Bornage, servitudes et mitoyenneté

Un terrain n'est jamais isolé de ses voisins. Ses limites exactes, les droits de passage qui le traversent, les vues qui s'ouvrent sur lui, les murs et les haies qui le séparent des parcelles voisines déterminent ce que vous pouvez y construire et les conflits que vous risquez d'hériter. Ces questions relèvent du droit civil et non de l'urbanisme, si bien qu'un permis de construire ne les règle pas.

Ce chapitre présente d'abord le bornage, amiable ou judiciaire, ainsi que le rôle du géomètre-expert. Il décrit ensuite les servitudes, naturelles, légales ou conventionnelles, en particulier le passage, les vues, l'écoulement des eaux et les réseaux. Il traite enfin de la mitoyenneté des murs et des clôtures, des distances de plantation et de la gestion des conflits. L'achat du terrain est traité au chapitre 61, les règles d'urbanisme au chapitre 62 et les troubles de voisinage du point de vue du bailleur au chapitre 119.

Le bornage

Définition et utilité

Le bornage fixe la limite exacte entre deux propriétés privées contiguës appartenant à des propriétaires différents. Il la matérialise sur le terrain par des repères appelés bornes. Il se distingue de la clôture, qui enclôt un terrain sans en fixer la limite juridique, ainsi que du cadastre, qui représente le parcellaire sans garantir les limites réelles (service-public.gouv.fr). Le plan cadastral a une valeur fiscale et n'indique pas le nom des propriétaires (service-public.gouv.fr).

Le bornage sécurise une vente lorsque les limites sont incertaines et permet de connaître la surface exacte d'un terrain. Il est utile avant de construire en limite ou en retrait réglementaire, de poser une clôture, de planter une haie ou de diviser une parcelle. Une erreur de quelques dizaines de centimètres peut rendre une construction irrégulière au regard des règles de recul du plan local d'urbanisme (PLU) ou conduire à un empiètement sur le terrain voisin.

Obligatoire ou facultatif

Le bornage n'est pas obligatoire en règle générale. Il le devient lorsqu'un des propriétaires concernés le demande, car tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës (article 646 du Code civil). Le voisin ne peut pas refuser, sauf si un bornage définitif existe déjà (service-public.gouv.fr).

Il est en revanche obligatoire pour les lots de lotissement, dont le descriptif doit résulter d'un bornage (article L. 115-4 du Code de l'urbanisme). Un terrain isolé peut être vendu sans bornage, mais la promesse doit indiquer s'il a été borné ou non (chapitre 61). La demande peut émaner d'un propriétaire, d'un futur acquéreur, d'un usufruitier, d'un nu-propriétaire ou d'un héritier.

Le cas des terrains bordant le domaine public

Le bornage ne s'applique qu'entre propriétés privées. La limite entre une propriété et une voie publique se fixe par l'alignement, soit par un plan d'alignement établi après enquête publique, soit par un arrêté d'alignement individuel (service-public.gouv.fr). La demande d'arrêté individuel est gratuite et se fait sur papier libre auprès du gestionnaire de la voie, à savoir la mairie, l'intercommunalité, le département ou l'État selon le cas.

L'alignement individuel est un droit et ne peut pas être refusé. Il ne dispense pas des autorisations d'urbanisme nécessaires. Les chemins ruraux ne font pas partie du domaine public et obéissent à des règles propres, la mairie pouvant délivrer un certificat de bornage (service-public.gouv.fr).

Le bornage amiable pas à pas

Le rôle du géomètre-expert

Le géomètre-expert est le professionnel habilité à fixer les limites des biens fonciers, mission qui lui est réservée par la loi n° 46-942 du 7 mai 1946 instituant l'ordre des géomètres-experts. Il se rend sur les lieux, examine les titres de propriété, les plans anciens, les bornages antérieurs et les marques de possession, puis entend les propriétaires. Il propose ensuite une limite, implante les bornes et rédige le procès-verbal accompagné d'un plan (service-public.gouv.fr).

Il conserve le plan dans ses archives, ce qui permet de retrouver la limite même si une borne disparaît. Choisissez un géomètre-expert inscrit à l'ordre et demandez un devis détaillé, qui dépend de la surface, du nombre de voisins concernés et de la complexité des recherches.

Les étapes

1. Prévenir le voisin de votre souhait d'un bornage amiable, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. Aucune forme légale n'est imposée.
2. Choisir ensemble le géomètre-expert et convenir de la répartition de ses honoraires.
3. Réunir les titres de propriété, les anciens plans et tout bornage antérieur.
4. Participer à la réunion sur place, à laquelle le géomètre convoque tous les propriétaires concernés.
5. Relire le procès-verbal et le plan proposés, puis signer uniquement si vous êtes d'accord avec leur contenu.
6. Faire publier le procès-verbal, si vous le souhaitez, au service de la publicité foncière par l'intermédiaire d'un notaire.
7. Conserver le procès-verbal avec votre titre de propriété et le remettre à l'acquéreur en cas de vente.

La publication est facultative. Une fois publié, le bornage devient opposable à tous, y compris aux futurs acquéreurs et héritiers (service-public.gouv.fr). Elle est recommandée lorsque la limite a été difficile à établir ou que le terrain doit être vendu ou divisé.

Le coût et sa répartition

Les frais dépendent des honoraires du géomètre-expert. Ils sont en général partagés par moitié entre les voisins, mais les parties peuvent convenir d'une autre répartition (service-public.gouv.fr). À titre illustratif, pour des honoraires de 1 400 € pour une limite commune, chaque voisin paie 700 € en cas de partage par moitié.

Lorsque le bornage est demandé par un vendeur pour faciliter la vente ou par un acquéreur dans l'avant-contrat, la prise en charge des frais se négocie entre les parties. Prévoyez ce point par écrit avant l'intervention du géomètre.

Le bornage judiciaire

La tentative amiable préalable

Si le voisin refuse le bornage amiable ou conteste la limite proposée, une démarche amiable préalable est obligatoire avant de saisir le juge, sauf exceptions (article 750-1 du Code de procédure civile). Elle peut prendre la forme d'une conciliation, gratuite, d'une médiation ou d'une procédure participative avec avocat (service-public.gouv.fr). Les conditions et les dispenses de cette tentative sont présentées au chapitre 118.

La procédure

La demande est portée devant le tribunal judiciaire du lieu de situation du terrain. Le juge désigne en général un géomètre-expert comme expert judiciaire, chargé de proposer la ligne divisoire après examen des titres et des lieux. Il rend ensuite un jugement qui fixe la limite et ordonne la pose des bornes (service-public.gouv.fr).

Le jugement peut faire l'objet d'un appel dans un délai de quinze jours à compter de sa notification. Les frais peuvent être partagés entre les parties ou mis à la charge du voisin qui a refusé le bornage amiable. Conservez le jugement, qui remplace le procès-verbal.

Bornage ou revendication

Le bornage suppose que seule la limite est en cause. Lorsqu'un voisin prétend être propriétaire d'une bande de terrain que vous pensiez vôtre, la question devient celle de la propriété et relève d'une action en revendication. La propriété immobilière peut alors s'acquérir par une possession continue, paisible, publique et non équivoque de trente ans, réduite à dix ans en cas d'acquisition de bonne foi et par juste titre (article 2272 du Code civil).

Ces litiges sont techniques et la preuve repose sur les titres, les plans anciens, les témoignages et l'usage des lieux. Consultez un avocat et un géomètre-expert avant d'engager une procédure.

L'empiètement

Une construction qui déborde, même faiblement, sur le terrain voisin constitue un empiètement. Nul ne pouvant être contraint de céder sa propriété (article 545 du Code civil), le voisin peut demander la démolition de la partie qui empiète et les juges l'ordonnent en général quelle que soit l'importance du débord. Vérifiez donc l'implantation de vos fondations, de vos murs et de vos débords de toiture par rapport à une limite bornée avant le début des travaux.

Les servitudes

Définition

Une servitude est une charge imposée à un immeuble, appelé fonds servant, pour l'usage et l'utilité d'un immeuble appartenant à un autre propriétaire, appelé fonds dominant (article 637 du Code civil). Elle est attachée aux terrains et non aux personnes, si bien qu'elle se transmet automatiquement en cas de vente (service-public.gouv.fr). L'acquéreur d'un terrain reprend donc les servitudes qui le grèvent comme celles qui lui profitent.

Les servitudes de droit privé se distinguent des servitudes d'utilité publique, instituées par l'administration dans un intérêt général et annexées au PLU (chapitre 62). Une même parcelle peut être grevée des deux.

Trois origines

Le Code civil distingue trois catégories de servitudes selon leur origine.

Les servitudes du fait de l'homme peuvent naître d'un titre, comme un acte notarié, de la prescription pour certaines d'entre elles ou de la destination du père de famille. Cette dernière résulte de l'aménagement établi par un propriétaire unique avant la division de son terrain, qui devient une servitude lorsque les deux parties appartiennent à des propriétaires différents.

Servitudes apparentes ou non, continues ou non

Le Code civil classe aussi les servitudes selon leur exercice. Une servitude est continue lorsqu'elle s'exerce sans le fait actuel de l'homme, comme une vue ou un écoulement par une canalisation. Elle est discontinue lorsqu'elle suppose un fait de l'homme, comme un passage. Elle est apparente lorsqu'elle se révèle par des ouvrages extérieurs, comme une porte, une fenêtre ou un aqueduc. Elle est non apparente dans le cas contraire, comme l'interdiction de bâtir.

Cette classification a une conséquence pratique majeure. Seules les servitudes continues et apparentes peuvent s'acquérir par une possession de trente ans. Les servitudes discontinues, comme un droit de passage conventionnel, ne peuvent s'établir que par titre (articles 690 et 691 du Code civil), sous réserve du régime propre à l'enclave.

La servitude de passage en cas d'enclave

Le propriétaire d'un terrain enclavé, c'est-à-dire sans accès ou avec un accès insuffisant à la voie publique, peut réclamer un passage sur le terrain de ses voisins, y compris pour réaliser des opérations de construction (articles 682 à 685-1 du Code civil). Le passage est fixé par accord ou par le juge selon les règles suivantes (service-public.gouv.fr).

• Le trajet le plus court vers la voie publique et le moins dommageable pour le voisin.
• Lorsque l'enclave résulte de la division d'une propriété par vente ou partage, le passage doit en principe être pris sur l'ancienne propriété, même s'il est plus long.
• Une indemnité proportionnée au dommage causé, versée en une fois ou périodiquement.

Le bénéficiaire entretient le passage et répare les dégradations liées à son usage, l'entretien étant partagé si le voisin l'utilise aussi. La servitude cesse lorsque l'enclave disparaît, par exemple après l'ouverture d'une voie publique. Le voisin peut alors demander la suppression des ouvrages. L'assiette et le mode du passage peuvent être fixés par trente ans d'usage continu (article 685 du Code civil).

La servitude de passage conventionnelle

Un terrain simplement difficile d'accès, mais non enclavé, n'ouvre aucun droit légal de passage. Le passage suppose alors l'accord du voisin, constaté par écrit (service-public.gouv.fr). Faites établir cet accord par acte notarié et publier, afin qu'il soit opposable aux acquéreurs successifs du terrain servant.

L'acte doit préciser l'assiette exacte du passage sur un plan, sa largeur, les usages autorisés, comme le passage à pied, en voiture ou pour des engins de chantier, la répartition de l'entretien et l'éventuelle indemnité. Une largeur suffisante pour un véhicule léger peut se révéler insuffisante pour desservir plusieurs logements ou pour l'accès des secours exigé par le permis de construire.

Les vues et les jours

Le Code civil impose des distances aux ouvertures qui donnent une vue sur le terrain voisin (articles 675 à 680). Ces distances s'appliquent aussi aux balcons, terrasses, vérandas et escaliers extérieurs qui créent une vue (service-public.gouv.fr).

La distance se mesure depuis le parement extérieur de l'ouverture ou l'extrémité de l'aménagement jusqu'à la limite séparative. Le PLU peut imposer une distance plus grande. En cas de non-respect, le voisin peut demander au juge d'ordonner l'occultation ou la suppression de l'ouverture et l'indemnisation de son préjudice (service-public.gouv.fr).

Une vue irrégulière existant depuis plus de trente ans peut, en tant que servitude continue et apparente, avoir été acquise par prescription. Le propriétaire voisin doit alors la respecter, ce qui peut limiter ses propres possibilités de construire en limite.

L'écoulement des eaux

Les terrains inférieurs doivent recevoir les eaux qui découlent naturellement des terrains supérieurs, sans que la main de l'homme y ait contribué. Le propriétaire inférieur ne peut pas élever de digue qui empêche cet écoulement et le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui l'aggrave (article 640 du Code civil). Une clôture ne doit pas faire obstacle à l'écoulement naturel des eaux de pluie (service-public.gouv.fr).

En revanche, tout propriétaire doit établir ses toits de façon que les eaux pluviales s'écoulent sur son terrain ou sur la voie publique plutôt que sur le fonds voisin (article 681 du Code civil). Une construction nouvelle qui imperméabilise un terrain en pente peut aggraver l'écoulement vers le voisin. Le PLU impose souvent une gestion des eaux pluviales sur la parcelle, à prévoir dès la conception.

Le passage des réseaux

Il n'existe pas de droit général de faire passer ses canalisations d'eau, d'électricité ou d'assainissement sur le terrain d'un voisin. Lorsque votre terrain ne peut être raccordé qu'en traversant une parcelle voisine, un accord écrit constituant une servitude conventionnelle de réseaux est nécessaire, avec un plan de tracé, la profondeur, les conditions d'accès pour l'entretien et la remise en état. Lors d'une division de terrain, cette servitude est prévue dans l'acte de vente du lot détaché (chapitre 66).

Les réseaux publics, comme les lignes électriques, les canalisations de gaz ou certaines conduites d'eau et d'assainissement, peuvent grever les terrains privés en vertu de servitudes d'utilité publique ou de conventions passées avec les gestionnaires. Repérez-les dans les annexes du PLU et dans les titres de propriété avant de positionner une construction (chapitres 62 et 64).

La servitude de tour d'échelle

Le propriétaire qui doit réaliser des travaux sur un mur ou un toit situé en limite peut avoir besoin de passer temporairement chez son voisin. Ce droit, dit de tour d'échelle, n'est pas prévu par la loi et repose sur la jurisprudence et les usages (service-public.gouv.fr). Il suppose qu'il n'existe aucun autre moyen de réaliser les travaux, que ceux-ci soient indispensables et que l'intervention soit temporaire.

Demandez l'accord du voisin par écrit en précisant la durée, les dates et horaires, l'emplacement de l'échafaudage et la remise en état, en proposant si besoin une indemnité. À défaut d'accord et après une tentative amiable, le juge peut autoriser le passage.

La fin des servitudes

Une servitude s'éteint notamment par le non-usage pendant trente ans, constaté si nécessaire par le juge sur la base de preuves comme des constats, des témoignages ou des photographies (articles 703 à 710 du Code civil, service-public.gouv.fr). Elle s'éteint aussi lorsque les deux terrains sont réunis dans la même main ou par renonciation du bénéficiaire, constatée par acte. La servitude de passage pour enclave cesse avec l'enclave.

La mitoyenneté

Le mur mitoyen

Un mur séparatif situé entre deux propriétés est présumé mitoyen, sauf titre ou marque contraire. Il n'est pas mitoyen lorsque son sommet ne présente qu'une seule pente ou que les tuiles ou bordures ne se trouvent que d'un côté, auquel cas il appartient au propriétaire de ce côté (service-public.gouv.fr). La mitoyenneté peut aussi être prouvée par un titre, une convention publiée ou une possession trentenaire.

Chaque copropriétaire du mur peut y appuyer une construction, en pratique avec l'accord de son voisin. Il peut aussi le surélever à ses frais, sous réserve des règles d'urbanisme. La partie surélevée lui appartient et il l'entretient seul. Si le mur ne peut supporter la surélévation, celui qui l'exhausse le reconstruit à ses frais, l'excédent d'épaisseur étant pris de son côté.

Entretien, réparation et abandon

Les deux voisins contribuent à l'entretien et à la réparation du mur mitoyen en proportion de leurs droits. Hors urgence, les travaux se décident d'un commun accord et ceux engagés sans accord restent à la charge de leur auteur. Chacun répond des dégradations qu'il cause (service-public.gouv.fr).

Un voisin peut se dispenser de contribuer en abandonnant sa mitoyenneté, à condition de n'avoir aucune construction appuyée sur le mur et que celui-ci ne soutienne pas ses terres. Il en informe le voisin par lettre recommandée et formalise l'abandon par acte. S'il a laissé le mur se dégrader, il doit d'abord effectuer les réparations.

Acquérir la mitoyenneté

Le propriétaire qui joint un mur appartenant à son voisin peut en acquérir la mitoyenneté, par acte notarié, en payant la moitié du coût du mur et la moitié de la valeur du sol sur lequel il est construit. Cette faculté n'existe que pour un mur correctement implanté, car un mur qui empiète ne peut pas devenir mitoyen (service-public.gouv.fr).

Exemple illustratif. Un propriétaire souhaite adosser un garage à un mur de 18 m de long et 2 m de haut appartenant à son voisin. Avec une hypothèse de valeur du mur de 250 € par mètre carré de parement et un sol de 0,25 m d'épaisseur valant 120 € par mètre carré, le rachat se calcule ainsi.

Les frais d'acte notarié s'ajoutent. Les valeurs retenues pour le mur et le sol relèvent d'un accord entre voisins ou, à défaut, d'une expertise.

Clôtures, haies et fossés

Tout propriétaire peut clore son terrain (article 647 du Code civil), sous réserve des servitudes de passage, de l'écoulement des eaux et des règles d'urbanisme qui peuvent soumettre les clôtures à déclaration préalable dans certains secteurs (service-public.gouv.fr). Une clôture posée en retrait de la limite est privative. Une clôture posée sur la limite suppose l'accord du voisin et est mitoyenne, les frais et l'entretien étant partagés.

Dans les villes et faubourgs, chacun peut contraindre son voisin à contribuer à la construction d'une clôture séparative (article 663 du Code civil). En l'absence de règle locale, la hauteur minimale d'un mur de clôture, chaperon compris, est de 2,60 m dans les communes de moins de 50 000 habitants et de 3,20 m dans les autres (service-public.gouv.fr). Le PLU ou le règlement de lotissement fixe souvent des hauteurs maximales et des matériaux qui priment en pratique.

Une haie mitoyenne est entretenue par chaque voisin de son côté. Elle ne peut être supprimée jusqu'à la limite que par celui qui construit un mur sur cette limite. Les fruits d'une plantation mitoyenne appartiennent pour moitié à chacun (service-public.gouv.fr).

Les distances de plantation

Les règles

À défaut de règlement particulier ou d'usage local, les plantations doivent respecter les distances suivantes par rapport à la limite séparative (articles 671 et suivants du Code civil, service-public.gouv.fr).

La hauteur se mesure du sol à la cime et la distance à partir du milieu du tronc. Contre un mur mitoyen, les arbres et arbustes peuvent être plantés sans distance s'ils ne dépassent pas la crête du mur. Une plantation conforme peut néanmoins causer un trouble anormal de voisinage, par exemple par une ombre excessive.

Sanctions et exceptions

Le voisin peut exiger l'arrachage ou la réduction d'une plantation trop proche. Le propriétaire de l'arbre peut s'y opposer s'il dispose d'un titre, si la plantation existait avant la division du terrain, au titre de la destination du père de famille, ou si elle dépasse la hauteur légale depuis plus de trente ans (service-public.gouv.fr). Le délai de trente ans court à partir du moment où l'arbre a dépassé la hauteur autorisée.

Le propriétaire d'un arbre doit couper les branches qui avancent sur le terrain voisin. Le voisin peut l'y contraindre mais ne peut pas les couper lui-même. Il peut en revanche couper librement, à la limite exacte de sa propriété, les racines et ronces qui empiètent, ce droit étant imprescriptible. L'action vise le propriétaire, même lorsque la plantation a été faite par un locataire.

Gérer un conflit de limites ou de servitude

La démarche

Les litiges de bornage, de servitude, de mitoyenneté et de plantations suivent un même schéma. Rassemblez d'abord les preuves, à savoir les titres de propriété, les plans, le procès-verbal de bornage, les photographies datées et, si nécessaire, un constat de commissaire de justice. Adressez ensuite au voisin un courrier recommandé rappelant la règle applicable et proposant une solution.

À défaut d'accord, la tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative est en principe obligatoire avant de saisir le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble (service-public.gouv.fr). Le conciliateur de justice est gratuit et son constat d'accord peut être homologué par le juge (chapitre 118).

Le trouble anormal de voisinage

Indépendamment des règles précises du Code civil, un voisin peut agir lorsqu'il subit un trouble qui excède les inconvénients normaux du voisinage, comme une perte d'ensoleillement importante ou des nuisances de chantier. Ce régime, désormais inscrit à l'article 1253 du Code civil, est présenté au chapitre 119. Une construction conforme au permis et aux distances légales peut donc être contestée sur ce fondement si elle cause un trouble anormal.

Erreurs fréquentes

• Se fier au plan cadastral pour implanter une construction ou une clôture.
• Signer un procès-verbal de bornage sans l'avoir relu, alors qu'il ne pourra plus être contesté.
• Acheter un terrain desservi par un passage simplement toléré, sans servitude écrite.
• Prévoir un passage trop étroit pour les véhicules de secours ou le nombre de logements envisagé.
• Oublier les servitudes de réseaux lors de la division d'un terrain.
• Ouvrir une fenêtre ou créer une terrasse à moins de 1,90 m de la limite en vue droite.
• Engager des travaux sur un mur mitoyen sans accord du voisin, hors urgence.
• Planter une haie de plus de 2 m à moins de 2 m de la limite.
• Saisir le juge sans tentative amiable préalable, ce qui expose à l'irrecevabilité.

Liste de contrôle

1. Rechercher les bornages existants auprès du vendeur, du notaire et des géomètres-experts du secteur.
2. Faire borner le terrain avant de construire, de clore ou de diviser lorsque la limite est incertaine.
3. Relire et faire publier le procès-verbal de bornage par un notaire si la limite a été discutée.
4. Lire l'acte de vente et les titres antérieurs pour recenser les servitudes actives et passives.
5. Vérifier l'accès à la voie publique et, à défaut, l'existence d'une servitude de passage écrite et publiée.
6. Prévoir les servitudes de réseaux nécessaires au raccordement du terrain.
7. Contrôler les distances de vue des ouvertures, balcons et terrasses projetés.
8. Concevoir la gestion des eaux pluviales sans aggraver l'écoulement vers le voisin.
9. Identifier le statut des murs et clôtures séparatifs, privatifs ou mitoyens.
10. Obtenir l'accord écrit du voisin pour toute construction appuyée sur un mur mitoyen et pour le tour d'échelle.
11. Respecter les distances de plantation et organiser l'élagage.
12. Tenter une solution amiable et conserver les preuves avant toute action en justice.