Construire pour louer

Faire construire un logement pour le louer est une opération plus longue et plus risquée qu'un achat dans l'ancien. Il faut trouver un terrain, obtenir un permis, choisir un mode de construction, financer un chantier qui ne rapporte rien pendant un an ou deux, puis trouver des locataires. En contrepartie, le bailleur maîtrise la conception, livre un logement aux normes actuelles et profite pendant des années de faibles dépenses d'entretien.

Ce chapitre se place du point de vue du particulier qui fait construire une maison, deux logements ou un petit immeuble destinés à la location. Il explique comment choisir le programme, établir un bilan prévisionnel complet et mesurer la fiscalité propre à la construction locative. Les étapes techniques et juridiques de la construction elle-même sont détaillées aux chapitres 61 à 75, l'immeuble collectif construit en société au chapitre 77.

Construire plutôt qu'acheter

Ce que la construction apporte

Un logement neuf répond à la réglementation environnementale 2020 (RE2020), qui impose une performance énergétique et une faible empreinte carbone (chapitre 75). Il échappe ainsi pour longtemps au calendrier d'interdiction de location des passoires énergétiques présenté au chapitre 89. Les gros travaux sont rares pendant les premières années et les désordres graves sont couverts par la garantie décennale et l'assurance dommages-ouvrage (chapitre 73).

Le bailleur choisit aussi la typologie, la surface et les équipements en fonction de la demande locale, ce qui réduit la vacance et les frais de remise en état.

Ce qu'elle coûte

Le coût de revient d'un logement neuf est souvent supérieur au prix d'un logement ancien comparable dans les villes moyennes. Le terrain, la construction, les honoraires, les taxes d'urbanisme et les frais financiers s'additionnent avant le premier loyer. Le loyer d'un logement neuf est rarement assez supérieur à celui de l'ancien pour compenser cet écart.

Le délai est l'autre contrainte. Entre la recherche du terrain et l'arrivée du premier locataire, il s'écoule fréquemment deux ans ou davantage sans aucune recette.

Choisir le programme

Partir de la demande locative

Le programme se décide à partir de l'étude du marché locatif, présentée au chapitre 4. Interrogez les agences locales sur les biens qui se louent le plus vite, les surfaces recherchées et les loyers effectivement signés. Un territoire étudiant appelle des petites surfaces, une commune périurbaine des maisons familiales avec jardin, un pôle d'emploi des deux pièces proches des transports.

Vérifiez aussi la concurrence à venir, que révèlent les permis affichés et les programmes neufs en cours de commercialisation.

Comparer les typologies

Le choix commande aussi le contrat de construction. Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) couvre un bâtiment qui ne comporte pas plus de deux logements pour un même maître d'ouvrage (chapitre 70). Au-delà, le projet passe par un architecte et des marchés de travaux (chapitre 71) ou par les montages décrits aux chapitres 77 et 78.

Concevoir pour louer

Quelques choix de conception pèsent directement sur la gestion. Des compteurs individuels évitent la répartition des consommations entre locataires, des entrées indépendantes limitent les parties communes et une bonne isolation phonique réduit les plaintes et les départs.

Pensez aussi à une future revente par lots, qui suppose des lots séparés et des réseaux individualisés (chapitre 77).

Les contraintes qui pèsent sur le programme

L'urbanisme

Le plan local d'urbanisme (PLU) fixe ce qui peut être construit sur le terrain, notamment l'emprise au sol, la hauteur, les reculs par rapport aux limites et le nombre de places de stationnement par logement (chapitre 62). Ces règles déterminent le nombre de logements réalisables et donc l'équilibre de l'opération. Un certificat d'urbanisme opérationnel, demandé avant l'achat, confirme la faisabilité du programme précis que vous envisagez.

Le stationnement est souvent la règle la plus contraignante pour un petit collectif, car une place exigée par logement peut absorber une grande partie du terrain.

Le recours à l'architecte

Le particulier qui construit pour lui-même est dispensé du recours à un architecte lorsque la surface de plancher ne dépasse pas 150 m². Une personne morale, comme une société civile immobilière (SCI), doit faire appel à un architecte quel que soit le projet (service-public.gouv.fr). Un petit immeuble de trois logements dépasse en général ce seuil et impose donc un architecte, même pour un particulier.

Les exigences techniques

Toute construction neuve respecte la RE2020, les règles acoustiques, les règles d'accessibilité des bâtiments d'habitation et les règles de sécurité incendie propres à sa catégorie (chapitre 75). Les exigences augmentent avec la taille du bâtiment. Un immeuble collectif est soumis à des règles d'accessibilité et de protection contre l'incendie plus lourdes qu'une maison, présentées au chapitre 77.

Une étude géotechnique est obligatoire en zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles et peut imposer des fondations plus coûteuses (chapitre 65). La desserte par les réseaux et le mode d'assainissement pèsent aussi sur le budget (chapitre 64).

Établir le bilan prévisionnel

Les postes de coût

Le bilan prévisionnel recense toutes les dépenses jusqu'à la mise en location. Les postes suivants doivent y figurer.

• Le terrain, avec les droits d'enregistrement ou la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) selon le vendeur, les émoluments du notaire et les frais de formalités (chapitre 61).
• La préparation du terrain, à savoir le bornage, la démolition éventuelle, le défrichement et le terrassement.
• Les études, en particulier l'étude géotechnique, l'étude thermique et, pour un immeuble, le bureau de contrôle et la coordination de la sécurité.
• La construction, toutes taxes comprises puisque le bailleur particulier ne récupère pas la TVA.
• Les honoraires de l'architecte ou du maître d'œuvre.
• Les assurances, au premier rang desquelles l'assurance dommages-ouvrage.
• Les raccordements aux réseaux et les participations correspondantes.
• Les taxes d'urbanisme, à savoir la taxe d'aménagement, la redevance d'archéologie préventive et la participation pour le financement de l'assainissement collectif (PFAC) lorsqu'elle est instituée (chapitre 69).
• Les frais financiers, à savoir les frais de dossier, la garantie du prêt et les intérêts payés pendant le chantier.
• Les aménagements extérieurs, comme les clôtures, les allées, les places de stationnement et les plantations, souvent oubliés.
• Une réserve pour imprévus, que l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) recommande de prévoir dans le plan de financement.

Les recettes

Les loyers retenus sont ceux du marché local pour des logements neufs comparables plutôt que ceux que vous espérez. Lorsqu'un dispositif fiscal plafonne le loyer, c'est le plafond qui compte. Prévoyez un délai de mise en location après la livraison et un taux de vacance prudent.

Les charges annuelles du bailleur comprennent la taxe foncière après la période d'exonération, l'assurance propriétaire non occupant, l'entretien, les éventuels frais de gestion et, pour un immeuble, l'entretien des parties communes non récupérable.

Les indicateurs à calculer

Trois indicateurs permettent de juger l'opération, à savoir le rendement brut, le rendement net de charges et le flux de trésorerie après échéances du prêt et impôt. Leur calcul est présenté au chapitre 1.

Financer la construction

Le prêt immobilier destiné à une construction est débloqué au fur et à mesure de l'avancement du chantier, sur présentation des appels de fonds. Pendant cette période, la banque propose souvent un différé, pendant lequel vous ne payez que les intérêts sur les sommes débloquées, appelés intérêts intercalaires. Leur montant dépend de la durée du chantier et doit figurer dans le bilan.

La banque examine le projet comme un investissement locatif, sur la base des loyers prévus, de vos revenus et de votre endettement (chapitre 3). Elle demande en général le contrat de construction ou les devis, le permis de construire et l'attestation d'assurance dommages-ouvrage.

Le prêt à taux zéro, réservé à la résidence principale de l'emprunteur, ne finance pas un logement locatif.

La TVA de la construction

Le particulier qui fait construire pour louer nu n'est pas assujetti à la TVA au titre de cette location, qui en est exonérée. Il paie la TVA facturée par les entreprises et l'architecte, au taux normal de 20 % pour une construction neuve, sans pouvoir la récupérer (impots.gouv.fr). Le taux réduit de 5,5 % prévu dans certains quartiers pour la résidence principale de l'accédant, sous conditions de ressources, ne concerne pas un logement destiné à la location.

Le terrain est acheté sans TVA lorsque le vendeur est un particulier, avec des droits de mutation d'environ 5,81 %. Il est vendu avec TVA lorsque le vendeur est un professionnel assujetti, comme un lotisseur, avec une taxe de publicité foncière réduite à 0,71 % si la TVA porte sur le prix total (impots.gouv.fr). Le chapitre 61 détaille ces régimes et le chapitre 82 la TVA immobilière en général.

La location meublée est elle aussi exonérée de TVA, sauf lorsqu'elle s'accompagne de services para-hôteliers. Dans ce dernier cas seulement, le bailleur peut, sous conditions, récupérer la TVA payée sur la construction (chapitre 123). Une résidence avec services est un montage professionnel qui dépasse le cadre de ce chapitre (chapitre 53).

L'imposition des loyers

La location nue au régime réel

En location nue, les loyers relèvent des revenus fonciers (chapitre 120). Les dépenses de construction, de reconstruction et d'agrandissement ne sont jamais déductibles. Le coût du logement neuf ne réduit donc pas l'impôt sur les loyers dans le régime de droit commun. Il sera pris en compte, comme prix d'acquisition, dans le calcul de la plus-value à la revente (chapitre 136).

Les intérêts de l'emprunt sont déductibles, y compris ceux payés pendant le chantier. L'administration admet cette déduction pour un logement en cours de construction lorsque le propriétaire manifeste clairement son intention de louer et la confirme par une mise en location effective dès l'achèvement (chapitre 120). Gardez-en la preuve, comme un mandat de location.

Le micro-foncier reste possible tant que les loyers bruts de votre foyer ne dépassent pas son seuil, mais il est rarement adapté à une construction financée à crédit. Le comparatif entre les deux régimes figure au chapitre 120.

Le dispositif Jeanbrun dans le neuf

La loi de finances pour 2026 a créé un amortissement fiscal en location nue, appelé dispositif Jeanbrun ou relance logement. Il s'applique aux logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, ainsi qu'aux logements que le contribuable fait construire (service-public.gouv.fr). Pour une construction, l'Agence nationale pour l'information sur le logement indique que le permis de construire doit être déposé pendant cette même période (anil.org).

Le logement doit être situé dans un bâtiment d'habitation collectif. Le Code de la construction et de l'habitation (CCH) définit ce bâtiment comme celui dans lequel sont superposés, même partiellement, plus de deux logements distincts desservis par des parties communes bâties (article L. 111-1). Une maison individuelle ou deux logements accolés n'ouvrent donc pas droit au dispositif dans sa version en vigueur. Un petit immeuble de trois logements superposés avec un escalier commun peut en revanche y prétendre.

Les principales conditions sont les suivantes (service-public.gouv.fr).

• Location nue à titre de résidence principale pendant neuf ans, dans les douze mois qui suivent l'achèvement, à un locataire qui n'appartient pas au foyer fiscal et n'est ni parent ni allié jusqu'au deuxième degré inclus.
• Respect de plafonds de loyer et de ressources du locataire selon le niveau choisi, intermédiaire, social ou très social. En 2026, le plafond de loyer intermédiaire est par exemple de 11,80 € par mètre carré et par mois en zone B1.
• Amortissement de 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % par an selon le niveau de loyer, sur une base égale à 80 % du prix, le terrain étant forfaitairement évalué à 20 %.
• Plafond de déduction de 8 000 € par an et par foyer, porté à 10 000 € ou 12 000 € lorsque la moitié au moins des loyers des logements amortis provient d'une location sociale ou très sociale.
• Option irrévocable formulée avec la déclaration de revenus de l'année d'achèvement, régime réel obligatoire, réintégration des amortissements en cas de rupture de l'engagement.

Le dispositif est ouvert lorsque l'immeuble appartient à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, à condition que l'associé conserve ses parts jusqu'à la fin de l'engagement. Il est exclu en cas de démembrement de propriété (anil.org). Les modalités précises de calcul de la base pour un logement que l'on fait construire, les plafonds par zone et le sort des amortissements à la revente sont détaillés au chapitre 125.

Au 22 octobre 2026, le projet de loi relatif à la relance et à la décentralisation du logement, adopté par le Sénat, est en cours d'examen à l'Assemblée nationale. Dans sa version déposée par le Gouvernement, il étend le dispositif à certains logements individuels anciens. Tant que le texte n'est pas publié au Journal officiel, les règles décrites ici restent applicables (chapitre 120).

La location meublée

En location meublée non professionnelle (LMNP), les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (chapitre 121). Au régime réel, le logement est amorti par composants, à l'exception du terrain qui ne s'use pas. Pour une construction, la répartition entre terrain et bâti découle directement des factures, ce qui facilite l'établissement du plan d'amortissement.

L'amortissement ne peut ni créer ni augmenter un déficit, mais l'excédent se reporte sans limite de durée. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, sauf pour certaines résidences de services (chapitre 121).

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, prévoit de plafonner l'amortissement du bâti en location meublée non professionnelle. Au 22 octobre 2026, rien n'est adopté et le texte final peut différer de la version initiale. Son état est suivi au chapitre 121.

La construction en société

Construire par l'intermédiaire d'une SCI change la fiscalité de la location et de la revente. Une SCI à l'impôt sur le revenu reste soumise aux revenus fonciers chez ses associés, une SCI à l'impôt sur les sociétés amortit l'immeuble mais impose la plus-value sur la valeur nette comptable (chapitres 128 et 130). Les particularités de la construction en société sont traitées au chapitre 77.

La taxe foncière et les taxes d'urbanisme

L'exonération temporaire de taxe foncière

Une construction nouvelle peut être exonérée, partiellement ou totalement, de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant deux ans. Cette exonération suppose de déclarer l'achèvement dans les quatre-vingt-dix jours au moyen du formulaire H1 pour une maison ou H2 pour un appartement (impots.gouv.fr, service-public.gouv.fr). La commune peut limiter cette exonération par délibération, si bien que son montant varie d'une commune à l'autre (chapitre 133).

Pendant le chantier, le propriétaire du terrain reste redevable de la taxe foncière sur les propriétés non bâties pour chaque année où il en est propriétaire au 1er janvier. Intégrez ces deux taxes dans le bilan et dans le budget des premières années.

La taxe d'aménagement

La taxe d'aménagement est calculée en multipliant la surface taxable par une valeur forfaitaire, puis par les taux votés par la commune et le département. En 2026, la valeur forfaitaire est de 892 € par mètre carré hors Île-de-France et de 1 011 € en Île-de-France. Le taux communal varie en principe de 1 % à 5 %, le taux départemental est plafonné à 2,5 % (service-public.gouv.fr).

Un abattement de 50 % s'applique aux 100 premiers mètres carrés d'une résidence principale et de ses annexes. La fiche officielle le rattache à la résidence principale sans préciser son sort pour un logement loué à titre de résidence principale par un locataire. Interrogez le service chargé de la taxe, en général la direction départementale des territoires, avant de l'intégrer dans votre budget. Le calcul complet et les dates de paiement figurent au chapitre 69.

Exemple chiffré

Le bilan

Exemple illustratif. Un particulier achète à un autre particulier, en zone B1 hors Île-de-France, un terrain de 70 000 € pour y faire construire un petit immeuble de trois logements de deux pièces de 50 m² habitables chacun, superposés et desservis par un escalier commun. La surface de plancher est de 165 m². Il confie la conception et le suivi à un architecte et la réalisation à des entreprises par lots. Le département applique un droit de 4,50 %. Les coûts de construction, d'études, d'assurance et de raccordement sont des hypothèses à remplacer par vos devis.

Le coût de revient atteint environ 188 300 € par logement, soit près de 3 770 € par mètre carré habitable. Le terrain et ses frais n'en représentent qu'environ 13 %, ce qui montre que la construction et ses accessoires pèsent bien davantage que le foncier dans ce type d'opération.

Le rendement et la trésorerie

Les trois logements sont loués 580 € par mois hors charges chacun, montant supposé conforme au plafond intermédiaire du dispositif Jeanbrun en zone B1 selon les modalités de calcul de la surface présentées au chapitre 125. Les loyers annuels s'élèvent à 20 880 €. Les charges non récupérables sont estimées à 4 894 €, à savoir 2 400 € de taxe foncière après exonération, 450 € d'assurance, 1 000 € d'entretien et 1 044 € de vacance et de gestion, soit 5 % des loyers.

À ces conditions, l'opération exige un effort d'épargne d'environ 1 150 € par mois avant impôt. Un loyer de marché de 650 € par logement, sans dispositif fiscal, porterait le rendement brut à 4,14 % sans rendre la trésorerie positive. L'exemple illustre la difficulté d'équilibrer une construction locative financée presque entièrement à crédit lorsque le coût de construction est élevé par rapport aux loyers locaux.

L'effet de l'impôt la première année

La première année pleine de location, la taxe foncière est exonérée. Les intérêts de l'emprunt s'élèvent à 18 042 €. Les charges déductibles hors intérêts sont l'assurance de 450 €, l'entretien de 1 000 € et les frais de gestion forfaitaires de 60 € pour trois logements. Le propriétaire est imposé au taux marginal de 30 %, hors prélèvements sociaux.

Pour la base, quel que soit le mode de calcul retenu pour un logement construit, l'annuité théorique au taux de 3,5 % dépasse 10 000 €. La déduction est donc limitée au plafond de 8 000 €. Les loyers couvrant les intérêts, le déficit de 6 672 € provient des autres charges et de l'amortissement. Il s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. L'écart d'impôt sur le revenu entre les deux situations est de 2 400 €, soit 8 000 € multipliés par 30 %.

Cette économie réduit l'effort d'épargne sans le supprimer. Elle se paie par l'engagement de location de neuf ans sous plafonds et par la minoration du prix d'acquisition retenu pour la plus-value.

Cas particuliers

Construire sur un terrain que l'on possède déjà

Le propriétaire d'une maison avec un grand jardin peut y faire construire un second logement destiné à la location. Il doit vérifier que le PLU autorise une seconde construction sur l'unité foncière et que les réseaux peuvent être prolongés ou dédoublés. S'il envisage de vendre un jour l'un des deux biens séparément, il a intérêt à prévoir dès l'origine une division du terrain avec accès et servitudes (chapitre 66).

Le coût du terrain disparaît du bilan, mais pas sa valeur, qu'il faut garder en tête pour juger l'opération.

Agrandir ou surélever un bien loué

Une extension ou une surélévation qui crée un logement supplémentaire suit les règles d'urbanisme de la construction neuve, avec déclaration préalable ou permis selon la surface (chapitre 68). Sur le plan fiscal, ces travaux d'agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers et s'ajoutent au prix d'acquisition pour la plus-value. La division d'un bâtiment existant est traitée au chapitre 92.

Construire en réalisant soi-même une partie des travaux

Le bailleur qui réalise lui-même une partie du second œuvre réduit le coût de revient, mais sa main d'œuvre n'est ni déductible ni prise en compte dans le prix d'acquisition pour la plus-value. Il reste tenu de souscrire l'assurance dommages-ouvrage et peut voir sa responsabilité de constructeur engagée en cas de revente dans les dix ans (chapitres 72 et 93). Les assureurs acceptent difficilement de garantir des ouvrages réalisés par un non-professionnel, ce qu'il faut vérifier avant le chantier.

Construire pour revendre une partie des logements

Le particulier qui fait construire plusieurs logements avec l'intention d'en revendre certains peut sortir de la gestion de son patrimoine privé. Selon les circonstances, il risque d'être regardé comme un professionnel, avec une imposition du profit dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et l'application de la TVA immobilière. Une vente avant l'achèvement est en outre soumise aux règles de la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Ces questions sont développées aux chapitres 77, 79 et 81.

Erreurs fréquentes

• Raisonner sur un coût de construction au mètre carré sans y ajouter le terrain, les taxes, les raccordements, les aménagements extérieurs et les frais financiers.
• Choisir une maison individuelle en comptant sur le dispositif Jeanbrun, réservé dans sa version en vigueur aux bâtiments d'habitation collectifs.
• Retenir le loyer du marché dans le bilan alors que le dispositif choisi impose un plafond plus bas.
• Oublier que la construction n'est pas déductible des revenus fonciers dans le régime de droit commun.
• Ne pas déclarer l'achèvement dans les quatre-vingt-dix jours et perdre l'exonération temporaire de taxe foncière.
• Commencer le chantier sans assurance dommages-ouvrage, alors que le bailleur qui construit pour louer ne bénéficie pas de l'exception pénale réservée à celui qui construit pour se loger ou loger sa famille (service-public.gouv.fr).
• Concevoir un petit immeuble sans réseaux individualisés, ce qui complique la gestion des charges et une future mise en copropriété.

Liste de contrôle

1. Étude de marché. Les loyers et les typologies recherchées sont confirmés par les agences locales et par des annonces récentes (chapitre 4).
2. Faisabilité. Le certificat d'urbanisme opérationnel confirme le programme et le nombre de places de stationnement exigées (chapitre 62).
3. Terrain. L'étude de sol, la desserte par les réseaux et le bornage sont vérifiés avant de signer l'acte (chapitres 61, 64 et 65).
4. Mode de construction. Le choix entre CCMI, architecte et marchés par lots est fait selon le nombre de logements et votre tolérance au risque (chapitres 70 et 71).
5. Bilan. Le coût de revient complet, imprévus compris, est rapporté aux loyers réalistes, avec rendement brut, rendement net et trésorerie mensuelle.
6. Fiscalité. Le régime d'imposition des loyers est choisi en connaissance de cause, location nue au réel, dispositif Jeanbrun si le bâtiment est collectif ou location meublée (chapitres 120, 121 et 125).
7. Financement. Le prêt prévoit un déblocage progressif, un différé adapté à la durée du chantier et une réserve pour imprévus.
8. Assurances. L'assurance dommages-ouvrage est souscrite avant l'ouverture du chantier et les attestations décennales des intervenants sont réunies (chapitre 73).
9. Taxes. La taxe d'aménagement, la redevance d'archéologie préventive et la PFAC sont chiffrées et provisionnées (chapitre 69).
10. Achèvement. La déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux est déposée en mairie et la déclaration H1 ou H2 dans les quatre-vingt-dix jours (chapitres 68 et 133).
11. Mise en location. Les diagnostics, le bail et l'état des lieux sont prêts pour la livraison afin de limiter la vacance (chapitres 87 et 102).