La révision du loyer et l'IRL

La révision annuelle est le seul moyen, en cours de bail, de faire évoluer un loyer d'habitation sans accord nouveau du locataire. Elle suit une formule simple, mais encadrée par des conditions de forme et de délai qui font perdre chaque année de l'argent aux bailleurs qui les ignorent. Une révision oubliée ne se rattrape pas, une révision mal calculée se rembourse.

Le chapitre 96 présente la méthode en six étapes et un premier exemple. Ce chapitre approfondit chaque condition, détaille le choix du trimestre de référence, traite les cas particuliers du meublé, du bail mobilité, des logements classés F ou G, de la Corse et de l'outre-mer, puis donne l'historique des indices et les erreurs les plus fréquentes.

Ce qu'est l'indice de référence des loyers

L'indice de référence des loyers (IRL) est publié chaque trimestre par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). Il est calculé à partir de la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Sa valeur se déduit de celle du même trimestre de l'année précédente, à laquelle on applique l'évolution de cette moyenne (insee.fr).

L'IRL est exprimé en base 100 au quatrième trimestre 1998. Son niveau et sa variation sont arrondis à deux décimales. Depuis le premier trimestre 2026, l'indice des prix sous-jacent est en référence 100 en 2025, mais l'IRL conserve sa base d'origine, ce qui n'a aucune incidence sur le calcul du bailleur (insee.fr).

Trois séries coexistent depuis le troisième trimestre 2022, à savoir l'IRL national, applicable en métropole hors Corse, l'IRL de la Corse et l'IRL des collectivités d'outre-mer régies par l'article 73 de la Constitution. Elles ont divergé lorsque la hausse annuelle a été plafonnée à des niveaux différents entre 2022 et 2024 (voir plus bas). Depuis, elles progressent au même rythme, mais leurs niveaux restent distincts.

Les conditions de la révision

Une clause au bail

La révision n'est possible que si le bail contient une clause de révision. Sans clause, le loyer reste fixe jusqu'au renouvellement du bail (service-public.gouv.fr). Le contrat type réglementaire prévoit une rubrique pour la date de révision et le trimestre de référence de l'IRL. Une clause bien rédigée mentionne les deux.

La révision intervient une fois par an, à la date convenue au bail ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat (article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Elle ne peut pas dépasser la variation de l'IRL sur un an. Une clause qui prévoit une hausse supérieure, ou une indexation sur un autre indice, ne peut pas produire d'effet au-delà de cette limite.

Un trimestre de référence

Le trimestre de référence est celui que mentionne le bail. Si le bail ne le précise pas, c'est le dernier IRL publié par l'INSEE à la date de signature du contrat (service-public.gouv.fr). Ce trimestre reste ensuite le même pendant toute la durée du bail et de ses reconductions.

Le calendrier de publication commande le choix. L'IRL d'un trimestre paraît vers le milieu du mois qui suit la fin de ce trimestre. Celui du troisième trimestre 2026 a ainsi été publié par l'INSEE le 15 octobre 2026, puis au Journal officiel le 16 octobre (service-public.gouv.fr). Un bail signé le 1er octobre 2026 sans mention de trimestre retiendra donc le deuxième trimestre, dernier publié à cette date.

Une demande écrite dans l'année

La révision n'est pas automatique. Le bailleur doit la demander au locataire, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception (service-public.gouv.fr). La demande indique les deux indices utilisés, le calcul et le nouveau montant du loyer.

Le bailleur dispose d'un an à compter de la date de révision prévue au bail pour manifester sa volonté de réviser. Passé ce délai, il est réputé avoir renoncé à la révision de l'année écoulée, qui est définitivement perdue (service-public.gouv.fr).

Pas d'effet rétroactif

Lorsque la demande intervient dans le délai, la révision prend effet à la date de la demande et non à la date prévue au bail. Service-public.gouv.fr donne l'exemple d'une date de révision fixée au 13 mars 2025 et d'une demande faite le 13 juin 2025. Seuls les loyers dus à compter du 13 juin 2025 peuvent alors être augmentés (service-public.gouv.fr).

Le calcul pas à pas

Le nouveau loyer est égal au loyer hors charges en cours, multiplié par l'IRL du trimestre de référence de l'année en cours, puis divisé par l'IRL du même trimestre de l'année précédente. Le résultat s'arrondit au centime. Si le bail prévoit un complément de loyer, la base de calcul comprend le loyer de base et le complément (service-public.gouv.fr).

1. Relisez la clause. Notez la date de révision et le trimestre de référence.
2. Vérifiez la classe du diagnostic de performance énergétique (DPE). Un logement classé F ou G ne peut pas être révisé (voir plus bas).
3. Choisissez la bonne série. Retenez l'IRL national, l'IRL de la Corse ou l'IRL d'outre-mer selon la situation du logement.
4. Relevez le nouvel indice, celui du trimestre de référence publié dans l'année.
5. Relevez l'ancien indice, celui du même trimestre un an plus tôt. Si le loyer a déjà été révisé, c'est l'indice utilisé comme nouvel indice lors de la révision précédente.
6. Appliquez la formule au loyer hors charges en cours, majoré le cas échéant du complément de loyer, puis arrondissez au centime.
7. Envoyez la demande au locataire avec le détail du calcul.
8. Encaissez le nouveau loyer à compter de la date de la demande, jamais avant.
9. Archivez la demande et sa preuve d'envoi avec le bail.

Exemple illustratif. Un bail signé le 1er novembre 2024 fixe un loyer de 650 € hors charges, révisable chaque 1er novembre selon l'IRL du troisième trimestre. Le 20 octobre 2026, le bailleur envoie sa demande pour l'échéance du 1er novembre. L'IRL du troisième trimestre 2025 est de 145,77 et celui du troisième trimestre 2026 de 148,06 (insee.fr). Le loyer révisé est de 650 × 148,06 ÷ 145,77, soit 660,21 € à compter du 1er novembre 2026. Le gain annuel est de 122,52 €.

Les effets d'un retard ou d'un oubli

Reprenons cet exemple. Si le bailleur n'envoie sa demande que le 1er février 2027, la hausse ne s'applique qu'à partir de cette date. Les loyers de novembre, décembre et janvier restent à 650 €, soit une perte de 3 × 10,21 €, arrondie à 30,63 €.

Supposons maintenant qu'il ait oublié la révision du 1er novembre 2025 et laissé passer le délai d'un an. Une révision faite à temps aurait porté le loyer à 650 × 145,77 ÷ 144,51, soit 655,67 € en 2025, puis à 655,67 × 148,06 ÷ 145,77, soit 665,97 € en 2026. Sans la révision de 2025, il ne peut appliquer en 2026 que la variation d'une seule année, sur la base de 650 €. Il obtient donc 660,21 €. L'écart de 5,76 € par mois, soit 69,12 € par an, persiste jusqu'à la fin du bail, en plus des loyers non perçus en 2025.

L'erreur de trimestre

Exemple illustratif. Toujours dans le même bail, le bailleur utilise par erreur l'IRL du deuxième trimestre, parce que c'est l'indice qu'il trouve en premier. Il calcule 650 × 148,37 ÷ 146,68, soit 657,49 €, au lieu de 660,21 €. Ici, l'erreur joue contre lui. Dans d'autres années, elle peut jouer en sa faveur et l'exposer à une demande de remboursement. Seul le trimestre prévu au bail fait foi, quelle que soit la date à laquelle le bailleur fait son calcul.

Rédiger la demande de révision

La loi n'impose pas de formulaire. Une demande claire évite toutefois la plupart des contestations et sert de preuve du respect du délai d'un an. Elle comporte les éléments suivants.

• L'identité du bailleur et du locataire, l'adresse du logement et la date du bail.
• La référence à la clause de révision du bail.
• Le trimestre de référence et la série d'indice utilisée.
• L'ancien indice et le nouvel indice, avec leur trimestre et leur année.
• Le loyer hors charges en cours, le calcul détaillé et le nouveau loyer arrondi au centime.
• Le cas échéant, le forfait de charges révisé selon la même formule.
• La date à compter de laquelle le nouveau loyer est dû, qui ne peut pas précéder la date de la demande.
• La classe du DPE du logement, qui permet au locataire de vérifier que la révision est autorisée.

Envoyez la demande quelques jours avant la date de révision, dès la publication de l'indice. Conservez l'avis de réception ou, pour une remise en main propre, un récépissé daté et signé. Une simple mention du nouveau montant sur l'avis d'échéance suffit rarement à prouver que le locataire a été informé à une date certaine.

La révision dans la vie du bail

Reconduction et renouvellement

La clause de révision continue de s'appliquer lorsque le bail est tacitement reconduit. La date de révision et le trimestre de référence restent les mêmes. Le calcul se poursuit à partir du dernier loyer révisé. Lorsque le bail est renouvelé avec une réévaluation du loyer, la hausse étalée par tiers ou par sixièmes s'ajoute à la révision annuelle, qui continue de jouer chaque année (chapitre 96).

Vente du logement loué

L'acquéreur d'un logement loué reprend le bail en cours avec sa clause de révision (chapitre 6). Il lui appartient de vérifier la date de la dernière révision et d'obtenir du vendeur la copie de la dernière demande. Si la révision de l'année n'a pas été demandée, l'acquéreur peut encore le faire dans le délai d'un an qui court depuis la date prévue au bail. Au-delà, elle est perdue pour lui comme elle l'aurait été pour le vendeur.

Provisions sur charges

Les provisions sur charges d'une location vide ne se révisent pas selon l'IRL. Elles s'ajustent lors de la régularisation annuelle, en fonction des dépenses réelles de l'année précédente ou du budget prévisionnel de la copropriété (chapitre 98). Appliquer la formule de l'IRL aux provisions n'a donc pas de sens et ne dispense pas de la régularisation. Seul le forfait de charges, en meublé ou en colocation à bail unique, suit la même révision que le loyer lorsque le bail le prévoit.

Colocation

En colocation à bail unique, la révision porte sur le loyer global du logement et la demande s'adresse à tous les colocataires signataires. Avec des baux individuels, chaque bail se révise selon sa propre clause, à sa propre date. Les règles propres à la colocation figurent au chapitre 15.

Les logements classés F ou G

La révision est interdite pour les logements classés F ou G au DPE. Cette règle, issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et résilience, s'applique en métropole aux baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022. En Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, elle s'applique aux baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 1er juillet 2024 (service-public.gouv.fr).

Le gel concerne la révision en cours de bail, mais aussi la réévaluation au renouvellement, la hausse à la relocation et la majoration pour travaux d'amélioration (chapitre 96). Il cesse lorsque le logement obtient une meilleure classe après travaux, sur la base d'un nouveau DPE. Le calendrier énergétique et les coefficients applicables sont détaillés au chapitre 89.

Les cas particuliers

Location meublée

La révision du loyer d'un meublé loué à titre de résidence principale suit les mêmes règles qu'en location vide, en application de l'article 25-3 de la loi de 1989. Elle suppose une clause au bail et l'interdiction pour les logements classés F ou G s'applique de la même façon. Lorsque les charges sont réglées par un forfait, le bail peut prévoir sa révision annuelle dans les mêmes conditions que le loyer (service-public.gouv.fr).

Exemple illustratif. Un studio meublé est loué 520 € avec un forfait de charges de 40 €, révisables chaque 1er novembre selon l'IRL du troisième trimestre. Au 1er novembre 2026, le loyer passe à 520 × 148,06 ÷ 145,77, soit 528,17 € et le forfait à 40 × 148,06 ÷ 145,77, soit 40,63 €.

Bail mobilité

Le loyer d'un bail mobilité ne peut pas être révisé en cours de bail (service-public.gouv.fr). Sa durée maximale de dix mois rend d'ailleurs la question rarement utile. Les règles propres à ce bail figurent au chapitre 13.

Corse et outre-mer

Un logement situé en Corse se révise avec l'IRL de la Corse. Un logement situé en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion ou à Mayotte se révise avec l'IRL d'outre-mer. Le simulateur de service-public.gouv.fr ne vise que la métropole, ce qui impose de faire le calcul soi-même dans ces territoires (service-public.gouv.fr).

Exemple illustratif. À Ajaccio, un logement est loué 700 € hors charges avec une révision au 1er novembre selon l'IRL du troisième trimestre. L'IRL de la Corse est de 141,58 au troisième trimestre 2025 et de 143,80 au troisième trimestre 2026 (insee.fr). Le loyer révisé est de 700 × 143,80 ÷ 141,58, soit 710,98 €. Le chapitre 27 donne l'exemple équivalent pour l'outre-mer.

Loyer avec complément

Dans les villes qui encadrent le niveau des loyers, un complément de loyer peut s'ajouter au loyer de base (chapitre 97). La révision porte alors sur la somme des deux. Le loyer révisé peut ainsi dépasser le loyer de référence majoré en cours de bail, puisque le plafond s'apprécie à la signature.

Bail commercial et bail professionnel

Les baux commerciaux se révisent selon d'autres indices, l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), ainsi que selon des règles propres au Code de commerce. Ils sont traités au chapitre 43. Le bail professionnel et les locations relevant du Code civil obéissent à la clause librement convenue (chapitres 19 et 49).

Les autres hausses de loyer en cours de bail

La révision annuelle n'est pas la seule cause de hausse en cours de bail. Les autres sont toutefois étroitement limitées.

• Travaux d'amélioration. Une majoration du loyer est possible en location vide si une clause du bail ou un avenant le prévoit, en contrepartie de travaux d'amélioration réalisés par le bailleur. Elle est interdite pour les logements classés F ou G (service-public.gouv.fr).
• Contribution au partage des économies de charges. Après certains travaux d'économie d'énergie dans un immeuble achevé avant 1990, le bailleur peut demander une contribution mensuelle fixée à 10 €, 15 € ou 20 € selon le nombre de pièces et la date d'achèvement, sous conditions (service-public.gouv.fr). Elle relève de l'article 23-1 de la loi de 1989 et du décret n° 2009-1439 du 23 novembre 2009.
• Réévaluation au renouvellement. Elle suppose un loyer manifestement sous-évalué et une procédure stricte, décrite au chapitre 96 et, dans les villes encadrées, au chapitre 97.

L'historique des indices

Entre le troisième trimestre 2022 et le premier trimestre 2024, la loi a plafonné la variation annuelle de l'IRL à 3,5 % en métropole, à 2,5 % en outre-mer et à 2 % en Corse (insee.fr). Ce plafonnement explique l'écart durable entre les trois séries. Pour une révision antérieure à 2024, utilisez l'indice publié à l'époque pour le trimestre concerné, tel qu'il figure dans le tableau ci-dessous.

Source insee.fr, publication du 15 octobre 2026. Les variations annuelles sont celles de l'indice national. Depuis le deuxième trimestre 2024, elles sont identiques pour les trois séries.

L'IRL du quatrième trimestre 2026 sera publié par l'INSEE le 15 janvier 2027 (insee.fr). L'indice ne progresse pas toujours d'un trimestre à l'autre, comme le montre le passage de 148,37 au deuxième trimestre 2026 à 148,06 au troisième. Seule compte la comparaison entre deux années pour le même trimestre.

Les recours du locataire

Le locataire qui conteste une révision peut adresser au bailleur une mise en demeure par lettre recommandée. Pour un litige d'un montant inférieur ou égal à 5 000 €, une tentative de résolution amiable est obligatoire avant de saisir le juge, auprès de la commission départementale de conciliation (CDC), d'un conciliateur de justice ou d'un médiateur, en application de l'article 750-1 du Code de procédure civile (service-public.gouv.fr).

Le locataire peut ensuite saisir le juge des contentieux de la protection dans les trois ans qui suivent la date de la révision contestée. Le bailleur qui a révisé à tort doit restituer les sommes perçues en trop sur cette période. Les modes de règlement des litiges sont présentés au chapitre 118.

Les erreurs fréquentes

• Réviser un loyer alors que le bail ne contient aucune clause de révision.
• Réviser le loyer d'un logement classé F ou G.
• Appliquer la hausse à la date prévue au bail alors que la demande a été envoyée plus tard.
• Laisser passer le délai d'un an, puis tenter de rattraper plusieurs années.
• Utiliser le dernier indice publié plutôt que celui du trimestre de référence prévu au bail.
• Comparer deux trimestres différents, par exemple le troisième trimestre de l'année en cours et le deuxième de l'année précédente.
• Utiliser l'IRL national pour un logement situé en Corse ou outre-mer.
• Appliquer la formule au loyer charges comprises ou aux provisions sur charges.
• Envoyer la demande sans indiquer les indices ni le calcul, ce qui prive le locataire de tout moyen de vérification.
• Oublier de réviser le forfait de charges d'un meublé alors que le bail le prévoit.
• Réviser un bail mobilité en cours de contrat.
• Arrondir au-delà du centime ou appliquer un pourcentage rond au lieu de la formule.

Liste de contrôle

1. Clause. Le bail contient une clause de révision avec une date et un trimestre de référence.
2. DPE. La classe du logement autorise la révision.
3. Série. L'indice national, celui de la Corse ou celui d'outre-mer est retenu selon le lieu du logement.
4. Indices. Les deux valeurs portent sur le même trimestre, à un an d'écart.
5. Base. Le calcul porte sur le loyer hors charges, augmenté du complément de loyer s'il existe.
6. Arrondi. Le résultat est arrondi au centime.
7. Forfait. Le forfait de charges d'un meublé est révisé si le bail le prévoit.
8. Demande. Elle est envoyée par écrit, avec les indices et le calcul, avant ou à la date de révision.
9. Délai. La demande intervient au plus tard un an après la date de révision prévue au bail.
10. Date d'effet. Le nouveau loyer s'applique à compter de la demande, sans rétroactivité.
11. Preuve. La demande et sa preuve d'envoi sont archivées avec le bail.
12. Échéancier. La prochaine date de révision est notée, avec la date de publication de l'indice correspondant.