Le chantier, la réception et les réserves

Entre la signature des contrats et la remise des clés, le maître d'ouvrage a deux rôles. Pendant le chantier, il contrôle l'avancement, paie selon ce qui est réellement réalisé et formalise chaque modification. À la fin, il prononce la réception, l'acte juridique le plus important de toute l'opération, puisqu'il fixe ce qui est accepté, ce qui reste à reprendre et le point de départ de toutes les garanties.

Ce chapitre suit cet ordre. Il s'applique au particulier qui fait construire sa maison comme au bailleur qui fait édifier ou rénover lourdement un bien destiné à la location. Les contrats sont présentés aux chapitres 70 pour le contrat de construction de maison individuelle (CCMI), 71 pour la maîtrise d'œuvre et 72 pour l'auto-construction. Les assurances et les garanties légales sont détaillées au chapitre 73.

Avant le premier jour de chantier

Les pièces à réunir

Un chantier ne démarre pas tant que les éléments suivants ne sont pas réunis.

• Le permis de construire ou la déclaration préalable, affiché sur le terrain et, de préférence, purgé du recours des tiers (chapitre 68).
• L'attestation d'assurance dommages-ouvrage à votre nom (chapitre 73).
• Le contrat de construction ou les marchés signés, avec l'attestation d'assurance décennale de chaque entreprise.
• Pour un CCMI, l'attestation de garantie de livraison (chapitre 70).
• L'étude de sol et ses recommandations, transmises à l'entreprise de gros œuvre (chapitre 65).
• Le planning général et, avec plusieurs entreprises, l'organisation de la coordination de la sécurité (chapitre 71).

La déclaration d'ouverture de chantier est ensuite adressée à la mairie (chapitre 68). Elle date le démarrage des travaux au regard de l'urbanisme.

Le procès-verbal d'ouverture

Établissez avec l'entreprise principale, ou avec le maître d'œuvre, un procès-verbal d'ouverture de chantier daté et signé. Il fixe le point de départ du délai d'exécution et donc des pénalités de retard. Joignez-y des photographies du terrain et des avoisinants, comme les clôtures, la voirie et les façades voisines. En cas de fissure chez un voisin pendant les terrassements, ces photographies permettront de distinguer l'existant du dommage nouveau.

Suivre le chantier

Le rôle du maître d'ouvrage

Avant la réception, l'ouvrage reste sous la garde de l'entreprise, qui supporte en principe les dommages qu'il subit, quelle qu'en soit la cause (ecologie.gouv.fr). Vous n'avez donc pas à diriger les ouvriers, ce qui pourrait même engager votre responsabilité. Votre rôle est de vérifier que ce qui est fait correspond à ce qui a été commandé et de réagir par écrit dès qu'un écart apparaît.

En CCMI, le contrat ne peut pas vous interdire de visiter le chantier avant chaque échéance de paiement ni avant la réception (chapitre 70). Avec un maître d'œuvre en mission complète, c'est lui qui dirige l'exécution, mais vous gardez un droit de regard. Sans maître d'œuvre, la coordination entre les lots vous incombe entièrement.

Les visites et les étapes clés

Certaines étapes ne pourront plus être contrôlées une fois l'ouvrage refermé. Programmez une visite à chacune d'elles et photographiez systématiquement ce que vous voyez.

Les photographies datées des réseaux avant fermeture des cloisons servent longtemps après le chantier, pour localiser une canalisation, pour une expertise ou pour un acquéreur.

Les réunions et les comptes rendus

Lorsqu'un maître d'œuvre dirige le chantier, il tient des réunions régulières et en diffuse les comptes rendus. Lisez chaque compte rendu dès sa réception et contestez par écrit tout point inexact, car ces documents serviront de preuve sur les retards, les modifications et les responsabilités. Sans maître d'œuvre, tenez vous-même un journal de chantier daté, avec les présences, les livraisons, les intempéries et les incidents.

Les modifications en cours de chantier

Toute modification que vous demandez, comme une fenêtre supplémentaire ou un autre carrelage, doit faire l'objet d'un avenant écrit qui en fixe le prix et l'incidence sur le délai, avant son exécution. Dans un marché à forfait, l'entrepreneur ne peut réclamer aucune augmentation de prix pour des changements ou des ajouts qui n'ont pas été autorisés par écrit avec un prix convenu avec le propriétaire (article 1793 du Code civil). Cette règle vous protège contre les suppléments imposés, mais elle suppose que vous-même ne demandiez rien oralement.

Les retards et les arrêts de chantier

En CCMI, le délai d'exécution et les pénalités minimales sont fixés par la loi (chapitre 70). Dans les autres marchés, les pénalités ne s'appliquent que si le contrat les prévoit. Vérifiez donc avant de signer qu'une pénalité journalière, un délai et une date de départ figurent dans chaque marché. Les intempéries ne justifient un report que si elles sont réelles et documentées.

Prévenez l'assureur dommages-ouvrage de tout arrêt de travaux de plus de trente jours, comme le recommande le ministère de la Transition écologique (ecologie.gouv.fr). En cas d'abandon du chantier par une entreprise, adressez-lui une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, avec un délai pour reprendre les travaux. Sans réaction, la résiliation du marché permet de faire intervenir une autre entreprise et, pour les dommages de nature décennale déjà apparus, de mobiliser la dommages-ouvrage avant la réception (chapitre 73).

Les sous-traitants

Une entreprise peut sous-traiter une partie de son marché, mais elle doit faire accepter chaque sous-traitant et agréer ses conditions de paiement par le maître d'ouvrage, selon la loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975. Si vous constatez la présence d'un sous-traitant qui ne vous a pas été présenté, demandez par écrit à l'entreprise principale de régulariser la situation. Un sous-traitant impayé par l'entreprise peut, dans certaines conditions, se retourner contre le maître d'ouvrage. Les situations de ce type justifient l'avis d'un professionnel.

Payer selon l'avancement

En CCMI

Le CCMI impose un échéancier légal, avec des plafonds cumulés par stade de construction et un solde de 5 % à la réception (chapitre 70). Un appel de fonds qui dépasse le plafond du stade atteint ne doit pas être payé.

Dans les marchés de travaux

Hors CCMI, l'échéancier est libre et se négocie dans chaque marché. La pratique la plus protectrice consiste à payer des acomptes sur situations, c'est-à-dire des factures intermédiaires correspondant aux travaux réellement exécutés, après vérification par le maître d'œuvre ou par vous-même. Limitez l'acompte à la commande au strict nécessaire, par exemple pour des menuiseries fabriquées sur mesure.

Chaque situation doit détailler les postes du devis, le pourcentage d'avancement de chacun, le cumul des sommes déjà payées et la retenue de garantie. Ne payez pas une situation que vous n'avez pas pu vérifier sur le chantier. Conservez toutes les situations et leurs preuves de paiement, qui serviront pour la fiscalité de l'opération (chapitres 82 et 120).

La retenue de garantie

La loi n° 71-584 du 16 juillet 1971 encadre la retenue de garantie dans les marchés privés de travaux. Elle permet au maître d'ouvrage de retenir sur les paiements une somme au plus égale à 5 % du montant du marché, destinée à garantir l'exécution des réserves faites à la réception. Son fonctionnement est le suivant.

• Elle ne s'applique que si le marché la prévoit expressément.
• Les sommes retenues doivent être consignées entre les mains d'un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le juge. Le maître d'ouvrage ne peut pas simplement les conserver sur son propre compte.
• L'entreprise peut la remplacer par une caution personnelle et solidaire d'un établissement financier.
• Elle est libérée un an après la réception, avec ou sans réserves, sauf si le maître d'ouvrage a notifié au consignataire ou à la caution, par lettre recommandée, une opposition motivée par l'inexécution des obligations de l'entreprise.
• Elle doit être libérée plus tôt lorsque la réception est prononcée sans réserve ou que les réserves sont levées.

La jurisprudence interprète cette garantie strictement. Elle sert à financer la levée des réserves, pas à couvrir des pénalités de retard, des travaux inachevés ou des désordres apparus après la réception. Une opposition abusive peut vous exposer à des dommages et intérêts.

La réception

Définition et effets

La réception est l'acte par lequel le maître d'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est en tout état de cause prononcée contradictoirement (article 1792-6 du Code civil). Elle est unique pour l'ensemble des travaux d'un même marché, mais peut être prononcée lot par lot lorsque chaque entreprise a son propre marché.

La réception produit les effets suivants.

• Elle fait courir les garanties de parfait achèvement, de bon fonctionnement et décennale, ainsi que la responsabilité pour les dommages intermédiaires (chapitre 73).
• Elle transfère la garde de l'ouvrage au maître d'ouvrage, qui en supporte désormais les risques et doit l'assurer.
• Elle couvre les défauts apparents qui n'ont pas été réservés, qui ne pourront plus être réclamés au titre des garanties.
• Elle rend exigible le solde du marché, sous déduction de la retenue de garantie ou de la consignation.

La réception est un acte du maître d'ouvrage et non de l'entreprise. Celle-ci doit être convoquée pour que l'acte soit contradictoire. Un constat dressé par un commissaire de justice en l'absence de l'entreprise ne vaut pas réception (ecologie.gouv.fr).

La réception expresse

La réception expresse est constatée par un procès-verbal écrit, daté et signé, qui mentionne le cas échéant les réserves (anil.org). C'est la forme à privilégier dans tous les cas. Elle fixe une date certaine, ce qui évite les débats sur le point de départ des garanties. Elle dresse aussi la liste des réserves sans ambiguïté.

En CCMI, la réception doit être constatée par écrit. Le maître d'ouvrage qui n'est pas assisté d'un professionnel dispose en outre de huit jours après la remise des clés pour dénoncer les désordres apparents qu'il n'a pas réservés (chapitre 70).

La réception tacite

À défaut de procès-verbal, la jurisprudence admet une réception tacite lorsque le maître d'ouvrage a manifesté une volonté non équivoque de recevoir l'ouvrage. Les indices retenus sont la prise de possession des lieux, le paiement du prix et l'absence de réclamation (anil.org). Un paiement partiel ne suffit pas, alors qu'un ensemble d'indices concordants, comme l'achèvement, la remise des clés et la déclaration d'achèvement en mairie, peut la caractériser (Cass. 3e civ., 10 mars 2015, commenté par l'ANIL).

La Cour de cassation a posé en 2019 une présomption. La prise de possession associée au paiement intégral des travaux d'un lot fait présumer la réception tacite de ce lot, même si l'ensemble de l'ouvrage n'est pas achevé (Cass. 3e civ., 30 janvier 2019, n° 18-10197, commenté par l'ANIL). À l'inverse, des réclamations exprimées dès la mise en service font obstacle à la preuve d'une volonté de recevoir (Cass. 3e civ., avril 2019, commenté par l'ANIL).

La réception judiciaire

Lorsque l'entreprise refuse de participer à la réception ou que le maître d'ouvrage refuse de recevoir, l'une ou l'autre partie peut demander au juge de prononcer la réception. Le juge recherche si l'ouvrage était en état d'être reçu, ce qui s'apprécie pour un logement au regard de son habitabilité. Il fixe la date de la réception à ce moment-là, le cas échéant avec réserves. Un ouvrage affecté de malfaçons telles qu'il doit être démoli n'est pas en état d'être reçu. Cette procédure suppose un avocat et, le plus souvent, une expertise.

Refuser la réception

Vous pouvez refuser de recevoir un ouvrage inachevé ou affecté de désordres si graves qu'il ne peut pas être utilisé. Le refus doit être motivé par écrit et adressé à l'entreprise. Un refus injustifié retarde le point de départ des garanties, bloque le paiement du solde et expose à une réception judiciaire fixée à une date antérieure. Lorsque les défauts sont limités, la réception avec réserves est presque toujours préférable.

Conduire la visite de réception

Se faire assister

La visite de réception demande un œil exercé. Un architecte, un maître d'œuvre indépendant, un contrôleur technique ou un expert en bâtiment repère des défauts qu'un particulier ne voit pas, comme un défaut de pente, une ventilation inopérante ou un calfeutrement absent. En CCMI, l'assistance d'un professionnel modifie en outre le régime du solde (chapitre 70). Le coût d'une telle assistance est à comparer à celui d'un défaut apparent non réservé.

La procédure pas à pas

1. Convoquer. Adressez à l'entreprise, ou à chaque entreprise, une convocation écrite précisant la date, l'heure et le lieu, avec un délai suffisant. Gardez la preuve de l'envoi.
2. Préparer. Relisez le contrat, la notice descriptive, les plans et les avenants. Préparez une grille pièce par pièce et équipement par équipement.
3. Visiter en plein jour. Prévoyez plusieurs heures, l'électricité et l'eau en service, une lampe, un niveau, un mètre et un appareil photo.
4. Tester. Ouvrez chaque menuiserie, actionnez chaque volet, faites couler chaque robinet, vérifiez chaque prise et la ventilation.
5. Noter précisément. Pour chaque défaut, indiquez la pièce, la localisation, la nature du défaut et l'entreprise concernée, avec une photographie.
6. Rédiger le procès-verbal. Reportez toutes les réserves, fixez un délai d'exécution et faites signer le procès-verbal par toutes les parties présentes.
7. Conserver. Gardez un exemplaire original du procès-verbal avec ses annexes photographiques.

Les points à contrôler

Rédiger des réserves utiles

Une réserve se lève d'autant plus facilement qu'elle est précise. « Finitions à reprendre » ne permet ni à l'entreprise d'intervenir, ni au juge de vérifier ensuite l'exécution. Préférez par exemple « chambre 2, mur nord, fissure verticale de 40 cm à l'angle de la fenêtre, enduit à reprendre » ou « salle d'eau, receveur de douche sans pente vers la bonde, eau stagnante ».

Indiquez sur le procès-verbal le délai convenu pour lever chaque réserve. À défaut d'accord, le délai est fixé par le juge (article 1792-6 du Code civil). Si l'entreprise refuse de signer, mentionnez son refus et notifiez-lui le procès-verbal par lettre recommandée avec avis de réception.

Lever les réserves

Le suivi des réserves

Les réserves sont couvertes par la garantie de parfait achèvement, qui oblige l'entreprise à les reprendre dans le délai convenu. Tenez un tableau de suivi qui reprend chaque réserve, l'entreprise concernée, le délai et la date de reprise. À chaque intervention, vérifiez la qualité de la reprise avant de la considérer comme levée.

La levée des réserves se constate par un procès-verbal de levée, daté et signé par le maître d'ouvrage et l'entreprise. Ce document déclenche la libération de la retenue de garantie ou de la consignation correspondante.

Si l'entreprise ne revient pas

La démarche est progressive (service-public.gouv.fr, ecologie.gouv.fr).

1. Adressez une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, en rappelant les réserves et en fixant un délai d'exécution.
2. Tentez une solution amiable, par exemple une médiation.
3. Faute d'exécution, faites réaliser les travaux par une autre entreprise aux frais et risques de l'entreprise défaillante, en avançant les sommes, puis réclamez-les.
4. Saisissez si nécessaire le tribunal judiciaire, en référé ou au fond, avant l'expiration de l'année qui suit la réception.
5. Avant la fin de l'année, notifiez au consignataire ou à la caution votre opposition motivée à la libération de la retenue de garantie.

La retenue de garantie et la consignation du solde servent précisément à financer l'étape 3. C'est pourquoi elles doivent être en place au moment de la réception.

La vente en l'état futur d'achèvement

L'acquéreur d'un logement en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) ne prononce pas la réception. Celle-ci intervient entre le vendeur et les entreprises, puis le vendeur livre le logement à l'acquéreur. Le ministère conseille à l'acquéreur d'obtenir les procès-verbaux de réception lors de la livraison (ecologie.gouv.fr).

La livraison marque le point de départ de la garantie des vices apparents. Le vendeur ne peut en être déchargé ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur. L'action doit être engagée dans l'année qui suit (article 1642-1 du Code civil, présenté par l'ANIL). Un engagement écrit du vendeur de réparer, distinct du procès-verbal de livraison, échappe à ce délai d'un an selon la même analyse. Les règles propres à la VEFA sont développées aux chapitres 5 et 79.

Les désordres après la réception

Identifier la bonne garantie

Le tableau suivant indique la démarche selon la nature du désordre et sa date d'apparition (chapitre 73).

Les recours

Commencez toujours par une lettre recommandée avec avis de réception adressée à l'entreprise, décrivant le désordre, sa date d'apparition et la garantie invoquée. Si le désordre est de nature décennale, déclarez-le sans attendre à l'assureur dommages-ouvrage, qui doit respecter des délais stricts (chapitre 73).

Si la discussion n'aboutit pas, plusieurs voies existent. Le conciliateur de justice est gratuit pour les petits litiges. Une expertise judiciaire peut être demandée en référé au tribunal judiciaire, afin qu'un expert indépendant constate les désordres, en recherche les causes et chiffre les réparations, en présence des entreprises et de leurs assureurs. Une action au fond peut ensuite être engagée sur la base de ce rapport. L'agence départementale d'information sur le logement (ADIL) peut vous orienter gratuitement.

La situation du bailleur

Le bailleur reste tenu envers son locataire de délivrer un logement décent et de faire les réparations qui lui incombent, quel que soit le différend qui l'oppose aux entreprises (chapitres 88 et 106). Il ne peut pas faire attendre le locataire jusqu'à l'issue d'une expertise pour traiter une infiltration ou une panne de chauffage. Il avance alors les frais d'urgence et les réclame ensuite aux responsables.

Conservez les signalements écrits du locataire, qui datent l'apparition des désordres et serviront de preuve. Les visites d'expertise dans un logement occupé se préparent avec le locataire, en respectant ses droits sur l'accès au logement (chapitre 105).

Les formalités après la réception

La réception ne clôt pas toutes les démarches. À l'achèvement, la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux est déposée en mairie avec les attestations exigées, notamment celle de la réglementation environnementale 2020 (chapitres 68 et 75). La construction neuve se déclare aussi à l'administration fiscale dans les quatre-vingt-dix jours de l'achèvement (chapitres 69 et 133).

Avant une mise en location, faites établir le diagnostic de performance énergétique et réunissez les diagnostics à annexer au bail (chapitre 87). Constituez enfin le dossier de l'ouvrage, qui regroupe les contrats, les avenants, les situations payées, les procès-verbaux de réception et de levée des réserves, les attestations d'assurance, les notices des équipements, les plans et les photographies du chantier. Conservez-le au moins dix ans après la réception.

Un exemple chiffré

Cet exemple est purement illustratif. Les montants, le taux de pénalité et les dates ne reflètent ni un prix de marché ni une recommandation.

Un bailleur fait construire une maison destinée à la location, avec un maître d'œuvre et six marchés de travaux qui prévoient chacun une retenue de garantie de 5 %, consignée chez un notaire.

Le retard. Le marché de gros œuvre prévoit une pénalité de 1/1 000 du montant du marché par jour de retard. L'entreprise termine avec vingt jours de retard non justifiés. La pénalité s'élève à 54 000 / 1 000 × 20, soit 1 080 €, déduite de la dernière situation. Elle ne peut pas être prélevée sur la retenue de garantie, qui ne couvre que les réserves.

La réception. La réception est prononcée le 15 juin 2026. Elle comporte des réserves sur deux lots seulement, la plâtrerie pour des fissures d'angle et la plomberie pour un défaut d'évacuation. Les quatre lots sans réserve voient leur retenue libérée sans attendre, soit 2 700 + 1 080 + 840 + 660 = 5 280 €.

La levée des réserves. Le plaquiste reprend les fissures en juillet et un procès-verbal de levée libère ses 960 €. Le plombier ne revient pas malgré une mise en demeure. Le bailleur fait réaliser la reprise par une autre entreprise pour 850 € et notifie au notaire, avant le 15 juin 2027, une opposition motivée. Le consignataire conserve les 1 260 € jusqu'à l'accord des parties ou la décision du juge. Si le bailleur obtient gain de cause, il récupère les 850 € avancés et le solde de 410 € revient au plombier.

Si le bailleur avait laissé passer le 15 juin 2027 sans opposition, les 1 260 € auraient été libérés au profit du plombier. Il aurait alors dû le poursuivre pour récupérer les 850 €.

Les erreurs fréquentes

• Commencer les travaux sans procès-verbal d'ouverture, ce qui rend incertain le point de départ des pénalités.
• Demander des modifications oralement, puis contester des suppléments non chiffrés.
• Payer des situations sans vérifier l'avancement sur place.
• Prévoir une retenue de garantie sans la consigner, ce qui la rend inopposable à l'entreprise.
• Emménager ou louer avant toute réception expresse, au risque d'une réception tacite sans réserves.
• Rédiger des réserves vagues qui ne permettent pas de vérifier leur levée.
• Imputer des pénalités de retard sur la retenue de garantie.
• Laisser expirer l'année de parfait achèvement sans mise en demeure ni opposition à la libération de la retenue.

Liste de contrôle

1. Le permis, la dommages-ouvrage, les marchés et les attestations décennales sont réunis avant l'ouverture du chantier.
2. Un procès-verbal d'ouverture daté fixe le point de départ des délais, avec des photographies des avoisinants.
3. Les étapes clés sont visitées et photographiées, en particulier les réseaux avant fermeture des cloisons.
4. Chaque modification fait l'objet d'un avenant écrit et chiffré avant son exécution.
5. Chaque marché prévoit un délai, des pénalités de retard et une retenue de garantie expresse.
6. Les situations ne sont payées qu'après vérification de l'avancement et la retenue est consignée chez un tiers.
7. Tout arrêt de chantier de plus de trente jours est signalé à l'assureur dommages-ouvrage.
8. La réception est organisée par convocation écrite, avec l'assistance d'un professionnel si possible.
9. Le procès-verbal liste des réserves précises, localisées, photographiées et assorties d'un délai.
10. Aucune occupation ni mise en location n'intervient avant la réception expresse.
11. Les réserves sont suivies dans un tableau et chaque levée est constatée par écrit.
12. En cas de carence d'une entreprise, la mise en demeure, l'exécution à ses frais et l'opposition motivée interviennent avant la fin de l'année de parfait achèvement.
13. La déclaration d'achèvement, les attestations et la déclaration fiscale sont déposées dans les délais.
14. Le dossier de l'ouvrage est constitué et conservé au moins dix ans.