tarifs réglementés diffèrent en outre-mer, ou réalisés par un mandataire (chapitre 102).

Les erreurs fréquentes

• Réviser le loyer avec l'IRL métropolitain ou mélanger les deux séries.
• Croire que le calendrier énergétique de la métropole s'applique tel quel aux DROM.
• Augmenter le loyer d'un logement classé F ou G depuis le 1er juillet 2024.
• Oublier l'état des risques dans des territoires très exposés aux risques naturels.
• Laisser un logement hors copropriété sans assurance de dommages, ce qui prive de la garantie catastrophe naturelle.
• Penser bénéficier de l'abattement de 30 ou 40 % sur l'impôt alors que l'on est domicilié en métropole.
• Compter sur une réduction d'impôt outre-mer pour un achat de logement, alors qu'elle est fermée aux investissements nouveaux.
• Sous-estimer l'entretien imposé par le climat et la difficulté de gérer à distance.
• Appliquer à une collectivité d'outre-mer ou à la Nouvelle-Calédonie les règles nationales sans vérifier le droit local.

Liste de contrôle

1. Le territoire du bien est identifié, DROM ou collectivité à statut particulier. Le droit applicable est vérifié.
2. Le bail suit le contrat type national et mentionne l'IRL outre-mer comme indice de révision.
3. La révision du loyer compare deux valeurs de la série outre-mer.
4. La classe énergétique du logement est connue, ou le document applicable dans le territoire est obtenu.
5. Le loyer d'un logement classé F ou G n'est pas augmenté.
6. Le calendrier de décence ultramarin, avec les échéances de 2028 et 2031, est intégré dans le plan de travaux.
7. L'état des risques de moins de six mois est remis à la première visite et annexé au bail.
8. Le logement est assuré en dommages. Le locataire justifie de son assurance pour les risques locatifs.
9. La toiture, les volets et les fixations sont vérifiés avant la saison cyclonique.
10. Un interlocuteur sur place est désigné et la procédure d'alerte en cas de sinistre est écrite.
11. Le régime d'imposition des loyers est choisi et l'abattement de résident n'est retenu que si le foyer est domicilié dans un DROM.
12. Toute réduction d'impôt outre-mer ou tout dispositif Jeanbrun est vérifié auprès du service des impôts avant engagement.
13. En cas d'indivision successorale, le recours au régime de la loi de 2018 est étudié avec un notaire.