Louer une maison avec jardin ou piscine

Une maison individuelle se loue selon les mêmes règles qu'un appartement, qu'il s'agisse d'un bail vide ou meublé de résidence principale (chapitres 11 et 12). Ce qui change tient à tout ce qui entoure le logement. Le jardin, les arbres, la clôture, la piscine, la chaudière, le conduit de cheminée ou la fosse septique créent des obligations que le bailleur d'un appartement en copropriété ne rencontre pas, parce que le syndic les gère pour lui.

Ce chapitre répartit ces obligations entre le bailleur et le locataire, équipement par équipement. L'entretien et les réparations en général sont traités au chapitre 106, l'état des lieux au chapitre 103.

Ce que la maison change pour le bailleur

Dans une maison, le locataire assure lui-même l'entretien courant des extérieurs et des équipements individuels, tandis que le bailleur reste seul responsable de la structure, des équipements vétustes et de la conformité aux règles de sécurité. Aucun syndic ne rappelle les échéances.

Le tableau suivant résume la répartition de principe, tirée de la liste des réparations locatives du décret n° 87-712 du 26 août 1987 telle que la présente service-public.gouv.fr (service-public.gouv.fr). Chaque ligne est détaillée plus bas.

Le jardin

L'entretien courant par le locataire

Le jardin privatif loué avec la maison fait partie de la location. Le locataire en assure l'entretien courant, notamment des allées, de la pelouse, des massifs et des bassins. Il doit aussi assurer la taille et l'élagage des arbres et arbustes (service-public.gouv.fr). Le remplacement des arbustes figure parmi les réparations locatives présentées par l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL), tout comme l'enlèvement des mousses sur les auvents et les terrasses (anil.org).

Ces obligations découlent de la loi. Le bail peut les rappeler et préciser le niveau d'entretien attendu, comme une tonte régulière et la taille annuelle des haies, ce qui facilite la discussion à la sortie.

Le locataire n'a pas à transformer le jardin. Il peut planter des fleurs ou un potager, mais l'abattage d'un arbre, la création d'une terrasse ou d'un abri, ou la suppression d'une haie constituent des transformations qui supposent l'accord écrit du bailleur, en application de l'article 7 f de la loi du 6 juillet 1989 (chapitre 105).

Ce qui reste à la charge du bailleur

Les travaux qui dépassent l'entretien courant ne figurent pas parmi les réparations locatives. Ils relèvent en principe du propriétaire. Il en va ainsi de l'abattage d'un arbre mort ou dangereux, du remplacement d'un arbre adulte, de la reprise d'un mur de soutènement ou de la réfection d'une allée dégradée par l'âge. Pour un cas limite, comme un élagage lourd qui exige une nacelle et une entreprise spécialisée, la répartition peut prêter à discussion et l'agence départementale pour l'information sur le logement (ADIL) peut vous éclairer.

Les façades et la toiture relèvent du bailleur, alors que la désobstruction des gouttières, des chéneaux et des descentes d'eaux pluviales relève du locataire (service-public.gouv.fr). Une gouttière bouchée faute d'entretien engage le locataire, une gouttière percée par la corrosion reste au bailleur.

Les arbres, les haies et le voisin

Les plantations obéissent à des distances fixées par le Code civil, sauf règle locale ou usage contraire. Un végétal de plus de deux mètres de haut doit être planté à deux mètres au moins de la limite séparative, un végétal plus bas à cinquante centimètres. La hauteur se mesure du sol à la cime, la distance à partir du milieu du tronc (service-public.gouv.fr).

Si des branches avancent chez le voisin, le voisin peut exiger qu'elles soient coupées mais il ne peut pas les couper lui-même. Il peut en revanche couper les racines et les ronces qui empiètent sur son terrain. Selon service-public.gouv.fr, son recours est dirigé contre le propriétaire du terrain, c'est-à-dire contre vous et non contre votre locataire (service-public.gouv.fr). La même source indique que le propriétaire doit veiller à ce que les branches ne dépassent pas sur le terrain voisin (service-public.gouv.fr).

La taille annuelle d'une haie qui déborde relève de l'entretien courant du locataire, à qui vous la demandez par écrit si le voisin se plaint. Une intervention plus lourde revient au bailleur. Les troubles de voisinage sont présentés au chapitre 119 et le bornage au chapitre 63.

Le débroussaillement obligatoire

Dans les territoires exposés aux feux de forêt, les obligations légales de débroussaillement imposent de réduire la végétation autour des constructions situées à moins de 200 mètres d'un bois, d'une forêt, d'une lande, d'un maquis ou d'une garrigue. Le débroussaillement porte en principe sur cinquante mètres autour de l'habitation ainsi que sur dix mètres de part et d'autre des voies d'accès en zone rurale. Le préfet peut étendre cette obligation dans certaines communes (service-public.gouv.fr).

L'obligation pèse sur le propriétaire de la construction en zone rurale et sur le propriétaire du terrain en zone urbaine. Selon service-public.gouv.fr, le locataire doit débroussailler si son bail le prévoit. Le bailleur qui veut lui confier cette tâche doit donc l'écrire clairement dans le bail, sans quoi elle lui reste.

Depuis le 1er janvier 2025, le bailleur d'un bien soumis à ces obligations doit en informer le candidat locataire dès la mise en annonce. L'information figure dans l'état des risques, remis lors de la première visite et annexé au bail (service-public.gouv.fr). Le défaut de débroussaillement expose notamment à une amende pénale de 1 500 € et à une amende administrative pouvant atteindre 30 € par mètre carré non débroussaillé, selon la fiche vérifiée le 12 avril 2024 (service-public.gouv.fr).

Les clôtures et les annexes

Une clôture ne demande en général aucune formalité, sauf si le plan local d'urbanisme (PLU), un secteur protégé ou une délibération communale impose une déclaration préalable. Une clôture établie sur la limite séparative suppose l'accord du voisin, avec qui se décident le partage du coût et celui de l'entretien (service-public.gouv.fr). Le mur mitoyen et la mitoyenneté sont présentés au chapitre 63.

La réparation d'une clôture vétuste ou d'un portail usé par l'âge reste au bailleur. Le locataire répond des dégradations qu'il cause, comme un grillage arraché par son chien. Les abris de jardin, garages et dépendances loués avec la maison suivent le régime du bail d'habitation lorsqu'ils sont loués accessoirement au logement par le même bailleur (chapitre 10).

La piscine

Les dispositifs de sécurité obligatoires

Toute piscine enterrée ou semi-enterrée, non close et privée, à usage individuel ou collectif, doit être équipée d'au moins un dispositif de sécurité normalisé destiné à prévenir la noyade des enfants de moins de cinq ans (service-public.gouv.fr). L'obligation résulte de l'article L. 134-10 du Code de la construction et de l'habitation (CCH), ses modalités des articles D. 134-51 à D. 134-54. Les piscines situées dans un bâtiment et les piscines hors sol, posées sur le sol, gonflables ou démontables, ne sont pas concernées (ecologie.gouv.fr).

Un seul de ces dispositifs suffit. Un équipement conforme à la norme française correspondante est présumé satisfaire aux exigences. Il ne protège que s'il est verrouillé ou en état de marche, ce qui suppose une barrière refermée, une couverture mise en place ou une alarme activée.

L'absence de dispositif expose le propriétaire à une amende de 45 000 €, prévue à l'article L. 183-13 du CCH (service-public.gouv.fr). L'obligation pèse sur le propriétaire qui décide de l'installation, non sur le locataire.

Mettre en location une maison avec piscine pas à pas

1. Vérifiez que la piscine est équipée d'un dispositif conforme et que vous détenez la note technique remise par le vendeur ou l'installateur.
2. Testez le dispositif avant l'entrée du locataire, en particulier l'alarme et la fermeture de la barrière ou du portillon.
3. Faites réviser la filtration, la pompe et les équipements électriques du local technique, dont la sécurité relève du bailleur.
4. Décrivez à l'état des lieux l'état du bassin, du revêtement, de la margelle, du dispositif de sécurité et du local technique, avec photographies.
5. Remettez au locataire les notices d'utilisation et une fiche d'entretien courant, qui précise la fréquence de nettoyage et le traitement de l'eau.
6. Informez votre assureur de la présence de la piscine et vérifiez la garantie de responsabilité civile.
7. Fixez par écrit qui achète les produits de traitement et qui organise l'hivernage et la remise en route.

En location saisonnière, la couverture, l'abri ou la barrière doivent être installés et opérationnels avant l'arrivée du locataire et l'alarme doit être activée à la mise à disposition. Le locataire ne doit pas désactiver ces dispositifs pendant son séjour (service-public.gouv.fr). Les règles propres aux séjours touristiques sont présentées aux chapitres 29 et 36.

L'entretien du bassin

Le nettoyage et l'entretien courant de la piscine font partie de l'entretien du jardin à la charge du locataire (service-public.gouv.fr). Ils comprennent le nettoyage du bassin et des skimmers, le contrôle et le traitement de l'eau, le lavage du filtre et la surveillance du niveau. Le locataire supporte aussi l'électricité de la pompe et l'eau de remplissage, puisqu'elles passent par ses abonnements.

Le remplacement d'un revêtement usé, d'une pompe en fin de vie ou d'un équipement de sécurité défaillant par l'âge reste au bailleur, en application de la règle de la vétusté. Le locataire répond des dommages causés par un défaut d'entretien, comme un revêtement taché par une eau laissée sans traitement.

L'hivernage et la remise en route relèvent de l'entretien courant. Si le bailleur les confie à un professionnel, le coût ne se refacture que dans la mesure où il correspond à une charge récupérable (voir plus bas).

La responsabilité en cas d'accident

Le bailleur doit délivrer un logement qui ne présente pas de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé des occupants. Les dispositifs de retenue des personnes, comme les garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, doivent être dans un état conforme à leur usage (service-public.gouv.fr). Une piscine sans dispositif de sécurité, un local technique électrique dangereux ou une margelle descellée exposent le bailleur à engager sa responsabilité en cas d'accident, en plus de l'amende pénale.

Le locataire répond de son côté de l'usage qu'il fait de la piscine et de la surveillance de ses enfants et invités. La répartition finale des responsabilités après un accident relève du juge et des assureurs.

La piscine et les impôts

Une piscine enterrée ou semi-enterrée, ou hors sol mais impossible à déplacer sans la démolir, doit être déclarée à l'administration fiscale au plus tard 90 jours après l'achèvement des travaux, dans l'espace « Biens immobiliers » du site des impôts ou par le formulaire H1 (service-public.gouv.fr). Elle augmente la valeur locative cadastrale, donc la taxe foncière (chapitre 133). Un bassin de plus de dix mètres carrés et jusqu'à cent mètres carrés suppose en principe une déclaration préalable de travaux en mairie (service-public.gouv.fr).

Le coût de construction d'une piscine dans un logement loué nu ne constitue pas une dépense déductible des revenus fonciers, car il s'agit d'un agrandissement ou d'une construction (chapitre 120). En location meublée au régime réel, il s'amortit (chapitre 121).

Le chauffage d'une maison

La chaudière et les appareils de chauffage

Les chaudières au fioul, au gaz, au bois, au charbon ou multicombustibles d'une puissance de 4 à 400 kilowatts, ainsi que les pompes à chaleur, doivent être entretenues chaque année civile. Dans un logement loué, c'est en principe le locataire qui fait appel à un professionnel de son choix, mais le bail peut prévoir que le bailleur s'en charge. Le professionnel remet une attestation dans les quinze jours de sa visite, à conserver au moins deux ans. Sans attestation, le bailleur peut déduire le coût de l'entretien du dépôt de garantie (service-public.gouv.fr).

Le remplacement d'une chaudière vétuste ou défaillante reste à la charge du bailleur. Un logement décent doit comporter une installation permettant un chauffage normal, avec ses dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des fumées, conforme aux normes de sécurité et en bon état (service-public.gouv.fr). Une maison chauffée par un équipement inadapté ou dangereux n'est pas décente (chapitre 88).

Le ramonage et les poêles

Les conduits de cheminée à foyer ouvert ou fermé ainsi que ceux des poêles à bois ou à granulés doivent être ramonés par un professionnel qualifié au moins une fois par an. Dans la plupart des départements, deux ramonages par an sont exigés, dont un pendant la période de chauffe. Le ramoneur remet une attestation (service-public.gouv.fr). Le ramonage des conduits de fumée et de ventilation est une réparation locative (anil.org).

L'absence de ramonage peut être sanctionnée d'une amende de 450 €, selon la fiche vérifiée le 13 mai 2026. Certaines communes interdisent par ailleurs les foyers ouverts pour des raisons de qualité de l'air (service-public.gouv.fr). Demandez chaque année au locataire les attestations d'entretien de la chaudière et de ramonage, qui vous serviront aussi en cas de sinistre.

L'assainissement non collectif

Le rôle du SPANC

Une maison qui n'est pas raccordée au réseau public d'assainissement dispose d'une installation individuelle, comme une fosse toutes eaux suivie d'un épandage ou une microstation. Le service public d'assainissement non collectif (SPANC) de la commune ou de l'intercommunalité la contrôle selon une périodicité fixée par son règlement, qui ne peut pas dépasser dix ans. Le propriétaire est prévenu au moins sept jours ouvrés avant la visite (service-public.gouv.fr).

Si le contrôle révèle un danger pour la santé des personnes ou un risque pour l'environnement, le propriétaire doit réaliser les travaux dans un délai de quatre ans, à ses frais. Le refus du contrôle expose à une pénalité au moins égale à la redevance, qui peut être majorée jusqu'à 400 %. Lorsqu'un réseau public est mis en service, un bâtiment existant doit en principe s'y raccorder dans un délai de deux ans (service-public.gouv.fr). Ces obligations pèsent sur le propriétaire, jamais sur le locataire.

La vidange et le nettoyage

La vidange des fosses septiques, des puisards et des fosses d'aisance incombe au locataire. Le nettoyage de la fosse septique incombe en revanche au propriétaire (service-public.gouv.fr). La vidange doit être faite par la commune lorsqu'elle propose ce service ou par une entreprise agréée par le préfet. En règle générale, la hauteur des boues ne doit pas dépasser la moitié du volume utile (service-public.gouv.fr).

La fréquence de vidange dépend du volume de la fosse et du nombre d'occupants. Pour éviter les différends, notez à l'état des lieux d'entrée la date de la dernière vidange et le niveau de boues s'il est connu. Remettez au locataire le bordereau de la dernière intervention.

La redevance d'assainissement non collectif est facturée au titulaire de l'abonnement à l'eau. Sa part relative au contrôle est à la charge du propriétaire, sa part relative à l'entretien n'est due que si le service est utilisé (service-public.gouv.fr). Lorsque le locataire paie une facture d'eau qui inclut la part contrôle, le bailleur la lui rembourse ou l'impute sur la régularisation, selon l'organisation retenue.

Le puits et le forage

Un puits ou un forage domestique, dont les prélèvements restent inférieurs à 1 000 mètres cubes par an, doit être déclaré. Pour un nouvel ouvrage, la déclaration se fait au moins un mois avant le début des travaux, sur le téléservice dédié ou, pour un ouvrage de moins de dix mètres, par formulaire adressé à la mairie. La fin des travaux se déclare dans le mois qui suit leur achèvement (service-public.gouv.fr).

Si l'eau du puits sert à la consommation humaine, ce qui comprend la boisson, la cuisine, la vaisselle, l'hygiène corporelle et l'arrosage du potager, elle doit être analysée par un laboratoire agréé, aux frais du propriétaire. Le service de l'eau peut contrôler l'ouvrage après un préavis d'au moins sept jours ouvrés (service-public.gouv.fr).

Indiquez clairement au locataire, à l'état des lieux et près du point de puisage, si l'eau du puits est potable ou non. Un couvercle solide protège les enfants, en application de l'obligation de délivrer un logement sans risque manifeste.

L'assurance

Le bailleur d'une maison individuelle hors copropriété n'est pas obligé de souscrire une assurance habitation. Il doit en revanche indemniser les tiers pour les dommages causés par un sinistre venant de son logement, comme un incendie ou un dégât des eaux. Il peut assurer cette responsabilité civile par un contrat de propriétaire non occupant (PNO) (service-public.gouv.fr). Avec une piscine, un puits ou de grands arbres, cette assurance prend une importance particulière.

Le locataire doit être assuré au moins pour les risques locatifs, qui couvrent les dommages causés au logement par un incendie, une explosion ou un dégât des eaux. Il remet l'attestation à la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur (service-public.gouv.fr). Pour une maison, vérifiez que l'attestation couvre bien la surface et les annexes réelles, dépendances comprises.

Lisez avec votre assureur les points suivants, propres aux maisons.

• La garantie de responsabilité civile couvre-t-elle un accident survenu dans la piscine louée.
• Les arbres, la chute d'un arbre sur la maison ou chez le voisin et la tempête sont-ils couverts.
• Les dépendances, le portail motorisé et le local technique sont-ils inclus.
• Une franchise particulière s'applique-t-elle en cas de manquement au débroussaillement obligatoire.

Les assurances et les sinistres sont présentés en détail au chapitre 108.

L'état des lieux des extérieurs

L'état des lieux d'une maison doit décrire les extérieurs avec la même précision que les pièces. Un jardin, une haie ou une pelouse évoluent avec les saisons, ce qui rend les photographies datées indispensables. Décrivez les éléments suivants.

• La pelouse, les massifs, les haies et leur hauteur approximative, les arbres et leur état apparent.
• Les allées, terrasses, auvents et la présence de mousses.
• La clôture, le portail et son ouverture, les boîtes aux lettres.
• La piscine, son revêtement, sa margelle, son dispositif de sécurité et le local technique.
• Les gouttières et les descentes d'eaux pluviales visibles.
• Les dépendances, abri de jardin et garage, avec leurs clés.
• Le regard de la fosse, la date de la dernière vidange et l'éventuel puits.
• Le relevé du compteur d'eau.

À la sortie, comparez l'état du jardin avec celui de l'entrée, en tenant compte de la saison. Une pelouse jaunie en août après un arrêté de restriction d'arrosage ne traduit pas un défaut d'entretien. Une haie qui a doublé de hauteur ou des massifs envahis par les mauvaises herbes en traduisent un. L'état des lieux, la vétusté et les retenues sont détaillés aux chapitres 103 et 104.

Les charges et la répartition des coûts

Ce qui peut être récupéré

Dans une maison, le locataire paie directement la plupart des dépenses courantes, puisqu'il est abonné à l'eau, à l'électricité et au gaz et qu'il assure lui-même l'entretien des extérieurs. Les charges récupérables par le bailleur sont limitées à la liste réglementaire. Pour les espaces extérieurs, cette liste vise les voies de circulation, les aires de stationnement, les abords des espaces verts et les équipements de jeux pour enfants, ainsi que l'eau nécessaire à leur entretien courant (service-public.gouv.fr).

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères, payée par le bailleur avec la taxe foncière, est récupérable sur le locataire, de même que la redevance d'assainissement (service-public.gouv.fr). Elle se réclame sur justificatif, en provision mensuelle avec régularisation annuelle en location vide (chapitre 98).

Si vous faites intervenir un jardinier ou un pisciniste pour votre compte, la refacturation au locataire n'est possible que dans les limites de la liste des charges récupérables. Le plus simple consiste à laisser l'entretien au locataire, comme la loi le prévoit, ou à convenir par écrit d'une prestation qu'il commande et paie lui-même. En cas de doute sur une dépense, interrogez l'ADIL avant de l'inclure dans la régularisation.

Un exemple chiffré

L'exemple suivant est purement illustratif. Les montants sont des hypothèses, à remplacer par vos propres devis. Il porte sur une maison avec chaudière au gaz, poêle à bois, fosse septique et piscine enterrée équipée d'une alarme, louée vide.

Pour le locataire, l'entretien représente environ 68 € par mois en moyenne. En location nue au régime réel, ils sont en principe déductibles des revenus fonciers lorsqu'ils constituent des dépenses d'entretien ou de réparation (chapitre 120).

Supposons maintenant qu'à la sortie, le jardin n'ait pas été entretenu depuis plusieurs mois. L'état des lieux d'entrée, au printemps, montrait une pelouse tondue et des haies taillées. Un paysagiste chiffre la remise en état à 540 €. Sur un dépôt de garantie de 1 100 €, égal à un mois de loyer hors charges, le bailleur peut retenir 540 € sur justificatif et restituer 560 €. La retenue doit correspondre au coût réel de la remise en état, sans l'améliorer.

Le loyer et l'annonce

Le jardin et la piscine ne comptent pas dans la surface habitable, qui exclut aussi les terrasses, vérandas, caves et garages. Ils pèsent sur le loyer par comparaison avec les maisons voisines, dans les limites de l'encadrement là où il s'applique (chapitres 96 et 97).

Dans une maison ancienne mal isolée, le diagnostic de performance énergétique (DPE) peut interdire la location ou bloquer le loyer, selon le calendrier présenté au chapitre 89. Les autres diagnostics sont présentés au chapitre 87.

Les erreurs fréquentes

• Louer une maison avec piscine sans vérifier que le dispositif de sécurité est conforme et opérationnel.
• Ne pas décrire le jardin, la piscine et les dépendances à l'état des lieux d'entrée.
• Faire payer au locataire le remplacement d'un équipement usé par l'âge, comme une pompe ou une chaudière en fin de vie.
• Refacturer un jardinier ou un pisciniste au-delà de la liste des charges récupérables.
• Oublier que le voisin agit contre le propriétaire lorsque les branches dépassent.
• Ne pas écrire dans le bail que le locataire assure le débroussaillement obligatoire, puis le lui reprocher.
• Laisser le locataire boire l'eau d'un puits non analysée.
• Ignorer le contrôle du SPANC et les travaux exigés dans le délai de quatre ans.
• Construire une piscine sans la déclarer aux impôts dans les 90 jours.

Liste de contrôle

1. Le dispositif de sécurité de la piscine est conforme à une norme, testé et sa notice est remise au locataire.
2. Le local technique de la piscine, l'installation électrique extérieure et le conduit de fumée sont vérifiés.
3. Le jardin, les arbres, les haies, la clôture et les dépendances sont décrits et photographiés à l'état des lieux d'entrée, avec la saison.
4. Les plantations respectent les distances légales ou les règles locales. Aucune branche ne dépasse chez le voisin.
5. Le bail rappelle l'entretien du jardin, de la piscine, de la chaudière, le ramonage et, si nécessaire, le débroussaillement.
6. L'état des risques est annexé au bail et mentionne les obligations de débroussaillement s'il y a lieu.
7. Le dernier rapport du SPANC est conservé et les travaux éventuels sont programmés dans le délai.
8. La date de la dernière vidange de la fosse est notée et le bordereau remis au locataire.
9. Le puits est déclaré et le caractère potable ou non de son eau est indiqué clairement.
10. L'assureur connaît la piscine, le puits et les dépendances. La responsabilité civile du bailleur est couverte.
11. L'attestation d'assurance du locataire couvre l'ensemble de la maison et de ses annexes.
12. Les attestations annuelles d'entretien de la chaudière et de ramonage sont demandées et classées.
13. La piscine et les nouvelles constructions sont déclarées aux impôts dans les 90 jours de leur achèvement.
14. Les charges récupérées sont limitées à la liste réglementaire et justifiées.