Construire un immeuble collectif en particulier ou en SCI

Construire un petit immeuble de quelques logements est l'étape au-delà de laquelle le bailleur particulier entre dans un univers proche de celui du promoteur. Le permis exige un architecte, les règles de sécurité et d'accessibilité deviennent plus lourdes, le budget se compte en centaines de milliers d'euros et la question de la structure de détention se pose avant même l'achat du terrain.

Ce chapitre traite de la construction d'un immeuble collectif destiné principalement à la location, par un particulier ou par une société civile immobilière (SCI). Il présente le choix de la structure, les étapes propres au collectif, l'alternative entre monopropriété et copropriété, la location ou la vente par lots et le risque de basculer dans une activité professionnelle. Le bilan général d'une construction locative est exposé au chapitre 76, la promotion immobilière au chapitre 78.

Ce qu'est un immeuble collectif

Le Code de la construction et de l'habitation (CCH) définit le bâtiment d'habitation collectif comme celui dans lequel sont superposés, même partiellement, plus de deux logements distincts desservis par des parties communes bâties (article L. 111-1). Trois logements empilés autour d'un escalier commun forment donc un immeuble collectif. Deux maisons accolées ou une maison divisée en deux logements n'en sont pas.

Cette qualification a des conséquences concrètes. Elle conditionne l'accès au dispositif Jeanbrun dans le neuf, présenté aux chapitres 76 et 125. Elle fait aussi entrer le bâtiment dans des règles de sécurité incendie et d'accessibilité plus exigeantes que celles des maisons individuelles. Enfin, au-delà de deux logements, le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) n'est plus applicable (chapitre 70).

Choisir la structure de détention

En nom propre ou en indivision

Un particulier peut construire seul et détenir l'immeuble en nom propre. Les loyers relèvent alors de ses revenus fonciers ou, en meublé, des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de la location meublée non professionnelle (LMNP). La gestion administrative est simple, mais l'immeuble ne se transmet ou ne se partage qu'en bloc ou après mise en copropriété.

Deux personnes qui construisent ensemble sans société sont en indivision. Chaque décision importante suppose leur accord et chacun peut en principe demander le partage. Pour une opération de cette ampleur, l'indivision est fragile et une convention d'indivision écrite est un minimum (chapitre 128).

La SCI à l'impôt sur le revenu

La SCI est la structure la plus répandue pour détenir un immeuble à plusieurs. Elle est fiscalement transparente, chaque associé déclarant sa quote-part du résultat dans ses revenus fonciers. Elle facilite la gestion à plusieurs et la transmission progressive par donation de parts (chapitres 128 et 129).

Elle impose cependant une discipline. Une SCI à l'impôt sur le revenu (IR) ne peut pas louer en meublé de façon habituelle sans risquer de devenir passible de l'impôt sur les sociétés (IS). Elle ne doit pas non plus réaliser d'opérations commerciales, comme construire pour vendre, sous peine du même basculement (voir plus loin).

La SCI à l'impôt sur les sociétés

La SCI peut opter pour l'IS. Elle amortit alors l'immeuble hors terrain et paie l'impôt au taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, sous conditions de chiffre d'affaires et de détention du capital par des personnes physiques, puis au taux normal de 25 % (entreprendre.service-public.gouv.fr). La plus-value de revente est calculée sur la valeur nette comptable, sans abattement pour durée de détention (chapitre 130).

La société de construction-vente

Lorsque l'objet est de construire pour vendre, la structure adaptée est la société civile de construction-vente (SCCV), qui conserve la transparence fiscale tout en réalisant une activité commerciale (article 239 ter du Code général des impôts, CGI). Ce montage relève de la promotion et il est présenté au chapitre 80.

Créer la SCI de construction

Les statuts

Les statuts définissent l'objet social. Pour une opération locative, il vise l'acquisition d'un terrain, la construction d'un immeuble, sa gestion et sa location, à l'exclusion de toute activité commerciale. Ils organisent la gérance, les pouvoirs du gérant pour signer les marchés et emprunter, les règles de majorité et les conditions de cession des parts. Les étapes de création, le capital et l'immatriculation sont détaillés au chapitre 129.

Le financement par les associés

Les associés apportent en général un capital modeste et financent l'essentiel de leur apport personnel par des comptes courants d'associés. Ces avances, remboursables sans fiscalité, permettent de payer le terrain et les premiers honoraires avant le déblocage du prêt. Prévoyez dans les statuts ou dans une convention les conditions de leur remboursement.

La responsabilité des associés

Les associés d'une société civile répondent des dettes sociales de façon indéfinie, à proportion de leur part dans le capital (article 1857 du Code civil). Les créanciers doivent toutefois poursuivre d'abord la société. Les banques demandent en outre fréquemment la caution personnelle des associés pour le prêt de construction. Un associé engage donc son patrimoine personnel au-delà de son apport.

Le permis et l'architecte

L'architecte obligatoire

Une personne morale doit faire appel à un architecte pour établir le projet architectural du permis de construire, quel que soit le projet. Un particulier n'en est dispensé que s'il construit pour lui-même une construction dont la surface de plancher ne dépasse pas 150 m² (service-public.gouv.fr). Un immeuble de plusieurs logements dépasse en pratique ce seuil. L'architecte est donc incontournable dans tous les cas.

Sa mission peut se limiter au permis ou s'étendre jusqu'à la réception. Pour un immeuble collectif, une mission complète, incluant la consultation des entreprises et la direction des travaux, est la plus sûre. Le contenu des missions et le contrat de maîtrise d'œuvre sont présentés au chapitre 71.

Le permis de construire

Le permis est demandé au nom du maître d'ouvrage, la SCI si elle est déjà constituée. Si le terrain est acheté par un associé avant la création de la société, le permis peut ensuite être transféré, mais il vaut mieux éviter cette étape en constituant la société avant le dépôt. Les étapes du dossier, l'instruction et les délais sont détaillés au chapitre 68.

Le permis n'est sûr qu'une fois purgé des recours. Les tiers disposent d'un délai de deux mois pour l'attaquer à compter du premier jour d'un affichage continu sur le terrain. L'administration peut le retirer pendant trois mois s'il est illégal (service-public.gouv.fr). Un immeuble collectif dans un quartier pavillonnaire suscite plus souvent des recours qu'une maison. Le contentieux est traité au chapitre 84.

Les règles techniques propres au collectif

La sécurité incendie

Les bâtiments d'habitation sont soumis à l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation. Il les classe en familles selon leur hauteur et leur configuration, de la première, qui regroupe les maisons les plus simples, à la quatrième, qui vise les immeubles les plus hauts. La troisième famille est elle-même divisée en deux sous-catégories selon que les échelles des services de secours peuvent ou non atteindre les étages.

Chaque famille impose des exigences croissantes de résistance au feu des structures, de conception des escaliers et des circulations, d'isolement entre logements et d'accès des engins de secours. Le classement du projet relève de l'architecte et du bureau d'études. Il pèse sur le coût, car un étage supplémentaire peut faire changer de famille.

L'accessibilité

Les bâtiments d'habitation collectifs neufs sont soumis à des règles d'accessibilité aux personnes handicapées, qui portent sur les cheminements extérieurs, le stationnement, les parties communes et les logements. Depuis la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, une partie seulement des logements doit être accessible dès la livraison, les autres devant être évolutifs, c'est-à-dire transformables en logements accessibles par des travaux simples. Un ascenseur est exigé au-delà d'un certain nombre d'étages. Ces règles et l'attestation correspondante sont présentées au chapitre 75.

L'énergie, l'acoustique et les réseaux

La réglementation environnementale 2020 (RE2020) s'applique aux logements collectifs avec ses propres seuils. Les règles acoustiques imposent une isolation entre logements superposés et vis-à-vis des parties communes. Des attestations sont exigées au dépôt du permis et à l'achèvement (chapitre 75).

Pour la gestion future, prévoyez des compteurs individuels d'eau, d'électricité et, le cas échéant, de gaz. Un immeuble sans comptage individuel oblige à répartir les consommations entre locataires et complique toute mise en copropriété ultérieure.

Organiser le chantier

Les contrats possibles

Faute de CCMI, trois organisations sont possibles. La première associe un architecte en mission complète et des marchés de travaux par lots, solution la plus souple mais sans garantie de prix ni de délai global (chapitre 71). La deuxième confie l'ensemble des travaux à une entreprise générale, qui s'engage sur un prix global pour tous les lots. La troisième confie l'opération à un promoteur par un contrat de promotion immobilière, dans lequel il s'engage sur un prix convenu et répond de l'exécution des entreprises (article 1831-1 du Code civil, chapitre 78).

Les assurances

Le maître d'ouvrage doit souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier. Son absence est un délit puni de six mois d'emprisonnement et de 75 000 € d'amende au plus. L'exception prévue pour le particulier qui construit pour se loger ou loger sa famille ne s'applique ni au bailleur ni à une SCI qui construit pour louer (service-public.gouv.fr). Les attestations décennales de l'architecte et de chaque entreprise doivent être réunies avant le démarrage (chapitre 73).

Le suivi

Les réunions de chantier, les comptes rendus, le contrôle des situations de travaux et la retenue de garantie de 5 % sont décrits au chapitre 74. Pour un immeuble, la réception se prépare avec l'architecte, parties communes et logements compris. Chaque réserve est consignée lot par lot.

Monopropriété ou copropriété

Rester en monopropriété

Un immeuble dont tous les logements appartiennent à un seul propriétaire, personne physique ou SCI, n'est pas une copropriété. La copropriété ne naît que lorsque deux lots au moins appartiennent à des propriétaires différents (service-public.gouv.fr). Le propriétaire unique gère alors seul les parties communes, sans syndic ni assemblée générale.

La monopropriété simplifie la gestion et les décisions de travaux. Elle rend en revanche la revente plus difficile, car l'immeuble ne se vend qu'en bloc, à un acquéreur moins facile à trouver qu'un particulier qui achète un appartement.

Préparer la copropriété dès la construction

Si une vente par lots est envisageable, même lointaine, faites établir dès la construction l'état descriptif de division et le règlement de copropriété. Le géomètre-expert délimite les lots et calcule les tantièmes, le notaire rédige le règlement et le publie au fichier immobilier (chapitre 92). Un règlement établi depuis le 21 novembre 2024 doit préciser si la location en meublé de tourisme est autorisée (chapitre 38).

Tant que la société reste propriétaire de tous les lots, la copropriété ne fonctionne pas, mais les documents sont prêts. À la première vente, le syndicat des copropriétaires naît, doit être immatriculé et désigner un syndic (chapitre 109).

Louer ou vendre par lots

La mise en location

La mise en location d'un immeuble neuf suit les règles ordinaires du bail d'habitation (chapitres 11 et 12). La livraison simultanée de plusieurs logements demande toutefois une préparation, à savoir des annonces publiées avant la réception, des visites sur plan ou dans un logement témoin et des baux prêts à la signature. Chaque mois de vacance pèse sur la trésorerie au moment où les échéances du prêt commencent.

La vente après achèvement

Le particulier qui vend un logement de l'immeuble qu'il a fait construire est réputé constructeur à l'égard de l'acquéreur (article 1792-1 du Code civil). Il répond pendant dix ans à compter de la réception des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. L'assurance dommages-ouvrage est transmise à l'acquéreur et l'acte de vente en mentionne l'existence (service-public.gouv.fr).

La vente d'un immeuble achevé depuis moins de cinq ans est soumise à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) immobilière lorsqu'elle est réalisée par un assujetti agissant en tant que tel. Un particulier qui gère son patrimoine n'est pas assujetti et vend avec des droits d'enregistrement. Le Conseil supérieur du notariat, sur le site notaires.fr, rappelle que la TVA vise les personnes qui agissent dans le cadre d'une activité économique, comme un marchand de biens ou un promoteur. Toute la question est donc de savoir si le vendeur est resté dans la gestion de son patrimoine (chapitre 82).

La vente avant l'achèvement

Vendre un logement avant la fin des travaux en recevant des sommes du futur acquéreur n'est pas libre. Lorsque l'immeuble est à usage d'habitation, le contrat doit prendre la forme d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) ou d'une vente à terme, avec ses règles d'ordre public (article L. 261-10 du CCH). Elles imposent un contrat de réservation encadré, un échéancier plafonné et une garantie financière d'achèvement délivrée par une banque ou un assureur (chapitre 79). Un particulier ou une SCI patrimoniale n'est pas organisé pour cela.

Le risque de requalification en activité professionnelle

L'imposition du profit

Le bailleur qui construit pour louer et revend des années plus tard relève du régime des plus-values des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention (chapitre 136). La situation change lorsque la revente révèle une intention spéculative et une certaine habitude. Le CGI range parmi les bénéfices industriels et commerciaux les profits des personnes qui achètent habituellement des immeubles en vue de les revendre (article 35). L'administration apprécie l'intention au moment de l'acquisition à partir d'indices et peut retenir l'habitude dès une seule opération importante de revente par lots (chapitres 81 et 92).

Le basculement de la SCI à l'IS

Une société civile qui se livre à des opérations de nature commerciale devient passible de l'IS (article 206, 2 du CGI). Une SCI patrimoniale qui construit pour revendre tout ou partie des logements, hors du cadre de la SCCV, s'expose à ce basculement. L'imposition à l'IS porte alors sur l'ensemble de ses résultats, avec les conséquences présentées au chapitre 130.

Les indices à surveiller

Financer l'immeuble

La banque finance une SCI de construction sur la base de la valeur du projet, des loyers prévisionnels et de la solidité des associés. Elle demande en général les statuts, le permis purgé, les marchés ou l'estimation de l'architecte, l'attestation dommages-ouvrage, un plan de financement et un prévisionnel locatif. Elle prend une garantie sur l'immeuble et souvent la caution des associés.

Le prêt est débloqué au fur et à mesure des situations de travaux validées par l'architecte. Négociez un différé couvrant la durée du chantier et la période de mise en location. Les intérêts intercalaires, la garantie et les frais de dossier font partie du coût de revient (chapitre 76).

Fiscalité de la location

En SCI à l'IR ou en nom propre

Les loyers sont des revenus fonciers. La SCI dépose la déclaration n° 2072 et chaque associé reporte sa quote-part sur sa déclaration n° 2044 (chapitre 128). Le coût de la construction n'est pas déductible, à la différence des intérêts d'emprunt et des charges courantes (chapitre 120).

Le dispositif Jeanbrun peut s'appliquer lorsque l'immeuble appartient à une société non soumise à l'IS, à condition que chaque associé conserve la totalité de ses parts pendant l'engagement de location. L'associé qui loue l'un des logements, ou dont un proche jusqu'au deuxième degré y est logé, ne peut pas déduire l'amortissement correspondant (anil.org). Le plafond annuel de 8 000 € s'apprécie par foyer fiscal (chapitre 125).

En SCI à l'IS

La société amortit les constructions par composants sur leur durée d'utilisation, hors terrain. Les déficits se reportent sur les bénéfices futurs de la société. La location meublée est possible sans risque de requalification. Les loyers réinvestis ne sont pas imposés chez les associés tant qu'ils ne sont pas distribués (chapitre 130).

Les impôts locaux

La déclaration de chaque logement dans les quatre-vingt-dix jours de l'achèvement conditionne l'exonération temporaire de taxe foncière de deux ans, que la commune peut limiter (chapitre 133). La taxe d'aménagement porte sur la surface taxable de l'ensemble du bâtiment, parties communes closes et couvertes comprises (chapitre 69).

Exemple chiffré

Le coût de revient

Exemple illustratif. Deux associés créent une SCI à l'IR qui achète à un particulier un terrain de 150 000 € et fait construire un immeuble de huit logements, quatre deux-pièces de 45 m² et quatre trois-pièces de 65 m², soit 440 m² habitables pour 520 m² de surface de plancher. Le département applique un droit de 4,50 %. La commune et le département appliquent des taux de taxe d'aménagement de 3 % et 2,5 %. Toutes les autres valeurs sont des hypothèses.

Le coût atteint environ 210 100 € par logement et 3 820 € par mètre carré habitable.

L'exploitation

Les deux-pièces sont loués 600 € et les trois-pièces 780 € par mois hors charges, soit 66 240 € par an. Les charges non récupérables comprennent 7 000 € de taxe foncière après exonération, 1 800 € d'assurance, 2 500 € d'entretien des parties communes et 3 974 € de frais de gestion confiés à une agence, soit 6 % des loyers, pour un total de 15 274 €. Les associés apportent 25 % du coût en comptes courants et la SCI emprunte le solde sur vingt-cinq ans à 3,8 %, hors assurance.

Les associés doivent donc compléter la trésorerie d'environ 2 270 € par mois, en plus de leur apport. L'exemple montre que, sans apport plus important ou sans loyers plus élevés, un immeuble neuf financé à crédit s'autofinance difficilement dans les premières années.

SCI à l'IR ou à l'IS la troisième année

La troisième année, les intérêts s'élèvent à 44 945 €. Dans l'hypothèse d'une SCI à l'IS, l'amortissement est calculé de façon simplifiée sur le coût de revient hors terrain et frais d'acquisition, soit 1 518 615 €, sur une durée moyenne de quarante ans, soit 2,5 % par an.

L'IS supprime l'impôt des premières années, mais l'amortissement diminue la valeur nette comptable et alourdit la plus-value à la revente, imposée sans abattement pour durée de détention puis une seconde fois lors de la distribution. À l'inverse, le dispositif Jeanbrun pourrait réduire le résultat de la SCI à l'IR, sous plafonds de loyers que les loyers retenus ici devraient respecter. Le choix dépend de l'horizon de détention et de l'usage des loyers. Il justifie une simulation par un expert-comptable.

Cas particuliers

Le terrain détenu par un associé

Un associé propriétaire du terrain peut l'apporter à la SCI ou le lui vendre. L'apport a un coût fiscal qui dépend de sa nature et du régime de la société et il peut dégager une plus-value imposable chez l'apporteur. Une autre voie consiste à conserver le terrain et à consentir à la société un bail à construction (chapitre 60). Chaque solution a des effets différents sur la fiscalité et sur la transmission, qu'un notaire doit comparer.

La transformation d'un bâtiment existant

Transformer une grange, un entrepôt ou une grande maison en plusieurs logements relève de la division et du changement de destination (chapitre 92). Des travaux d'une ampleur suffisante peuvent toutefois produire un immeuble neuf au sens de la TVA, avec les conséquences d'une construction neuve en cas de revente dans les cinq ans (chapitre 82).

Garder une partie et vendre une partie

Un associé peut souhaiter récupérer un logement pour l'occuper ou le transmettre. Le retrait d'un bien de la société se fait par vente, par partage partiel ou par réduction du capital, avec des frais et une fiscalité propres. La mise en copropriété préalable est indispensable.

Erreurs fréquentes

• Créer la SCI après l'achat du terrain ou après le dépôt du permis, ce qui oblige à un apport ou à un transfert.
• Rédiger l'objet social de la SCI de façon trop large, en y incluant la construction en vue de la vente.
• Sous-estimer les exigences de sécurité incendie et d'accessibilité et le coût d'un étage supplémentaire.
• Démarrer le chantier sans assurance dommages-ouvrage au nom de la société.
• Vendre des logements sur plan sans respecter le régime de la VEFA.
• Omettre l'état descriptif de division et le règlement de copropriété, puis devoir les établir sur un immeuble occupé.
• Prévoir une revente rapide de plusieurs lots sans mesurer le risque de requalification en activité commerciale.
• Louer en meublé une partie des logements dans une SCI à l'IR.

Liste de contrôle

1. Structure. Le choix entre nom propre, SCI à l'IR, SCI à l'IS ou SCCV est arrêté avant l'achat du terrain, au vu de l'objectif de location ou de vente (chapitres 80 et 128).
2. Statuts. L'objet social, la gérance, les comptes courants, l'agrément et les clauses de sortie sont rédigés avec un professionnel (chapitre 129).
3. Terrain. La promesse prévoit les conditions de permis purgé, de financement et d'étude de sol (chapitre 61).
4. Architecte. Le contrat de maîtrise d'œuvre couvre au moins le permis et, de préférence, le suivi du chantier (chapitre 71).
5. Règles techniques. La famille de sécurité incendie, les règles d'accessibilité, la RE2020 et l'acoustique sont intégrées dès l'esquisse (chapitre 75).
6. Assurances. L'assurance dommages-ouvrage est souscrite au nom du maître d'ouvrage et les attestations décennales sont réunies (chapitre 73).
7. Financement. Le prêt prévoit un déblocage par situations et un différé couvrant le chantier et la mise en location.
8. Copropriété. L'état descriptif de division et le règlement sont établis si une vente par lots est envisageable.
9. Fiscalité. Le régime des loyers et l'option éventuelle pour le dispositif Jeanbrun sont choisis en connaissance de cause (chapitres 120, 125 et 130).
10. Achèvement. La déclaration d'achèvement et de conformité est déposée en mairie et chaque logement est déclaré aux impôts dans les quatre-vingt-dix jours.
11. Revente. Toute vente de lot est préparée avec un notaire, qui vérifie le régime de TVA, la responsabilité de constructeur et le risque de requalification (chapitres 81 et 82).