Loger des travailleurs saisonniers

Chaque année, de nombreux salariés viennent travailler quelques mois dans une station de ski, sur le littoral ou dans une zone agricole. Ils cherchent un logement pour la durée de leur contrat, souvent au dernier moment et avec des revenus modestes. Pour un bailleur situé dans une commune touristique ou agricole, ce public offre une demande régulière, mais il oblige à choisir un cadre juridique adapté à des séjours de quelques mois.

Ce chapitre présente les besoins des saisonniers et leur calendrier, les contrats possibles selon que vous louez au salarié ou à son employeur, les conventions conclues avec les employeurs et les collectivités, les garanties et aides mobilisables, les exigences de décence et la fiscalité. Il se termine par un exemple chiffré, les erreurs fréquentes et une liste de contrôle. Le bail mobilité est détaillé au chapitre 13, la location meublée de tourisme au chapitre 28 et la fiscalité meublée au chapitre 121.

Les besoins et le calendrier

Les emplois saisonniers se concentrent dans quelques secteurs. L'hôtellerie et la restauration, les remontées mécaniques, les commerces de station, les campings et les centres de vacances recrutent pour la saison d'hiver ou d'été. L'agriculture emploie des saisonniers pour les récoltes, la cueillette et les vendanges. Dans tous ces cas, le salarié travaille loin de son domicile habituel pendant une période limitée.

Les dates varient selon les régions et les années. Le tableau suivant donne des ordres de grandeur qui aident à repérer les périodes de demande et celles où le logement risque de rester vide.

Les saisonniers partagent quelques contraintes. Le contrat de travail est court et sa date de fin parfois incertaine. Le salarié arrive souvent peu avant la prise de poste, avec un salaire modeste et sans garant. Certains travaillent deux saisons par an dans deux lieux différents et n'ont pas de résidence principale stable.

Les cadres juridiques possibles

Le régime applicable dépend de trois questions. Qui signe le contrat, le salarié ou son employeur ? Le logement devient-il la résidence principale de l'occupant pendant son séjour ? Le logement est-il meublé ? Le tableau ci-dessous récapitule les formules les plus courantes, détaillées ensuite.

Le bail mobilité

Le bail mobilité est un bail de logement meublé d'une durée de un à dix mois, non renouvelable. Il est réservé au locataire qui, à la date de prise d'effet du bail, est en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d'un service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 6 juin 2025).

L'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) cite ce bail parmi les solutions de logement des saisonniers dans le parc privé (anil.org, page à jour au 2 juin 2026). Avant de le retenir, vérifiez que la situation du salarié entre bien dans l'un des cas de la liste et indiquez ce motif dans le bail, avec le justificatif correspondant. Un bail mobilité conclu hors de ces cas risque d'être requalifié en bail meublé ordinaire d'un an.

Le bail mobilité présente plusieurs traits adaptés à une saison, à commencer par une durée calée sur celle du contrat de travail. Le bailleur ne peut pas demander de dépôt de garantie, mais il peut exiger une caution, notamment la garantie Visale. Les charges sont réglées sous forme de forfait versé avec le loyer. Le logement doit comporter le mobilier obligatoire d'un meublé. Toutes ces règles sont développées au chapitre 13.

Le bail meublé de résidence principale

Un saisonnier qui s'installe durablement dans la commune, par exemple parce qu'il enchaîne une saison d'hiver et une saison d'été dans la même station, peut faire du logement sa résidence principale. Le bail meublé de la loi de 1989 s'applique alors, pour une durée d'un an reconduite tacitement (chapitre 12).

Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d'un mois, ce qui convient à un salarié dont le contrat prend fin. En revanche, le bailleur ne peut reprendre le logement qu'à l'échéance annuelle et pour un motif prévu par la loi. Cette formule ne convient donc pas si vous souhaitez récupérer le logement à date fixe entre deux saisons.

La location régie par le Code civil

La loi de 1989 ne s'applique qu'au logement qui constitue la résidence principale du locataire, c'est-à-dire occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure (service-public.gouv.fr). Un salarié qui conserve son domicile ailleurs et ne vient que pour une saison n'établit pas sa résidence principale dans le logement loué.

Le contrat relève alors des articles du Code civil consacrés au louage, avec une large liberté sur la durée, le dépôt de garantie et les modalités de fin (chapitre 19). Cette liberté a une contrepartie. Si le salarié prolonge son séjour, change d'emploi sur place ou fait du logement le centre de sa vie, le juge peut considérer qu'il s'agit de sa résidence principale et appliquer la loi de 1989. Rédigez un contrat précis, mentionnant l'adresse de la résidence principale du salarié et l'objet du séjour.

La location à l'employeur

De nombreux employeurs logent eux-mêmes leurs saisonniers. Ils louent pour cela des logements à des particuliers, puis les mettent à la disposition de leurs salariés. Le bail conclu avec une personne morale pour loger ses salariés relève en principe du Code civil (chapitre 18).

Cette formule simplifie la relation pour le bailleur, qui a un seul interlocuteur solvable et peut prévoir une durée calée sur la saison. Le contrat doit toutefois autoriser expressément l'occupation du logement par les salariés désignés par l'entreprise. Sans cette clause, la mise à disposition pourrait être analysée comme une sous-location non autorisée (chapitre 25). Le bailleur doit aussi savoir que l'employeur qui héberge ses salariés reste tenu de ses propres obligations envers eux, notamment celles du Code du travail.

La chambre chez l'habitant

Vous pouvez loger un saisonnier dans une chambre de votre propre résidence principale. Le régime du contrat dépend alors de la situation de l'occupant, comme pour toute location d'une partie de son logement (chapitre 17). Cette formule ouvre droit, sous conditions, à une exonération d'impôt présentée plus loin.

La location meublée de tourisme

Le meublé de tourisme est loué à une clientèle de passage qui y séjourne à la journée, à la semaine ou au mois et qui n'y élit pas domicile (chapitre 28). Un salarié qui vit sur place pendant toute sa saison et y travaille chaque jour ne correspond pas à cette définition. Présenter son contrat comme une location touristique pour échapper aux règles du bail d'habitation expose à une requalification. L'ANIL précise d'ailleurs que la garantie Visale ne couvre pas les locations touristiques réservées sur les plateformes de courte durée.

Choisir la formule pas à pas

La démarche suivante permet de retenir le contrat adapté à chaque demande.

1. Identifiez le signataire. Si l'employeur propose de louer le logement pour ses salariés, orientez-vous vers un bail à une personne morale relevant du Code civil, avec une clause d'occupation par les salariés.
2. Vérifiez la situation du salarié. Demandez son contrat de travail ou sa promesse d'embauche, qui précisent la nature saisonnière de l'emploi, les dates et le lieu de travail.
3. Déterminez si le logement sera sa résidence principale. Un salarié qui garde son domicile ailleurs pour une saison de quatre ou cinq mois n'y établit pas en principe sa résidence principale. Un salarié qui s'installe pour l'année le fait.
4. Vérifiez l'éligibilité au bail mobilité. Si le salarié entre dans l'un des cas prévus par la loi, le bail mobilité offre un cadre sûr, sans dépôt de garantie et avec une durée choisie.
5. Choisissez entre meublé et vide. Un saisonnier arrive en général avec une valise. Un logement meublé conforme à la liste réglementaire du mobilier répond à ce besoin et il est obligatoire pour le bail mobilité.
6. Sollicitez la garantie Visale avant la signature. Le salarié en fait la demande en ligne, obtient un visa et vous le transmet. Vous validez ensuite le contrat de cautionnement avant de signer le bail.
7. Rédigez le contrat et l'inventaire. Indiquez les dates, le loyer, le mode de règlement des charges, le nombre d'occupants autorisé et l'inventaire du mobilier.
8. Réalisez l'état des lieux d'entrée contradictoirement, avec des photographies datées, puis l'état des lieux de sortie à la fin de la saison (chapitre 103).

Les conventions avec les employeurs et les collectivités

Le bail consenti à un employeur

Le bail conclu avec une entreprise pour loger ses saisonniers mérite une rédaction soignée, car le Code civil laisse aux parties le soin de fixer la plupart des règles. Les clauses suivantes sont utiles.

• L'identification de la société, de son représentant et de son numéro d'immatriculation.
• La destination du logement, à savoir l'hébergement des salariés de l'entreprise pendant la saison.
• L'autorisation expresse de mettre le logement à la disposition des salariés, avec le nombre maximal d'occupants.
• La durée, avec une date de début et une date de fin calées sur la saison, ainsi que les conditions d'une éventuelle prolongation.
• Le loyer, les charges et leur mode de règlement, ainsi que le dépôt de garantie s'il en est prévu un.
• La responsabilité de l'entreprise pour les dégradations commises par les occupants et l'obligation de rendre le logement libre à la date convenue.
• L'assurance à souscrire par l'entreprise pour les risques locatifs.
• L'état des lieux et l'inventaire, établis avec le représentant de l'entreprise.

Si une entreprise loue le même logement chaque saison, un contrat-cadre pluriannuel précisant les périodes réservées et la révision du loyer sécurise les deux parties. Faites-le relire par un professionnel si les montants en jeu sont importants.

La convention communale pour le logement des saisonniers

La loi n° 2016-1888 du 28 décembre 2016 de modernisation, de développement et de protection des territoires de montagne, dite loi Montagne II, a créé une obligation pour les communes touristiques. Toute commune ayant reçu la dénomination de commune touristique doit conclure avec l'État une convention pour le logement des travailleurs saisonniers, prévue à l'article L. 301-4-1 du Code de la construction et de l'habitation (CCH). La convention est élaborée avec l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) auquel appartient la commune, le département et Action Logement. Elle peut associer les bailleurs sociaux et les organismes agréés (foire aux questions de la direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement des Pays de la Loire).

Cette convention repose sur un diagnostic des besoins. Lorsque le diagnostic révèle des besoins, elle fixe des objectifs et des moyens à mettre en œuvre dans un délai de trois ans. Parmi les leviers cités par les services de l'État figurent la mobilisation de logements de particuliers par une association ou une maison des saisonniers, l'intermédiation locative avec sous-location meublée aux saisonniers et la garantie des loyers pour les propriétaires. Si la commune ne conclut pas ou ne renouvelle pas la convention, le préfet peut suspendre sa dénomination de commune touristique.

Cette convention n'impose rien au bailleur, mais elle signale des acteurs locaux qui recherchent des logements. Renseignez-vous auprès de la mairie, de l'intercommunalité ou de la maison des saisonniers.

L'intermédiation locative

Dans certains territoires, une association agréée loue des logements à des particuliers pour les sous-louer à des saisonniers. Le bailleur a alors pour locataire l'association, qui lui verse le loyer et assure le suivi des occupants. Le fonctionnement, les garanties et les contraintes de cette formule sont détaillés au chapitre 24.

L'hébergement fourni par un employeur agricole

Lorsque l'employeur agricole héberge lui-même ses salariés, le logement doit respecter des normes particulières fixées par le Code rural et de la pêche maritime, aux articles R. 716-1 et suivants. Ces règles visent l'employeur, mais elles intéressent le propriétaire qui loue un bâtiment à un exploitant pour cet usage. Le tableau suivant reprend les principales exigences présentées par la direction régionale de l'économie, de l'emploi, du travail et des solidarités (DREETS) de Bourgogne-Franche-Comté.

L'hébergement collectif doit être déclaré au préfet et à l'inspection du travail du lieu du logement, au plus tard le trentième jour suivant son affectation, puis renouvelé chaque année. Les sanitaires collectifs obéissent à des ratios minimaux, comme une douche et un cabinet d'aisances pour six personnes, séparés par sexe. Pour un projet de ce type, prenez contact avec la DREETS ou la caisse de mutualité sociale agricole avant les travaux.

Les garanties et les aides

La garantie Visale pour les saisonniers

La garantie Visale, délivrée gratuitement par Action Logement, est ouverte aux salariés saisonniers. Le salarié doit avoir un contrat de travail en cours portant la mention saisonnier ou une promesse d'embauche prenant effet dans les trois mois. Le bailleur ne doit pas être le parent, le grand-parent ou l'enfant du locataire (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 23 janvier 2026).

La garantie couvre les logements du parc privé et du parc social ainsi que plusieurs formes d'habitat de loisirs, comme les résidences mobiles et les caravanes. Elle ne couvre pas les tentes, les cabanes, les camping-cars ni les locations touristiques réservées sur des plateformes de courte durée (anil.org). Le fonctionnement de Visale côté bailleur est présenté au chapitre 100.

Les autres aides au salarié

Action Logement propose aussi l'avance Loca-Pass, qui aide le locataire à financer un dépôt de garantie lorsque le bail en prévoit un. Elle ne concerne donc pas le bail mobilité, qui l'interdit.

Selon l'ANIL, les saisonniers agricoles peuvent bénéficier d'une aide de 150 € par mois, renouvelable jusqu'à trois fois, dans la limite de 600 € par ménage sur quatre mois au plus. La demande doit être déposée dans les six mois suivant la prise de poste. Ces montants relèvent des décisions d'Action Logement et peuvent évoluer. Indiquez simplement au candidat que ces aides existent et qu'il peut se renseigner auprès d'Action Logement ou de l'agence départementale d'information sur le logement (ADIL).

Décence, sécurité et occupation

Lorsque le logement est loué comme résidence principale, sous bail meublé ou sous bail mobilité, il doit être décent au sens du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (chapitre 88). Cela vaut pour la surface minimale, la sécurité des installations, l'aération, le chauffage et l'équipement de base. Un logement meublé doit en outre comporter le mobilier obligatoire.

Lorsque le contrat relève du Code civil, le bailleur reste tenu de délivrer un logement en bon état, d'en assurer la jouissance paisible et de garantir les vices qui en empêchent l'usage. Les règles d'hygiène du règlement sanitaire départemental s'appliquent à tout local d'habitation. Un logement de saisonnier qui serait indécent ou suroccupé expose le bailleur aux mêmes risques que tout autre logement, qu'il s'agisse d'une action du locataire ou d'une procédure de la commune ou de l'agence régionale de santé (chapitre 116).

La suroccupation est un risque propre à ce public. Pour réduire le coût du logement, plusieurs saisonniers peuvent vouloir partager un studio prévu pour une personne. Fixez dans le contrat le nombre maximal d'occupants, en cohérence avec la surface et le nombre de couchages. Si vous louez à plusieurs salariés, appliquez les règles de la colocation (chapitre 15).

La fiscalité

La location meublée

Les loyers d'un logement meublé loué à un saisonnier relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), comme toute location meublée (chapitre 121). Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire qui dépend de la nature de la location.

Pour les revenus de 2026, le seuil du micro-BIC est de 83 600 € avec un abattement de 50 % pour la location meublée de longue durée qui n'est pas un meublé de tourisme. Il est de 15 000 € avec un abattement de 30 % pour le meublé de tourisme non classé (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 15 avril 2026). La location au mois à un salarié qui vit dans le logement pendant sa saison ne correspond pas, en principe, à la définition du meublé de tourisme. En cas de doute sur la catégorie à retenir, notamment si vous alternez saisonniers et touristes dans le même logement, interrogez votre service des impôts.

La location nue à un employeur

Un logement vide loué à une entreprise produit des revenus fonciers, imposés selon le micro-foncier ou le régime réel (chapitre 120). Si l'entreprise meuble elle-même le logement, la location reste une location nue pour vous. Si vous fournissez le mobilier, elle devient une location meublée imposée dans la catégorie des BIC.

La chambre dans votre résidence principale

Les revenus de la location d'une ou plusieurs pièces de votre résidence principale sont exonérés d'impôt sur le revenu lorsque les pièces louées constituent la résidence principale du locataire ou sa résidence temporaire s'il est salarié saisonnier, à condition que le loyer reste dans des limites raisonnables (article 35 bis du Code général des impôts, ou CGI, chapitre 17). Les pièces louées ne doivent pas former un logement indépendant, comme un studio avec entrée séparée.

Pour 2026, le plafond annuel de loyer est de 215 € par mètre carré en Île-de-France et de 159 € par mètre carré dans les autres régions, charges non comprises (service-public.gouv.fr). Pour une chambre de 11 m² hors Île-de-France, le plafond annuel est donc de 1 749 €, soit 145,75 € par mois. Pour une occupation de quelques mois, faites confirmer par votre service des impôts la façon d'apprécier ce plafond.

Cette exonération s'applique aux locations réalisées jusqu'au 31 décembre 2026. Au 22 octobre 2026, aucune prorogation n'a été votée. Une saison d'hiver qui commence en décembre 2026 et se termine en avril 2027 n'est donc couverte que pour le mois de décembre, sauf prolongation par la loi de finances.

La taxe de séjour

Lorsque la commune a institué la taxe de séjour au réel, les titulaires d'un contrat de travail saisonnier employés dans la commune en sont exonérés (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 1er janvier 2026). Cette exonération ne concerne que la taxe au réel. La taxe de séjour ne s'applique de toute façon qu'aux hébergements touristiques (chapitre 34).

Un exemple chiffré

L'exemple qui suit est une illustration. Les loyers sont des hypothèses et ne reflètent pas un marché particulier.

Un bailleur possède un studio meublé de 22 m² dans une station de montagne. Il compare trois façons de le louer sur une année civile. Dans la première, il signe deux baux mobilité avec des saisonniers, de décembre à avril pour 560 € par mois hors charges, puis de juillet à août pour 480 € par mois. Dans la deuxième, il loue le studio à un hôtel pour loger un salarié de décembre à avril, puis de juin à septembre, à 600 € par mois. Dans la troisième, il consent un bail meublé d'un an à 430 € par mois.

Dans cet exemple, la location à l'employeur produit le revenu le plus élevé parce qu'elle couvre deux saisons. Les deux baux mobilité laissent le studio vide cinq mois, ce que le bailleur peut accepter s'il souhaite en disposer entre les saisons. Le bail d'un an assure la stabilité mais prive le bailleur de son logement jusqu'à l'échéance. Le résultat dépend aussi du coût des changements de locataire, des charges réellement supportées et du risque d'impayé propre à chaque formule.

Les cas particuliers

Le saisonnier qui fait deux saisons. Un salarié qui travaille l'hiver et l'été dans la même station peut vouloir garder le logement entre les deux. S'il y vit plus de huit mois par an, il en fait sa résidence principale et un bail meublé d'un an devient la formule adaptée. Prévoyez-le dès le départ plutôt que d'enchaîner des contrats courts qui pourraient être requalifiés.

Plusieurs saisonniers dans le même logement. La colocation entre saisonniers est fréquente. Un bail unique avec clause de solidarité ou des baux individuels peuvent être conclus selon les règles du chapitre 15. Avec un bail mobilité, chaque colocataire doit remplir les conditions de ce bail.

L'étudiant qui travaille l'été. Un étudiant qui occupe un emploi saisonnier peut être logé sous bail mobilité au titre de ses études ou d'un stage, s'il en remplit les conditions. Le logement étudiant libéré l'été peut aussi accueillir un saisonnier (chapitre 14).

Le logement de fonction. Lorsque le logement est fourni par l'employeur en raison des fonctions du salarié, il s'agit d'un logement de fonction. Le contrat entre le bailleur et l'employeur relève alors des règles présentées au chapitre 18.

Les erreurs fréquentes

• Présenter comme une location touristique le logement d'un salarié qui vit sur place pendant toute sa saison.
• Conclure un bail mobilité avec un saisonnier sans vérifier qu'il entre dans l'un des cas prévus par la loi, ou demander un dépôt de garantie sous ce bail.
• Louer à une entreprise sans clause autorisant l'occupation par ses salariés ni limitation du nombre d'occupants.
• Signer le bail avant d'avoir obtenu le visa Visale du salarié.
• Laisser un logement se suroccuper pour réduire le coût par occupant.
• Oublier que l'exonération de l'article 35 bis ne couvre que les locations réalisées jusqu'au 31 décembre 2026, sauf prorogation.
• Enchaîner des contrats courts avec un salarié qui vit en réalité toute l'année dans le logement.

Liste de contrôle

1. Calendrier. Les périodes de demande et de vacance de votre logement sont identifiées.
2. Signataire. Vous savez si vous louez au salarié ou à son employeur.
3. Résidence principale. Vous avez déterminé si le logement deviendra la résidence principale de l'occupant.
4. Contrat. Le contrat retenu correspond à la situation, bail mobilité, bail meublé, contrat de Code civil ou bail à l'employeur.
5. Justificatifs. Le contrat de travail ou la promesse d'embauche saisonnière est au dossier, avec le motif du bail mobilité le cas échéant.
6. Garantie. Le visa Visale ou une autre garantie a été obtenu avant la signature.
7. Occupants. Le nombre maximal d'occupants figure au contrat et respecte la surface du logement.
8. Décence. Le logement est décent, sûr et équipé du mobilier obligatoire s'il est meublé.
9. Employeur. Le bail à une entreprise autorise expressément l'occupation par ses salariés et précise les responsabilités en cas de dégradation.
10. Fiscalité. La catégorie de revenus et le régime d'imposition sont déterminés, ainsi que l'éventuelle exonération de l'article 35 bis et sa date limite.
11. États des lieux. L'entrée et la sortie sont constatées contradictoirement, avec des photographies datées.
12. Interlocuteurs. Vous connaissez la mairie, la maison des saisonniers et l'ADIL de votre territoire.