Les locations régies par le Code civil

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne s'applique qu'aux logements loués comme résidence principale du locataire. En dehors de ce champ, la location d'un logement relève du droit commun du louage de choses, c'est-à-dire des articles 1709 et suivants du Code civil. On parle couramment de bail Code civil ou de bail de droit commun. Le ministère chargé du logement le rappelle lui-même en précisant qu'il n'existe pas de bail « résidence secondaire » à proprement parler, mais un bail civil (réponse ministérielle à la question écrite n° 11174, Journal officiel de l'Assemblée nationale du 3 février 2026).

Ce régime offre une grande liberté contractuelle. Les parties fixent la durée, le loyer, le dépôt de garantie, les charges et les conditions de congé. Cette liberté oblige d'abord à rédiger le contrat avec soin, car le Code civil ne comble que partiellement ses silences. Surtout, ce bail ne peut servir qu'aux situations qui échappent réellement à la loi de 1989, faute de quoi le juge requalifie le bail avec toutes les protections de cette loi. La location à une société pour loger un salarié est approfondie au chapitre 18 et le panorama des régimes juridiques figure au chapitre 10.

Les situations qui relèvent du Code civil

Le principe de la résidence principale

La loi de 1989 s'applique aux locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation qui constituent la résidence principale du preneur. Est une résidence principale le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure (chapitre 9). Ses dispositions sont d'ordre public, ce qui signifie qu'aucune clause ne peut les écarter lorsque leurs conditions sont réunies.

Lorsque le logement n'est pas la résidence principale de l'occupant, ou que le locataire ne peut juridiquement pas en avoir une, la loi de 1989 ne s'applique pas. Le contrat relève alors du Code civil, sauf si un autre régime spécial le gouverne, comme le Code du tourisme pour les meublés de tourisme (chapitre 28) ou le Code de commerce pour les baux commerciaux (chapitre 42).

Le tableau des cas courants

La résidence secondaire d'un particulier

Le cas le plus fréquent est celui d'une personne qui loue un logement pour y séjourner une partie de l'année ou quelques jours par semaine, tout en conservant sa résidence principale ailleurs, comme un salarié qui travaille plusieurs jours par semaine dans une autre ville. La qualification dépend de la réalité de l'occupation et non du titre du contrat. La réponse ministérielle du 3 février 2026 rappelle qu'un logement occupé au moins huit mois par an relève de la loi de 1989, que seul le juge peut requalifier un bail et que le locataire peut le saisir à cette fin. Le bailleur doit donc s'assurer, avant la signature, que le candidat dispose bien d'une résidence principale distincte.

La location à une personne morale

Une société, une association ou une collectivité ne peut pas avoir de résidence principale au sens de la loi de 1989, puisqu'elle n'habite pas. Le rapport du 119e Congrès des notaires de France (2023) relève ainsi que la loi de 1989 ne s'applique pas lorsque le locataire est une personne morale, y compris lorsqu'elle loue le logement pour y loger son personnel. Le bail est alors un bail Code civil conclu avec la personne morale, qui reste seule débitrice du loyer.

L'occupant, salarié ou dirigeant, n'est pas locataire. Les risques propres à cette situation, notamment le maintien de l'occupant après son départ de l'entreprise, sont traités au chapitre 18.

Le logement de fonction

L'article 2 de la loi de 1989 exclut de son champ les logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi. Quelques dispositions restent applicables, notamment celles relatives à la décence du logement et au dossier de diagnostic technique. Le reste du contrat relève du Code civil et du contrat de travail.

La qualification exige un lien réel entre le logement et l'emploi. La Cour de cassation l'a refusée lorsque le bailleur n'était pas l'employeur, que le bail ne faisait pas référence aux contrats de travail, que sa durée n'était pas liée à l'emploi et que le loyer ne constituait pas un avantage professionnel (Cass. civ. 3e, 6 mai 2021, n° 20-10.869, anil.org). Un particulier qui loge le gardien de sa propriété ou un employé de maison peut relever de ce régime, à condition que le contrat de travail le prévoie.

Les locations accessoires

Les garages, places de stationnement, jardins et autres locaux loués accessoirement au logement principal par le même bailleur suivent le régime du logement. La Cour de cassation juge que la loi de 1989 ne s'applique aux garages que s'ils sont loués accessoirement au local principal. Lorsque deux contrats distincts existent, le juge recherche l'intention des parties à partir des seuls contrats. Des loyers fixés sans référence à une réglementation particulière et des modalités de congé différentes de celles du bail d'habitation caractérisent l'absence de lien (Cass. civ. 3e, 5 mars 1997, n° 95-14.588, anil.org).

En pratique, un garage loué dans le même bail que le logement suit le régime du logement. Un garage loué par un autre bailleur, ou loué au même locataire par un contrat autonome rédigé comme tel, relève du Code civil (chapitre 54). Une cave ou un grenier loués seuls suivent la même logique (chapitre 55). Le prêt à usage, la convention d'occupation précaire ou le contrat de séjour en établissement pour personnes âgées ne sont pas des baux et obéissent à leurs propres règles (chapitres 20 et 47).

Les règles supplétives du Code civil

Le Code civil pose des règles générales qui s'appliquent lorsque le contrat ne dit rien. Elles sont dites supplétives, car les parties peuvent en écarter la plupart. Les connaître permet de savoir ce qui se passera en cas de silence du contrat.

Les obligations du bailleur

Le bailleur doit délivrer la chose louée, l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (article 1719). Lorsque le logement constitue l'habitation principale du preneur, il doit être décent. Cette exigence ne vise donc pas, en tant que telle, la résidence secondaire, mais l'obligation de délivrer un logement en état de servir à l'habitation demeure.

Le bailleur doit livrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et y faire, pendant le bail, toutes les réparations autres que locatives (article 1720). Il garantit le preneur contre les vices ou défauts qui empêchent l'usage du logement, même s'il ne les connaissait pas (article 1721, chapitre 116).

Lorsque des réparations urgentes ne peuvent attendre la fin du bail, le preneur doit les souffrir. Si elles durent plus de vingt et un jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont il a été privé (article 1724).

Les obligations du preneur

Le preneur doit user de la chose raisonnablement suivant la destination prévue au contrat et payer le loyer aux termes convenus (article 1728). Il répond des dégradations et des pertes survenues pendant sa jouissance, à moins de prouver qu'elles ont eu lieu sans sa faute (article 1732). Il répond de l'incendie, sauf cas fortuit, force majeure, vice de construction ou propagation depuis un immeuble voisin (article 1733, chapitre 108).

Les réparations locatives ou de menu entretien sont à sa charge, sauf clause contraire (article 1754). Aucune ne lui incombe lorsqu'elles sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure (article 1755). La liste du décret n° 87-712 du 26 août 1987 sur les réparations locatives ne s'impose pas à un bail Code civil, mais elle constitue une référence utile à annexer au contrat.

L'état des lieux

S'il a été fait un état des lieux, le preneur doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure (article 1730). S'il n'en a pas été fait, le preneur est présumé l'avoir reçue en bon état de réparations locatives et doit la rendre telle, sauf preuve contraire (article 1731).

Cette présomption simple peut être combattue. Un état des lieux d'entrée contradictoire et illustré de photographies reste la meilleure protection des deux parties (chapitre 103).

La durée et la fin du bail

Un bail écrit conclu pour une durée déterminée cesse de plein droit à l'expiration du terme, sans qu'il soit nécessaire de donner congé (article 1737). Si le preneur reste dans les lieux et y est laissé en possession à l'expiration, il s'opère un nouveau bail, dont l'effet est réglé par les règles applicables aux locations faites sans écrit (article 1738).

Un bail fait sans écrit, ou un bail sans terme, prend fin par un congé donné en observant les délais fixés par l'usage des lieux (article 1736). Pour un logement meublé, le bail est censé fait à l'année lorsqu'il a été conclu à tant par an, au mois lorsqu'il l'a été à tant par mois, au jour lorsqu'il l'a été à tant par jour (article 1758). Ces usages locaux sont difficiles à établir, d'où l'intérêt de fixer contractuellement la durée et le préavis.

Le bail n'est résolu ni par la mort du bailleur ni par celle du preneur (article 1742). Les héritiers du preneur restent tenus jusqu'à son terme, sauf clause contraire. En cas de vente du logement, l'acquéreur ne peut pas expulser le preneur qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, sauf réserve prévue au contrat de bail (article 1743).

L'inexécution et la résiliation

Le contrat se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements (article 1741). Sans clause résolutoire, la résiliation suppose une décision du juge, qui apprécie la gravité du manquement.

Le contrat peut prévoir une clause résolutoire, qui précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution (article 1225). La résolution suppose alors une mise en demeure restée infructueuse, sauf s'il a été convenu qu'elle résulterait du seul fait de l'inexécution. Le juge peut accorder au débiteur des délais de paiement dans la limite de deux années (article 1343-5).

Les clauses essentielles à rédiger

Le contrat doit être écrit. Le Code civil admet le bail verbal (article 1714), mais la preuve de ses conditions est alors difficile et l'article 1736 renvoie aux usages pour le congé. Outre la durée, le congé, le loyer, les charges, le dépôt et l'assurance détaillés ci-après, les clauses suivantes forment l'ossature d'un bail Code civil d'habitation.

La durée

Les parties choisissent librement une durée, par exemple un an renouvelable ou trois ans pour une société qui loge un cadre en détachement. Une durée trop courte multiplie les renouvellements et augmente le risque d'une occupation qui finit par ressembler à une résidence principale.

Précisez ce qui se passe au terme. Si le contrat ne dit rien et que le locataire reste dans les lieux avec votre accord, l'article 1738 fait naître un nouveau bail régi par les règles des locations sans écrit, avec un congé soumis aux usages locaux. Prévoyez plutôt une fin de plein droit au terme ou une reconduction pour une durée déterminée assortie d'un préavis chiffré.

Le congé et la résiliation anticipée

Fixez pour chaque partie un délai de préavis, une forme et un point de départ. La lettre recommandée avec avis de réception ou l'acte de commissaire de justice permettent de prouver la date de réception. Une faculté de résiliation anticipée, souvent demandée par les sociétés, peut être accordée en contrepartie d'un préavis plus long. Le bailleur peut aussi se réserver une faculté de résiliation, par exemple en cas de vente, à condition de l'écrire clairement.

Le loyer et sa révision

Le loyer est libre. Les mécanismes d'encadrement de la loi de 1989, qu'il s'agisse de l'encadrement du niveau dans certaines villes ou de l'encadrement de l'évolution en zone tendue, ne visent que les baux de résidence principale (chapitre 97).

La révision n'est possible que si le contrat la prévoit. L'indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), est l'indice usuel. Le Code monétaire et financier interdit les indexations sur un indice sans relation directe avec l'objet du contrat ou l'activité de l'une des parties, ce qui écarte par exemple une indexation sur le salaire minimum.

Exemple illustratif. Un bail Code civil de résidence secondaire prend effet le 1er novembre 2025 avec un loyer de 700 € hors charges, révisable chaque 1er novembre selon l'IRL du 3e trimestre. L'IRL du 3e trimestre 2025 est de 145,77 et celui du 3e trimestre 2026 de 148,06 (chapitre 99). Au 1er novembre 2026, le loyer révisé s'élève à 700 × 148,06 ÷ 145,77, soit 711,00 €. La loi de 1989 limite à un an le délai pour réclamer une révision oubliée. Le Code civil ne comporte pas cette règle, mais une clause qui fixe la date et la forme de la demande évite toute discussion.

Les charges

Le Code civil ne comporte aucune liste de charges récupérables. Le contrat détermine librement ce que paie le locataire, sous forme de provisions régularisées chaque année sur justificatifs ou d'un forfait. La liste du décret n° 87-713 du 26 août 1987 n'est pas obligatoire, mais elle offre une référence claire (chapitre 98). Un forfait doit rester cohérent avec les dépenses réelles, faute de quoi il sera discuté.

Le dépôt de garantie

Aucun plafond légal ne s'applique. Le montant, le délai de restitution et les conditions de retenue se fixent au contrat. Les règles de la loi de 1989 sur la restitution dans un délai d'un ou deux mois et la majoration de 10 % du loyer par mois de retard ne s'appliquent pas (chapitre 104). Prévoyez donc un délai de restitution précis ainsi qu'une retenue provisoire possible en attendant la régularisation des charges.

Exemple illustratif. Un studio meublé est loué 650 € par mois hors charges à une société, avec un forfait de charges de 60 € et un dépôt de deux mois de loyer hors charges, soit 1 300 €. À la sortie, l'état des lieux révèle un plan de travail brûlé, chiffré par devis à 420 €, sur lequel la grille de vétusté annexée au bail laisse 50 % à la charge du locataire, soit 210 €. Le bailleur restitue 1 300 − 210, soit 1 090 €, dans le délai d'un mois prévu au contrat, avec la copie du devis.

L'assurance du locataire

L'obligation légale pour le locataire de s'assurer contre les risques locatifs résulte de la loi de 1989 et ne s'applique pas en tant que telle à un bail Code civil. Le locataire reste responsable de l'incendie et des dégradations en vertu des articles 1732 et 1733. Pour que cette responsabilité soit couverte, le contrat doit imposer une assurance et la production d'une attestation chaque année (chapitre 108).

La sous-location

Le preneur peut sous-louer et céder son bail si cette faculté ne lui a pas été interdite (article 1717). La clause doit donc être expresse si vous voulez l'interdire ou la soumettre à votre accord écrit. Pour une société, précisez l'identité de l'occupant ou les conditions dans lesquelles elle peut en changer.

Les obligations qui s'appliquent quel que soit le régime

Les diagnostics

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) concerne tous les logements, sauf ceux destinés à être occupés moins de quatre mois par an et quelques autres exceptions (service-public.gouv.fr). Une résidence secondaire louée à l'année doit donc en principe en disposer. D'autres obligations d'information découlent de textes distincts de la loi de 1989, comme l'état des risques.

Le dossier de diagnostic technique de l'article 3-3 de la loi de 1989 s'applique expressément aux logements de fonction. Pour les autres baux Code civil, annexer l'ensemble des diagnostics disponibles prévient toute contestation (chapitre 87).

La non-discrimination et les données personnelles

Le refus de louer fondé sur l'un des critères de l'article 225-1 du Code pénal, comme l'origine, le handicap, l'âge ou la situation de famille, est un délit quel que soit le régime du bail (chapitre 100). Le règlement général sur la protection des données (RGPD) s'applique aussi aux dossiers des candidats.

La liste limitative des pièces fixée par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 est attachée à la loi de 1989. Pour un bail Code civil, limitez-vous néanmoins aux pièces utiles. Pour un particulier, demandez un justificatif de sa résidence principale. Pour une société, demandez un extrait d'immatriculation récent et un justificatif des pouvoirs du signataire.

L'expulsion

Les règles du Code des procédures civiles d'exécution protègent l'occupant d'un lieu habité, quel que soit le régime du bail. Une décision de justice, un commandement de quitter les lieux et le respect de la trêve hivernale restent nécessaires pour obtenir le départ d'un occupant qui refuse de partir (chapitre 113). La liberté contractuelle du bail Code civil ne permet donc pas de reprendre les lieux par ses propres moyens.

Les différences avec la loi de 1989

Le tableau suivant compare les principales règles d'un bail de résidence principale et d'un bail Code civil d'habitation.

L'action en paiement des loyers et charges se prescrit par trois ans dans un bail soumis à la loi de 1989 (article 7-1 de cette loi). Pour un bail Code civil, la prescription de droit commun de cinq ans s'applique (article 2224 du Code civil). Cette différence profite au bailleur, mais elle ne dispense pas de réclamer rapidement les sommes dues.

Le risque de requalification

Les situations à risque

Le juge retient la situation de fait et non l'intitulé du contrat. Le rapport du 119e Congrès des notaires et la réponse ministérielle du 3 février 2026 convergent sur ce point. Un bail Code civil conclu avec un particulier qui vit en réalité dans le logement au moins huit mois par an peut être requalifié en bail soumis à la loi de 1989.

Les indices suivants sont souvent relevés.

• Le locataire n'a aucune autre adresse ou son autre adresse est fictive.
• Il y reçoit son courrier, y déclare ses revenus ou y a domicilié ses prestations sociales.
• Le bail est renouvelé d'année en année sans interruption.
• Le logement de fonction est conservé après la fin du contrat de travail contre le versement d'une somme mensuelle.

Les conséquences

En cas de requalification, le bail est soumis rétroactivement à la loi de 1989. Sa durée devient celle de la loi, soit trois ans en location vide avec un bailleur personne physique et un an en meublé. Un congé délivré selon le contrat peut être déclaré nul s'il ne respecte pas les motifs et délais légaux. Le locataire peut obtenir la restitution du dépôt excédant le plafond légal et contester des charges ne figurant pas dans la liste réglementaire.

Dans les communes soumises à l'encadrement du niveau des loyers, le locataire peut aussi demander la mise en conformité du loyer avec le loyer de référence majoré (chapitre 97). Le logement doit en outre répondre aux critères de décence, y compris énergétiques, faute de quoi le locataire peut demander la mise en conformité (chapitre 88).

Sécuriser la qualification

Recueillez par écrit la déclaration du locataire sur l'adresse de sa résidence principale avec un justificatif récent. Décrivez dans le contrat le motif du recours au Code civil et réexaminez la situation à chaque renouvellement.

Si vous souhaitez appliquer volontairement certaines règles de la loi de 1989, par exemple sa grille de charges ou ses règles de dépôt, écrivez-le expressément et précisément. La portée d'une clause qui soumet l'ensemble du contrat à cette loi s'apprécie au cas par cas. En cas de doute, faites relire le contrat par un professionnel ou interrogez l'agence départementale d'information sur le logement (ADIL).

La fiscalité

Le régime civil du bail ne modifie pas la fiscalité des loyers. Un logement loué vide relève des revenus fonciers, au micro-foncier ou au réel (chapitre 120). Un logement loué meublé relève des bénéfices industriels et commerciaux en location meublée non professionnelle ou professionnelle (chapitre 121), sauf s'il s'agit d'un meublé de tourisme, soumis à des règles propres (chapitre 39).

La taxe d'habitation sur les résidences secondaires est due par la personne qui a la disposition ou la jouissance d'un logement meublé au 1er janvier, en qualité de propriétaire, de locataire ou d'occupant à titre gratuit. Le locataire à l'année d'une résidence secondaire doit donc la payer (service-public.gouv.fr). Lorsque le logement loué est vide de meubles, la situation diffère et le service des impôts vous renseignera. Pour un logement loué à une société, interrogez également votre service des impôts sur la personne redevable.

Erreurs fréquentes

• Utiliser un bail Code civil pour un candidat qui n'a pas d'autre logement.
• Signer avec une société sans prévoir le sort du logement en cas de départ du salarié.
• Laisser le contrat muet sur le terme, ce qui fait jouer l'article 1738 et les usages locaux.
• Omettre la clause de révision, ce qui fige le loyer pendant toute la durée du bail.
• Ne prévoir ni délai de restitution du dépôt ni conditions de retenue.
• Croire qu'un bail Code civil permet de reprendre les lieux sans décision de justice.

Liste de contrôle

1. Qualification. Le locataire est une personne morale, ou un particulier qui justifie d'une résidence principale distincte, ou l'occupant d'un logement de fonction lié à son contrat de travail.
2. Régime visé. Le contrat mentionne les articles 1709 et suivants du Code civil et le motif de leur application.
3. Durée. La date de prise d'effet, le terme et le sort du bail à son expiration sont écrits.
4. Congé. Le préavis de chaque partie, sa forme et son point de départ sont fixés.
5. Loyer. Le montant, la date de paiement et la clause de révision avec son indice sont prévus.
6. Charges. Le contrat fixe le mode de paiement des charges, provisions ou forfait, ainsi que la liste des charges refacturées.
7. Dépôt. Le montant, le délai de restitution et les conditions de retenue sont précisés.
8. Assurance. L'obligation d'assurance du locataire et la production annuelle de l'attestation sont stipulées.
9. Annexes. L'état des lieux, l'inventaire éventuel, les diagnostics et les extraits utiles du règlement de copropriété sont joints.
10. Clause résolutoire. Les manquements visés et la mise en demeure préalable sont décrits.
11. Suivi. La réalité de l'occupation est réexaminée à chaque renouvellement.