La fiscalité de la construction et de la promotion

Construire, lotir ou vendre des logements neufs fait intervenir plusieurs impôts à des moments différents. La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) frappe la vente du terrain à bâtir et de l'immeuble neuf lorsque le vendeur est assujetti. Les droits d'enregistrement s'appliquent à chaque acquisition, à un taux qui dépend du régime de TVA retenu. Le profit de l'opération est ensuite imposé soit comme une plus-value de particulier, soit comme un bénéfice professionnel, soit à l'impôt sur les sociétés (IS).

Ce chapitre présente ces impôts dans l'ordre d'une opération, de l'achat du terrain à la vente des logements, puis la taxe foncière pendant et après les travaux. Il s'adresse au particulier qui fait construire ou qui vend un terrain comme à l'investisseur qui monte une opération en société. Les taxes d'urbanisme sont traitées au chapitre 69, la TVA des locations au chapitre 123, la plus-value des particuliers au chapitre 136 et la taxe foncière au chapitre 133. Les structures propres à la promotion font l'objet des chapitres 78, 80 et 81.

Un cadre juridique qui vient de changer

La TVA rejoint le Code des impositions sur les biens et services

L'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 transfère les règles législatives de la TVA du Code général des impôts (CGI) vers le livre II du Code des impositions sur les biens et services (CIBS). Ce transfert, d'abord prévu au 1er septembre 2026, a été reporté au 1er janvier 2027 par l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026. Jusqu'au 31 décembre 2026, la TVA reste donc régie par le CGI, avec les articles bien connus des praticiens comme l'article 257 sur les opérations immobilières ou l'article 268 sur la TVA sur la marge. À compter du 1er janvier 2027, ces règles figureront dans le CIBS.

Les droits d'enregistrement, la taxe de publicité foncière, l'impôt sur le revenu et l'IS restent régis par le CGI. Les actes signés à partir du 1er janvier 2027 viseront donc deux codes à la fois. Un rescrit publié au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) sous la référence BOI-RES-TVA-000253, mis à jour le 7 octobre 2026 pour tenir compte du report, précise les dispositions transitoires liées à cette entrée en vigueur (bofip.impots.gouv.fr).

Une recodification qui n'est pas neutre pour la marge

La recodification se présente comme une remise en ordre des textes. Elle modifie toutefois la rédaction de plusieurs règles immobilières, en particulier le régime de la TVA sur la marge. Le rescrit précité pose en principe la continuité des interprétations administratives, sous réserve des exceptions au droit constant qu'il énumère.

Les développements qui suivent décrivent les principes stables et signalent les points encore discutés.

La TVA immobilière

Qui est assujetti

La vente d'un immeuble entre dans le champ de la TVA lorsqu'elle est réalisée à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel. Un promoteur, un lotisseur professionnel, un aménageur, un marchand de biens ou une société de construction-vente sont des assujettis. Un particulier qui gère son patrimoine privé ne l'est pas (bofip.impots.gouv.fr).

Selon la doctrine administrative, la personne qui cède un terrain reçu par succession ou donation, ou acquis pour son usage privé, est présumée ne pas exercer d'activité économique. Cette présomption tombe lorsque le cédant entre dans une démarche active de commercialisation foncière, en mobilisant des moyens comparables à ceux d'un professionnel. Confier la vente à un notaire ou à une agence n'est pas en soi une telle démarche. Des dépenses d'aménagement significatives, surtout si elles pèsent lourd par rapport au prix des lots, permettent en revanche de regarder l'activité comme économique (bofip.impots.gouv.fr).

Les biens taxés de plein droit

Deux catégories de biens sont soumises à la TVA de plein droit lorsqu'un assujetti les vend. La première est le terrain à bâtir, c'est-à-dire le terrain sur lequel le plan local d'urbanisme (PLU), un document en tenant lieu ou la carte communale autorise la construction (impots.gouv.fr). La seconde est l'immeuble neuf, achevé depuis cinq ans au plus.

Les autres immeubles sont en principe exonérés, sauf option du vendeur assujetti. Une vente entre particuliers n'est jamais soumise à la TVA, même pour une maison que le vendeur vient de faire construire.

Les taux

Le taux normal de 20 % s'applique en principe aux ventes de terrains à bâtir et d'immeubles neufs. Un taux de 5,5 % s'applique, sous conditions, à la construction ou à l'acquisition d'une résidence principale située dans une zone de rénovation urbaine conventionnée avec l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV), ou à moins de 300 mètres de leur limite. Le bénéficiaire doit respecter un plafond de ressources, le prix ne doit pas dépasser un plafond et le logement doit être occupé comme résidence principale (impots.gouv.fr).

D'autres taux réduits concernent le logement social, l'accession sociale à la propriété et, selon les notaires de France, certaines livraisons de logements locatifs sociaux au taux de 10 %. Ils obéissent à des conditions propres à chaque dispositif et le CIBS leur consacre des dispositions spécifiques. Un investisseur privé qui construit pour louer au prix du marché relève du taux normal.

Le prix total ou la marge

La TVA se calcule en principe sur le prix total. Par exception, elle peut ne porter que sur la marge, c'est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, lorsque l'acquisition du bien n'a pas ouvert droit à déduction chez le vendeur. Ce régime vise surtout le lotisseur ou le marchand de biens qui achète un terrain à un particulier, sans TVA, puis le revend comme terrain à bâtir.

Le champ de ce régime a été resserré au fil de la jurisprudence. La Cour de justice de l'Union européenne a jugé le 30 septembre 2021, dans l'affaire Icade Promotion (C-299/20), qu'il ne s'applique pas lorsque le terrain acquis non bâti a été revendu bâti. Une division en lots ou la réalisation de réseaux ne suffit pas, en revanche, à l'exclure. La nouvelle rédaction du CIBS, applicable à compter du 1er janvier 2027, est lue par de nombreux praticiens comme plus restrictive encore, notamment pour les terrains achetés à des particuliers.

Le choix du régime change le coût pour l'acquéreur

Le régime de TVA du vendeur commande le montant des droits payés par l'acquéreur. Lorsque la vente supporte la TVA sur le prix total, l'acquéreur paie une taxe de publicité foncière au taux réduit. Lorsqu'elle supporte la TVA sur la marge ou qu'elle est hors TVA, il paie les droits au taux de droit commun (impots.gouv.fr). Un lotisseur qui vend sur la marge facture donc moins de TVA, mais son client paie davantage de droits.

Exemple illustratif. Un lotisseur a acheté un terrain à un particulier, sans TVA. La part du prix d'achat et des frais qui revient à un lot est de 40 000 €. Il revend ce lot 90 000 € hors taxe. Les montants sont des hypothèses et le régime de la marge est supposé applicable.

Dans cet exemple, la TVA sur la marge fait économiser 8 000 € de TVA au lotisseur à prix hors taxe égal. Si l'acquéreur n'est pas assujetti et ne récupère pas la TVA, il compare un prix de 100 000 € majoré des droits de droit commun à un prix de 108 000 € majoré de la seule taxe réduite. Le calcul des droits est présenté plus bas et au chapitre 61.

La livraison à soi-même

La livraison à soi-même consiste, pour une personne qui construit pour son propre compte, à se facturer fictivement l'immeuble afin de payer ou de régulariser la TVA. Elle n'est plus exigée que dans des cas limités, principalement pour les logements sociaux et pour les opérations qui bénéficient d'un taux réduit. Une société qui construit des logements pour les vendre ne la constate pas, puisque la TVA est due sur la vente elle-même.

Le cas le plus courant pour un particulier est la construction de sa résidence principale en zone ANRU ou en QPV, lorsqu'il fait construire en direct, sans contrat de construction de maison individuelle. Il paie d'abord la TVA à 20 % sur les factures des entreprises. Il déclare ensuite une livraison à soi-même au taux de 5,5 % sur l'imprimé n° 943, qui récapitule les factures, puis demande le remboursement de la différence sur l'imprimé n° 941. Les deux formulaires sont adressés au service des impôts des entreprises du lieu de l'immeuble dans le mois de l'achèvement ou de la première occupation si elle est antérieure (impots.gouv.fr).

Cet exemple reprend celui de l'administration fiscale. Il ne concerne pas un logement construit pour être loué au prix du marché.

La régularisation de la TVA déduite

Une société qui a déduit la TVA sur la construction d'un immeuble, en vue d'une vente taxée ou d'une location soumise à la TVA, doit en reverser une partie si l'immeuble est finalement affecté à une opération exonérée. C'est le cas d'un logement neuf qui ne trouve pas acquéreur et que la société décide de louer nu à usage d'habitation. Pour les immeubles, la régularisation s'étale sur une période de vingt ans.

Les règles de la TVA des locations et de sa régularisation sont détaillées au chapitre 123.

Les droits d'enregistrement

La vente soumise à la TVA sur le prix total

Lorsqu'un terrain à bâtir ou un immeuble neuf est acquis auprès d'un assujetti et que la vente supporte la TVA sur le prix total, l'acquéreur paie la taxe de publicité foncière à un taux réduit. Le bénéfice de ce taux suppose le paiement effectif de la TVA. L'administration indique un taux global de 0,715 % (bofip.impots.gouv.fr), que sa page destinée aux particuliers arrondit à 0,71 %. La contribution de sécurité immobilière de 0,10 % s'y ajoute.

La vente hors TVA ou soumise à la TVA sur la marge

Les autres acquisitions supportent les droits de droit commun. Ils comprennent un droit départemental, une taxe communale de 1,20 % et des frais d'assiette de 2,37 % du droit départemental (impots.gouv.fr). Avec un droit départemental de 4,50 %, le taux global atteint 5,80665 %, soit environ 5,81 %.

La loi de finances pour 2025 permet aux départements de porter leur droit à 5 % pour les actes conclus entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Le taux global passe alors à 6,3185 %, soit environ 6,32 %. Cette hausse ne s'applique pas aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale (service-public.gouv.fr). Elle s'applique en revanche aux investisseurs et aux sociétés.

L'engagement de construire

Un acquéreur assujetti à la TVA peut être exonéré des droits proportionnels s'il prend dans l'acte l'engagement de réaliser un immeuble neuf dans un délai de quatre ans. Seul un droit fixe reste dû. L'acte doit indiquer l'objet et la consistance des travaux. Pour des maisons individuelles, la surface de terrain couverte par l'engagement est limitée à 2 500 m² par maison, ou à la surface minimale exigée par les règles d'urbanisme si elle est supérieure (bofip.impots.gouv.fr).

À l'expiration du délai, l'acquéreur justifie de l'exécution des travaux, notamment par la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) déposée en mairie. Il peut obtenir une prolongation annuelle renouvelable sur demande motivée adressée en recommandé au plus tard un mois après l'expiration du délai. L'absence de refus motivé dans les deux mois vaut acceptation.

Si l'engagement n'est pas respecté, l'acquéreur doit les droits dont il avait été dispensé, majorés de l'intérêt de retard. L'administration n'admet la force majeure que pour un événement imprévisible. Dans les cinq ans de l'acquisition, l'acquéreur peut substituer à l'engagement de construire un engagement de revendre, par un acte complémentaire taxé à 0,715 %.

L'engagement de revendre

Le professionnel qui achète un immeuble pour le revendre peut bénéficier d'un régime de faveur en prenant l'engagement de revendre dans un délai de cinq ans. Ce régime, réservé aux marchands de biens et aux assujettis qui réalisent ce type d'opérations, est présenté au chapitre 81.

L'imposition du profit

Le particulier qui vend un terrain ou une construction

Le particulier qui vend un terrain ou une maison qu'il a fait construire relève en principe du régime des plus-values immobilières des particuliers. La plus-value nette est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, après des abattements pour durée de détention (service-public.gouv.fr). Le notaire calcule et paie l'impôt lors de la vente.

Trois règles propres à la construction et aux terrains méritent d'être connues. Les dépenses de construction, d'agrandissement ou d'amélioration réalisées par une entreprise s'ajoutent au prix d'acquisition, sur factures, mais pas les matériaux que vous avez posés vous-même. Les frais de voirie, réseaux et distribution (VRD) payés pour un terrain à bâtir s'ajoutent aussi au prix d'acquisition. En revanche, le forfait de 15 % pour travaux est réservé aux immeubles bâtis et ne s'applique pas à la vente d'un terrain nu (bofip.impots.gouv.fr).

La surtaxe sur les plus-values élevées, due au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, ne s'applique pas aux ventes de terrains à bâtir (service-public.gouv.fr). Elle s'applique en revanche à la vente d'une maison ou d'un immeuble. Le détail des abattements et un exemple complet figurent au chapitre 136, la vente d'un terrain au chapitre 83.

Quand le profit devient professionnel

L'article 35 du CGI range dans les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) plusieurs catégories de profits immobiliers. Les marchands de biens sont ceux qui achètent habituellement des immeubles en leur nom pour les revendre. L'habitude résulte notamment de la pluralité des ventes dans une même opération ou de l'activité passée du cédant. L'intention spéculative s'apprécie au moment de l'achat (bofip.impots.gouv.fr).

L'administration retient comme indices un délai court entre l'achat et la revente, le montant des bénéfices, la fréquence des opérations, la profession du vendeur et le lotissement immédiat du terrain acquis. Pour un immeuble construit, elle écarte a priori l'intention spéculative lorsque la vente intervient quinze ans ou plus après l'achèvement. Les profits des marchands de biens sont exclus du régime des micro-entreprises.

Les lotisseurs constituent une catégorie distincte. Relèvent des BIC les personnes qui divisent un terrain en lots destinés à être construits et qui vendent ces lots. La doctrine administrative précise que la vente en bloc d'un terrain après obtention d'une autorisation de lotir peut aussi constituer un profit de lotissement, même sans travaux (bofip.impots.gouv.fr). La frontière entre la plus-value d'un particulier et le profit d'un lotisseur est développée aux chapitres 66 et 67.

Les sociétés de promotion à l'impôt sur les sociétés

Une société par actions simplifiée (SAS) ou une société à responsabilité limitée (SARL) de promotion est soumise à l'IS. Les terrains et les logements destinés à la vente figurent dans ses stocks plutôt que dans ses immobilisations.

Le taux normal de l'IS est de 25 %. Un taux réduit de 15 % s'applique jusqu'à 42 500 € de bénéfice lorsque le chiffre d'affaires de l'exercice ne dépasse pas 10 millions d'euros et que le capital, entièrement libéré, est détenu pour 75 % au moins par des personnes physiques, directement ou par une société elle-même détenue dans les mêmes conditions (entreprendre.service-public.gouv.fr). Une opération de quelques dizaines de logements dépasse vite ce seuil de chiffre d'affaires.

Exemple illustratif. Une SAS remplissant les conditions du taux réduit dégage un bénéfice de 300 000 € sur un exercice. L'IS s'élève à 6 375 € sur les premiers 42 500 € au taux de 15 %, puis à 64 375 € sur les 257 500 € restants au taux de 25 %, soit 70 750 € au total. La distribution du bénéfice aux associés est ensuite imposée entre leurs mains.

La société civile de construction-vente

La société civile de construction-vente (SCCV) n'est pas soumise à l'IS en tant que telle. Son bénéfice est déterminé selon les règles des BIC puis imposé au nom de chaque associé, à l'IS pour un associé société et à l'impôt sur le revenu pour un associé personne physique (article 239 ter du CGI). La SCCV vend en revanche avec TVA, comme tout promoteur. Son fonctionnement, la responsabilité des associés et sa dissolution sont présentés au chapitre 80.

La taxe foncière pendant et après la construction

Le terrain et le chantier

Le propriétaire d'un terrain nu ou d'une construction en cours au 1er janvier paie la taxe foncière sur les propriétés non bâties pour l'année entière (impots.gouv.fr). Pour un promoteur, elle entre dans le bilan de l'opération.

Les communes peuvent, par délibération, majorer la valeur locative cadastrale des terrains constructibles situés dans les zones urbaines ou à urbaniser, dans les limites prévues par l'article 1396 du CGI. Cette majoration, destinée à inciter à construire, est indiquée sur l'avis d'imposition. Le chapitre 133 présente le calcul de la taxe foncière.

La déclaration après achèvement

Après l'achèvement, le propriétaire déclare la construction au centre des finances publiques du lieu du bien dans les quatre-vingt-dix jours. Il utilise l'imprimé H1 pour une maison individuelle et l'imprimé H2 pour un appartement, d'autres imprimés existant pour les locaux professionnels. Un bâtiment est regardé comme achevé dès qu'il peut être utilisé, même si des travaux intérieurs restent à faire (impots.gouv.fr).

L'exonération temporaire des constructions nouvelles

Les constructions nouvelles à usage d'habitation sont exonérées de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant les deux années qui suivent celle de leur achèvement (article 1383 du CGI). La commune peut, par délibération, limiter cette exonération à 40 %, 50 %, 60 %, 70 %, 80 % ou 90 % de la base imposable pour sa part, sauf pour les logements financés par certains prêts aidés. Une intercommunalité à fiscalité propre peut la supprimer pour sa part. L'exonération suppose le dépôt de la déclaration dans les quatre-vingt-dix jours de l'achèvement, selon la fiche de délibération publiée par la direction générale des collectivités locales.

Les autres prélèvements liés au projet

La construction déclenche aussi des taxes d'urbanisme. La taxe d'aménagement est due sur la surface de plancher créée et sur certaines installations, la redevance d'archéologie préventive s'y ajoute dans certains cas et la participation pour le financement de l'assainissement collectif est réclamée lors du raccordement. Leur calcul et leurs dates de paiement sont présentés au chapitre 69.

Tableau récapitulatif

Cas particuliers

Le particulier qui construit deux logements et en vend un

Un particulier qui fait construire deux maisons sur son terrain, en conserve une pour la louer et vend l'autre dans les cinq ans de l'achèvement ne facture pas de TVA tant qu'il n'est pas assujetti. La vente relève de la plus-value des particuliers. Si l'opération se répète ou si les moyens mis en œuvre ressemblent à ceux d'un promoteur, l'administration peut toutefois retenir une activité économique pour la TVA et un profit professionnel pour l'impôt sur le revenu (chapitre 77).

Le terrain bâti démoli puis revendu

Un marchand de biens qui achète une maison ancienne, la démolit et revend le terrain comme terrain à bâtir change la nature du bien vendu. Le Conseil d'État a jugé en 2020 que le régime de la marge ne s'applique pas lorsqu'un terrain bâti est transformé en terrain à bâtir. La revente supporte alors la TVA sur le prix total, ce qui change l'équilibre de l'opération.

La vente en l'état futur d'achèvement

La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) d'un logement neuf par un promoteur supporte la TVA sur le prix total. L'acquéreur paie la taxe de publicité foncière au taux réduit. L'échéancier et les garanties de la VEFA sont présentés aux chapitres 5 et 79.

Erreurs fréquentes

• Appliquer la TVA sur la marge à un terrain acheté à un particulier sans vérifier les conditions posées par le CGI puis, à compter du 1er janvier 2027, par le CIBS.
• Oublier que le régime de TVA du vendeur commande le taux des droits payés par l'acquéreur.
• Laisser expirer le délai de quatre ans de l'engagement de construire sans demander de prolongation.
• Ajouter le forfait de 15 % pour travaux au prix d'acquisition d'un terrain nu.
• Compter le coût des matériaux posés soi-même dans le prix d'acquisition retenu pour la plus-value.
• Lotir et commercialiser plusieurs terrains comme un professionnel tout en déclarant une plus-value de particulier.
• Déposer la déclaration H1 ou H2 après quatre-vingt-dix jours et perdre l'exonération de taxe foncière.
• Louer nu des logements construits par une société qui a récupéré la TVA, sans avoir chiffré la régularisation.

Liste de contrôle

1. Qualifier le vendeur et l'acquéreur au regard de la TVA avant toute promesse, en tenant compte de la présomption propre aux particuliers.
2. Qualifier le bien comme terrain à bâtir, immeuble neuf ou immeuble de plus de cinq ans à la date de la vente.
3. Identifier les textes applicables selon la date de la promesse et de l'acte, CGI jusqu'au 31 décembre 2026, CIBS ensuite.
4. Vérifier par écrit les conditions de la TVA sur la marge avant de l'annoncer dans les prix de vente.
5. Chiffrer les droits d'enregistrement de l'acquéreur selon le régime de TVA retenu et le taux voté par le département.
6. Inscrire dans l'acte l'engagement de construire ou de revendre lorsque l'acquéreur y a droit, puis suivre ses délais.
7. Conserver les factures d'entreprises, de VRD et de frais d'acquisition pour le calcul de la plus-value.
8. Évaluer le risque de requalification en marchand de biens ou en lotisseur avant de diviser ou de construire pour vendre.
9. Choisir la structure de l'opération avant l'achat du terrain, avec un expert-comptable ou un avocat fiscaliste (chapitres 78, 80 et 81).
10. Déposer la déclaration H1 ou H2 dans les quatre-vingt-dix jours de l'achèvement et vérifier l'exonération votée par la commune.
11. Intégrer au bilan la taxe foncière sur les terrains, les taxes d'urbanisme et la TVA non récupérable.
12. Anticiper la régularisation de TVA si des logements construits pour être vendus risquent d'être conservés et loués.