Louer un logement adapté au handicap

Un locataire en situation de handicap ou de perte d'autonomie peut avoir besoin d'un logement aménagé, avec une douche de plain-pied, des portes élargies, des commandes accessibles ou un monte-escalier. Le bailleur peut être sollicité à trois moments, lorsqu'il choisit son locataire, lorsque le locataire en place demande à faire des travaux et lorsqu'il décide lui-même d'adapter un logement avant de le relouer.

Le droit encadre chacun de ces moments. La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 interdit toute discrimination et organise, à son article 7 f, une procédure particulière pour les travaux d'adaptation demandés par le locataire, dans laquelle le silence du bailleur vaut accord. La loi du 10 juillet 1965 permet en copropriété à chaque copropriétaire de faire réaliser à ses frais certains travaux d'accessibilité touchant les parties communes. Des aides publiques financent une partie des travaux.

Ce chapitre approfondit ces règles du point de vue du bailleur. Les grandes lignes de la procédure de l'article 7 f figurent aussi aux chapitres 86 et 105, la situation du locataire âgé au chapitre 20 et les aides au logement au chapitre 110.

Le cadre juridique

Aucune obligation générale d'accessibilité du logement existant

La loi n'impose pas au bailleur privé de rendre accessible un logement existant qu'il met en location. Les critères de décence, fixés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, portent sur la sécurité, la santé, les équipements, la surface et la performance énergétique. Ils ne portent pas sur l'accessibilité aux personnes à mobilité réduite (chapitre 88). Les règles d'accessibilité du Code de la construction et de l'habitation visent principalement les constructions neuves et certains travaux (chapitre 75).

L'accessibilité d'un logement existant dépend donc de trois sources. Le bailleur peut l'adapter de sa propre initiative. Le locataire peut l'adapter à ses frais selon la procédure de l'article 7 f. La copropriété peut adapter les parties communes, par décision collective ou à l'initiative d'un copropriétaire.

L'interdiction de toute discrimination

Refuser un logement à une personne en raison de son handicap ou de son état de santé est un délit, puni de trois ans d'emprisonnement et de 45 000 € d'amende par les articles 225-1 et 225-2 du Code pénal. L'article 1er de la loi de 1989 interdit également de refuser la location d'un logement pour un motif discriminatoire, notamment le handicap. Le Défenseur des droits peut être saisi par la personne qui s'estime victime d'une discrimination.

Le bailleur garde la liberté de choisir son locataire sur des critères objectifs et identiques pour tous, comme le niveau et la stabilité des ressources ou la qualité des garanties (chapitre 100). Il ne peut pas écarter un candidat au motif que le logement ne serait pas adapté à son handicap, alors que le candidat le juge lui-même compatible avec ses besoins.

Accueillir un candidat en situation de handicap

Les pièces que vous pouvez demander

Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixe la liste limitative des pièces exigibles. Le dossier médical personnel figure parmi les pièces interdites par l'article 22-2 de la loi de 1989. Vous ne pouvez demander ni certificat médical, ni carte d'invalidité, ni justificatif du taux d'incapacité.

Les ressources d'un candidat qui perçoit l'allocation aux adultes handicapés (AAH), une pension d'invalidité ou la prestation de compensation du handicap (PCH) se justifient par l'attestation de versement des trois derniers mois ou de l'ouverture des droits, comme toute prestation. Ces revenus sont des ressources à part entière, à apprécier selon les mêmes critères que les autres.

La visite et l'information

Décrivez le logement de façon exacte dans l'annonce et lors de la visite, en mentionnant les éléments utiles à une personne à mobilité réduite, comme l'étage, la présence d'un ascenseur, les marches à l'entrée ou la configuration de la salle d'eau. Cette information factuelle permet au candidat d'apprécier lui-même l'adéquation du logement. Elle ne doit jamais servir à le dissuader.

Si le candidat vous indique qu'il envisagera des travaux d'adaptation, expliquez-lui la procédure de l'article 7 f et les règles de la copropriété. Rien ne vous oblige à vous engager sur ces travaux avant la signature du bail, mais une réponse claire évite un malentendu.

Les travaux d'adaptation demandés par le locataire

Le principe et son exception

En principe, le locataire ne peut pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du bailleur. À défaut d'accord, le bailleur peut exiger au départ du locataire la remise en état des lieux ou conserver les transformations sans indemnité (chapitre 105).

L'article 7 f de la loi de 1989, modifié par la loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l'adaptation de la société au vieillissement puis par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi ELAN), prévoit une exception pour les travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie réalisés aux frais du locataire. Pour ces travaux, l'accord du bailleur est réputé acquis s'il ne répond pas dans un délai de deux mois. Le régime s'applique depuis le 1er octobre 2016, quelle que soit la date de signature du bail. Le délai de deux mois s'applique depuis le 25 novembre 2018 (anil.org). Ce régime vaut pour les logements loués vides comme pour les logements meublés soumis à la loi de 1989.

Les travaux concernés

Le décret n° 2016-1282 du 29 septembre 2016 fixe la liste limitative des travaux qui relèvent de cette procédure.

Les travaux qui sortent de cette liste, comme une extension, la modification d'une façade ou un changement de chauffage sans lien avec le handicap, restent soumis au principe de l'accord écrit. Le locataire qui les entreprend sans accord s'expose à devoir remettre les lieux en état.

La demande du locataire

La demande est adressée au bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Selon le décret de 2016, elle doit comporter les éléments suivants.

• La description précise des transformations envisagées et de leurs conditions de réalisation.
• L'identité de l'entreprise chargée des travaux.
• La mention qu'à défaut de réponse dans le délai de deux mois, le bailleur est réputé avoir donné son accord tacite et ne pourra pas exiger la remise en état des lieux au départ du locataire.
• La reproduction du texte du f de l'article 7 de la loi de 1989.

Le délai de deux mois court à compter de la réception de la lettre. Notez cette date dès réception, car c'est elle qui fixe l'échéance de votre réponse.

Analyser la demande pas à pas

1. Vérifier la forme. La lettre est-elle recommandée et comporte-t-elle la description des travaux, le nom de l'entreprise, la mention de l'accord tacite et le texte de l'article 7 f. Si la demande vous paraît incomplète, répondez-y quand même dans le délai, car c'est le juge qui appréciera en cas de litige si l'accord tacite est acquis.
2. Vérifier la catégorie. Les travaux figurent-ils dans la liste du décret de 2016. Si certains en sortent, ils restent soumis à votre accord exprès.
3. Examiner la technique. Une cloison peut être porteuse, une canalisation peut desservir d'autres logements, un appareil élévateur peut exiger un ancrage dans une partie commune. Faites-vous assister au besoin par un professionnel du bâtiment.
4. Vérifier l'entreprise. Demandez son attestation d'assurance de responsabilité civile décennale lorsque les travaux relèvent de cette garantie (chapitre 73). Une intervention mal exécutée sur une installation électrique ou une étanchéité peut causer des sinistres dont vous subiriez les conséquences.
5. Identifier les parties communes. En copropriété, tout ce qui touche les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble relève des règles de la copropriété présentées plus loin.
6. Informer votre assureur si les travaux modifient le logement de façon notable, par exemple pour l'installation d'un appareil élévateur.
7. Répondre par écrit avant l'expiration du délai, par lettre recommandée avec avis de réception, en acceptant, en acceptant sous conditions ou en refusant.

Accepter, encadrer ou refuser

La loi ne fixe pas de liste des motifs de refus. Elle prévoit seulement que le silence vaut accord. Un refus doit donc être exprimé dans le délai et, en pratique, être motivé par une raison sérieuse et vérifiable, comme l'atteinte à la structure du bâtiment, à la sécurité des installations ou aux parties communes. Un refus sans motif expose à une contestation et peut, selon les circonstances, être analysé comme une discrimination.

Une acceptation peut être assortie de conditions raisonnables, par exemple la production de l'attestation d'assurance de l'entreprise, l'information préalable sur la date du chantier ou le respect des règles de la copropriété. Ces conditions doivent rester liées à la bonne exécution des travaux et ne pas vider l'accord de son contenu.

Une acceptation partielle est possible lorsque seule une partie des travaux pose difficulté. Proposez dans ce cas une solution de remplacement, par exemple un autre emplacement pour une barre d'appui ou un autre tracé pour une gaine électrique. Un échange avec le locataire et son ergothérapeute permet souvent de trouver un accord.

Après les travaux

Dans les deux mois qui suivent l'achèvement des travaux, le locataire doit vous attester qu'ils ont été réalisés par l'entreprise choisie et qu'ils correspondent aux travaux notifiés et autorisés. Conservez cette attestation avec la demande initiale, votre réponse, les devis et les factures.

Un constat contradictoire de l'état du logement après travaux, accompagné de photographies datées, complète utilement l'état des lieux d'entrée. Il permettra à la sortie de distinguer les transformations autorisées des dégradations éventuelles.

Au départ du locataire

Lorsque l'accord a été donné, expressément ou tacitement, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état au départ du locataire. Les aménagements restent dans le logement sans indemnité pour le locataire.

L'absence de remise en état ne couvre que les travaux autorisés. Les dégradations causées au logement, une malfaçon de l'entreprise du locataire ou des travaux non autorisés restent soumis aux règles ordinaires de l'état des lieux de sortie et de la vétusté (chapitre 103). Pour le bailleur, ces aménagements constituent souvent un atout pour la relocation à un autre locataire qui en a l'usage.

Les travaux réalisés à l'initiative du bailleur

Adapter un logement avant de le relouer

Le bailleur peut décider d'adapter un logement vacant, par exemple en remplaçant une baignoire par une douche à l'italienne, en élargissant des portes ou en motorisant des volets. Ces travaux peuvent répondre à une demande identifiée, notamment près d'un établissement de santé ou dans une commune où la population vieillit. Ils relèvent des règles ordinaires des travaux, avec le cas échéant une autorisation d'urbanisme ou une décision de copropriété.

Un logement adapté reste un logement ordinaire. Il peut être loué à toute personne, sans obligation de le réserver à une personne en situation de handicap, sauf engagement particulier pris pour obtenir une aide ou une convention.

Adapter un logement occupé

Le bailleur peut aussi proposer des travaux à son locataire en place. Le locataire doit laisser exécuter les travaux d'amélioration des parties privatives après notification de leur nature et de leurs modalités, selon l'article 7 e de la loi de 1989. Si les travaux durent plus de vingt et un jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont il a été privé (chapitre 105).

Le loyer en cours de bail ne peut augmenter du seul fait de ces travaux que si le bail ou un avenant a prévu une majoration consécutive à des travaux d'amélioration convenus entre les parties (article 17-1 de la loi de 1989). Dans les zones soumises à l'encadrement des loyers, des règles particulières s'appliquent à la relocation après travaux (chapitres 96 et 97).

La fiscalité des travaux du bailleur

Au régime réel des revenus fonciers, les travaux d'amélioration d'un local d'habitation sont déductibles, contrairement aux travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement (chapitre 120). Les travaux d'adaptation d'une salle d'eau ou d'élargissement de portes sont en général des travaux d'amélioration. En location meublée au régime réel, ils sont inscrits à l'actif et amortis (chapitre 121).

Exemple illustratif. Un bailleur imposé dans la tranche à 30 % engage 8 000 € de travaux d'adaptation d'une salle d'eau dans un logement loué vide, au régime réel. Si ses revenus fonciers restent positifs après cette déduction, l'économie d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux au taux de 17,2 % s'élève à 8 000 × (30 % + 17,2 %), soit 3 776 €. Le coût net des travaux est alors de 4 224 €. Si la déduction crée un déficit foncier, les règles d'imputation présentées au chapitre 120 s'appliquent.

Les aides au financement

MaPrimeAdapt'

MaPrimeAdapt' est l'aide de l'Agence nationale de l'habitat (Anah) pour l'adaptation du logement à la perte d'autonomie. En 2026, elle est ouverte aux propriétaires occupants et aux locataires du parc privé dont le logement est la résidence principale. Le bénéficiaire doit avoir 70 ans ou plus, ou 60 à 69 ans avec une perte d'autonomie évaluée, ou un taux d'incapacité d'au moins 50 %, ou être éligible à la PCH, à l'allocation d'éducation de l'enfant handicapé ou à l'AAH. Le handicap peut concerner le demandeur ou un membre de son foyer (service-public.gouv.fr).

L'aide est réservée aux ménages aux ressources modestes ou très modestes au sens des plafonds de l'Anah. Elle finance 70 % des travaux pour les ménages très modestes et 50 % pour les ménages modestes, dans la limite de 22 000 € hors taxes de travaux. Elle se cumule avec la PCH, les aides locales et les aides à la rénovation énergétique.

Le locataire doit obtenir l'accord de son bailleur pour les travaux. Il dépose sa demande en ligne auprès de l'Anah, après un contact avec un conseiller France Rénov'. Il doit attendre l'accord écrit de l'Anah avant de commencer les travaux. Un assistant à maîtrise d'ouvrage agréé ou habilité par l'Anah l'accompagne du diagnostic au versement de l'aide.

Exemples illustratifs. Une locataire de 72 ans aux ressources très modestes fait remplacer sa baignoire par une douche de plain-pied pour 9 800 € hors taxes. MaPrimeAdapt' finance 70 % de ce montant, soit 6 860 €. Il reste 2 940 € hors taxes à sa charge.

Un locataire aux ressources modestes, éligible à la PCH, fait installer un monte-escalier et adapter sa salle d'eau pour 26 000 € hors taxes. Le montant retenu est plafonné à 22 000 €, dont 50 % sont financés, soit 11 000 €. Les 15 000 € hors taxes restants sont à financer par d'autres aides ou par le locataire.

La prestation de compensation du handicap

La PCH, attribuée par la maison départementale des personnes handicapées (MDPH), peut financer notamment l'aménagement du logement. Elle est en principe ouverte aux personnes de moins de 60 ans au moment de la demande, avec des exceptions. Son taux de prise en charge dépend des ressources du bénéficiaire (service-public.gouv.fr). Le locataire qui en bénéficie peut la combiner avec MaPrimeAdapt'.

Les autres financements

Les caisses de retraite, certaines collectivités et des organismes d'action sociale proposent des aides complémentaires, en particulier pour les personnes âgées. Le conseiller France Rénov' et la MDPH orientent le locataire vers les aides disponibles sur son territoire. Le bailleur qui souhaite adapter lui-même un logement peut interroger le même réseau sur les aides ouvertes aux propriétaires bailleurs, qui dépendent souvent d'un engagement de location à loyer maîtrisé (chapitres 23 et 91).

L'accessibilité en copropriété

Les travaux sur les parties privatives

Les travaux réalisés à l'intérieur du logement, comme l'aménagement d'une salle d'eau ou l'élargissement d'une porte intérieure non porteuse, relèvent en principe des seules parties privatives. Vérifiez néanmoins le règlement de copropriété, car un mur intérieur, une canalisation ou un conduit peuvent être des parties communes.

Les travaux d'un copropriétaire sur les parties communes

L'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 a créé l'article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965, en vigueur depuis le 1er juin 2020. Chaque copropriétaire peut faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l'accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble (anil.org).

La procédure est la suivante.

1. Notifier au syndic une demande d'inscription d'un point d'information à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d'un descriptif détaillé des travaux envisagés.
2. Présenter le projet lors de l'assemblée, qui n'a pas à l'autoriser par un vote.
3. Attendre l'issue de l'assemblée. Celle-ci ne peut s'opposer aux travaux que par une décision motivée par l'atteinte portée à la structure de l'immeuble ou à ses éléments d'équipement essentiels, ou par leur non-conformité à la destination de l'immeuble.
4. Réaliser les travaux en exerçant les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à leur réception.

Pour un logement loué, c'est le bailleur copropriétaire qui peut engager cette procédure, au besoin à la demande de son locataire. Une rampe d'accès, une main courante dans l'escalier ou la motorisation d'une porte de hall peuvent en relever.

Les travaux décidés par le syndicat

La copropriété peut aussi décider elle-même de travaux d'accessibilité des parties communes, votés en assemblée générale selon les règles de majorité présentées au chapitre 109. La loi n'oblige pas le syndicat à mettre aux normes d'accessibilité les parties communes d'un immeuble qui ne comporte que des logements.

En 2026, les travaux d'accessibilité des parties communes d'une copropriété sont éligibles à MaPrimeAdapt', à hauteur de 50 % dans la limite de 20 000 € par hall rendu accessible (service-public.gouv.fr). Renseignez-vous auprès du syndic et de France Rénov' sur les conditions de dépôt du dossier.

Le locataire en situation de handicap pendant et à la fin du bail

Le préavis réduit

Le locataire d'un logement vide qui perçoit l'AAH bénéficie d'un préavis d'un mois lorsqu'il donne congé, à condition de le mentionner dans sa lettre et d'en justifier. Il en va de même lorsque le logement n'est plus compatible avec son état de santé, sur justificatif comme un certificat médical (service-public.gouv.fr). En location meublée, le préavis du locataire est toujours d'un mois.

Le locataire protégé

Lorsque le locataire est placé sous curatelle ou sous tutelle, les actes qui le concernent doivent respecter les règles de la mesure de protection, notamment pour les significations et pour la résiliation du bail. Ces règles sont détaillées au chapitre 110.

Le congé du bailleur

Le handicap du locataire ne crée pas, à lui seul, de protection particulière contre le congé du bailleur. La protection prévue par la loi vise le locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes, ou celui qui a à sa charge une personne de plus de 65 ans (chapitres 20 et 115). Les plafonds de ressources de cette protection sont plus élevés pour une personne seule titulaire de la carte mobilité inclusion portant la mention invalidité (service-public.gouv.fr).

Le logement adapté et le loyer

Le loyer de première mise en location est libre, sauf dans les communes soumises à l'encadrement de l'évolution ou du niveau des loyers (chapitres 96 et 97). Un logement adapté ne fait l'objet d'aucune règle de loyer propre. Son loyer se fixe au regard du marché local, comme celui de tout autre logement.

Deux situations appellent la prudence. D'une part, les aménagements financés par le locataire en place ne justifient pas une hausse de loyer en cours de bail, puisque le bailleur ne les a pas payés. D'autre part, un loyer majoré pour un logement adapté et proposé principalement à des personnes handicapées doit rester justifié par la valeur du logement et non par la situation de la personne, faute de quoi il pourrait être regardé comme un traitement discriminatoire.

Erreurs fréquentes

• Laisser passer le délai de deux mois sans répondre à une demande de travaux d'adaptation.
• Refuser sans motif sérieux ou par principe des travaux qui figurent dans la liste du décret de 2016.
• Exiger la remise en état au départ du locataire après avoir accepté les travaux, même tacitement.
• Demander un certificat médical ou un justificatif du handicap au stade de la candidature.
• Oublier que les travaux touchant les parties communes relèvent de la procédure de copropriété.
• Ne pas vérifier l'assurance de l'entreprise choisie par le locataire.
• Ne pas documenter l'état du logement avant et après les travaux.

Liste de contrôle

1. Sélection. Les critères de choix sont écrits et identiques pour tous, sans référence au handicap ni à l'état de santé.
2. Pièces. Aucun document médical ni justificatif d'invalidité n'est demandé, les prestations étant justifiées comme toute ressource.
3. Réception de la demande. La date de réception de la lettre recommandée et l'échéance des deux mois sont notées.
4. Contenu. La demande comporte la description des travaux, l'entreprise, la mention de l'accord tacite et le texte de l'article 7 f.
5. Liste. Chaque poste de travaux a été rattaché à une catégorie du décret de 2016 ou identifié comme hors liste.
6. Technique. La structure, les réseaux et les parties communes concernés ont été vérifiés.
7. Entreprise. L'attestation d'assurance de l'entreprise a été demandée lorsque les travaux relèvent de la garantie décennale.
8. Réponse. Une réponse écrite et motivée a été envoyée par lettre recommandée avant l'échéance.
9. Copropriété. Les travaux touchant les parties communes suivent la procédure de l'article 25-2 ou une décision de l'assemblée.
10. Aides. Le locataire a été orienté vers France Rénov', l'Anah et la MDPH.
11. Suivi. L'attestation de fin de travaux, les factures et un constat photographique après travaux sont conservés.
12. Sortie. Les aménagements autorisés sont exclus de toute demande de remise en état.