Le bail d'habitation vide de A à Z

Le bail vide de résidence principale est le contrat le plus courant entre un bailleur particulier et son locataire. Il est aussi le plus encadré. La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en fixe la durée, le plafond du dépôt de garantie, les règles du loyer et des charges, les obligations de chaque partie et les conditions strictes dans lesquelles le bailleur peut reprendre son logement.

Ce chapitre réunit ces règles en un seul parcours, de la préparation du logement à l'échéance du bail. Chaque étape renvoie au chapitre de détail correspondant. Un calendrier type sur trois ans montre ensuite comment ces règles s'enchaînent dans la vie réelle d'un bail.

Le champ du bail vide

Le bail vide s'applique au logement non meublé, ou insuffisamment meublé, que le locataire occupe à titre de résidence principale, c'est-à-dire au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Il couvre aussi les annexes louées avec le logement par le même bailleur, comme un garage, une cave ou un jardin. Le local à usage mixte d'habitation et professionnel en relève également (chapitre 51).

Il ne s'applique pas à la résidence secondaire du locataire, à la location consentie à une société, au logement de fonction ou au meublé de tourisme. Le chapitre 10 présente ces autres régimes et les risques de requalification lorsqu'on choisit le mauvais contrat.

Avant la signature, les conditions à réunir

Un bail ne peut être signé que si le logement et le loyer respectent un ensemble d'exigences préalables. Chacune fait l'objet d'un chapitre propre.

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail de résidence principale. Les logements classés F seront concernés à compter du 1er janvier 2028. Le loyer des logements classés F ou G ne peut en outre plus augmenter, ni à la relocation, ni par la révision annuelle, pour les baux signés, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole (service-public.gouv.fr).

La forme et le contenu du bail

Le bail vide est obligatoirement écrit. Il suit le contrat type fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, ajusté par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Ce dernier texte précise le contenu des clauses résolutoires et permet d'indiquer les numéros de téléphone des parties (anil.org).

Le bail identifie les parties, décrit le logement et sa surface habitable, fixe la date de prise d'effet, la durée, le loyer, ses modalités de révision, les charges et le dépôt de garantie. Il reproduit les informations énergétiques du DPE et, dans les villes concernées, les loyers de référence. Le chapitre 102 reprend ce contenu rubrique par rubrique, avec les clauses utiles et les clauses interdites par l'article 4 de la loi.

Plusieurs documents sont annexés au bail, à savoir le dossier de diagnostic technique, la notice d'information, l'état des lieux d'entrée et, selon les cas, les extraits du règlement de copropriété, l'acte de cautionnement ou l'autorisation de mise en location. L'état des lieux se fait contradictoirement à la remise des clés (chapitres 102 et 103).

La durée et la reconduction

La durée minimale

La durée du bail dépend de la qualité du bailleur. Elle est d'au moins trois ans lorsque le bailleur est une personne physique et d'au moins six ans lorsqu'il est une personne morale, comme une société ou une association (service-public.gouv.fr). Une société civile immobilière (SCI) constituée entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus est traitée comme une personne physique (chapitre 102).

Les parties peuvent convenir d'une durée plus longue. Elles ne peuvent pas descendre sous ces minimums, sauf dans le cas du bail à durée réduite présenté ci-dessous.

La reconduction tacite et le renouvellement

À l'échéance, si ni le bailleur ni le locataire n'a donné congé, le bail est reconduit tacitement pour la même durée, aux mêmes conditions. Le loyer n'augmente pas à cette occasion, en dehors de la révision annuelle. La reconduction peut se répéter sans limite.

Le renouvellement est différent. Il suppose que le bailleur propose un nouveau loyer, ce qu'il ne peut faire que si le loyer en cours est manifestement sous-évalué. La proposition doit parvenir au locataire au moins six mois avant l'échéance, avec des références de loyers du voisinage. La hausse est étalée selon des règles légales et cette procédure est exclue pour les logements classés F ou G (chapitre 96).

Le bail à durée réduite

Le bailleur personne physique peut conclure un bail d'un à trois ans lorsqu'un événement précis, d'ordre familial ou professionnel, justifie qu'il reprenne le logement, par exemple un départ à la retraite. Le motif figure dans le bail. Le bailleur confirme la réalisation de l'événement par lettre recommandée avec avis de réception au moins deux mois avant le terme. À défaut, ou si l'événement ne se produit pas, le bail se poursuit pour trois ans (service-public.gouv.fr). La mécanique complète est détaillée au chapitre 102.

Le loyer

La fixation du loyer initial

Le loyer est libre hors zone tendue. En zone tendue, le loyer d'un logement remis en location ne peut en principe pas dépasser celui du précédent locataire, éventuellement révisé. Dans les villes qui appliquent l'encadrement du niveau des loyers, il ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf complément de loyer justifié. Ces trois régimes, qui peuvent se cumuler, sont présentés au chapitre 96 et la liste des villes au chapitre 97.

Le bail mentionne le montant et la date de versement du dernier loyer du précédent locataire lorsqu'il est parti depuis moins de dix-huit mois. Cette mention permet au nouveau locataire de vérifier le respect de l'encadrement de l'évolution.

La révision annuelle

Le loyer ne peut être révisé qu'une fois par an et seulement si le bail contient une clause de révision. Le calcul utilise l'indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). Le nouveau loyer est égal au loyer en cours multiplié par l'IRL du trimestre de référence de l'année, divisé par l'IRL du même trimestre de l'année précédente, arrondi au centime (service-public.gouv.fr).

La révision n'est pas automatique. Le bailleur doit la demander au locataire par écrit, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. Elle doit être demandée dans l'année qui suit la date de révision prévue au bail, faute de quoi elle est perdue pour cette année. Elle n'est pas rétroactive et ne s'applique qu'à compter de la demande.

Exemple illustratif. Reprenons le bail du calendrier présenté plus loin, dont le loyer est de 722,80 € hors charges depuis le 1er septembre 2024 et qui prévoit une révision chaque 1er septembre selon l'IRL du deuxième trimestre, publié en juillet. L'IRL du deuxième trimestre 2025 est de 146,68 et celui du deuxième trimestre 2024 de 145,17 (insee.fr). Le loyer révisé au 1er septembre 2025 est de 722,80 × 146,68 ÷ 145,17, soit 730,32 €. Si le bailleur n'envoie sa demande que le 15 novembre 2025, le loyer de septembre et d'octobre reste à 722,80 € et la hausse ne s'applique qu'à compter du 15 novembre. Le chapitre 99 détaille la révision, ses cas particuliers et l'historique des indices.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges. Il est interdit lorsque le loyer est payé d'avance par trimestre. Il est versé à la signature du bail et ne peut être augmenté ni en cours de bail ni au renouvellement. Il doit être restitué dans un délai d'un mois à compter de la remise des clés lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, de deux mois dans le cas contraire. Tout retard entraîne une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, sauf si le locataire n'a pas communiqué sa nouvelle adresse (service-public.gouv.fr).

En copropriété, le bailleur peut conserver une provision de 20 % au plus du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Il restitue le solde dans le mois qui suit leur approbation. Le dépôt ne s'impute jamais sur le dernier loyer. Le chapitre 104 détaille les retenues justifiées et les litiges.

Les charges

En location vide, les charges récupérables sont payées sous forme de provisions mensuelles, suivies d'une régularisation au moins une fois par an. Le forfait de charges n'est pas permis en location vide, sauf pour une colocation à bail unique (chapitre 15). Seules les dépenses de la liste fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 peuvent être récupérées (chapitre 98).

La régularisation obéit à des règles précises, rappelées par service-public.gouv.fr (service-public.gouv.fr).

1. Un mois avant la régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte des charges par nature et le mode de répartition entre les locataires.
2. Pendant six mois après l'envoi du décompte, il tient les justificatifs à la disposition du locataire.
3. Il rembourse le trop-perçu ou réclame le complément, selon le résultat.
4. Si la régularisation est tardive, c'est-à-dire faite après la fin de l'année civile qui suit celle de l'exigibilité des charges, le locataire peut demander à payer le complément en douze mois.
5. La prescription est de trois ans, pour le bailleur qui réclame des charges comme pour le locataire qui demande un remboursement.

Exemple illustratif. Le locataire verse 60 € de provisions par mois, soit 720 € sur l'année 2025. Le décompte établi au printemps 2026 fait apparaître 790 € de charges récupérables. Le bailleur adresse le décompte un mois avant de réclamer le complément de 70 €. Il peut aussi ajuster la provision mensuelle à environ 66 € pour la suite, afin de la rapprocher des dépenses réelles.

Les obligations réciproques

La loi de 1989 fixe les obligations de chaque partie, principalement aux articles 6 et 7. Le tableau suivant les résume et renvoie aux chapitres de détail.

Le locataire doit aussi laisser exécuter les travaux d'amélioration, d'entretien ou de mise aux normes de décence décidés par le bailleur, dans les conditions de l'article 7. Le bailleur, de son côté, ne peut pas pénétrer dans le logement sans l'accord du locataire, hors les visites prévues pour la vente ou la relocation dans les limites du bail.

La vie du bail

La cession et la sous-location

Le locataire ne peut ni céder son bail ni sous-louer le logement sans l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix de la sous-location (article 8 de la loi de 1989). Le chapitre 25 présente les recours du bailleur en cas de sous-location non autorisée, notamment sur une plateforme de location de courte durée.

La vente du logement loué

La vente ne met pas fin au bail. L'acquéreur devient bailleur aux mêmes conditions et la restitution du dépôt de garantie lui incombe à la fin du bail (chapitre 6). Le bailleur qui veut vendre libre doit attendre l'échéance et délivrer un congé pour vendre, qui ouvre un droit de préemption au locataire.

Le décès, le départ ou la séparation du locataire

Le bail peut être transféré à certains proches en cas de décès ou d'abandon du domicile par le locataire, dans les conditions de l'article 14 de la loi. Les époux et partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) obéissent à des règles propres de cotitularité et de solidarité. Ces situations sont traitées au chapitre 105.

Les travaux en cours de bail

Les travaux du bailleur se notifient au locataire avant leur début. Le locataire peut demander une réduction de loyer lorsqu'ils durent plus de vingt et un jours, droit dont le bail ne peut pas le priver. Les travaux que le locataire souhaite faire lui-même supposent l'accord écrit du bailleur lorsqu'ils transforment le logement (chapitres 90 et 105).

Les congés

Le congé donné par le locataire

Le locataire peut partir à tout moment, sans motif, avec un préavis de trois mois. Ce préavis est réduit à un mois en zone tendue, à condition que la lettre le mentionne, ainsi qu'en cas de premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, d'état de santé justifiant un changement de domicile, de bénéfice du revenu de solidarité active (RSA) ou de l'allocation aux adultes handicapés, d'attribution d'un logement social ou de violences au sein du couple. Le motif doit être indiqué et justifié dans la lettre (service-public.gouv.fr).

Le congé est envoyé par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre émargement ou récépissé. Le préavis court à compter de sa réception. Le loyer et les charges restent dus jusqu'à la fin du préavis, sauf si un nouveau locataire entre plus tôt avec l'accord du bailleur. Le chapitre 114 présente la réception du congé pas à pas.

Le congé donné par le bailleur

Le bailleur ne peut donner congé que pour l'échéance du bail. Le congé doit être reçu par le locataire au moins six mois avant cette date, être motivé et accompagné d'une notice d'information. Il est adressé à chacun des signataires du bail (service-public.gouv.fr).

Trois motifs seulement sont admis.

• La vente, avec indication du prix et des conditions. Le congé vaut offre de vente au locataire pendant les deux premiers mois du préavis.
• La reprise pour habiter, au profit du bailleur ou de l'un des proches limitativement énumérés par la loi, avec la justification du caractère réel et sérieux de la décision.
• Un motif légitime et sérieux, notamment un manquement du locataire à ses obligations, dont le bailleur doit apporter la preuve.

Deux restrictions doivent être vérifiées avant tout congé. Lorsque le logement a été acheté occupé, le congé ne peut viser que le premier renouvellement ou la première reconduction si l'échéance intervient moins de trois ans après l'achat. Le locataire âgé ou à ressources modestes est protégé dans les conditions présentées ci-dessous.

Le bailleur ne peut pas donner congé à un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un plafond, ou qui a à sa charge une personne de plus de 65 ans sous la même condition, sans lui proposer un relogement à proximité. Pour une personne seule, le plafond est en 2026 de 23 403 € hors Paris et de 26 920 € à Paris. La protection ne joue pas lorsque le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou des ressources inférieures au plafond (service-public.gouv.fr).

Le calendrier type d'un bail de trois ans

L'exemple suivant suit un bail réel du début à la reconduction. Il est purement illustratif, mais il utilise les IRL effectivement publiés par l'INSEE. Le logement est situé hors zone tendue, classé D au DPE, en copropriété et loué par un bailleur personne physique.

Le bail prend effet le 1er septembre 2023, pour trois ans, avec un loyer de 700 € hors charges, des provisions de charges de 60 € par mois et une révision chaque 1er septembre selon l'IRL du deuxième trimestre. L'IRL de référence, celui du deuxième trimestre 2023, est de 140,59.

Les indices proviennent de la publication de l'INSEE du 15 octobre 2026 (insee.fr). Sur trois ans, la révision a porté le loyer de 700 € à 738,73 €, soit environ 5,5 % de hausse. Le locataire pouvait à tout moment donner congé avec un préavis de trois mois, ou d'un mois s'il justifiait d'un motif légal.

Deux échéances méritent une attention particulière. La date limite du congé du bailleur se calcule à rebours de l'échéance et, lorsque le quantième n'existe pas, elle tombe le dernier jour du mois, d'où le 28 février 2026 pour une échéance au 31 août (chapitre 114). La révision de septembre 2024, si elle n'avait pas été demandée avant le 1er septembre 2025, aurait été perdue.

Les cas particuliers

Le bailleur personne morale

Une société bailleresse, autre qu'une SCI familiale, consent des baux de six ans. Elle ne peut pas donner congé pour reprise, puisque ce motif suppose qu'une personne physique vienne habiter le logement. Elle peut en revanche donner congé pour vendre ou pour un motif légitime et sérieux.

L'indivision et le démembrement

En indivision, le bail et le congé supposent l'accord des indivisaires dans les conditions du Code civil. Lorsque le logement est démembré, c'est en principe l'usufruitier qui consent le bail et perçoit les loyers. Le sort du bail à l'extinction de l'usufruit relève du Code civil et mérite l'avis d'un notaire. Les chapitres 148 et 149 traitent ces situations familiales.

Le logement conventionné

Le logement conventionné avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah), par exemple dans le cadre de Loc'Avantages, reste loué par un bail vide de la loi de 1989. La convention ajoute des plafonds de loyer et de ressources du locataire, ainsi qu'une durée d'engagement (chapitre 23). Certains articles de la loi relatifs au loyer cèdent alors la place aux clauses de la convention.

Le locataire mineur ou protégé

Un mineur non émancipé ne peut pas signer seul. Le bail est conclu par son représentant légal. Un majeur sous curatelle ou sous tutelle signe avec l'assistance ou par la représentation de la personne chargée de sa protection (chapitres 9 et 110).

Le logement en zone tendue

En zone tendue, trois règles changent pour le bail vide, à savoir l'encadrement du loyer à la relocation, le préavis du locataire réduit à un mois et, dans certaines villes, l'encadrement du niveau du loyer. Vérifiez le classement de la commune avant de rédiger le bail (chapitre 96).

La fiscalité en bref

Les loyers d'un logement vide sont des revenus fonciers. Ils relèvent du micro-foncier, avec un abattement forfaitaire de 30 %, lorsque le total des loyers bruts du foyer ne dépasse pas 15 000 € par an (bofip.impots.gouv.fr). Au-delà, ou sur option irrévocable pendant trois ans, ils relèvent du régime réel, qui permet de déduire les charges effectivement payées et de constater un déficit foncier. Ces règles, leurs plafonds et la déclaration n° 2044 sont présentés au chapitre 120.

Les erreurs fréquentes

• Signer un bail sans clause de révision, ce qui interdit toute révision pendant toute sa durée.
• Oublier de demander la révision pendant plus d'un an, ou l'appliquer rétroactivement.
• Exiger un dépôt de garantie supérieur à un mois de loyer hors charges, ou en plus d'un loyer payé par trimestre d'avance.
• Prévoir un forfait de charges dans un bail vide qui n'est pas une colocation.
• Régulariser les charges sans adresser le décompte un mois avant, ou sans tenir les justificatifs à disposition.
• Délivrer un congé qui arrive moins de six mois avant l'échéance, ce qui reporte le projet de trois ans.
• Calculer l'échéance à partir de la date de signature au lieu de la date de prise d'effet.
• Donner congé à un locataire âgé aux ressources modestes sans offre de relogement.
• Restituer le dépôt de garantie hors délai, ce qui déclenche la majoration de 10 % par mois commencé.
• Louer un logement dont la classe énergétique ne permet plus la signature d'un nouveau bail.

Liste de contrôle

1. Régime. Le locataire fera du logement sa résidence principale et le logement est loué non meublé.
2. Logement. La décence est vérifiée et la classe du DPE autorise la location à la date du bail.
3. Diagnostics. Le dossier de diagnostic technique est complet et annexé.
4. Autorisations. Le permis de louer est obtenu si la commune l'exige.
5. Loyer. Le montant respecte l'encadrement applicable et le dernier loyer du précédent locataire est mentionné s'il y a lieu.
6. Contrat. Le bail suit le contrat type en vigueur depuis le 1er octobre 2026 et comporte une clause de révision avec un trimestre de référence.
7. Durée. La durée est de trois ans, de six ans pour une personne morale, ou réduite avec un motif précis.
8. Dépôt. Le dépôt de garantie ne dépasse pas un mois de loyer hors charges.
9. Charges. Les provisions sont fixées sur une base réaliste et la date de régularisation est prévue.
10. Annexes. Notice d'information, état des lieux d'entrée, extraits du règlement de copropriété et acte de cautionnement sont joints.
11. Assurance. L'attestation du locataire est remise à l'entrée, puis demandée chaque année.
12. Calendrier. Les dates de révision, de régularisation et de limite de congé sont inscrites dès la signature.
13. Sortie. Les délais de restitution du dépôt de garantie et la nouvelle adresse du locataire sont anticipés.