L'encadrement des loyers ville par ville

Le mot « encadrement » recouvre deux mécanismes différents, que beaucoup de bailleurs confondent. Le premier limite l'évolution du loyer d'un logement remis en location ou renouvelé, dans toutes les communes classées en zone tendue. Le second plafonne le niveau du loyer, au mètre carré, dans une liste fermée de villes et d'intercommunalités volontaires. Un même logement peut relever des deux à la fois.

Le chapitre 96 présente les principes de fixation du loyer. Ce chapitre-ci entre dans le détail territorial. Il dresse la liste des territoires concernés, explique comment retrouver le loyer de référence applicable à un logement précis, décrit les contrôles et les sanctions, puis fait le point sur la prolongation de l'expérimentation à la date du 22 octobre 2026.

Deux dispositifs à ne pas confondre

L'encadrement de l'évolution repose sur l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et sur un décret reconduit chaque année. L'encadrement du niveau repose sur l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi ELAN), qui l'a institué à titre expérimental. Leur logique, leur périmètre et leurs sanctions diffèrent.

Les logements concernés

Les deux dispositifs s'appliquent aux logements loués à titre de résidence principale, vides ou meublés, ainsi qu'aux baux mobilité (service-public.gouv.fr). Le meublé n'échappe donc à aucun des deux. Les locaux à usage mixte professionnel et d'habitation principale sont également visés par l'encadrement de l'évolution (anil.org).

Plusieurs catégories de logements relèvent d'autres règles et échappent à l'encadrement.

• Les logements d'habitation à loyer modéré (HLM) et les logements conventionnés ouvrant droit à l'aide personnalisée au logement (APL).
• Les logements conventionnés avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah).
• Les logements encore soumis à la loi du 1er septembre 1948.
• Les meublés de tourisme et les locations saisonnières.
• Les sous-locations, qui suivent leurs propres règles (chapitre 25).

Pour l'encadrement du niveau, l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) cite en outre les logements-foyers, les logements de fonction, les locations à des travailleurs saisonniers et les résidences meublées avec services visées par le Code général des impôts (anil.org). Une résidence secondaire louée sous le régime du Code civil n'entre pas davantage dans le champ de la loi de 1989 (chapitre 19).

Les territoires qui encadrent le niveau des loyers

L'encadrement du niveau ne s'applique pas de plein droit. L'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d'habitat, la commune de Paris, un établissement public territorial (EPT) du Grand Paris ou les métropoles de Lyon et d'Aix-Marseille-Provence devaient en faire la demande. Un décret délimite ensuite le territoire, puis le préfet fixe chaque année les loyers de référence par arrêté (anil.org).

Les décrets et les dates d'entrée en vigueur proviennent de l'ANIL (anil.org), la liste des communes de la fiche officielle de l'administration. Les vingt-quatre communes du Pays basque sont Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d'Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz et Villefranque (service-public.gouv.fr).

Le périmètre n'épouse pas toujours les limites communales. Dans la métropole grenobloise, treize communes sont couvertes en entier, à savoir Bresson, Claix, Domène, Eybens, Fontanil-Cornillon, Gières, Meylan, Murianette, Poisat, La Tronche, Seyssins, Varces-Allières-et-Risset et Venon. Huit autres ne le sont qu'en partie, à savoir Échirolles, Fontaine, Grenoble, Le Pont-de-Claix, Saint-Égrève, Saint-Martin-d'Hères, Sassenage et Seyssinet-Pariset (service-public.gouv.fr). Pour un logement situé dans ces communes, vérifiez l'adresse exacte et non le seul nom de la commune.

Comment sont fixés les loyers de référence

Chaque année, le préfet arrête un loyer de référence exprimé en euros par mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique. Il le calcule à partir des données de l'observatoire local des loyers (OLL) agréé pour le territoire (anil.org).

Deux valeurs en découlent. Le loyer de référence majoré est supérieur de 20 % au loyer de référence. Le loyer de référence minoré lui est inférieur de 30 %. Le premier plafonne le loyer de base. Le second ne sert qu'au renouvellement, pour réévaluer un loyer très bas.

Les catégories tiennent compte du type de location, vide ou meublée, du nombre de pièces et de l'époque de construction de l'immeuble (service-public.gouv.fr). Pour les meublés, l'arrêté applique une majoration au mètre carré déterminée à partir des écarts observés entre loyers vides et meublés. Les secteurs géographiques découpent le territoire en zones de loyers homogènes, souvent à l'échelle du quartier.

Les arrêtés sont renouvelés à des dates différentes selon les territoires. D'après l'ANIL, les derniers arrêtés datent du 12 juin 2026 pour Paris, du 10 février 2026 pour Lille, du 28 avril 2026 pour Plaine Commune et Est Ensemble, du 24 octobre 2025 pour Lyon et Villeurbanne, du 9 juin 2026 pour Montpellier, du 6 juillet 2026 pour Bordeaux, du 25 novembre 2025 pour le Pays basque et du 6 janvier 2026 pour Grenoble (anil.org). La valeur à retenir est celle en vigueur à la date de signature du bail.

Trouver le loyer de référence de votre logement, pas à pas

La méthode est la même partout, seul l'outil de consultation change.

1. Vérifiez la commune et l'adresse. Assurez-vous que le logement se trouve dans le périmètre d'un des neuf territoires, à l'adresse près pour Grenoble.
2. Repérez l'arrêté en vigueur à la date de signature. Un bail signé la veille de l'entrée en vigueur d'un nouvel arrêté reste soumis à l'ancien.
3. Déterminez la catégorie du logement. Notez le type de location, vide ou meublée, le nombre de pièces principales et l'époque de construction de l'immeuble, telle qu'elle ressort du titre de propriété ou du règlement de copropriété.
4. Identifiez le secteur géographique. Les outils de consultation situent l'adresse dans le bon secteur.
5. Relevez les trois valeurs au mètre carré, à savoir le loyer de référence, le loyer majoré et le loyer minoré.
6. Multipliez par la surface habitable. Utilisez la surface habitable mentionnée au bail plutôt que la surface au sol.
7. Comparez avec le loyer de base envisagé, hors charges et hors complément de loyer.
8. Conservez la preuve de la consultation, par exemple une impression datée de la page de résultat, avec le bail.

Pour Paris, la Ville met à disposition un service de recherche par adresse sur son site de téléservices. Pour Est Ensemble et Plaine Commune, la direction régionale et interministérielle de l'hébergement et du logement (DRIHL) d'Île-de-France propose un simulateur sur son site (service-public.gouv.fr). Dans les autres territoires, les loyers figurent dans l'arrêté préfectoral publié au recueil des actes administratifs de la préfecture, souvent relayé par la collectivité. En cas de doute sur le secteur ou la catégorie, l'agence départementale d'information sur le logement (ADIL) peut vous orienter gratuitement.

Exemple illustratif, avec des valeurs fictives. Un deux-pièces meublé de 40 m² situé dans une ville encadrée relève d'une catégorie dont le loyer de référence est de 19,00 € par mètre carré. Le loyer majoré s'établit à 19,00 × 1,20, soit 22,80 € et le loyer minoré à 19,00 × 0,70, soit 13,30 €. Le loyer de base ne peut donc pas dépasser 40 × 22,80, soit 912 € par mois hors charges. Si le bailleur l'a fixé à 980 €, il perçoit 68 € de trop chaque mois, soit 952 € au bout de quatorze mois, que le locataire peut lui réclamer.

Ce que le bail et l'annonce doivent mentionner

Dans un territoire encadré, le bail indique le loyer de base, le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature. Ces montants doivent aussi figurer dans l'annonce, avec le complément de loyer s'il en existe un (service-public.gouv.fr). Le contrat type réglementaire comporte une rubrique prévue à cet effet (chapitre 102).

Si le bail omet le loyer de référence majoré, le locataire peut mettre le bailleur en demeure de compléter le contrat, par lettre recommandée avec avis de réception, dans le mois qui suit la prise d'effet du bail. Le bailleur dispose d'un mois pour répondre. À défaut de réponse ou en cas de refus, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection dans les trois mois qui suivent la mise en demeure, afin d'obtenir le cas échéant la diminution du loyer (service-public.gouv.fr).

Le complément de loyer en pratique

Le principe du complément de loyer est présenté au chapitre 96. Il n'est possible que si le loyer de base atteint déjà le loyer de référence majoré et si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur. Pour un meublé, l'appréciation tient compte des équipements et des services (anil.org).

Le complément est exclu, pour les baux signés depuis le 18 août 2022 dans l'Hexagone, lorsque le logement présente l'un des défauts listés par la réglementation. Ces défauts sont les sanitaires sur le palier, les signes d'humidité sur certains murs, une classe F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), des fenêtres laissant anormalement passer l'air hors grille de ventilation, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, des problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale (service-public.gouv.fr).

Constituer le dossier justificatif

En cas de contestation, la preuve des caractéristiques exceptionnelles incombe au bailleur. Préparez donc le dossier dès la mise en location.

• Décrivez précisément la caractéristique dans le bail, avec ses dimensions ou sa nature, par exemple une terrasse privative de 25 m² ou une vue dégagée sur un monument.
• Joignez des photographies datées et, si possible, un plan.
• Comparez avec les logements de la même catégorie dans le même secteur, à partir d'annonces ou de références locatives, pour montrer que la caractéristique n'y est pas courante.
• Vérifiez qu'aucun des défauts listés ci-dessus n'affecte le logement, en commençant par la classe du DPE.

Exemple illustratif. Reprenons le deux-pièces de 40 m² dont le loyer majoré est de 912 €. Le logement dispose d'une terrasse de 25 m² rare dans le secteur. Le bailleur fixe le loyer de base à 912 € et un complément de 80 €, soit 992 € hors charges. Le locataire saisit la commission départementale de conciliation (CDC) deux mois après la signature. Faute d'accord, le juge supprime le complément. Le loyer ainsi fixé s'applique depuis la prise d'effet du bail. Si dix mois se sont écoulés, le bailleur doit restituer 10 × 80, soit 800 €.

Le locataire dispose aujourd'hui de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la CDC, sauf pour le bail mobilité. Après l'avis de la commission, il dispose de trois mois pour saisir le juge, qui peut relever d'office l'absence de saisine préalable de la CDC (anil.org). Ces délais pourraient changer avec la loi en discussion présentée plus bas.

Contrôles, sanctions et recours

La procédure du préfet

Le préfet qui constate qu'un bail ne respecte pas le loyer de référence majoré adresse au bailleur une mise en demeure. Celle-ci rappelle le manquement, l'enjoint de mettre le bail en conformité et de restituer le trop-perçu dans un délai de deux mois, indique le montant maximal de l'amende encourue et lui ouvre un délai d'un mois pour présenter ses observations. Le bailleur transmet alors au préfet le contrat corrigé et la preuve du remboursement (anil.org).

À défaut, le préfet peut prononcer une amende administrative plafonnée à 5 000 € pour une personne physique et à 15 000 € pour une personne morale (service-public.gouv.fr). La décision est motivée, proportionnée et indique les voies de recours. Le préfet peut émettre le titre de perception dans les deux ans qui suivent la mise en demeure. Il peut déléguer ce pouvoir de sanction, à leur demande, au maire de Paris ou aux présidents des intercommunalités compétentes. L'amende ne prive pas le locataire de son action en diminution du loyer.

Les recours du locataire

Le locataire dont le loyer de base dépasse le loyer majoré peut demander sa diminution et la restitution des sommes trop perçues. Il saisit d'abord la CDC, démarche gratuite, puis le juge des contentieux de la protection en cas d'échec. Il peut aussi signaler le manquement à la Ville de Paris ou à la préfecture, selon le territoire (service-public.gouv.fr).

Le renouvellement dans les territoires encadrés

Au renouvellement du bail, les règles dépendent de la position du loyer par rapport aux deux bornes. Le locataire peut engager une action en diminution lorsque son loyer de base dépasse le loyer de référence majoré. Il adresse sa proposition au moins cinq mois avant l'échéance, par écrit, en reproduisant les dispositions de l'article 140 de la loi ELAN. Faute d'accord, il saisit la CDC au plus tard quatre mois avant l'échéance, puis le juge avant le terme du bail (service-public.gouv.fr).

Le bailleur peut proposer une réévaluation lorsque le loyer de base est inférieur au loyer de référence minoré. Il notifie sa proposition au moins six mois avant le terme, par lettre recommandée, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre, en reproduisant les mêmes dispositions et en indiquant le loyer minoré utilisé. La hausse ne peut pas porter le loyer au-delà du loyer minoré (anil.org). Elle est aussi limitée par le décret annuel sur l'évolution des loyers. Pendant la procédure, le bailleur ne peut pas donner congé pour la même échéance.

Exemple illustratif, avec des valeurs fictives. Un logement vide de 50 m² est loué 600 € hors charges dans le cadre d'un bail de trois ans. Le loyer minoré de sa catégorie est de 12,60 € par mètre carré, soit 630 € pour le logement. Le bailleur peut proposer au plus 630 €, sous réserve des autres plafonds. La hausse de 30 € s'applique par tiers, soit 10 € de plus chaque année pendant trois ans, en plus de la révision annuelle selon l'indice de référence des loyers (IRL).

Aucune réévaluation n'est possible pour un logement classé F ou G au DPE (service-public.gouv.fr). La procédure de droit commun de l'article 17-2 de la loi de 1989, applicable hors territoires encadrés, est décrite au chapitre 96.

L'encadrement de l'évolution en zone tendue

Les communes concernées

Les zones tendues sont les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. La liste des communes figure à l'annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, qui sert aussi à la taxe sur les logements vacants. Elle a été actualisée par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 (anil.org). Le simulateur de service-public.gouv.fr permet de vérifier le classement d'une commune (service-public.gouv.fr).

Le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, modifié par le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, s'applique aux contrats conclus ou renouvelés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027 (anil.org). Ce dispositif est distinct de l'expérimentation de la loi ELAN. Son sort ne dépend pas de la loi en discussion présentée plus bas.

Les règles à la relocation

Le principe et ses exceptions sont exposés au chapitre 96. En résumé, le loyer du nouveau locataire ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent, révisé selon l'IRL s'il ne l'a pas été dans les douze mois précédents. Une réévaluation progressive qui n'avait pas fini de s'appliquer au départ du locataire sortant est prise en compte dans ce dernier loyer (anil.org).

Exemple illustratif. Dans une commune de zone tendue sans encadrement du niveau, un deux-pièces classé D était loué 700 € hors charges, loyer révisé il y a moins de douze mois. Le locataire part et le bailleur refait la salle de bains et l'électricité pour 5 000 € TTC, soit plus que la moitié de la dernière année de loyer, qui représente 4 200 €. La hausse annuelle peut atteindre 15 % de 5 000 €, soit 750 € par an ou 62,50 € par mois. Le nouveau loyer peut donc être porté à 762,50 €. Si les références du voisinage établissent un loyer de 780 €, la limite fondée sur la sous-évaluation serait de 40 € seulement. Le bailleur retient la plus élevée des deux, soit 62,50 €.

Le nouveau bail mentionne le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, lorsque celui-ci a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature (chapitre 96). Cette mention permet au locataire de vérifier le respect de la règle et de la contester.

Les deux régimes dans une même ville

Dans les neuf territoires encadrés, les deux régimes se cumulent et le plus restrictif l'emporte. Le décret de 2017 organise cette articulation (anil.org).

Concrètement, le bailleur calcule deux plafonds et retient le plus bas. Le premier est le dernier loyer du précédent locataire, augmenté le cas échéant dans les limites du décret annuel. Le second est le loyer de référence majoré. Dans les cas où le loyer devient libre au titre de l'évolution, comme une première location ou une vacance de plus de dix-huit mois, le loyer de référence majoré continue de s'appliquer.

Exemple illustratif, avec des valeurs fictives. À Lille, un studio vacant depuis deux ans redevient libre au titre de l'encadrement de l'évolution. Mais s'il relève d'une catégorie dont le loyer majoré donne un plafond de 540 €, c'est ce montant qui borne le loyer de base. À l'inverse, si le précédent locataire payait 480 € et que le logement s'est reloué au bout de quatre mois sans travaux, le plafond de 480 €, éventuellement révisé selon l'IRL, s'impose même s'il est inférieur au loyer majoré.

Les cas particuliers

Meublé et bail mobilité

Le meublé suit les mêmes règles, avec des loyers de référence propres ou une majoration au mètre carré. Le bail mobilité est soumis à l'encadrement du niveau et de l'évolution, mais il ne peut pas être renouvelé et la saisine de la CDC n'est pas ouverte pour contester un complément de loyer (chapitre 13).

Colocation

Dans un territoire encadré, la somme des loyers acquittés par l'ensemble des colocataires ne peut pas dépasser le montant applicable au logement (anil.org). Un bailleur qui conclut des baux individuels doit donc faire le calcul à l'échelle du logement entier plutôt que chambre par chambre (chapitre 15).

Logements classés F ou G

Depuis le 24 août 2022 dans l'Hexagone et le 1er juillet 2024 dans les départements d'outre-mer, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus augmenter, ni à la relocation, ni au renouvellement, ni par révision (service-public.gouv.fr). Ce gel prime sur toutes les exceptions de l'encadrement. Le calendrier énergétique est détaillé au chapitre 89.

Outre-mer

Aucun territoire ultramarin ne figure à ce jour parmi les territoires encadrés. Selon l'ANIL, une loi du 13 juin 2025 a ouvert l'expérimentation aux zones tendues d'outre-mer pour cinq ans. Les collectivités concernées disposent d'un délai courant jusqu'en juin 2027 pour en faire la demande. Outre-mer, aucun complément de loyer n'y sera admis si le logement n'est pas décent (anil.org). Les spécificités ultramarines sont traitées au chapitre 27.

État de la prolongation au 22 octobre 2026

L'expérimentation a été créée par la loi ELAN pour cinq ans, puis prolongée jusqu'à huit ans par la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale (loi 3DS). Elle arrive à échéance fin novembre 2026 dans l'Hexagone, l'ANIL retenant la date du 25 novembre 2026 (anil.org).

Une proposition de loi visant à retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs a été adoptée par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025. Dans cette version, elle pérennisait l'encadrement du niveau et permettait à d'autres communes de l'intercommunalité de l'adopter. Le Sénat l'a adoptée le 21 octobre 2026 dans une version modifiée, puis l'a transmise à l'Assemblée nationale le 22 octobre 2026 pour une deuxième lecture, selon le dossier législatif du Sénat.

D'après les comptes rendus publiés à l'issue du vote, la version du Sénat prolonge l'expérimentation de deux ans, jusqu'en 2028, pour les seuls territoires déjà engagés, qui pourraient en sortir avant le terme. Elle porterait à un an le délai dont dispose le locataire pour contester un complément de loyer et ramènerait à un an le délai de l'action en diminution d'un loyer supérieur au plafond. Ces dispositions ne sont pas en vigueur. Le texte doit encore être adopté définitivement, puis promulgué, avant l'échéance.

Les erreurs fréquentes

• Croire qu'un meublé échappe à l'encadrement ou qu'un bail mobilité y échappe.
• Se fier au nom de la commune alors que le périmètre ne couvre qu'une partie de son territoire, comme dans l'agglomération grenobloise.
• Retenir l'arrêté en vigueur à la date de l'annonce plutôt qu'à la date de signature du bail.
• Calculer le plafond sur une surface autre que la surface habitable.
• Se tromper d'époque de construction ou de nombre de pièces, ce qui change de catégorie.
• Appliquer un complément de loyer à un logement classé F ou G ou affecté d'un des défauts listés.
• Fixer librement le loyer d'un logement vacant depuis dix-huit mois dans une ville encadrée, en oubliant le loyer majoré.
• Omettre dans le bail le loyer de référence, le loyer majoré ou le dernier loyer du précédent locataire.
• En colocation à baux individuels, vérifier le plafond chambre par chambre au lieu du logement entier.

Liste de contrôle

1. Zone tendue. Le classement de la commune est vérifié avec le simulateur officiel.
2. Territoire encadré. L'adresse figure, ou non, dans l'un des neuf territoires, à la rue près si nécessaire.
3. Arrêté applicable. L'arrêté en vigueur à la date prévue de signature est identifié.
4. Catégorie. Le type de location, le nombre de pièces, l'époque de construction et le secteur sont établis.
5. Plafond. Le loyer majoré multiplié par la surface habitable est calculé et conservé avec sa preuve.
6. Évolution. Le dernier loyer du précédent locataire est connu, avec la date de sa dernière révision.
7. Exceptions. Les travaux ou la sous-évaluation invoqués sont justifiés par des factures ou des références.
8. DPE. La classe énergétique n'interdit ni la hausse ni le complément.
9. Complément. Le dossier justificatif est constitué et aucun défaut listé n'affecte le logement.
10. Annonce. Elle mentionne le loyer de référence, le loyer majoré et l'éventuel complément.
11. Bail. Il indique le loyer de base, les loyers de référence et le dernier loyer du précédent locataire s'il y a lieu.
12. Veille. L'état de la loi de prolongation est vérifié avant toute signature à partir de novembre 2026.