Meubler et équiper un logement meublé

Un logement meublé n'est pas un logement vide dans lequel on a placé quelques meubles. La loi en fait un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour que le locataire puisse y dormir, manger et vivre convenablement avec ses seuls effets personnels. Le bailleur qui équipe mal son logement s'expose à une requalification du bail en location vide, à des litiges sur l'inventaire et à des difficultés fiscales.

Le chapitre 12 présente le bail meublé et la liste réglementaire. Ce chapitre se place du côté pratique, à savoir ce qu'il faut acheter et en quelle quantité, ce qu'attendent les différents publics, le budget, l'amortissement du mobilier au régime réel, l'inventaire, l'entretien et le remplacement, ainsi que la sécurité des appareils. Il se termine par une liste de contrôle.

Le socle légal

La définition du logement meublé

L'article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 définit le logement meublé de résidence principale comme un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste minimale des éléments est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (chapitre 12).

Cette définition repose sur deux conditions cumulatives. Le logement doit d'abord être décent, avec les critères présentés au chapitre 88. Il doit ensuite comporter tous les éléments de la liste, en état de fonctionner, dès l'entrée du locataire et pendant toute la durée du bail.

Les éléments obligatoires, fonction par fonction

L'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) présente ainsi les éléments minimaux (anil.org).

Les éléments n'ont pas à être neufs, mais ils doivent fonctionner. La liste s'apprécie au regard du nombre d'occupants prévu. Un studio loué à une personne et un trois-pièces loué à une famille n'appellent pas le même nombre de couchages, de sièges ni de couverts.

Ce que la liste ne demande pas

La liste ne vise ni le lave-linge, ni le lave-vaisselle, ni le canapé, ni le linge de maison, ni la télévision, ni l'accès à internet. Le bailleur reste libre de les fournir. Dès qu'un équipement facultatif est fourni, il figure à l'inventaire et le bailleur doit le délivrer en bon état de fonctionnement comme les autres équipements mentionnés au bail (article 6 de la loi de 1989).

Fournir un équipement facultatif crée donc une obligation d'entretien et de remplacement. Un lave-linge mentionné au bail et tombé en panne par usure doit être réparé ou remplacé par le bailleur, alors qu'un lave-linge jamais fourni ne lui est pas dû.

Les équipements attendus selon le locataire

Au-delà du minimum légal, le niveau d'équipement dépend du public visé. Les propositions suivantes ne sont pas des obligations. Elles reflètent les besoins concrets de chaque profil et aident à fixer un loyer cohérent avec le logement (chapitre 96).

Le bail mobilité et le bail étudiant de neuf mois ne peuvent être conclus que pour un logement meublé. La liste minimale s'impose donc dans tous les cas, quelle que soit la durée du séjour.

Préparer l'achat pas à pas

1. Définissez le public et le nombre d'occupants. Ils déterminent le nombre de couchages, de sièges, de couverts et le volume du réfrigérateur.
2. Relevez les dimensions. Mesurez les pièces, les passages de porte, l'escalier et les emplacements prévus pour les appareils, en particulier la niche du réfrigérateur et l'arrivée d'eau du lave-linge.
3. Vérifiez les installations. L'alimentation électrique des plaques et du four, les prises de la cuisine et l'évacuation du lave-linge doivent être adaptées avant l'achat des appareils (chapitre 86).
4. Établissez la liste. Partez du tableau des éléments obligatoires, ajoutez les équipements choisis et fixez un budget par poste.
5. Privilégiez la robustesse. Choisissez des meubles démontables, des surfaces lavables, des matelas avec housse amovible et des appareils dont les pièces sont disponibles.
6. Conservez toutes les factures. Elles servent à l'amortissement au régime réel, à l'inventaire et au calcul de la vétusté en fin de bail.
7. Montez, testez et photographiez. Chaque appareil est essayé avant l'entrée du locataire et photographié en fonctionnement.

Le budget

Un exemple illustratif pour un studio

Les prix varient fortement selon les gammes et les circuits d'achat. Le tableau suivant repose sur des hypothèses de prix arrondis pour un studio destiné à une personne, sans valeur de référence.

Un bailleur loueur en meublé non professionnel n'est en principe pas assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) pour une location d'habitation de longue durée. Il ne récupère donc pas la TVA payée sur le mobilier, qui fait partie du coût d'achat (chapitre 123).

Le mobilier de récupération ou d'occasion

Rien n'interdit d'utiliser des meubles d'occasion ou provenant de votre propre logement, à condition qu'ils soient en bon état et que les appareils fonctionnent. Notez leur état précis à l'inventaire. Au régime réel, un bien apporté sans facture pose une question de valeur à inscrire en comptabilité, que vous réglerez avec votre expert-comptable avant la mise en location.

L'amortissement du mobilier

Le principe au régime réel

Au régime réel des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), le mobilier est une immobilisation distincte de l'immeuble. Il n'est pas déduit en une fois mais amorti, c'est-à-dire déduit par fractions annuelles sur sa durée normale d'utilisation, à partir de sa mise en service et au prorata du temps la première année. Le chapitre 121 retient dans ses exemples une durée de cinq à dix ans selon les biens.

L'amortissement ne peut pas créer de déficit en location meublée non professionnelle. La part qui excède le résultat est reportée sur les années suivantes, sans limite de durée (chapitre 121). Au micro-BIC, aucun amortissement n'est pratiqué, car l'abattement forfaitaire couvre l'ensemble des charges.

Un calcul illustratif

Reprenons le studio équipé pour 3 150 € TTC, mis en location le 1er septembre, avec une durée d'amortissement de cinq ans retenue pour l'exemple.

La plupart des expert-comptables ventilent le mobilier par catégories, car un réfrigérateur et une table n'ont pas la même durée de vie. Le principe reste le même pour chaque catégorie.

Les biens de faible valeur

Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) admet une tolérance pour certains biens de faible valeur. Les matériels et mobiliers de bureau dont le prix unitaire hors taxes n'excède pas 500 € peuvent être déduits en charges l'année de leur achat, mais seulement pour un renouvellement courant, en nombre limité. L'équipement initial et le renouvellement complet d'un mobilier en sont exclus, sauf si l'ensemble reste sous le seuil. Pour un ensemble dont les éléments forment un tout, le seuil s'apprécie sur le prix global (bofip.impots.gouv.fr).

Cette tolérance vise expressément le mobilier de bureau. Son application à l'équipement d'un logement meublé se discute avec votre expert-comptable. Par prudence, amortissez l'équipement initial et réservez la question de la déduction immédiate aux remplacements ponctuels de petits équipements, comme une bouilloire ou un four à micro-ondes.

L'inventaire

Le contenu

L'inventaire et l'état détaillé du mobilier sont obligatoires et annexés au bail, distinctement de l'état des lieux. Ils sont établis à l'entrée et à la sortie, en présence des deux parties, datés, paraphés et signés. Leur comparaison détermine les réparations ou remplacements à la charge du locataire (anil.org).

Pour chaque élément, indiquez les mentions suivantes.

• La pièce où il se trouve.
• Sa désignation précise, avec la marque et le modèle pour les appareils.
• Le nombre d'unités, en particulier pour la vaisselle et les ustensiles.
• Son état, avec un vocabulaire constant comme neuf, très bon, bon, usagé ou hors d'usage.
• L'année d'achat ou de mise en service, utile pour la vétusté.
• Les défauts visibles, comme une rayure, une tache ou une pièce manquante.

La méthode

Rédigez l'inventaire pièce par pièce, dans le même ordre que l'état des lieux. Joignez des photographies datées. Comptez la vaisselle et les ustensiles plutôt que d'écrire « vaisselle complète », une mention trop vague pour fonder une retenue. Faites tester les appareils devant le locataire et notez qu'ils fonctionnent. La méthode de comparaison entre l'entrée et la sortie est développée aux chapitres 102 et 103.

En cours de bail, tout ajout, remplacement ou retrait d'un élément se constate par un avenant à l'inventaire signé des deux parties. Un équipement remplacé sans trace écrite crée un doute au moment de la sortie.

L'entretien et le remplacement

Le partage des rôles

Le locataire d'un meublé de résidence principale doit user paisiblement du logement et des équipements, assurer leur entretien courant et prendre en charge les menues réparations, selon les règles de la loi de 1989 et du décret n° 87-712 du 26 août 1987 sur les réparations locatives (chapitre 106). Il répond des dégradations survenues pendant la location, sauf s'il prouve qu'elles résultent de la vétusté, d'une malfaçon, d'un vice de construction, d'un cas de force majeure ou du fait d'un tiers.

Le bailleur doit délivrer les équipements en bon état et assurer les réparations autres que locatives. Le remplacement d'un appareil hors d'usage par vétusté lui incombe. Selon l'ANIL, un locataire qui dégrade ou perd un élément doit le réparer ou le remplacer par un élément de qualité équivalente et d'état comparable.

La réaction à une panne

1. Faites constater la panne par écrit, avec une photographie ou une vidéo.
2. Identifiez la cause, en faisant intervenir un réparateur si nécessaire, car une panne d'usure et une casse n'ont pas le même payeur.
3. Agissez vite, car un élément de la liste qui reste hors d'usage prive le locataire d'un équipement dû et fragilise la qualification de meublé.
4. Remplacez par un élément équivalent et mettez l'inventaire à jour par avenant.
5. Conservez la facture, qui alimente l'amortissement ou les charges au régime réel.

Pour un appareil électrique ou électronique remplacé, le vendeur reprend en principe gratuitement l'ancien appareil lors de l'achat d'un appareil équivalent. Ne laissez pas l'appareil hors d'usage dans le logement ou la cave.

La sécurité des appareils et du logement

Les détecteurs de fumée

Dans une location meublée, le propriétaire assume l'installation, l'entretien et le renouvellement du détecteur de fumée, alors que dans une location vide l'entretien courant revient en principe à l'occupant (service-public.gouv.fr). Le détecteur porte le marquage CE et la référence à la norme NF EN 14604. Il fonctionne sur piles ou sur secteur avec une alimentation de secours. Les détecteurs à ionisation sont interdits.

Testez le détecteur à chaque entrée et à chaque sortie, notez le test à l'état des lieux et remplacez la pile ou l'appareil selon les indications du fabricant. L'assureur ne peut pas refuser d'indemniser un incendie au seul motif de l'absence de détecteur, mais il peut réduire l'indemnité s'il prouve que cette absence a aggravé les dégâts.

Les appareils électriques et de cuisson

Achetez des appareils neufs portant le marquage CE, ou des appareils d'occasion en bon état dont le cordon, la prise et la fiche sont intacts. Vérifiez que la puissance des plaques et du four est compatible avec le circuit qui les alimente. Laissez dans le logement les notices d'utilisation, ou indiquez où les télécharger, en particulier pour les plaques à induction et le four.

Évitez les multiprises en cascade en installant un nombre suffisant de prises. L'état de l'installation électrique relève du diagnostic et des règles présentées aux chapitres 86 et 87. Un équipement fourni par le bailleur qui provoque un sinistre peut engager sa responsabilité, d'où l'intérêt d'une assurance propriétaire non occupant qui couvre aussi le mobilier (chapitre 108).

Le gaz et le chauffage d'appoint

Si la cuisson est au gaz, faites vérifier le raccordement et remplacez le tuyau ou le flexible avant sa date limite d'utilisation. Ne fournissez pas d'appareil de chauffage d'appoint à combustion, qui expose au risque d'intoxication au monoxyde de carbone (chapitre 116). Un logement dont le chauffage fixe est insuffisant n'est pas décent. Un radiateur mobile ne règle pas ce défaut (chapitre 88).

Les meubles

Fixez au mur les meubles hauts et les étagères qui pourraient basculer, en particulier si des enfants sont susceptibles d'occuper le logement. Choisissez des lits superposés et des mezzanines conformes aux normes de sécurité et évitez-les si la hauteur sous plafond est faible. Vérifiez régulièrement la stabilité des chaises et des tables.

Cas particuliers

La colocation meublée

Chaque chambre doit disposer d'un couchage, d'un dispositif d'occultation et d'un éclairage. Les équipements communs, comme le réfrigérateur, les plaques et la vaisselle, sont dimensionnés pour le nombre total de colocataires. En baux individuels, l'inventaire distingue les éléments de la chambre, sous la responsabilité de chaque colocataire, puis ceux des parties communes du logement (chapitre 15).

Le passage d'une location vide à une location meublée

Au départ d'un locataire en location vide, rien n'interdit de relouer meublé. Le nouveau bail sera un bail meublé avec ses règles propres et la fiscalité changera de catégorie, des revenus fonciers vers les BIC (chapitres 12 et 121). La décision se prend avant l'achat du mobilier, car elle conditionne le public, le loyer et le régime fiscal.

Le retrait d'équipements en cours de bail

Le bailleur ne peut pas retirer un élément de la liste minimale en cours de bail. Un équipement facultatif ne peut être retiré qu'avec l'accord du locataire, constaté par avenant. Un retrait unilatéral prive le locataire d'un équipement prévu au contrat et peut justifier une réduction de loyer.

Le meublé de tourisme

Le meublé de tourisme obéit à d'autres règles d'équipement, notamment celles du classement, ainsi qu'à d'autres attentes de la clientèle (chapitres 33 et 36). Un logement alternativement loué en courte durée et en bail meublé doit respecter, pendant le bail, la liste minimale du décret de 2015.

Préparer le logement entre deux locataires

La période qui sépare deux locations est le moment de remettre l'équipement à niveau. Un logement reloué sans contrôle hérite des défauts laissés par l'occupant précédent. Le nouveau locataire les fera constater à l'entrée comme s'ils venaient de vous.

1. Comparez les inventaires. Après la sortie, listez les éléments manquants, cassés ou usés et distinguez ce qui relève du locataire sortant et ce qui relève de la vétusté (chapitre 103).
2. Remplacez avant l'entrée. Tout élément de la liste minimale manquant ou hors d'usage est remplacé avant la signature du nouveau bail.
3. Nettoyez en profondeur. Matelas, rideaux, réfrigérateur, four, hotte et joints sont nettoyés ou remplacés selon leur état.
4. Testez chaque appareil. Plaques, four, réfrigérateur, lave-linge, luminaires et détecteur de fumée sont essayés.
5. Mettez l'inventaire à jour. Le nouvel inventaire reprend les éléments remplacés avec leur année d'achat.

Planifier le renouvellement

Le mobilier d'un meublé s'use plus vite que celui d'un logement occupé par son propriétaire, car il change d'utilisateur régulièrement. Anticiper son renouvellement évite d'avoir à remplacer tous les équipements la même année. L'exemple suivant est illustratif et repose sur une durée de renouvellement moyenne de sept ans retenue par hypothèse.

Cette réserve n'a aucune valeur fiscale. Elle sert seulement à intégrer le coût du mobilier dans le calcul de rentabilité du meublé, au même titre que l'entretien et la vacance (chapitre 1).

Les erreurs fréquentes

• Oublier les rideaux occultants d'une chambre ou le compartiment congélation du réfrigérateur.
• Prévoir un couchage ou des sièges en nombre inférieur aux occupants.
• Rédiger un inventaire global sans quantités ni état.
• Remplacer un appareil sans avenant à l'inventaire.
• Laisser un élément obligatoire hors d'usage pendant plusieurs semaines.
• Déduire en une fois l'équipement initial au régime réel au lieu de l'amortir.
• Perdre les factures nécessaires à l'amortissement et au calcul de la vétusté.
• Fournir un chauffage d'appoint à combustion.
• Négliger le détecteur de fumée, dont l'entretien incombe au bailleur en meublé.

Liste de contrôle

1. Public. Le profil des locataires et le nombre d'occupants sont définis.
2. Décence. Le logement est décent et les installations électriques et de cuisine sont adaptées aux appareils (chapitres 86 et 88).
3. Liste minimale. Chaque élément du décret de 2015 est présent, en quantité suffisante et en état de fonctionner.
4. Équipements facultatifs. Ceux qui sont fournis figurent au bail et à l'inventaire.
5. Sécurité. Le détecteur de fumée est installé et testé, les meubles hauts sont fixés et aucun chauffage d'appoint à combustion n'est fourni.
6. Factures. Toutes les factures sont classées par logement.
7. Fiscalité. Le régime d'imposition est choisi et, au réel, le plan d'amortissement du mobilier est établi (chapitre 121).
8. Inventaire. Il est rédigé pièce par pièce, avec quantités, état, photographies et signatures.
9. Assurance. Le contrat du bailleur couvre le mobilier et sa responsabilité (chapitre 108).
10. Suivi. Les remplacements font l'objet d'un avenant à l'inventaire et la liste minimale est vérifiée avant chaque nouvelle entrée.