Le bailleur en difficulté financière

Le bailleur est souvent présenté comme la partie forte du contrat de location. Il peut pourtant connaître de réelles difficultés financières. Un impayé de plusieurs mois, une vacance prolongée, un appel de travaux de copropriété, une perte d'emploi, une séparation ou une maladie suffisent à rompre l'équilibre entre les loyers perçus et les mensualités dues. Le risque est d'autant plus grand que le patrimoine a été financé à crédit et que l'épargne de précaution est faible.

Ce chapitre présente les solutions prévues par les textes et les pratiques bancaires, dans l'ordre où elles se présentent en général. Il traite des impayés subis, du crédit immobilier, de la vente d'un bien, de la procédure de surendettement, des impôts et des charges de copropriété. Il se termine par les interlocuteurs utiles et une liste de contrôle. Il ne remplace pas l'examen de votre situation par un professionnel, qui s'impose dès que plusieurs dettes sont en jeu.

Faire le point sans attendre

La plupart des solutions sont plus faciles à obtenir avant le premier incident de paiement qu'après. Une banque prévenue tôt dispose de marges de manœuvre qu'elle n'a plus une fois le dossier transmis à son service de recouvrement. Le premier réflexe consiste donc à établir un diagnostic complet de la situation.

Le diagnostic en cinq étapes

1. Établissez le budget mensuel du foyer, en séparant les revenus personnels, les loyers effectivement encaissés et les dépenses incompressibles.
2. Recensez toutes les dettes, avec pour chacune le créancier, le montant, l'échéance et les garanties qui s'y attachent.
3. Listez les biens et leur valeur estimée, en distinguant les biens loués, libres ou occupés et le capital restant dû sur chacun.
4. Repérez les échéances des trois à six prochains mois, comme les mensualités, la taxe foncière, les appels de copropriété ou le solde d'impôt.
5. Qualifiez la difficulté, passagère si sa cause a une fin prévisible, durable si elle tient à un déséquilibre structurel entre revenus et charges.

Les impayés subis

L'impayé de loyer est la cause la plus fréquente de difficulté propre au bailleur. Il ne suspend aucune de ses propres obligations. Les mensualités du prêt, les appels de charges de copropriété, la taxe foncière et l'assurance restent dus, même si le locataire ne paie plus rien.

Mobiliser les garanties

Les moyens de recouvrement dépendent des garanties prévues au bail. Activez-les dans les délais, car la plupart sont enfermées dans des délais de déclaration stricts.

• La caution doit être informée et mise en demeure dans les conditions prévues par l'acte de cautionnement (chapitres 111 et 112).
• La garantie des loyers impayés (GLI) suppose une déclaration de sinistre dans le délai fixé au contrat et un dossier de locataire conforme aux critères de l'assureur (chapitres 100 et 108).
• La garantie Visale fonctionne selon ses propres règles de déclaration (chapitre 111).
• L'organisme qui verse l'aide au logement doit être informé de l'impayé dans les conditions présentées au chapitre 110.

La procédure, du commandement de payer à l'expulsion, est décrite aux chapitres 111 et 113. Le recouvrement de la dette, y compris après le départ du locataire, est traité au chapitre 112. Comptez plusieurs mois, souvent plus d'un an, entre le premier impayé et la libération du logement.

Mesurer l'effet sur la trésorerie

Exemple illustratif. Un bailleur loue un appartement 780 € par mois, plus 60 € de provisions pour charges. Il rembourse un prêt de 640 € par mois et verse au syndic 170 € par mois, dont 60 € récupérables sur le locataire. Lorsque tout est payé, il dégage un solde de 780 + 60 − 640 − 170 = 30 € par mois. Si le locataire cesse de payer, le bailleur doit sortir 640 + 170 = 810 € par mois de sa poche.

Ces montants ne comprennent pas les frais de procédure, qui s'y ajoutent. Ils montrent pourquoi l'épargne de précaution d'un bailleur doit couvrir plusieurs mois de charges par logement et pourquoi la banque doit être prévenue dès que l'impayé se prolonge.

Les conséquences fiscales

En location nue, les revenus fonciers sont imposés selon les sommes effectivement encaissées dans l'année. Un loyer impayé n'est donc pas imposé tant qu'il n'est pas perçu. Les charges payées restent déductibles au régime réel, ce qui peut faire apparaître un déficit foncier (chapitre 120). Pensez aussi à ajuster le prélèvement à la source lorsque les loyers baissent durablement (chapitre 132).

Le crédit immobilier

Prévenir la banque

Contactez votre conseiller dès que vous savez qu'une échéance risque de ne pas être honorée. Expliquez la cause de la difficulté, sa durée prévisible et la solution que vous proposez. Confirmez l'échange par écrit et conservez la trace de chaque demande. Un dossier présenté avec un budget et un plan de sortie est mieux reçu qu'une demande faite après plusieurs rejets de prélèvement.

Le report ou la modulation des échéances

De nombreux contrats de prêt prévoient la possibilité de reporter un certain nombre d'échéances ou de réduire temporairement la mensualité. Lisez les conditions générales et particulières de votre offre de prêt. Le report n'efface rien. Les intérêts continuent en général de courir et la durée ou la mensualité augmente ensuite.

Exemple illustratif. Un prêt de 100 000 € au taux de 3 % sur 15 ans donne une mensualité de 690,58 €. Si l'emprunteur suspend six échéances et que les intérêts sont ajoutés au capital, celui-ci atteint 101 509,41 € à la reprise. Pour une durée de remboursement inchangée de 180 mois après la pause, la mensualité passe à 701,01 €. Le coût total supplémentaire atteint environ 1 876 €. Les modalités réelles varient selon les contrats, certains laissant les intérêts exigibles pendant le report.

La renégociation, le rachat et le regroupement

La renégociation avec la banque prêteuse ou le rachat du prêt par une autre banque peuvent réduire la mensualité, en allongeant la durée ou en baissant le taux. Leurs conditions, leurs frais et leur traitement fiscal sont présentés au chapitre 3. En période de difficulté, la banque est toutefois moins disposée à consentir un nouveau financement.

Le regroupement de crédits remplace plusieurs prêts par un seul, sur une durée plus longue. Il réduit la charge mensuelle mais augmente presque toujours le coût total. Il s'accompagne souvent d'une garantie hypothécaire sur un bien et de frais. Comparez le coût total des deux situations avant de signer et méfiez-vous des intermédiaires qui demandent un paiement avant la conclusion du prêt.

L'assurance emprunteur

Relisez votre contrat d'assurance emprunteur dès l'apparition d'un arrêt de travail ou d'une invalidité. Selon les garanties souscrites, l'assureur peut prendre en charge tout ou partie des mensualités pendant l'incapacité, après un délai de franchise. Certains contrats couvrent aussi la perte d'emploi, sous des conditions strictes et pour une durée limitée.

Déclarez le sinistre sans attendre, dans les formes prévues par la notice et continuez à payer les échéances tant que la prise en charge n'est pas confirmée. Le choix et le changement d'assurance emprunteur sont présentés au chapitre 3.

La suspension des échéances par le juge

Lorsque la banque refuse tout aménagement, l'emprunteur peut demander au juge des contentieux de la protection de suspendre l'exécution de ses obligations. L'article L. 314-20 du Code de la consommation prévoit cette suspension, notamment en cas de licenciement, dans les conditions de l'article 1343-5 du Code civil. La suspension est accordée dans la limite de deux ans.

Le juge apprécie la situation au vu des pièces produites. La demande se présente avec les justificatifs de la difficulté, comme une lettre de licenciement, un arrêt de travail ou toute pièce établissant la baisse des revenus et avec l'indication de l'événement qui permettra de reprendre les paiements. Renseignez-vous auprès du greffe du tribunal judiciaire sur la forme de la requête.

Les conséquences d'un défaut de paiement

Lorsque les impayés se répètent, la banque peut, dans les conditions prévues au contrat et après mise en demeure, prononcer la déchéance du terme. Le capital restant dû devient alors immédiatement exigible. Des incidents de paiement caractérisés entraînent aussi l'inscription au FICP, géré par la Banque de France, ce qui ferme en pratique l'accès à de nouveaux crédits.

Si la dette n'est pas réglée, le créancier titulaire d'une garantie sur le bien peut engager une saisie immobilière, qui aboutit à une vente aux enchères devant le tribunal judiciaire. Le débiteur peut demander au juge l'autorisation de vendre lui-même le bien à l'amiable, ce qui permet en général d'obtenir un meilleur prix. La procédure exige un avocat. Les ventes judiciaires sont présentées du point de vue de l'acquéreur au chapitre 8.

Vendre un bien

La vente d'un bien est souvent la solution la plus efficace face à une difficulté durable. Décidée tôt, elle se fait au prix du marché et dans des délais choisis. Décidée tard, elle se fait sous la pression des créanciers, voire aux enchères.

Choisir le bien à vendre

Un logement loué se vend avec son locataire, le bail se poursuivant avec l'acquéreur, en général avec une décote (chapitre 6). Pour le vendre libre, le bailleur doit donner congé pour vendre à l'échéance du bail, dans les formes et les délais présentés au chapitre 115. En situation d'urgence, la vente occupée est souvent la seule possible à court terme.

Les frais de la vente

Le produit net de la vente se calcule en déduisant du prix plusieurs postes.

• Le capital restant dû sur le prêt du bien ainsi que sur d'autres prêts éventuellement garantis par le même bien.
• Les indemnités de remboursement anticipé prévues au contrat, plafonnées par la loi (chapitre 3).
• Les frais de mainlevée de l'hypothèque ou du privilège, le cas échéant.
• L'impôt sur la plus-value, calculé et prélevé par le notaire (chapitres 135 et 136).
• Les sommes dues au syndicat des copropriétaires, qui peut former opposition sur le prix (chapitre 109).
• Les frais d'agence à la charge du vendeur et les diagnostics.

Aucune indemnité de remboursement anticipé n'est due lorsque la vente fait suite à un changement de lieu d'activité professionnelle, au décès ou à la cessation forcée de l'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint. Ces cas sont détaillés au chapitre 3. Signalez-les à la banque avec les justificatifs avant la vente.

Les points fiscaux

En location meublée non professionnelle, les amortissements pratiqués sont en principe réintégrés dans le calcul de la plus-value depuis le 15 février 2025 (chapitre 121). Un bien acheté récemment, détenu moins de six ans, ne bénéficie d'aucun abattement pour durée de détention. Faites calculer l'impôt par le notaire avant de fixer votre prix plancher.

Le surendettement du bailleur

Les conditions

La procédure de surendettement est ouverte à toute personne physique qui se trouve dans l'impossibilité de faire face à ses dettes et qui est de bonne foi, c'est-à-dire qui ne s'est pas mise volontairement dans cette situation. Les prêts bancaires, les crédits à la consommation, les arriérés de loyers, les dettes fiscales et les engagements de caution peuvent être pris en compte. Certaines dettes, comme les pensions alimentaires ou les amendes, sont exclues ou traitées différemment (service-public.gouv.fr).

Être propriétaire n'empêche pas de déposer un dossier, même lorsque la valeur de la résidence principale pourrait couvrir les dettes. La commission ne peut pas déclarer un dossier irrecevable au seul motif que le demandeur est propriétaire de son logement (service-public.gouv.fr).

Le dépôt du dossier

Le dossier se dépose auprès de la Banque de France, en ligne ou sur le formulaire Cerfa n° 13594 accompagné des justificatifs et d'une lettre expliquant la situation. Un travailleur social, par exemple au sein d'un Point conseil budget ou d'un centre communal d'action sociale (CCAS), peut aider à le constituer. Le dépôt entraîne l'inscription au FICP. Le demandeur doit continuer à payer ses charges courantes et ne peut plus souscrire de nouveau crédit (service-public.gouv.fr).

La recevabilité et ses effets

La commission dispose de trois mois pour se prononcer sur la recevabilité. Lorsque le dossier est déclaré recevable, certaines saisies sont suspendues jusqu'à la mise en place des mesures de traitement, pour une durée maximale de deux ans. Les intérêts et pénalités de retard sur les dettes concernées cessent de courir. La commission peut aussi demander au juge de suspendre une expulsion (service-public.gouv.fr).

En contrepartie, le débiteur ne peut plus, sauf autorisation du juge, aggraver son endettement, donner ou vendre ses biens, rembourser par anticipation ses crédits ou payer les dettes antérieures à la recevabilité. Un créancier peut contester la recevabilité dans les quinze jours de sa notification.

Les mesures possibles

Lorsque le débiteur est propriétaire d'un bien immobilier et que sa dette est remboursable, la commission recherche d'abord un accord entre lui et ses créanciers, appelé plan conventionnel de redressement. Les créanciers disposent de trente jours pour le refuser et leur silence vaut accord. En cas d'échec, le débiteur dispose de quinze jours pour demander des mesures imposées, faute de quoi le dossier est clos (service-public.gouv.fr).

Ces mesures sont décrites sur service-public.gouv.fr (mesures imposées). Selon la Banque de France, le maintien du patrimoine est privilégié, mais un moratoire peut permettre une vente amiable dans certains cas. Pour un bailleur, cela signifie que la vente d'un ou plusieurs biens locatifs fait souvent partie de la solution.

Lorsque la situation est sans issue et que le débiteur possède des biens ayant une valeur marchande, la commission peut proposer un rétablissement personnel avec liquidation judiciaire. Cette procédure exige l'accord écrit du débiteur. Les biens sont vendus par un liquidateur sous le contrôle du juge, le produit est réparti entre les créanciers et le solde des dettes est en principe effacé. L'inscription au FICP dure alors cinq ans (service-public.gouv.fr).

Les locataires pendant la procédure

La procédure du bailleur ne met pas fin aux baux en cours. Les locataires continuent de payer leur loyer et le bail se poursuit avec l'acquéreur si le bien est vendu. Informez-les de tout changement de bénéficiaire des loyers, par exemple lorsqu'un liquidateur est désigné.

Les impôts

L'étalement et le délai de paiement

Lorsque le solde d'impôt sur le revenu dépasse 300 €, son prélèvement est automatiquement réparti sur quatre mois. Pour les avis reçus à l'été 2026, les échéances tombent les 25 septembre, 26 octobre, 26 novembre et 28 décembre 2026 (service-public.gouv.fr).

Si cet étalement ne suffit pas, vous pouvez demander un délai de paiement pour l'impôt sur le revenu ou la taxe foncière. La demande se fait par la messagerie sécurisée de votre espace particulier, rubrique paiement, ou auprès de votre centre des finances publiques. Joignez le formulaire prévu, l'avis d'impôt, un relevé d'identité bancaire et les justificatifs de la difficulté. Chaque demande est examinée au cas par cas.

La remise gracieuse

La remise gracieuse, totale ou partielle, est réservée aux situations exceptionnelles où un délai ne suffit pas. L'administration prend en compte notamment une perte imprévisible de revenus, des circonstances comme un décès, une séparation ou une invalidité et la disproportion entre la dette et les ressources. Elle examine le patrimoine et les ressources de l'ensemble du foyer. Elle peut subordonner la remise au paiement préalable d'autres impositions, à la régularité des déclarations et à la renonciation à toute contestation sur les impôts concernés (service-public.gouv.fr).

Les demandes de délai ou de remise sont en général traitées en deux mois. Sans réponse dans ce délai, la demande est considérée comme rejetée. Le délai peut être porté à quatre mois pour un dossier complexe, si l'administration vous en informe avant la fin des deux mois.

Les autres démarches

• Le prélèvement à la source peut être modulé à la baisse lorsque les revenus diminuent et les acomptes sur revenus fonciers supprimés en cas de vente ou d'arrêt de la location (chapitre 132).
• La taxe foncière peut faire l'objet d'un dégrèvement pour vacance involontaire d'un logement destiné à la location nue, sous conditions (chapitre 132).
• Les déclarations doivent continuer à être déposées dans les délais. Un retard de déclaration entraîne des majorations qui aggravent la dette.
• Le conciliateur fiscal départemental peut être saisi lorsqu'un désaccord persiste avec le service des impôts.

La copropriété

Le bailleur doit ses charges de copropriété même si son locataire ne paie plus. Le syndic recouvre les impayés sans autorisation de l'assemblée générale. Après une mise en demeure restée sans effet pendant trente jours, les provisions de l'exercice restant à échoir peuvent devenir immédiatement exigibles, dans les conditions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat dispose d'une hypothèque légale sur le lot et peut former opposition sur le prix de vente. La procédure complète et un exemple chiffré figurent au chapitre 109.

Prenez contact avec le syndic avant l'échéance que vous ne pourrez pas honorer. Proposez un échéancier écrit, que le syndic peut accepter. Respectez-le ensuite scrupuleusement. Les frais de recouvrement mis à votre charge en cas de procédure ne sont jamais récupérables sur le locataire.

Les travaux votés en assemblée générale s'imposent à tous les copropriétaires, y compris ceux qui ont voté contre. Lorsque l'ordre du jour annonce des travaux importants, examinez leur financement avant l'assemblée, en particulier les échéances d'appel et la possibilité d'un emprunt collectif. Le plan pluriannuel de travaux et le fonds de travaux sont présentés au chapitre 109.

Les interlocuteurs

Faites-vous accompagner dès que plusieurs créanciers sont concernés. Les solutions se combinent et l'ordre dans lequel elles sont demandées compte. Une demande de surendettement, par exemple, interdit ensuite de vendre librement ses biens.

Les erreurs fréquentes

• Attendre le rejet de plusieurs prélèvements avant de contacter la banque.
• Cesser de payer les charges de copropriété pour financer les mensualités, ce qui expose à une procédure coûteuse et à une hypothèque légale.
• Multiplier les reports d'échéances face à une difficulté durable, ce qui augmente la dette sans la résoudre.
• Déclarer tardivement l'impayé à la GLI ou le sinistre à l'assureur emprunteur et perdre la garantie.
• Souscrire un regroupement de crédits sans comparer son coût total.
• Vendre trop tard, sous la pression d'une saisie, au lieu de vendre au prix du marché.
• Signer un compromis sans avoir vérifié que le prix couvre le prêt, les frais et l'impôt sur la plus-value.
• Déposer un dossier de surendettement sans savoir qu'il interdit ensuite de vendre ses biens sans autorisation.
• Cesser de déposer ses déclarations fiscales, ce qui ajoute des majorations à la dette.

Liste de contrôle

• J'ai établi le budget du foyer en séparant revenus personnels et loyers effectivement encaissés.
• J'ai recensé toutes mes dettes, leurs échéances et les garanties qui s'y attachent.
• J'ai qualifié ma difficulté de passagère ou de durable.
• J'ai activé dans les délais la caution, la GLI ou Visale et engagé le recouvrement de l'impayé.
• J'ai prévenu ma banque par écrit, avec un budget et une proposition.
• J'ai relu mon contrat de prêt pour connaître les possibilités de report et de modulation.
• J'ai vérifié les garanties de mon assurance emprunteur et déclaré le sinistre si nécessaire.
• J'ai envisagé la suspension judiciaire des échéances si la banque refuse tout aménagement.
• J'ai demandé un délai de paiement des impôts par la messagerie sécurisée si nécessaire.
• J'ai ajusté le prélèvement à la source à mes revenus réels.
• J'ai proposé au syndic un échéancier écrit pour les charges de copropriété.
• J'ai identifié le bien qui pourrait être vendu et fait calculer le produit net de la vente.
• J'ai consulté un Point conseil budget, l'ADIL ou un avocat avant de déposer un dossier de surendettement.