Le bail mobilité

Le bail mobilité est un bail meublé de courte durée, de un à dix mois, réservé aux locataires qui se trouvent dans une situation de mobilité temporaire. Il a été créé par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi ELAN), qui l'a inscrit dans un titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il répond à un besoin précis, celui du stagiaire, de l'apprenti, du salarié en mission ou de l'étudiant en échange qui cherche un logement pour quelques mois.

Ce chapitre détaille ses conditions, sa rédaction, son déroulement et sa fin, puis ses risques de requalification et sa fiscalité. Il le compare enfin au bail étudiant de neuf mois et à la location saisonnière. Le choix général du mode de location est présenté au chapitre 9 et le bail meublé ordinaire au chapitre 12.

Ce qu'est le bail mobilité

Le bail mobilité porte sur un logement meublé loué à un locataire qui justifie, à la date de prise d'effet du bail, d'une des situations prévues par la loi. Il dure de un à dix mois, il n'est ni renouvelable ni reconductible et il interdit tout dépôt de garantie (service-public.gouv.fr).

Aucune autorisation propre au bail mobilité n'est requise (anil.org), mais le permis de louer reste applicable là où il existe (chapitre 95).

Les publics éligibles

Le locataire doit relever d'une des sept situations énumérées par la loi. La liste est limitative. Un candidat qui n'entre dans aucune d'elles ne peut pas signer un bail mobilité, même s'il ne cherche un logement que pour quelques mois.

L'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement) range expressément les intérimaires et les travailleurs saisonniers parmi les personnes en mission temporaire (anil.org). Le logement des travailleurs saisonniers est approfondi au chapitre 22.

Justifier la situation au bon moment

La situation s'apprécie à la date de prise d'effet du bail. Un candidat qui commencera un stage trois mois plus tard ne remplit pas la condition pour un bail qui démarre aujourd'hui. À l'inverse, un événement postérieur, comme la fin anticipée d'un stage, ne remet pas en cause un bail régulièrement conclu.

Demandez le justificatif avant la signature et conservez une copie au dossier du bail. C'est la seule preuve dont vous disposerez si le locataire conteste plus tard la nature du contrat. Le motif doit en outre être écrit dans le bail lui-même, comme le montre la partie consacrée aux mentions obligatoires.

Les logements concernés

Le logement doit être décent et meublé, c'est-à-dire équipé d'un mobilier suffisant pour que le locataire puisse y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste réglementaire du mobilier, de la literie aux plaques de cuisson et au réfrigérateur, est détaillée au chapitre 94.

Les logements-foyers et les logements sociaux sont exclus du bail mobilité (anil.org). Un logement vide ne peut pas non plus faire l'objet d'un bail mobilité. Un logement loué meublé sans le mobilier obligatoire expose à la requalification en location vide, avec un bail de trois ans (chapitre 12).

La durée de un à dix mois

Le bail mobilité est conclu pour une durée comprise entre un et dix mois. La durée est fixée au contrat, en mois, avec une date de prise d'effet et une date de fin. Il n'existe aucune durée minimale de séjour réel, mais le bail ne peut pas être signé pour moins d'un mois.

À l'échéance, le bail prend fin sans formalité. Il n'est ni renouvelable ni reconductible, ce qui le distingue nettement du bail meublé ordinaire d'un an, reconduit tacitement faute de congé.

L'avenant unique

La durée peut être modifiée une seule fois par avenant, à condition que la durée totale du contrat ne dépasse pas dix mois (service-public.gouv.fr). L'avenant est écrit, daté et signé par les deux parties avant le terme initial.

Exemple illustratif. Un bail mobilité est signé pour trois mois, du 1er février au 30 avril, avec un stagiaire. Le stage est prolongé. Un avenant porte la durée totale à sept mois, soit une fin au 31 août. Si le stage est encore prolongé en septembre, un second avenant n'est plus possible, même si la durée totale resterait inférieure à dix mois. L'ANIL cite de son côté un bail de trois mois prolongé de sept mois, ce qui atteint exactement le maximum de dix mois (anil.org).

Après le terme

Si le locataire souhaite rester et que vous l'acceptez, un nouveau contrat conclu entre les mêmes parties pour le même logement est obligatoirement un bail meublé ordinaire, soumis au titre Ier bis de la loi de 1989 (service-public.gouv.fr). Il dure un an, ou neuf mois si le locataire est étudiant. Il ouvre droit au dépôt de garantie de deux mois prévu pour la location meublée (chapitre 12).

Rien n'interdit en revanche de conclure un nouveau bail mobilité avec un autre locataire, lui-même en situation de mobilité, à la suite du premier. C'est d'ailleurs l'usage normal du bail mobilité dans une ville universitaire ou dans un bassin d'emploi où les missions courtes sont fréquentes.

Les mentions obligatoires

Le bail mobilité n'entre pas dans le champ du contrat type des baux d'habitation. Il doit pourtant être écrit et comporter un ensemble de mentions que la loi énumère.

• L'identité et l'adresse du bailleur ou de son mandataire, ainsi que le nom du locataire.
• La date de prise d'effet et la durée du bail.
• La consistance, la destination et la surface habitable du logement.
• La désignation des locaux et équipements à usage privatif et de ceux à usage commun, ainsi que des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication.
• Le montant du loyer, ses modalités de paiement et le montant du forfait de charges.
• Le motif qui justifie le recours au bail mobilité.
• Le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, lorsqu'il a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature.
• La nature et le montant des travaux réalisés dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location.
• Une mention informant le locataire de l'interdiction pour le bailleur d'exiger un dépôt de garantie.
• Une mention précisant que le contrat est un bail mobilité régi par le titre Ier ter de la loi du 6 juillet 1989.

Sont annexés au bail le dossier de diagnostic technique, l'état des lieux d'entrée et l'inventaire détaillé du mobilier. Lorsque le logement est en copropriété, les extraits du règlement de copropriété relatifs à la destination de l'immeuble, à la jouissance des parties privatives et communes et à la quote-part du lot dans les charges doivent aussi être communiqués (anil.org). Le dossier de diagnostic technique comprend notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE) et, selon le logement, les constats plomb, électricité et gaz ainsi que l'état des risques (chapitre 87).

La sanction d'une mention manquante

Trois mentions conditionnent l'existence même du bail mobilité, à savoir la durée, le motif et la référence au titre Ier ter de la loi de 1989. Selon l'article 25-13 de la loi, à défaut de cette référence ou de l'indication de la durée ou du motif, le contrat de location est régi par les dispositions du titre Ier bis, c'est-à-dire par le régime de la location meublée ordinaire. Le même article précise que le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation de ces règles.

Concrètement, un bail mobilité sans motif devient un bail meublé d'un an reconductible, dont le locataire peut se prévaloir pour rester au-delà du terme prévu.

Le loyer

Le loyer d'un bail mobilité est fixé librement, sous réserve des règles qui encadrent tous les loyers d'habitation.

• En zone tendue, le décret qui encadre l'évolution des loyers à la relocation s'applique au bail mobilité comme aux autres baux d'habitation (anil.org).
• Dans les territoires qui expérimentent l'encadrement du niveau des loyers, comme Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Grenoble ou le Pays basque, le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré (service-public.gouv.fr). La liste complète et la méthode de calcul figurent au chapitre 97.
• Pour les logements classés F ou G au DPE, toute hausse de loyer par rapport au précédent locataire est interdite pour les baux conclus depuis le 24 août 2022 en métropole et depuis le 1er juillet 2024 en outre-mer (anil.org).

Le loyer ne peut pas être révisé pendant la durée du bail mobilité, même si celui-ci comporte une clause de révision et même s'il dure dix mois (service-public.gouv.fr). L'indice de référence des loyers (IRL) ne joue donc qu'au moment de fixer le loyer du bail suivant, dans la limite des règles de relocation (chapitre 99).

Le logement doit en outre respecter le niveau de performance énergétique minimal exigé pour la décence. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G n'est plus décent pour une nouvelle location et ne peut donc pas être loué en bail mobilité. Le calendrier complet est présenté au chapitre 89.

Les charges forfaitaires

En bail mobilité, les charges récupérables sont obligatoirement payées sous forme d'un forfait versé en même temps que le loyer. Les provisions avec régularisation annuelle ne sont pas possibles. Le montant et la périodicité du forfait figurent au bail. Il ne doit pas être manifestement disproportionné au regard du dernier décompte de charges (service-public.gouv.fr).

Le forfait ne donne lieu à aucune régularisation. Si les charges réelles dépassent le forfait, la différence reste à votre charge. Si elles sont inférieures, vous conservez l'excédent. Estimez-le à partir des charges récupérables réelles des deux dernières années (chapitre 98).

Lorsque le logement est équipé de compteurs individuels relevables à distance, le bailleur transmet chaque mois au locataire les informations de suivi de sa consommation (service-public.gouv.fr).

L'absence de dépôt de garantie

Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé en bail mobilité. Le bail doit même comporter une mention qui en informe le locataire. Toute clause contraire est interdite et une somme versée à ce titre devrait être restituée (service-public.gouv.fr).

Un premier loyer majoré, une « avance » sur le dernier mois ou un chèque conservé jusqu'au départ produisent le même effet qu'un dépôt et exposent aux mêmes critiques.

L'absence de dépôt rend l'état des lieux et l'inventaire d'autant plus importants. En cas de dégradations, vous devrez réclamer leur coût au locataire après son départ, ou à sa caution, sans pouvoir vous payer par une retenue. Les méthodes de l'état des lieux et le calcul de la vétusté sont présentés au chapitre 103.

Les garanties

La caution et Visale

Le bailleur peut demander une caution personne physique ou personne morale. Le locataire peut aussi recourir à la garantie Visale d'Action Logement, y compris lorsqu'il est étudiant (service-public.gouv.fr). Les règles de rédaction de l'acte de cautionnement sont présentées au chapitre 100.

Visale couvre les logements du parc privé loués par bail d'habitation ou par bail mobilité, à condition que le bail comporte une clause résolutoire. Pour les contrats conclus en 2026, la garantie couvre les loyers et charges impayés pendant les trois premières années, dans la limite de 36 mensualités pour la plupart des locataires, ainsi que les dégradations locatives constatées au départ dans la limite de deux mois de loyer et charges. Les règles propres aux travailleurs saisonniers sont différentes, avec une couverture de un à neuf mois d'impayés (service-public.gouv.fr).

Visale compense en partie l'absence de dépôt, puisque les dégradations y sont couvertes. Le bailleur doit valider le contrat de cautionnement sur la plateforme avant la signature du bail et respecter les délais de déclaration en cas d'impayé, notamment la mise en demeure du locataire dans les quinze jours de l'échéance impayée.

La colocation en bail mobilité

Un bail mobilité peut être conclu avec plusieurs colocataires. La clause de solidarité entre colocataires ou entre leurs cautions est alors réputée non écrite (anil.org). Chaque colocataire ne doit que sa part. Le bail unique perd ainsi l'essentiel de son intérêt et des baux mobilité individuels par chambre sont souvent plus lisibles (chapitre 15).

Pendant le bail

Les obligations ordinaires des deux parties s'appliquent. Le bailleur délivre un logement décent, assure la jouissance paisible et réalise les réparations qui ne sont pas locatives. Le locataire paie le loyer et le forfait, use paisiblement des lieux, réalise les menues réparations et s'assure contre les risques locatifs (chapitres 105, 106 et 108).

Le locataire en bail mobilité peut bénéficier des aides au logement lorsque le logement constitue sa résidence principale (anil.org). Les règles sont présentées au chapitre 110.

En cas de manquement grave du locataire, comme un impayé ou des troubles répétés, le bailleur ne peut pas mettre fin lui-même au bail avant son terme. Il doit saisir le juge pour obtenir la résiliation, le cas échéant en mettant en œuvre la clause résolutoire (anil.org). La procédure est présentée au chapitre 111.

La fin du bail

Le départ anticipé du locataire

Le locataire peut résilier le bail à tout moment, avec un préavis d'un mois. Il notifie son congé par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le préavis court à compter de la réception de la lettre, de la signification de l'acte ou de la remise en main propre (service-public.gouv.fr).

Le loyer et le forfait de charges restent dus pendant le préavis, sauf si le logement est occupé avant la fin du préavis par un nouveau locataire, en accord avec le bailleur. Le dernier mois est calculé au prorata des jours d'occupation.

Exemple illustratif. Le loyer est de 680 € et le forfait de 70 €, soit 750 € par mois. Le locataire remet son congé en main propre le 12 mars. Le préavis expire le 12 avril. Pour le mois d'avril, il doit 750 × 12 / 30, soit 300 €, à condition de restituer les clés à cette date.

Le terme du bail

Le bailleur n'a pas de congé à délivrer pour mettre fin au bail mobilité. Le contrat cesse de plein droit à la date prévue, éventuellement modifiée par l'avenant. Rappelez cette date au locataire un mois avant, par écrit.

Le bailleur ne peut pas davantage mettre fin au bail avant son terme pour vendre ou reprendre le logement (chapitre 115).

Le locataire qui ne part pas

Le locataire qui se maintient dans les lieux après le terme sans nouveau bail devient un occupant sans droit ni titre. Le bailleur ne peut pas changer les serrures ni le contraindre lui-même à partir. Il doit obtenir une décision du juge ordonnant l'expulsion, puis suivre la procédure d'exécution, avec ses délais et la trêve hivernale (chapitre 113).

Encaisser sans réserve des sommes après le terme peut être invoqué par l'occupant comme la preuve d'un nouveau bail. Si vous recevez un paiement, qualifiez-le par écrit d'indemnité d'occupation et non de loyer, puis demandez conseil sans tarder à l'agence départementale d'information sur le logement (ADIL) ou à un avocat.

Les risques de requalification

Le bail mobilité est exigeant sur la forme et sur le fond. Chaque faille ramène le contrat vers un régime plus protecteur pour le locataire, généralement celui de la location meublée ordinaire d'un an.

Le dernier cas mérite une attention particulière. L'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation (CCH) range les locaux meublés loués dans le cadre d'un bail mobilité parmi les locaux destinés à l'habitation. La location en bail mobilité ne constitue donc pas, en principe, un changement d'usage dans les communes qui le réglementent. Cette règle ne couvre que les vrais baux mobilité. Un contrat présenté comme tel mais qui loue en réalité des nuitées à des touristes reste soumis aux règles du changement d'usage et des meublés de tourisme (chapitres 28 et 92).

La fiscalité

Les loyers d'un bail mobilité sont des recettes de location meublée, imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le loueur relève en général du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le bail mobilité ne crée aucun régime fiscal propre et les règles exposées au chapitre 121 s'appliquent sans adaptation.

Au régime micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué aux recettes. Le régime s'applique lorsque les recettes de location meublée de longue durée ne dépassent pas 77 700 € pour les revenus de 2025 et 83 600 € pour les revenus de 2026 (service-public.gouv.fr). Au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges réelles et d'amortir le logement et le mobilier.

Le bail mobilité est une location meublée de longue durée au sens fiscal, distincte de la location meublée de tourisme. Il ne relève donc pas du seuil réduit et de l'abattement de 30 % prévus pour les meublés de tourisme non classés. Il n'est pas non plus soumis à la taxe de séjour, qui ne concerne que les hébergements touristiques (chapitre 34).

La cotisation foncière des entreprises (CFE) peut être due par le loueur en meublé selon le montant de ses recettes et les décisions de la commune. Les recettes de location meublée sont par ailleurs soumises aux prélèvements sociaux ou, au-delà de certains seuils, aux cotisations sociales (chapitres 121 et 122).

Le projet de loi de finances (PLF) pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, prévoit de plafonner l'amortissement du bâti en location meublée non professionnelle. Des amendements discutés à l'Assemblée nationale visent à en exclure les logements loués en bail étudiant ou en bail mobilité. Au 22 octobre 2026, rien n'est adopté et l'état du texte est suivi au chapitre 121.

Un exemple chiffré sur une année

Exemple illustratif, sans valeur de calcul pour votre situation. Un studio meublé de 30 m² se trouve dans une ville universitaire dotée d'un pôle hospitalier et d'une zone d'activités. Le bailleur compare deux stratégies sur une année. La première enchaîne des baux mobilité avec des stagiaires, des internes et des intérimaires, au loyer de 680 € et au forfait de 70 €. La seconde loue le studio en bail meublé ordinaire d'un an à 620 € avec 60 € de provisions de charges. Le loyer plus élevé de la première stratégie suppose que le marché local l'accepte et qu'aucun encadrement ne le limite.

Dans cet exemple, le loyer plus élevé du bail mobilité ne compense pas la vacance et le coût des rotations. Le résultat s'inverse si la demande locale permet d'enchaîner les locataires presque sans interruption. Avec onze mois et demi de location à 750 €, les baux mobilité encaisseraient 8 625 € avant coûts. Le calcul doit donc partir du taux d'occupation réaliste observé localement plutôt que du seul écart de loyer.

Comparer avec le bail étudiant et la location saisonnière

Trois contrats peuvent répondre à une demande de courte durée. Le choix dépend de la situation réelle du locataire.

Le bail étudiant de neuf mois autorise un dépôt et la révision du loyer, mais il est réservé aux étudiants (chapitre 14). La location saisonnière vise une clientèle de passage et entraîne formalités en mairie, taxe de séjour et fiscalité distincte (chapitres 28 et 39). Louer en saisonnier à un stagiaire qui vit quatre mois dans le logement serait une erreur de qualification.

Les erreurs fréquentes

• Rédiger un motif vague ou l'oublier, ce qui fait basculer le contrat dans le régime de la location meublée ordinaire.
• Accepter un locataire qui ne relève d'aucune des sept situations, comme un salarié en contrat à durée indéterminée sans mutation.
• Demander un dépôt de garantie, même sous un autre nom.
• Réviser le loyer en cours de bail, alors que la révision est interdite.
• Signer un second avenant, ou une prolongation qui dépasse dix mois au total.
• Conclure un nouveau bail mobilité avec le même locataire pour le même logement au lieu d'un bail meublé ordinaire.
• Changer les serrures d'un occupant resté après le terme au lieu de saisir le juge.

Liste de contrôle du bail mobilité

1. Situation du locataire. Elle relève d'une des sept catégories légales à la date de prise d'effet et le justificatif est copié au dossier.
2. Logement. Il est décent, meublé selon la liste réglementaire, n'est pas classé G et respecte les formalités locales comme le permis de louer.
3. Durée. Elle est comprise entre un et dix mois, avec des dates de début et de fin écrites.
4. Motif. Il est rédigé avec précision dans le bail.
5. Mention du régime. Le bail indique qu'il est un bail mobilité régi par le titre Ier ter de la loi du 6 juillet 1989.
6. Mention du dépôt. Le bail rappelle l'interdiction de tout dépôt de garantie et aucune somme n'est demandée à ce titre.
7. Loyer. Il respecte l'encadrement de l'évolution en zone tendue, le loyer de référence majoré dans les territoires concernés et le gel des logements F et G. Aucune révision n'est prévue en cours de bail.
8. Charges. Elles prennent la forme d'un forfait chiffré à partir des charges réelles.
9. Annexes. Le dossier de diagnostic technique, l'état des lieux d'entrée, l'inventaire du mobilier et, en copropriété, les extraits du règlement sont remis.
10. Garanties. La caution ou Visale est validée avant la signature, avec une clause résolutoire au bail si Visale est utilisée.
11. Colocation. Aucune clause de solidarité n'est insérée.
12. Assurance. L'attestation d'assurance des risques locatifs du locataire est recueillie à la remise des clés.
13. Avenant. Une seule prolongation est signée, avant le terme, dans la limite de dix mois au total.
14. Fin du bail. La date de sortie est rappelée un mois avant. Si le même locataire reste, un bail meublé ordinaire est signé. Tout maintien sans titre se traite en justice.
15. Fiscalité. Les recettes sont déclarées en location meublée, au micro-BIC ou au réel, avec les autres locations meublées du foyer.