Le couple, la séparation et le patrimoine locatif

Un logement locatif acheté à deux n'appartient pas aux mêmes personnes, dans les mêmes proportions, selon que le couple est marié, lié par un pacte civil de solidarité (PACS) ou en concubinage. Ce statut détermine qui peut signer le bail, qui déclare les loyers, ce qui se passe en cas de séparation et ce que reçoit le survivant si l'un des deux décède. Il se choisit rarement en pensant au patrimoine locatif, mais il en fixe les règles pour toute la durée de la détention.

Ce chapitre reprend ces questions dans l'ordre de la vie d'un bien, de l'achat à la séparation. Il ne traite que de ce qui touche les logements loués. La forme de détention, indivision ou société civile immobilière (SCI), est comparée au chapitre 128. La séparation d'un couple de locataires relève du chapitre 105 et le décès du bailleur du chapitre 149.

Acheter à deux selon votre statut

Les époux mariés sans contrat

Sans contrat de mariage, les époux relèvent de la communauté réduite aux acquêts. Tout bien est présumé commun et les biens acquis pendant le mariage sont communs, même lorsqu'un seul époux a signé l'acte d'achat (service-public.gouv.fr). Un logement locatif acheté pendant le mariage appartient donc aux deux époux, sans qu'il soit utile de le préciser.

Restent propres à chaque époux les biens qu'il possédait avant le mariage et ceux qu'il reçoit par donation ou succession. Un bien acheté pendant le mariage avec des fonds propres, par exemple le produit d'un héritage, reste propre si l'origine des fonds est déclarée dans l'acte notarié. Sans cette déclaration, le bien tombe dans la communauté et l'époux qui l'a financé ne dispose plus que d'un droit à indemnité lors de la liquidation.

Les économies faites sur les revenus des biens propres sont des biens communs. Les loyers d'un studio reçu en héritage par l'un des époux, une fois épargnés, alimentent donc la communauté. À la dissolution du régime, les récompenses rééquilibrent les comptes, lorsque la communauté a financé un bien propre ou qu'un bien propre a enrichi la communauté.

Chaque époux peut accomplir seul les actes d'administration des biens communs, ce qui inclut la mise en location d'un logement et la signature d'un bail d'habitation. L'accord des deux est en revanche nécessaire pour vendre, donner ou hypothéquer un immeuble commun et pour consentir un bail rural, commercial, industriel ou artisanal sur un bien commun.

Les autres régimes matrimoniaux

Sous le régime de la séparation de biens, chaque époux reste propriétaire de ce qu'il achète seul, à condition de pouvoir le prouver. Un logement acheté à deux est indivis, selon les quotes-parts indiquées dans l'acte d'achat ou par moitié si l'acte ne précise rien (service-public.gouv.fr). Les quotes-parts doivent donc refléter le financement réel de chacun, faute de quoi le notaire devra établir des créances entre époux au moment de la séparation.

La participation aux acquêts fonctionne pendant le mariage comme une séparation de biens. L'enrichissement de chaque époux n'est comparé qu'à la dissolution du régime. À l'opposé, la communauté universelle rend communs tous les biens présents et à venir, sauf ceux qui sont propres par nature. Leur partage se fait alors à parts égales sauf clause contraire du contrat.

Les partenaires de PACS

Un PACS conclu depuis le 1er janvier 2007 et non modifié relève de la séparation des patrimoines. Chaque partenaire reste propriétaire de ce qu'il achète seul, à condition de le prouver. Un bien dont aucun ne peut prouver qu'il lui appartient est présumé appartenir à chacun pour moitié (service-public.gouv.fr).

Les partenaires peuvent opter, dans la convention de PACS ou par une convention modificative, pour l'indivision des biens acquis pendant le pacte. Ces biens leur appartiennent alors à parts égales, quel que soit celui qui les a payés. Un logement locatif acheté ensemble est donc en indivision dans les deux cas. Seule la répartition des quotes-parts diffère.

Les concubins

Le concubinage n'a pas de régime des biens. Un logement acheté à deux est en indivision, selon les quotes-parts de l'acte d'achat. Les concubins ne sont pas solidaires des dettes de l'autre, sauf s'ils ont tous deux signé le même engagement, comme le prêt immobilier.

Fixez dans l'acte des quotes-parts conformes à l'apport de chacun et conservez la trace des remboursements du prêt. C'est sur cette base que le partage se fera en cas de séparation. Une convention d'indivision organise la gestion et peut suspendre le droit de demander le partage pendant cinq ans au plus (chapitre 128).

Synthèse

Indivision ou SCI pour un achat à deux

L'indivision est la forme par défaut de tout achat à deux hors communauté. Elle ne coûte rien à créer, mais ses règles de décision sont lourdes. La conclusion ou le renouvellement d'un bail d'habitation requiert la majorité des deux tiers des droits indivis, la vente requiert l'unanimité et chaque indivisaire peut demander le partage à tout moment, sauf convention contraire (service-public.gouv.fr).

Dans un couple à parts égales, la majorité des deux tiers ne peut être atteinte qu'avec l'accord des deux. Après une séparation, chacun dispose en pratique d'un droit de blocage sur la relocation du bien.

La SCI permet de fixer dans les statuts les pouvoirs du gérant, les règles de majorité et les conditions de cession des parts. Elle a un coût de création et de fonctionnement et sa fiscalité dépend du choix entre impôt sur le revenu (IR) et impôt sur les sociétés (IS). Le chapitre 128 compare ces formes sur un même exemple. Sous le régime de la communauté, des parts de SCI acquises pendant le mariage sont des acquêts, ce qui pose au divorce les mêmes questions de partage, appliquées aux parts plutôt qu'au bien.

Louer un bien détenu à deux

Le bail désigne comme bailleurs tous les propriétaires, ou la SCI. Pour un bien commun, la signature d'un seul époux suffit en droit, mais la mention des deux évite toute contestation sur la qualité de bailleur. Pour un bien indivis, un bail consenti par un seul indivisaire sans l'accord des titulaires des deux tiers des droits s'expose à la contestation des autres.

Les décisions importantes en cours de bail suivent les mêmes règles. Un congé pour vendre ou pour reprendre suppose l'accord des coïndivisaires (chapitre 114). Les courriers adressés au locataire, comme la révision du loyer ou la régularisation des charges, gagnent à être signés par tous les bailleurs ou par celui qui a reçu mandat des autres.

Un compte bancaire dédié, sur lequel le locataire verse le loyer et d'où partent les dépenses, simplifie la répartition des revenus entre indivisaires. Il prouve aussi les sommes encaissées et payées par chacun.

Déclarer les revenus fonciers du couple

Les époux et les partenaires de PACS forment un seul foyer fiscal et déposent une déclaration commune (service-public.gouv.fr). Tous les loyers du foyer figurent sur une seule déclaration n° 2044, qu'ils proviennent d'un bien commun, d'un bien indivis entre les époux ou d'un bien propre à l'un d'eux. Le choix entre micro-foncier et régime réel se fait pour l'ensemble du foyer (chapitre 120).

Les concubins forment deux foyers distincts. Chacun déclare sa quote-part des loyers et des charges du bien indivis, selon ses droits. Le régime se choisit foyer par foyer, de sorte que l'un peut relever du micro-foncier pendant que l'autre, qui possède d'autres biens, est au réel. En location meublée, le statut de loueur professionnel s'apprécie sur les recettes et les revenus de l'ensemble du foyer, ce qui donne au mariage ou au PACS un effet sur ce seuil (chapitre 121).

Les événements de l'année modifient le nombre de déclarations (service-public.gouv.fr).

Chaque changement de situation se signale à l'administration fiscale dans les 60 jours. L'année de la séparation, chaque ex-conjoint déclare sur sa propre déclaration la part des loyers et des charges qui lui revient selon ses droits sur le bien.

Se séparer, les questions à régler pour chaque bien

À partir de quand les loyers se partagent

Entre époux, le divorce produit ses effets sur les biens à une date fixée par l'article 262-1 du Code civil, qui peut être antérieure au prononcé du divorce. Entre cette date et le partage, les biens communs forment une indivision. Les loyers qu'ils produisent reviennent à cette indivision et se répartissent selon les droits de chacun. L'époux qui les a encaissés seul en doit compte à l'autre.

Pour les partenaires de PACS et les concubins, rien ne change sur le plan de la propriété tant que le bien n'est pas partagé ou vendu. Chacun reste titulaire de sa quote-part et a droit à la part correspondante des loyers.

Les trois issues possibles

Pour chaque logement locatif, le couple choisit entre trois solutions, qui peuvent différer d'un bien à l'autre.

1. La vente à un tiers. Le prix est réparti selon les droits de chacun, après remboursement du prêt. La vente d'un logement loué peut se faire avec le locataire en place, souvent à un prix inférieur, ou après un congé pour vendre délivré à l'échéance du bail (chapitres 114 et 135).
2. L'attribution à l'un des deux contre une soulte. L'un conserve le bien et verse à l'autre une somme correspondant à ses droits, calculée sur la valeur nette du bien, c'est-à-dire sa valeur diminuée du capital restant dû. Le bénéficiaire doit pouvoir financer la soulte et reprendre seul le prêt.
3. Le maintien en indivision. Les ex-conjoints restent copropriétaires et partagent les loyers. Cette solution évite une vente précipitée, mais elle suppose une entente durable. Une convention d'indivision, établie devant notaire lorsqu'elle porte sur un immeuble, désigne un gérant, fixe la répartition des charges et peut prévoir les conditions d'une sortie.

Dès qu'un immeuble est attribué à l'un des époux, la liquidation du régime matrimonial passe par un notaire. Il établit l'état liquidatif, calcule les récompenses ou les créances entre époux et dresse l'acte qui est publié au service de la publicité foncière.

Un exemple de rachat de soulte

L'exemple qui suit est une illustration. Les montants sont des hypothèses et ne valent pas calcul pour votre situation.

Deux époux mariés sans contrat ont acheté pendant le mariage un appartement loué, pour 200 000 € frais compris. Au moment du divorce, il vaut 240 000 € occupé et le capital restant dû du prêt commun atteint 100 000 €. L'un des époux souhaite le conserver.

L'attributaire supporte donc le prêt restant de 100 000 € et doit financer 70 000 € de soulte, auxquels s'ajoutent le droit de partage et les émoluments du notaire. Pour la banque, son dossier s'apprécie comme une nouvelle demande de financement, avec un loyer qui couvre une partie des mensualités. Le taux réduit de 1,10 % s'applique aux partages consécutifs à un divorce, à une séparation de corps ou à la rupture d'un PACS (chapitre 128).

Le crédit commun

La convention ou le jugement de divorce qui met le prêt à la charge d'un seul époux règle les rapports entre les ex-conjoints. Elle n'engage pas la banque, qui conserve ses droits contre les deux emprunteurs tant qu'elle n'a pas accepté de libérer l'un d'eux. L'époux qui cède sa part a donc intérêt à obtenir cette désolidarisation, ou le remboursement du prêt, avant la signature de l'acte de partage.

Si le bien reste en indivision, les deux ex-conjoints restent tenus du prêt. Une mensualité impayée par l'un peut être réclamée en totalité à l'autre, dès lors que le contrat prévoit la solidarité des coemprunteurs.

La fiscalité de la séparation

La plus-value. Le partage d'un bien acquis par des époux, quel que soit leur régime matrimonial, ou par des partenaires de PACS, même avant la conclusion du pacte, n'est pas imposé au titre des plus-values, y compris lorsqu'il donne lieu au versement d'une soulte. Il en va de même pour des concubins, pour les biens acquis pendant le concubinage. Les biens acquis par des concubins avant leur vie commune restent imposables à hauteur des soultes (BOI-RFPI-PVI-10-40-100).

Le prix retenu lors d'une revente ultérieure. L'attributaire qui revend plus tard le bien calcule sa plus-value à partir de la valeur du bien et de la date de son entrée dans l'indivision, sans tenir compte du montant de la soulte versée. Dans l'exemple précédent, la plus-value d'une revente future se calculera à partir du prix d'achat initial de 200 000 € et de la date de cet achat. La soulte, calculée sur une valeur de 240 000 €, n'augmente pas le prix d'acquisition fiscal.

Le déficit foncier. Un déficit imputé sur le revenu global n'est définitivement acquis que si le logement reste loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation. Le divorce ne figure pas parmi les exceptions qui permettent de vendre avant ce terme sans remise en cause (chapitre 120). Vérifiez ce point avant de décider la vente d'un bien qui a généré un déficit récent. Le sort des déficits fonciers encore reportables se règle au moment de la séparation, avec le service des impôts.

La résidence principale. L'exonération de plus-value de la résidence principale ne concerne pas les logements loués. Elle ne s'étend au logement familial vendu après une séparation que si l'un des ex-conjoints l'a occupé jusqu'à la mise en vente (service-public.gouv.fr).

Le partage judiciaire

Faute d'accord, chacun peut demander au tribunal judiciaire le partage des biens indivis ou leur vente. La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 a élargi le champ du partage judiciaire. Selon service-public.gouv.fr, les ex-époux, les partenaires de PACS et les concubins peuvent désormais demander un partage judiciaire de leurs intérêts patrimoniaux communs, même en l'absence d'indivision entre eux. Certaines mesures de procédure de cette loi, comme la représentation obligatoire par avocat, attendent un décret d'application (service-public.gouv.fr).

Le sort du bail quand les bailleurs se séparent

La séparation des propriétaires n'a aucun effet sur le bail. Le locataire conserve tous ses droits et continue de payer le loyer. Aucune clause ne permet de résilier le bail au motif que les bailleurs se séparent.

Il faut en revanche lui indiquer par écrit, signé de tous les bailleurs, à qui verser le loyer à partir d'une date précise et sur quel compte. Un locataire qui reçoit des instructions contradictoires de deux ex-conjoints peut légitimement attendre une consigne commune. Il se libère valablement en payant entre les mains du bailleur désigné.

Lorsque l'un des deux devient seul propriétaire, il est désormais seul bailleur et c'est lui qui devra restituer le dépôt de garantie au départ du locataire. Faites figurer le montant du dépôt dans l'acte de partage pour qu'il soit pris en compte dans le calcul de la soulte. Mettez aussi à jour l'assurance propriétaire non occupant, les quittances et les coordonnées données au syndic de copropriété.

Si le bien reste en indivision, la règle des deux tiers s'applique à toute nouvelle location après le départ du locataire. Dans un couple à parts égales, l'accord des deux reste nécessaire, ce qui justifie de prévoir dans la convention d'indivision qui choisit le locataire et dans quelles conditions.

Le décès de l'un des membres du couple

Le statut du couple pèse le plus lourd au décès. Le conjoint marié est héritier. En présence d'enfants tous communs, il choisit entre l'usufruit de la totalité de la succession et la pleine propriété du quart. En présence d'enfants non communs, il reçoit le quart en pleine propriété (service-public.gouv.fr). Il est exonéré de droits de succession.

Le partenaire de PACS et le concubin n'ont aucun droit dans la succession sans testament. Le partenaire de PACS désigné par testament est exonéré de droits de succession. Le concubin, considéré fiscalement comme une personne non parente, est taxé à 60 % après un abattement de 1 594 € (service-public.gouv.fr).

Pour un logement détenu en indivision par des concubins, le décès de l'un fait entrer ses héritiers dans l'indivision aux côtés du survivant. Celui-ci peut se retrouver copropriétaire avec les enfants ou les parents de son ancien compagnon, avec les règles de majorité décrites plus haut. Le chapitre 149 détaille la gestion d'un bien loué pendant la succession et les moyens de préparer la transmission.

Les erreurs fréquentes

• Acheter pendant le mariage avec des fonds hérités sans faire déclarer leur origine dans l'acte, ce qui rend le bien commun.
• Fixer dans l'acte d'achat des concubins des quotes-parts sans rapport avec l'apport de chacun.
• Croire que le jugement de divorce libère l'époux qui cède sa part du prêt commun, sans accord de la banque.
• Calculer la soulte sans tenir compte de l'impôt sur la plus-value que l'attributaire supportera seul lors de la revente.
• Vendre un bien moins de trois ans après l'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global.
• Supposer qu'un partenaire de PACS ou un concubin hérite sans testament.

Liste de contrôle

• Vérifiez votre régime matrimonial ou la convention de PACS avant d'acheter un bien locatif.
• Faites déclarer dans l'acte d'achat l'origine des fonds propres utilisés.
• Faites correspondre les quotes-parts de l'acte au financement réel de chacun.
• Conservez la trace des remboursements du prêt et des dépenses payées par chacun.
• Désignez au bail tous les bailleurs ou la SCI puis ouvrez un compte bancaire dédié.
• Signalez tout mariage, PACS, divorce ou rupture à l'administration fiscale dans les 60 jours.
• En cas de séparation, faites estimer chaque bien loué en tenant compte du bail en cours.
• Comparez vente, attribution avec soulte et maintien en indivision, plus-value future comprise.
• Obtenez l'accord écrit de la banque sur la reprise du prêt par l'attributaire.
• Informez le locataire par écrit, signé de tous les bailleurs, du destinataire du loyer.
• Faites figurer le dépôt de garantie dans l'acte de partage.
• Pour un couple non marié, faites le point avec un notaire sur les testaments et la protection du survivant.