Construire avec un architecte ou un maître d'œuvre

Construire avec un architecte ou un maître d'œuvre, c'est séparer la conception et la réalisation. Le professionnel que vous choisissez dessine le projet, prépare le permis de construire, vous aide à choisir les entreprises puis suit le chantier, mais il ne construit pas. Les travaux sont confiés à plusieurs entreprises, avec chacune desquelles vous signez un contrat distinct.

Cette organisation offre une grande liberté de conception et une mise en concurrence lot par lot. Elle a une contrepartie importante, car elle ne bénéficie ni du prix forfaitaire, ni de la garantie de livraison du contrat de construction de maison individuelle (CCMI) présenté au chapitre 70. Ce chapitre explique les missions et le contrat du maître d'œuvre, l'organisation des marchés de travaux, les assurances de chaque intervenant et les précautions qui compensent l'absence de garantie de livraison. Il vaut aussi bien pour une maison que pour un petit immeuble destiné à la location (chapitres 76 et 77).

Les acteurs et leurs rôles

Le maître d'ouvrage

Le maître d'ouvrage est la personne pour le compte de laquelle l'ouvrage est construit, c'est-à-dire vous, en votre nom propre ou par l'intermédiaire d'une société. Il définit le programme et le budget, signe les contrats, paie les entreprises, souscrit l'assurance dommages-ouvrage et prononce la réception. Dans cette organisation, il assume le risque économique de l'opération.

Le maître d'œuvre

Le maître d'œuvre conçoit le projet, établit les plans et les documents techniques, coordonne les travaux et vous assiste auprès des entreprises, en échange d'honoraires. Il ne réalise pas les travaux, ne choisit pas les entreprises à votre place et n'a pas de lien contractuel avec elles (anil.org). Cette fonction peut être exercée par plusieurs catégories de professionnels.

Vérifiez la qualité réelle de votre interlocuteur. L'inscription d'un architecte au tableau de l'Ordre peut se contrôler auprès du conseil régional de l'Ordre. Pour un maître d'œuvre non architecte, demandez ses références, ses attestations d'assurance et des chantiers achevés que vous pourrez visiter.

Les entreprises

Chaque entreprise réalise un lot, comme le terrassement, la maçonnerie, la charpente, la couverture, les menuiseries, la plâtrerie, l'électricité, la plomberie, le chauffage ou les revêtements. Elle est liée à vous par un contrat d'entreprise, aussi appelé marché de travaux. Aucune d'elles n'assure seule le gros œuvre, la mise hors d'eau et la mise hors d'air, faute de quoi le contrat relèverait du CCMI (service-public.gouv.fr).

Quand l'architecte est obligatoire

Le recours à un architecte pour établir les plans du permis de construire est en principe obligatoire. Les particuliers qui construisent pour eux-mêmes en sont dispensés lorsque la surface de plancher de la construction ne dépasse pas 150 m². Au-delà, l'architecte est obligatoire. Pour un agrandissement, le seuil s'apprécie avant et après travaux. L'architecte est requis dès que la surface dépasse 150 m² après travaux (service-public.gouv.fr).

Une personne morale doit faire appel à un architecte pour tout projet soumis à permis de construire, quelle que soit sa surface. Une société civile immobilière (SCI) qui fait construire un logement destiné à la location ne bénéficie donc jamais de la dispense. Le recours à l'architecte n'est en revanche jamais obligatoire pour une déclaration préalable de travaux (même source).

En dessous du seuil, rien ne vous empêche de recourir à un architecte. Vous pouvez aussi solliciter le conseil d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement (CAUE) de votre département, qui donne gratuitement un avis sur un projet (anil.org). Les règles de dépôt du permis sont détaillées au chapitre 68.

Les missions du maître d'œuvre

Les phases d'une mission complète

Une mission complète couvre l'ensemble de l'opération, de la conception à la réception. L'ANIL en décrit les étapes suivantes (anil.org).

1. L'étude du programme, qui traduit vos besoins, les contraintes du terrain et votre budget en un premier projet.
2. L'avant-projet, qui sert à constituer le permis de construire, avec en général un plan de masse, des plans de niveaux, des coupes et des façades, l'indication des matériaux et des couleurs ainsi qu'une estimation globale.
3. Le dépôt et le suivi du dossier de permis de construire.
4. Le dossier de consultation des entreprises, avec des plans détaillés, un descriptif par lot, les conditions et le calendrier.
5. La consultation, en général auprès de plusieurs entreprises par corps de métier, puis l'analyse des offres, des qualifications et des assurances.
6. La préparation des marchés de travaux que vous signez avec chaque entreprise.
7. La direction des travaux, avec des réunions de chantier, des comptes rendus, le contrôle du respect des prescriptions, des délais et des coûts ainsi que la vérification des situations de travaux.
8. L'assistance à la réception, qui clôt la mission.

Vous pouvez confier tout ou partie de ces phases. Chaque phase que vous gardez pour vous représente une économie d'honoraires mais aussi une charge de travail et une responsabilité supplémentaires.

Ce que le maître d'œuvre ne garantit pas

Le maître d'œuvre s'engage sur les délais de ses propres prestations, comme la constitution du dossier de permis ou du dossier de consultation. Il ne s'engage pas sur les délais de construction, qui dépendent des entreprises retenues (service-public.gouv.fr). Il ne peut pas non plus garantir un coût définitif avant la consultation des entreprises, mais il doit respecter l'enveloppe financière que vous lui avez fixée.

Le maître d'œuvre répond en revanche de ses fautes de conception et de surveillance. Le Code civil répute constructeur tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître d'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage (article 1792-1). Il est donc soumis, comme les entreprises, à la responsabilité décennale.

La coordination de la sécurité

Sur un chantier où interviennent plusieurs entreprises, une coordination en matière de sécurité et de protection de la santé (SPS) est en principe organisée. Pour les opérations entreprises par un particulier pour son usage personnel ou celui de certains proches, l'article L4532-7 du Code du travail confie ce rôle au maître d'œuvre ou à l'un des entrepreneurs, selon la présentation qu'en fait l'Institut national de recherche et de sécurité. Précisez dans les contrats qui l'assume.

Le contrat de maîtrise d'œuvre

La forme

Le contrat avec un architecte doit être écrit. Le Conseil national de l'Ordre des architectes propose un contrat type, qui sert en principe de base. Le contrat avec un maître d'œuvre non architecte n'est pas encadré par une réglementation spécifique, mais un écrit est vivement recommandé, faute de quoi l'étendue de la mission sera difficile à prouver (anil.org).

Les clauses à vérifier

Le contrat doit comporter au minimum les éléments suivants (anil.org et service-public.gouv.fr).

• La description précise de chaque phase de la mission confiée.
• Votre programme, avec au minimum les contraintes du site, la surface à construire, le nombre et la nature des pièces et les équipements prévus.
• Le montant maximal des travaux, c'est-à-dire l'enveloppe financière que le projet ne doit pas dépasser.
• Une clause de résiliation aux torts du maître d'œuvre si le coût définitif dépasse ce montant, avec le remboursement des sommes versées.
• Les honoraires, leur base de calcul et leur échéancier.
• Le calendrier des prestations du maître d'œuvre.
• Les attestations d'assurance de responsabilité civile professionnelle et de responsabilité décennale.
• Les conditions suspensives, notamment l'obtention du permis de construire et des prêts.

Les honoraires

Les honoraires sont librement fixés. Ils peuvent être forfaitaires ou calculés en pourcentage du montant des travaux, sur une base hors taxes ou toutes taxes comprises (TTC). L'écart entre ces deux bases est significatif (anil.org). Les versements doivent être échelonnés selon l'avancement de la mission. Aucune somme ne doit être versée avant la signature du contrat.

Un honoraire en pourcentage augmente mécaniquement avec le coût des travaux, ce qui n'incite pas à le maîtriser. Un forfait par phase, éventuellement assorti d'un ajustement encadré si le programme change, donne plus de visibilité. Refusez les rémunérations annexes mises à la charge des entreprises, comme des frais de métrés, qui se retrouvent dans leurs prix. Avant toute prestation supplémentaire en cours de chantier, faites préciser par écrit son incidence sur les honoraires.

La rétractation

Contrairement au CCMI, le contrat de maîtrise d'œuvre ne comporte pas de délai de rétractation de droit commun. Un délai de quatorze jours s'applique seulement si le contrat a été conclu à distance ou après démarchage hors établissement, par lettre recommandée avec avis de réception et sans motif à donner (service-public.gouv.fr). Rien n'empêche de négocier un délai contractuel, par exemple de dix jours, comme le suggère l'ANIL.

Les marchés de travaux par lots

Consulter les entreprises

La consultation repose sur un dossier identique remis à chaque entreprise d'un même lot, afin que les offres soient comparables. Le maître d'œuvre vérifie ensuite la qualification de chaque entreprise, ses délais, le réalisme de son devis et ses assurances (anil.org). Un devis anormalement bas sur un lot technique doit être expliqué avant d'être retenu.

Le choix vous appartient. C'est même le critère essentiel du contrat de maîtrise d'œuvre. Un maître d'œuvre qui impose ses entreprises, négocie les prix sans vous et assure la direction de toute l'opération peut être assimilé à un constructeur de maison individuelle, avec les conséquences présentées au chapitre 70 (Cass. 3e civ., 2018, n° 17-15067, commenté par l'ANIL).

Le contenu du marché

Le contrat d'entreprise n'est pas encadré par une réglementation spécifique. Service-public.gouv.fr recommande d'y faire figurer les éléments suivants (service-public.gouv.fr).

• La nature et l'étendue de la prestation, avec un cahier des charges.
• Le coût et ses éventuelles conditions de révision.
• L'échéancier des paiements.
• Une retenue de garantie de 5 % pour les défauts constatés à la réception.
• Une clause suspensive liée à l'obtention des prêts.
• Le calendrier d'exécution et des pénalités de retard automatiques.
• Les attestations d'assurance de responsabilité décennale et de responsabilité civile professionnelle.

Le calendrier de chaque lot doit s'insérer dans un planning général que le maître d'œuvre établit et fait viser par toutes les entreprises. Un retard du maçon décale le charpentier, puis le couvreur et tous les lots suivants. Sans pénalités prévues dans chaque marché, vous n'avez aucun levier contractuel pour obtenir réparation de ces décalages.

Les paiements

Aucun échéancier légal ne s'applique aux marchés de travaux d'une construction neuve. Prévoyez des paiements par situations de travaux, c'est-à-dire en fonction de l'avancement constaté et vérifié par le maître d'œuvre. Un acompte élevé à la commande expose à une perte en cas de défaillance de l'entreprise avant le début de ses travaux.

La retenue de garantie, plafonnée à 5 % du montant du marché, garantit la levée des réserves formulées à la réception. L'entreprise peut la remplacer par une caution bancaire. Ses conditions de restitution sont détaillées au chapitre 74.

Le déroulement du chantier

L'ouverture

Avant le premier coup de pelle, réunissez les pièces suivantes. Il s'agit du permis de construire purgé du recours des tiers, de l'attestation de dommages-ouvrage, des marchés signés avec leurs attestations d'assurance, du planning général et, le cas échéant, de l'étude géotechnique dont les recommandations s'imposent dans les zones exposées au retrait-gonflement des argiles (chapitre 65). La déclaration d'ouverture de chantier est déposée en mairie (chapitre 68).

L'ANIL conseille d'établir en plus un procès-verbal d'ouverture de chantier avec les entreprises du premier lot (anil.org). Ce document date le point de départ des délais d'exécution et donc des pénalités de retard.

Les réunions de chantier

En mission complète, le maître d'œuvre tient des réunions de chantier régulières et en diffuse les comptes rendus. Vous avez intérêt à y assister, au moins aux étapes clés que sont l'implantation, les fondations, la mise hors d'eau, les réseaux avant fermeture des cloisons et les finitions. Lisez chaque compte rendu à réception et contestez par écrit tout point inexact, car ces documents serviront de preuve en cas de litige.

Les modifications que vous demandez en cours de chantier passent par le maître d'œuvre, qui en chiffre l'incidence sur le coût, le délai et ses honoraires. Faites-les formaliser par un avenant au marché concerné avant leur exécution. Une modification verbale demandée directement à un artisan échappe au contrôle du maître d'œuvre et à votre budget.

Si vous n'avez confié qu'un permis

Lorsque l'architecte n'a reçu qu'une mission de conception et de permis, vous assumez seul la consultation, les marchés, le planning, le contrôle des situations et la réception. Cette organisation exige du temps, une présence régulière sur le chantier et une bonne compréhension des documents techniques. Elle est réaliste pour un maître d'ouvrage expérimenté, beaucoup moins pour une première construction.

Les assurances de chaque intervenant

Chaque intervenant doit être assuré. Le tableau suivant récapitule les obligations (anil.org, ecologie.gouv.fr).

Lisez chaque attestation décennale avec soin. Elle doit être en cours de validité à la date d'ouverture du chantier et couvrir les activités réellement confiées. Une entreprise assurée pour la maçonnerie ne l'est pas forcément pour la charpente ou l'étanchéité. Conservez une copie de chaque attestation dans le dossier de l'opération.

L'assurance dommages-ouvrage incombe au maître d'ouvrage, quel que soit le mode de construction (anil.org). Son absence est un délit puni de six mois d'emprisonnement et de 75 000 € d'amende au plus, sauf pour le particulier qui construit un logement pour l'occuper lui-même ou le faire occuper par un membre de sa famille (service-public.gouv.fr). Le bailleur qui construit pour louer n'est pas couvert par cette exception.

Avec plusieurs entreprises, l'assureur dommages-ouvrage demande en général les attestations de chaque intervenant et une description précise du projet. En cas de refus de plusieurs assureurs, vous pouvez saisir le Bureau central de tarification (BCT), qui fixe la prime que l'assureur désigné est tenu d'accepter (ecologie.gouv.fr). Le fonctionnement complet de ces garanties est présenté au chapitre 73.

Le risque de l'absence de garantie de livraison

Ce que vous perdez par rapport au CCMI

La différence essentielle avec le CCMI tient aux garanties financières. Le tableau suivant les compare (anil.org).

Les situations à risque

La défaillance d'une entreprise en cours de chantier est le risque principal. Une liquidation judiciaire laisse un lot inachevé, des acomptes difficiles à récupérer et un retard qui se répercute sur tous les lots suivants. Il faut alors relancer une consultation, accepter le prix d'une entreprise qui reprend un ouvrage commencé par une autre et supporter le coût du retard, qu'il s'agisse d'un loyer, d'intérêts intercalaires ou de loyers perdus.

Le dépassement de budget est le second risque. Une fondation plus coûteuse que prévu après l'étude de sol, un lot attribué plus cher que l'estimation ou des travaux oubliés dans les descriptifs s'additionnent. L'ANIL recommande de prévoir une marge de sécurité dans le plan de financement (anil.org).

Les moyens de limiter ces risques

• Exiger une enveloppe maximale dans le contrat de maîtrise d'œuvre, avec une clause de résiliation en cas de dépassement.
• Ne signer les marchés qu'une fois tous les lots consultés, afin de connaître le coût total avant de commencer.
• Vérifier la santé financière des entreprises, par exemple leur ancienneté et l'absence de procédure collective publiée.
• Limiter les acomptes à la commande et payer selon l'avancement vérifié.
• Prévoir des pénalités de retard dans chaque marché et un planning général visé par toutes les entreprises.
• Retenir 5 % de chaque marché jusqu'à la levée des réserves.
• Constituer une réserve financière pour les imprévus et l'inscrire dans le plan de financement présenté à la banque.

Un exemple chiffré

Cet exemple est purement illustratif. Les montants et le taux d'honoraires ne reflètent ni un prix de marché ni une recommandation.

Un bailleur fait construire une maison de deux logements avec un architecte en mission complète. L'estimation des travaux s'élève à 180 000 € hors taxes, soit 216 000 € TTC avec la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) au taux normal de 20 %, les taux réduits étant réservés aux travaux sur des logements achevés depuis plus de deux ans (entreprendre.service-public.gouv.fr).

La base des honoraires. Le contrat fixe des honoraires de 10 % du montant des travaux. Calculés sur la base hors taxes, ils s'élèvent à 18 000 € hors taxes, soit 21 600 € TTC. Calculés sur la base TTC des travaux, ils s'élèveraient à 21 600 € hors taxes, soit 25 920 € TTC. L'écart atteint 4 320 € TTC pour le même taux affiché.

Le dépassement. L'étude de sol impose des fondations renforcées et le lot gros œuvre est attribué 12 % au-dessus de l'estimation, soit 7 200 € hors taxes et 8 640 € TTC de plus. Les honoraires étant proportionnels, ils passent à 10 % de 187 200 €, soit 18 720 € hors taxes et 22 464 € TTC, ce qui ajoute 864 € TTC. Le bailleur avait inscrit dans son plan de financement une réserve de 10 % du coût TTC des travaux, soit 21 600 €. Le dépassement est absorbé, mais il ne reste plus que 12 096 € pour les autres imprévus.

La retenue de garantie. Sur le montant initial des marchés, la retenue de 5 % représente 10 800 € TTC, conservés jusqu'à la réception et à la levée des réserves. Le coût TTC de l'opération, avant terrain, taxes d'urbanisme et assurance dommages-ouvrage, s'établit à 216 000 € de travaux, 8 640 € de dépassement et 22 464 € d'honoraires, soit 247 104 €.

Les erreurs fréquentes

• Confier un permis seul à un architecte en croyant bénéficier d'un suivi de chantier.
• Signer un contrat de maîtrise d'œuvre sans enveloppe maximale ni clause de résiliation en cas de dépassement.
• Commencer le chantier avant d'avoir signé tous les marchés, ce qui laisse le coût final inconnu.
• Laisser le maître d'œuvre choisir et piloter seul les entreprises, au risque d'une requalification et d'une perte de maîtrise du projet.
• Accepter une attestation décennale qui ne couvre pas l'activité confiée ou qui n'est plus valable à l'ouverture du chantier.
• Payer d'importants acomptes à la commande ou régler un lot au-delà de l'avancement.
• Oublier la marge de sécurité dans le plan de financement.

Liste de contrôle

1. Le choix entre CCMI et maîtrise d'œuvre a été fait en connaissance de l'absence de garantie de livraison (chapitre 70).
2. Le recours à l'architecte est vérifié au regard du seuil de 150 m² et de la qualité de personne physique ou morale du maître d'ouvrage.
3. La qualité du maître d'œuvre est vérifiée, par l'inscription à l'Ordre pour un architecte ou par ses références pour un autre professionnel.
4. Le contrat de maîtrise d'œuvre est écrit et décrit chaque phase de la mission.
5. Le programme et l'enveloppe maximale des travaux figurent au contrat, avec une clause de résiliation en cas de dépassement.
6. La base de calcul des honoraires, hors taxes ou TTC, est explicite et les versements suivent l'avancement de la mission.
7. Les attestations de responsabilité civile professionnelle et décennale du maître d'œuvre sont remises.
8. Chaque lot a fait l'objet d'une consultation sur un dossier identique et les offres ont été comparées.
9. Chaque marché précise la prestation, le prix, l'échéancier, la retenue de garantie, le délai et les pénalités.
10. Les attestations décennales des entreprises couvrent les activités confiées et sont valables à l'ouverture du chantier.
11. L'assurance dommages-ouvrage est souscrite avant l'ouverture du chantier.
12. La coordination de la sécurité est attribuée par écrit.
13. Un planning général est visé par toutes les entreprises.
14. Les paiements suivent les situations de travaux vérifiées par le maître d'œuvre.
15. Une réserve financière pour imprévus est inscrite au plan de financement.