La décence du logement en détail

Le bailleur d'une résidence principale doit remettre au locataire un logement décent. L'obligation tient en une phrase de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, mais ses critères sont détaillés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, modifié à plusieurs reprises pour y ajouter l'étanchéité à l'air, la ventilation puis la performance énergétique. Le chapitre 86 en donne une vue d'ensemble avant la première location. Ce chapitre reprend chaque critère un par un, avec des exemples concrets, puis décrit les recours du locataire, le rôle de la caisse d'allocations familiales (CAF) et une méthode d'autocontrôle pièce par pièce.

Le champ de l'obligation

Les logements concernés

L'obligation de décence s'applique aux logements loués à titre de résidence principale sous le régime de la loi du 6 juillet 1989, qu'ils soient loués vides ou meublés, y compris en bail mobilité. Elle concerne aussi le parc social et les logements conventionnés avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) (anil.org). L'article 1719 du Code civil reprend la même exigence pour tout bail dont l'objet est l'habitation principale du preneur.

Une location saisonnière ou la location d'une résidence secondaire ne relève pas de ce dispositif. Le bailleur doit néanmoins délivrer un bien en bon état d'usage et sans danger. Pour les meublés de tourisme, une exigence de performance énergétique propre s'appliquera à partir de 2034 (chapitre 89).

Une obligation d'ordre public

Aucune clause du bail ne peut dispenser le bailleur de délivrer un logement décent. La remise du logement en l'état, la visite préalable par le locataire ou son accord écrit sur l'état des lieux ne valent pas renonciation. Le locataire peut demander la mise en conformité à tout moment pendant le bail.

La sécurité physique et la santé

Le décret fixe une série d'exigences qui visent à protéger la sécurité et la santé des occupants. Elles sont résumées ci-dessous dans l'ordre où le diagnostiqueur, l'agent de la CAF ou le juge les examinent en pratique (service-public.gouv.fr).

Le clos et le couvert

Le gros œuvre, les menuiseries extérieures et la couverture, avec leurs raccordements et accessoires, doivent assurer la protection contre les infiltrations d'eau et être en bon état. Une toiture qui laisse passer l'eau au premier orage, une fenêtre dont le dormant est pourri ou une fissure traversante dans un mur de façade rendent le logement non décent. Une fissure superficielle de l'enduit ne suffit pas, si elle n'entraîne ni infiltration ni risque structurel.

L'étanchéité à l'air

Depuis les baux signés à compter du 1er janvier 2018, le logement doit être protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres, comme les murs et parois donnant sur l'extérieur ou sur des locaux non chauffés, doivent présenter une étanchéité suffisante. Les cheminées doivent être munies de trappes (anil.org). Une porte palière qui laisse passer le jour, des fenêtres sans joint qui sifflent au vent ou une cheminée ouverte sans trappe sur un conduit inutilisé constituent des exemples typiques de manquement.

Les garde-corps

Les dispositifs de retenue des personnes, à savoir les garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, doivent être dans un état conforme à leur usage. Un garde-corps descellé, trop bas ou dont les barreaux sont trop espacés pour un enfant met en jeu la sécurité. Le risque est aussi pénal en cas d'accident (chapitre 116).

Les matériaux et canalisations

La nature et l'état des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements ne doivent pas présenter de risque manifeste pour la santé et la sécurité physique des occupants. Des peintures au plomb écaillées dans un logement ancien, un flocage amianté dégradé ou des canalisations en plomb en mauvais état en sont les illustrations classiques. Les diagnostics plomb et amiante présentés au chapitre 87 permettent de repérer ces situations.

L'électricité et le gaz

Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz, ainsi que les équipements de chauffage et de production d'eau chaude, doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état d'usage et de fonctionnement. L'état de l'installation électrique ou gaz annexé au bail ne vaut pas mise en conformité, mais une anomalie dangereuse qu'il révèle doit être corrigée. Un tableau électrique sans protection différentielle, des fils dénudés accessibles ou une chaudière dont le conduit d'évacuation fuit rendent le logement non décent.

L'aération et la ventilation

Depuis les baux signés à compter du 1er juillet 2018, les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés à une occupation normale et au fonctionnement des équipements. Une salle d'eau aveugle sans extraction, des entrées d'air bouchées après un changement de fenêtres ou une ventilation mécanique arrêtée sont des causes fréquentes de moisissures. L'humidité qui en résulte est l'un des motifs de litige les plus courants.

L'éclairement naturel

Les pièces principales doivent bénéficier d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. Une chambre aménagée sans fenêtre, éclairée seulement par une porte vitrée sur le séjour, ne répond pas à cette exigence.

Les nuisibles et parasites

Le logement doit être exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, comme les rats, les punaises de lit ou les cafards. Ce critère s'apprécie à l'entrée dans les lieux. Une infestation qui apparaît en cours de bail soulève une question de preuve et de répartition des responsabilités. Le bailleur qui loue un logement infesté doit en tout état de cause le traiter avant la remise des clés.

Les éléments d'équipement

Le logement doit comporter les éléments d'équipement et de confort suivants, en état de fonctionnement (service-public.gouv.fr).

Le logement d'une seule pièce peut avoir un WC extérieur à condition qu'il soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible. Le mobilier n'entre pas dans la décence. En location meublée, la liste minimale fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 s'ajoute à ces équipements, avec une sanction distincte qui est la requalification en location vide (chapitre 94).

La surface et le volume

Le logement doit disposer d'au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m³. La surface habitable et le volume habitable s'entendent au sens du Code de la construction et de l'habitation, qui exclut notamment les parties d'une hauteur inférieure à 1,80 m (chapitre 87).

Les deux branches de l'alternative se combinent comme suit, sur des exemples illustratifs de pièce principale.

Le volume est ici obtenu en multipliant la surface par la hauteur, ce qui suppose une hauteur uniforme. Sous des combles, la mesure est plus délicate et une erreur de quelques centimètres fait basculer le résultat. Faites-la établir par un professionnel lorsque la pièce est proche du seuil.

Le règlement sanitaire départemental (RSD) peut fixer des exigences plus strictes. Le Code de la santé publique interdit de mettre à disposition aux fins d'habitation des locaux impropres par nature, comme les caves et sous-sols. Le chapitre 86 présente l'articulation entre la décence, les règles nationales d'hygiène et le RSD depuis l'annulation partielle du décret du 29 juillet 2023 par le Conseil d'État.

La colocation

En colocation avec un bail unique, le seuil s'apprécie pour le logement comme pour une location ordinaire. Lorsque chaque colocataire a son propre bail, chacun doit disposer d'une pièce privative d'au moins 9 m² et 20 m³, sans compter les parties communes du logement. La décence s'apprécie alors sur l'ensemble du logement (service-public.gouv.fr). Les conditions de surface propres aux aides personnelles au logement sont rappelées plus bas.

La performance énergétique

La performance énergétique est un critère de décence depuis la loi Énergie et Climat du 8 novembre 2019, puis la loi Climat et résilience du 22 août 2021. Le décret n° 2023-796 du 18 août 2023 a inscrit les niveaux minimaux dans le décret de 2002 (anil.org). En métropole, le niveau exigé dépend de la date de signature, de renouvellement ou de reconduction tacite du bail.

Dans les départements d'outre-mer, le calendrier est décalé (chapitre 27). Les règles de calcul du DPE, l'effet du coefficient de l'électricité et les conséquences pour un parc locatif sont détaillés au chapitre 89.

Les exceptions admises par les textes

Deux situations limitent le pouvoir du juge d'ordonner des travaux de performance énergétique.

• En copropriété, depuis le 1er janvier 2023, le juge ne peut pas ordonner de travaux lorsque le bailleur démontre que, malgré ses démarches auprès de l'assemblée générale pour les parties communes et la réalisation de travaux privatifs adaptés, il n'a pu atteindre le niveau requis.
• En cas de contraintes architecturales ou patrimoniales, pour les baux conclus depuis le 1er janvier 2025 en métropole, le juge ne peut pas ordonner les travaux lorsque le bailleur justifie d'un risque de pathologie du bâti attesté par un professionnel, d'un refus d'autorisation d'urbanisme ou patrimoniale ou d'une impossibilité technique.

Dans ces deux cas, le juge peut surseoir à statuer ou prononcer d'autres mesures, comme une réduction de loyer. Le bailleur doit conserver toutes les pièces, notamment les procès-verbaux d'assemblée générale, les devis refusés et les notes techniques.

Le logement frappé d'un arrêté

Un logement qui fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité n'est pas décent (service-public.gouv.fr). L'arrêté produit en outre ses effets propres, comme la suspension du loyer et l'obligation d'hébergement ou de relogement, décrits au chapitre 116. Les deux régimes coexistent. La décence relève d'une action civile entre le locataire et le bailleur, l'insalubrité et la mise en sécurité d'une police administrative conduite par le maire ou le préfet.

Les règles propres à l'outre-mer

En Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, les critères de surface sont identiques à ceux de la métropole. L'étanchéité à l'air et les dispositions sur les cheminées ne s'appliquent pas. Les infiltrations d'eau s'apprécient en tenant compte du climat. L'eau potable, l'évier et la douche peuvent n'être alimentés qu'en eau froide. Le chauffage n'est exigé que si les conditions climatiques le justifient (service-public.gouv.fr). Le chapitre 27 complète ces règles.

Les recours du locataire

La procédure pas à pas

Le locataire ne doit jamais cesser de payer tout ou partie de son loyer de sa propre initiative. La procédure prévue par l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 est la suivante (service-public.gouv.fr).

1. Le signalement. Le locataire signale par écrit les non-conformités au bailleur ou à son mandataire, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. Il peut aussi utiliser le service en ligne Signal Logement lorsqu'il est ouvert dans son département.
2. La mise en demeure. Si le bailleur conteste ou ne répond pas, le locataire le met en demeure de réaliser les travaux. L'information du bailleur par l'organisme payeur de l'aide au logement vaut mise en demeure.
3. Le délai de deux mois. À défaut de réponse ou d'accord dans les deux mois, le locataire ou le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
4. La conciliation facultative. Avant le juge, les parties peuvent saisir gratuitement la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice. Cette étape n'est pas obligatoire.
5. La décision du juge. Le juge constate la non-décence, fixe la nature des travaux et leur délai. Il peut réduire le loyer ou suspendre son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution des travaux, avec ou sans consignation des sommes. Il peut aussi allouer des dommages et intérêts.

En bail mobilité, l'article 20-1 ne s'applique pas. Le locataire peut saisir un conciliateur de justice ou le tribunal judiciaire pour obtenir des travaux, des dommages et intérêts ou la suspension du loyer (anil.org).

La réponse du bailleur

Le bailleur qui reçoit un signalement a intérêt à répondre vite et par écrit. Une visite contradictoire, un devis et un calendrier de travaux suffisent souvent à éviter la procédure. Les travaux réalisés dans le logement occupé obéissent aux règles de l'article 7 de la loi de 1989. Le bailleur notifie leur nature et leurs modalités avant le début. Ils ne peuvent avoir lieu le samedi, le dimanche ou un jour férié sans l'accord exprès du locataire. Au-delà de vingt et un jours, le locataire peut obtenir une réduction de loyer proportionnelle. Il peut demander la résiliation du bail lorsque les travaux rendent le logement inhabitable (chapitre 105).

L'aide au logement et la conservation

Le contrôle par l'organisme payeur

La CAF ou la Mutualité sociale agricole (MSA) peut faire contrôler la décence du logement, à son initiative ou à la demande du locataire. Lorsque le logement n'est pas décent, l'aide au logement n'est pas supprimée mais conservée par l'organisme pendant un délai de dix-huit mois au plus, durant lequel le bailleur doit réaliser les travaux. Ce délai peut être prolongé à titre exceptionnel. Le locataire ne paie que le loyer et les charges diminués de l'aide, sans que ce paiement partiel constitue un impayé. Les règles détaillées figurent au chapitre 110.

Exemple illustratif. Un studio est loué 480 € par mois charges comprises à un locataire qui perçoit une aide de 210 € versée au bailleur. La CAF constate que l'évier n'est pas alimenté en eau chaude et que la salle d'eau n'a pas de ventilation. Pendant la conservation, le locataire verse 480 − 210 = 270 € par mois. Si le bailleur réalise les travaux et que la conformité est constatée au bout de sept mois, il perçoit 7 × 210 = 1 470 € d'aide conservée. S'il ne les réalise pas dans le délai de dix-huit mois, il perd définitivement 18 × 210 = 3 780 €, sans pouvoir réclamer cette somme au locataire.

Les conditions de surface propres à l'aide

Les aides personnelles au logement obéissent à une condition de peuplement distincte du critère de décence. Pour une colocation, la page officielle consultée en octobre 2026 indique une surface d'au moins 16 m² pour deux colocataires, augmentée de 9 m² par colocataire supplémentaire, jusqu'à 78 m² pour huit personnes et plus (service-public.gouv.fr). Un logement décent peut donc ne pas ouvrir droit à l'aide pour tous ses occupants.

Les erreurs fréquentes

• Louer en se fiant à l'état apparent sans contrôler la ventilation de la salle d'eau et de la cuisine.
• Oublier l'eau chaude à l'évier de la cuisine.
• Installer une chambre sans fenêtre dans un grand logement divisé.
• Négliger la trappe d'une cheminée condamnée.
• Mesurer la surface d'une pièce sous combles sans exclure les parties de moins de 1,80 m.
• Considérer qu'un bail en cours échappe au calendrier énergétique, alors que sa reconduction le fait entrer dans l'étape suivante.
• Répondre oralement à une demande de travaux et laisser courir le délai de deux mois.
• Imputer d'office les moisissures au locataire sans vérifier la ventilation.

La liste d'autocontrôle pièce par pièce

Faites ce contrôle avant chaque mise en location et lors de la visite annuelle convenue avec le locataire. Il ne remplace ni les diagnostics ni l'avis d'un professionnel.

L'extérieur et l'enveloppe

• Toiture sans tuile manquante ni trace d'infiltration dans les combles.
• Gouttières et descentes d'eau pluviale en état, sans débordement le long des façades.
• Façades sans fissure traversante ni décollement d'enduit laissant passer l'eau.
• Menuiseries extérieures fermant correctement, joints présents, vitrages intacts.
• Porte d'entrée ou palière étanche à l'air et munie d'une serrure en état.
• Garde-corps des balcons, fenêtres basses et escaliers solidement fixés et à bonne hauteur.

Le séjour et les chambres

• Au moins une pièce principale de 9 m² et 2,20 m de hauteur, ou de 20 m³.
• Chaque pièce principale munie d'une fenêtre donnant à l'air libre.
• Entrées d'air des fenêtres non obstruées.
• Émetteur de chauffage fixe et en état de marche, adapté au volume de la pièce.
• Point lumineux et prises de courant fonctionnels.
• Aucune trace de moisissure, de salpêtre ou de peinture écaillée.
• Cheminée munie d'une trappe ou conduit condamné.

La cuisine

• Évier alimenté en eau chaude et froide, avec siphon et évacuation sans odeur.
• Emplacement et alimentation électrique ou gaz pour un appareil de cuisson.
• Prises suffisantes pour le réfrigérateur et le petit électroménager.
• Extraction d'air ou bouche de ventilation en état.
• Raccordement gaz en bon état et flexible dans sa date limite.

La salle d'eau et le WC

• Douche ou baignoire alimentée en eau chaude et froide, isolée des regards.
• WC séparé de la cuisine et de la pièce où l'on prend les repas.
• Ventilation ou extraction en fonctionnement, notamment dans une pièce sans fenêtre.
• Liaison équipotentielle et prises adaptées aux pièces humides.
• Joints d'étanchéité en état, sans infiltration chez le voisin du dessous.

Les équipements techniques

• Tableau électrique avec protection différentielle et disjoncteurs, sans fil dénudé.
• Chaudière ou chauffe-eau entretenu, attestation d'entretien de l'année disponible.
• Conduits de fumée ramonés et évacuation des produits de combustion conforme.
• Ventilation mécanique en marche, bouches propres.
• Détecteur de fumée installé et testé.
• Pression d'eau suffisante à tous les points de puisage.

Les documents

• Diagnostic de performance énergétique valable et compatible avec la date du bail.
• Diagnostics plomb, électricité et gaz sans anomalie dangereuse non traitée.
• Absence d'arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité.
• Absence de signe d'infestation par des nuisibles.
• Règlement sanitaire départemental vérifié pour les locaux en sous-sol ou sous combles.
• Permis de louer obtenu si la commune l'exige (chapitre 95).