Les textes de référence commentés

Le droit de la location repose sur un petit nombre de textes que le bailleur retrouve d'un chapitre à l'autre. La loi du 6 juillet 1989 régit la location de la résidence principale, ses décrets d'application en précisent le contenu, la loi du 10 juillet 1965 organise la copropriété et le Code civil fournit le droit commun de tous les baux. Les autres locations relèvent du Code de commerce, du Code rural, du Code du tourisme ou de lois particulières, tandis que le Code général des impôts (CGI) fixe l'imposition des loyers.

Ce chapitre présente ces textes un par un, avec les articles qui comptent le plus pour un bailleur et le chapitre du guide qui les détaille. Il ne remplace pas la lecture du texte lui-même dans sa version en vigueur à la date qui vous concerne. La jurisprudence qui interprète ces textes fait l'objet du chapitre 153.

Lire un texte juridique sans se tromper

La hiérarchie des textes

Une loi pose les règles principales et renvoie souvent à un décret pour les détails, comme la liste des charges récupérables ou le contenu du contrat type. Un arrêté précise ensuite des points techniques. Le texte inférieur ne peut pas contredire le texte supérieur.

Dans les codes, les articles dont le numéro commence par L sont de nature législative, ceux qui commencent par R ou D sont réglementaires. La loi du 6 juillet 1989 et la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas codifiées.

L'ordre public et les clauses réputées non écrites

La plupart des règles de la loi de 1989 sont d'ordre public. Le bail ne peut pas y déroger au détriment du locataire, même si celui-ci a signé en connaissance de cause. La clause contraire est en général réputée non écrite, c'est-à-dire privée d'effet sans que le reste du bail tombe.

La version applicable dans le temps

Un texte est modifié souvent. La règle applicable à un bail dépend de sa date de signature, de la date des faits et des dispositions transitoires de la loi nouvelle. Une loi récente peut s'appliquer aux baux en cours, aux seuls baux signés après son entrée en vigueur ou aux baux renouvelés ou reconduits. Le délai de la clause résolutoire illustre cette difficulté, puisque les baux anciens qui prévoient un délai de deux mois conservent ce délai (chapitre 111).

La loi du 6 juillet 1989, socle de la location d'habitation

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs est le texte central du bailleur d'un logement. Elle s'applique aux locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation qui constituent la résidence principale du locataire. Elle a été profondément modifiée par la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) de 2014 et par la loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (ELAN) de 2018.

Le champ d'application (articles 1 et 2)

L'article 1er affirme le droit au logement et interdit de refuser une location pour un motif discriminatoire. L'article 2 fixe le champ de la loi. La résidence principale s'entend du logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure. Les garages, jardins et autres locaux loués accessoirement au logement par le même bailleur suivent le même régime (chapitre 10).

La location saisonnière et le meublé de tourisme échappent par définition à la loi, puisqu'ils ne constituent pas la résidence principale du locataire. L'article 2 écarte en outre notamment les logements-foyers et les logements attribués en raison d'une fonction ou d'un emploi, qui relèvent du Code civil ou de textes propres (chapitres 19 et 28).

La conclusion du bail (articles 3 à 5)

L'article 3 impose un bail écrit, établi selon un contrat type défini par décret. Il en énumère les mentions obligatoires, notamment l'identité des parties, la durée, la surface habitable, le loyer et le dépôt de garantie. L'article 3-2 organise l'état des lieux contradictoire et l'article 3-3 le dossier de diagnostic technique annexé au bail (chapitres 87 et 102).

L'article 4 dresse la liste des clauses réputées non écrites, comme l'obligation de payer par prélèvement automatique, les pénalités de retard, l'interdiction de détenir un animal familier ou les frais de relance. Une telle clause ne produit aucun effet, même signée. L'article 5 partage entre bailleur et locataire les honoraires d'un intermédiaire, la part du locataire ne pouvant dépasser ni celle du bailleur ni les plafonds du décret n° 2014-890 du 1er août 2014.

Les obligations des parties (articles 6 à 7-1)

L'article 6 oblige le bailleur à remettre un logement décent en bon état d'usage, à assurer la jouissance paisible, à entretenir les locaux et à faire les réparations autres que locatives. La décence renvoie au décret de 2002 et, depuis la loi Climat et résilience du 22 août 2021, à un niveau minimal de performance énergétique (chapitre 88). L'article 6-1 l'oblige à agir contre les troubles de voisinage causés par ses locataires après une mise en demeure motivée (chapitre 119).

L'article 7 énumère les obligations du locataire par lettres, que les praticiens citent directement.

L'article 7-1 fixe la prescription. Toute action dérivant du bail se prescrit par trois ans, notamment la réclamation des loyers et charges impayés. L'action en révision du loyer se prescrit par un an (chapitre 112).

Sous-location et colocation (articles 8 et 8-1)

L'article 8 interdit de céder le bail ou de sous-louer sans l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix, qui ne peut dépasser au mètre carré celui du loyer principal (chapitre 25). L'article 8-1 régit la colocation. Il met fin à la solidarité du colocataire sortant et de sa caution lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail ou, à défaut, six mois après la date d'effet du congé. Il admet en baux individuels des chambres privatives d'au moins 9 m² et 20 m³ (chapitre 15).

Durée, congés et transfert (articles 10 à 15)

L'article 10 fixe la durée minimale du bail vide à trois ans pour un bailleur personne physique ou une société civile immobilière (SCI) familiale et à six ans pour une personne morale, avec reconduction tacite. L'article 11 admet un bail d'au moins un an lorsqu'un événement précis justifie la reprise. L'article 12 permet au locataire de partir à tout moment avec un préavis de trois mois, réduit à un mois en zone tendue et dans des situations limitativement prévues. L'article 14 organise le transfert du bail en cas de décès ou d'abandon du domicile.

L'article 15 encadre le congé du bailleur. Il n'est possible qu'à l'échéance, avec un préavis de six mois, par lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. Il doit être motivé par la reprise pour habiter, la vente ou un motif légitime et sérieux. Les locataires âgés aux ressources modestes bénéficient d'une protection renforcée (chapitre 115).

Le loyer (articles 17 à 21)

L'article 17 pose le principe d'un loyer initial libre, sous réserve des règles des zones tendues et de l'encadrement des loyers (chapitres 96 et 97). L'article 17-1 n'autorise la révision annuelle que si le bail la prévoit, dans la limite de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL). L'article 17-2 permet de réévaluer au renouvellement un loyer manifestement sous-évalué (chapitre 99). L'article 20 institue la commission départementale de conciliation et l'article 21 oblige à remettre gratuitement une quittance au locataire qui la demande.

Dépôt, garanties et charges (articles 22 à 23-1)

L'article 22 limite le dépôt de garantie à un mois de loyer hors charges en location vide. Il doit être restitué dans un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée et dans deux mois dans le cas contraire. Chaque mois de retard commencé entraîne une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges (chapitre 104).

L'exemple suivant est purement illustratif. Pour un loyer de 650 € hors charges, un état des lieux de sortie conforme et des clés remises le 15 mars, le dépôt devait être rendu au plus tard le 15 avril. Restitué le 20 juin, il subit trois mois de retard commencés, soit une majoration de 3 × 65 €, ou 195 €.

L'article 22-1 interdit en principe de cumuler une caution avec une assurance contre les impayés, sauf pour un locataire étudiant ou apprenti. L'article 22-2 énumère les pièces interdites, la liste des pièces autorisées étant fixée par décret (chapitre 100). L'article 23 organise les provisions sur charges et leur régularisation annuelle, avec un décompte adressé un mois avant et des justificatifs tenus à disposition pendant six mois (chapitre 98).

La clause résolutoire (article 24)

La clause résolutoire ne peut jouer que pour le défaut de paiement du loyer ou des charges, le défaut de versement du dépôt de garantie, le défaut d'assurance et les troubles de voisinage constatés par une décision de justice. Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, elle doit figurer dans tout bail et le commandement de payer produit effet après six semaines. Le juge peut accorder des délais et suspendre ses effets (chapitres 111 et 113).

Le meublé et le bail mobilité

Le titre Ier bis applique au meublé loué à titre de résidence principale l'essentiel du titre Ier, avec des adaptations. Le bail dure au moins un an, ou neuf mois pour un étudiant sans reconduction (article 25-7). Le dépôt de garantie peut atteindre deux mois de loyer hors charges et le locataire part avec un préavis d'un mois (chapitre 12).

Le titre Ier ter crée le bail mobilité, un bail meublé de un à dix mois, non renouvelable et sans dépôt de garantie, réservé notamment aux personnes en formation, en études supérieures, en stage, en mutation ou en mission temporaire. Selon l'article 25-13, sans mention du motif, de la durée ou de la référence à ce titre, le contrat relève du meublé ordinaire (chapitre 13).

Les décrets d'application de la loi de 1989

Les décrets de 1987 sur les réparations et les charges

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 définit les réparations locatives. Il vise les travaux d'entretien courant et de menues réparations consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements privatifs. Son annexe donne une liste classée par partie du logement. Cette liste est indicative, car le texte précise que les réparations énumérées ont notamment ce caractère. Elle se combine avec la vétusté et la force majeure, qui restent à la charge du bailleur (chapitre 106).

Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe la liste des charges récupérables, classées en rubriques comme l'ascenseur, l'eau, le chauffage, les parties communes, les espaces extérieurs et les taxes. Contrairement à la liste des réparations locatives, celle-ci est limitative. Une dépense qui n'y figure pas ne peut pas être récupérée sur le locataire, même si le bail le prévoit (chapitre 98).

Le décret de 2002 sur la décence

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les caractéristiques du logement décent. Il pose des exigences de sécurité et de santé, comme le clos et le couvert, la protection contre les infiltrations, des réseaux électriques et de gaz conformes, une aération suffisante et l'éclairement naturel des pièces principales. Il impose des équipements minimaux, dont une installation de chauffage, l'eau potable, une installation sanitaire et un coin cuisine.

Le logement doit disposer d'au moins une pièce principale de 9 m² avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m, ou d'un volume habitable d'au moins 20 m³. Un critère de performance énergétique s'y est ajouté. La loi Climat et résilience exclut ensuite progressivement de la décence les logements selon leur classe au diagnostic de performance énergétique (DPE), d'abord la classe G depuis le 1er janvier 2025, puis la classe F à partir de 2028 et la classe E à partir de 2034 en métropole (chapitre 89).

Les décrets de 2015 sur le bail, le meublé et le dossier

Le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 établit les contrats types de location vide et meublée, y compris en colocation à bail unique. Le bail doit suivre ce modèle et une notice d'information fixée par arrêté lui est annexée. Utiliser un modèle ancien ou incomplet ne rend pas le bail nul, mais vous prive de mentions utiles et expose à des contestations (chapitre 102).

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé, de la literie aux plaques de cuisson, au réfrigérateur, à la vaisselle, aux luminaires et au matériel d'entretien ménager. Un logement auquel manque un élément peut être requalifié en location vide, avec un bail de trois ans et un dépôt d'un mois (chapitre 94).

Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixe la liste limitative des pièces justificatives que le bailleur peut demander au candidat locataire et à sa caution (chapitre 100).

Le décret de 2016 sur l'état des lieux

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté. Il précise le contenu minimal du document, qu'il soit établi sur papier ou sous forme électronique. Il permet aux parties de convenir d'une grille de vétusté. Le chapitre 103 en détaille l'application.

La loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et son décret d'application n° 67-223 du 17 mars 1967 régissent les immeubles divisés en lots. Ils organisent le syndicat des copropriétaires, le syndic, le conseil syndical et l'assemblée générale. Le règlement de copropriété peut restreindre l'usage des lots, mais seulement dans la mesure justifiée par la destination de l'immeuble.

Les règles de majorité sont au cœur du texte. L'article 24 fixe la majorité simple des voix exprimées, l'article 25 la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires et l'article 26 la double majorité des membres et des deux tiers des voix. Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, la modification du règlement pour interdire la location en meublé de tourisme des lots qui ne sont pas des résidences principales peut être votée à la majorité de l'article 26 dans certains immeubles (chapitre 38).

L'article 42 encadre la contestation des décisions d'assemblée générale. Le copropriétaire opposant ou défaillant doit agir dans les deux mois de la notification du procès-verbal, avec l'assistance obligatoire d'un avocat. L'article 25-2 permet à un copropriétaire de réaliser à ses frais des travaux d'accessibilité affectant les parties communes, sauf opposition motivée de l'assemblée (chapitres 21 et 109).

Le Code civil, droit commun des baux et des contrats

Le louage de choses

Les articles 1709 et suivants du Code civil définissent le louage et s'appliquent à toutes les locations, sauf dérogation d'un statut particulier. Ils régissent seuls la location d'une résidence secondaire, d'un garage indépendant, d'une cave ou d'un terrain nu (chapitres 19, 54, 55 et 56). Pour le bail d'habitation, ils complètent la loi de 1989 sur les points qu'elle ne règle pas.

Faute d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le bien en bon état de réparations locatives (article 1731). L'article 3-2 de la loi de 1989 prive de cette présomption la partie qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux.

Le droit des contrats et de la responsabilité

Le droit commun des contrats, réformé par l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, s'applique à tous les baux. L'article 1211 permet de mettre fin à un contrat à durée indéterminée en respectant un préavis raisonnable. L'article 1225 encadre la clause résolutoire contractuelle et l'article 1343-5 permet au juge d'accorder des délais de paiement dans la limite de deux ans.

La responsabilité extracontractuelle se trouve aux articles 1240 et suivants. L'article 1253 consacre la responsabilité de plein droit pour trouble anormal de voisinage (chapitre 119). Les articles 1792 et suivants organisent la responsabilité décennale des constructeurs, qui s'étend au particulier qui vend un ouvrage qu'il a construit ou fait construire (chapitres 72 et 73).

L'article 2224 fixe la prescription de droit commun à cinq ans. Elle s'applique aux baux régis par le seul Code civil, alors qu'un bail soumis à la loi de 1989 relève du délai de trois ans de l'article 7-1.

Le Code de commerce et les autres baux professionnels

Le statut des baux commerciaux

Les articles L. 145-1 à L. 145-60 du Code de commerce, complétés par des articles réglementaires, forment le statut des baux commerciaux. Le bail dure au moins neuf ans, le locataire peut en principe donner congé à chaque période triennale et il bénéficie d'un droit au renouvellement, dont le refus ouvre droit à une indemnité d'éviction (chapitres 42 et 45).

Parmi ces articles, l'article L. 145-5 régit le bail dérogatoire d'au plus trois ans (chapitre 47), les articles L. 145-33 et L. 145-34 le loyer de renouvellement et son plafonnement (chapitre 43) et l'article L. 145-41 la clause résolutoire (chapitre 48). L'article L. 145-40-2 impose un inventaire des charges et ses dispositions réglementaires interdisent de faire supporter au locataire les grosses réparations de l'article 606 du Code civil (chapitre 44).

Le bail professionnel et le bail rural

L'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 régit le bail des locaux à usage exclusivement professionnel. Le bail dure au moins six ans, le locataire peut le résilier à tout moment avec un préavis de six mois et les parties fixent librement le reste du contrat (chapitre 49).

Le statut du fermage figure aux articles L. 411-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime. Il s'applique à la mise à disposition à titre onéreux d'un bien agricole en vue de l'exploiter, avec une durée minimale de neuf ans, un loyer encadré par arrêté préfectoral et un droit au renouvellement très protecteur. Il est d'ordre public et requalifie les conventions qui tentent de l'éluder (chapitre 57).

Le Code du tourisme et le changement d'usage

Les articles L. 324-1 et suivants du Code du tourisme définissent le meublé de tourisme et organisent sa déclaration, son enregistrement et son classement. Les articles L. 324-3 et suivants régissent les chambres d'hôtes. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a renforcé ces outils de régulation, notamment les obligations de déclaration et d'enregistrement. Elle intègre aussi progressivement les meublés de tourisme au calendrier énergétique (anil.org).

Le changement d'usage d'un local d'habitation relève des articles L. 631-7 et suivants du CCH. Dans les communes concernées, louer un logement de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage constitue un changement d'usage soumis à autorisation, sauf pour la résidence principale du loueur dans la limite fixée par la loi. La taxe de séjour relève quant à elle du Code général des collectivités territoriales (chapitres 28, 30 et 34).

Le Code de la construction et de l'habitation

Le CCH réunit des règles qui touchent directement le bailleur sans figurer dans la loi de 1989. Les articles L. 634-1 et suivants organisent la déclaration de mise en location et les articles L. 635-1 et suivants l'autorisation préalable de mise en location, souvent appelée permis de louer, dans les communes qui les ont instituées (chapitre 95). L'article L. 111-6-1 interdit certaines divisions d'immeubles destinés à la location, notamment celles qui créent des locaux de moins de 14 m² ou de 33 m³ (chapitre 92).

Les articles L. 511-1 et suivants organisent la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles. Les articles L. 521-1 et suivants protègent les occupants d'un logement frappé d'un arrêté, avec la suspension du loyer et l'obligation d'hébergement ou de relogement à la charge du propriétaire (chapitre 116).

Les procédures et le droit pénal

Le Code des procédures civiles d'exécution organise l'expulsion. L'article L. 412-1 impose en principe un délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l'expulsion. L'article L. 412-6 instaure la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars. L'article R. 433-1 fixe le contenu du procès-verbal d'expulsion lorsque des biens sont laissés sur place, avec un délai de deux mois pour les retirer (legifrance.gouv.fr). Le chapitre 113 suit la procédure pas à pas.

Le Code de procédure civile fixe les règles de saisine du juge. Son article 750-1 impose, pour les demandes qui n'excèdent pas 5 000 €, une tentative préalable de résolution amiable, sauf exceptions (chapitre 118). Le Code pénal réprime la discrimination dans l'accès au logement (articles 225-1 et 225-2) et l'occupation frauduleuse d'un domicile ou d'un local, dont la loi du 27 juillet 2023 a renforcé les sanctions (anil.org). Le chapitre 117 en présente l'application.

Le Code général des impôts et la doctrine fiscale

Les articles du CGI à connaître

Le CGI fixe l'imposition des loyers selon leur nature. La location nue relève des revenus fonciers, la location meublée des bénéfices industriels et commerciaux, avec des régimes simplifiés et des régimes réels. Le tableau suivant indique les articles de base.

Les seuils du micro-BIC et ceux qui distinguent les meublés de tourisme classés ou non classés ont été modifiés à plusieurs reprises ces dernières années. Lisez-les dans les chapitres 39 et 121, à jour des lois de finances.

Le BOFiP et la garantie contre les changements de doctrine

Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) rassemble les commentaires de l'administration fiscale, classés par série, comme la série RFPI pour les revenus fonciers et la série BIC pour la location meublée. Il n'a pas la valeur d'une loi, mais l'article L. 80 A du Livre des procédures fiscales permet au contribuable de se prévaloir de la doctrine publiée, même si elle est plus favorable que la loi. L'article L. 80 B du même livre organise le rescrit, qui permet d'obtenir une prise de position formelle de l'administration sur une situation précise (chapitre 139).

Méthode pour retrouver la règle applicable

Face à une question concrète, procédez dans l'ordre suivant.

1. Qualifiez la location, qu'il s'agisse d'une résidence principale vide ou meublée, d'un bail mobilité, d'une résidence secondaire, d'un local professionnel ou d'un meublé de tourisme (chapitre 10).
2. Identifiez le texte principal puis les décrets qui en précisent l'application.
3. Lisez l'article sur Légifrance dans sa version en vigueur à la date utile, avec ses dispositions transitoires.
4. Complétez par le Code civil pour les points que le texte spécial ne règle pas.
5. Confirmez votre lecture par la fiche de service-public.gouv.fr, l'analyse de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) et la jurisprudence (chapitre 153).

Les erreurs fréquentes

• Appliquer un article du Code civil à un bail d'habitation alors que la loi de 1989 en dispose autrement, par exemple pour la prescription ou le congé.
• Croire qu'une clause signée par le locataire est valable alors qu'elle figure parmi les clauses réputées non écrites de l'article 4.
• Récupérer une charge absente de la liste limitative du décret n° 87-713.
• Confondre décence, insalubrité et péril, qui relèvent de textes et de procédures différents.
• Appliquer une règle fiscale à partir d'un projet de loi de finances non encore adopté.

Liste de contrôle

• Le régime juridique de la location est identifié et le texte principal est connu.
• Le bail suit le contrat type du décret n° 2015-587 et ne contient aucune clause de l'article 4.
• Le logement respecte le décret n° 2002-120 et le calendrier énergétique.
• Les pièces demandées au candidat figurent dans la liste du décret n° 2015-1437.
• Le meublé comporte tous les éléments du décret n° 2015-981.
• Les charges récupérées figurent toutes dans le décret n° 87-713.
• Le dépôt de garantie respecte les plafonds et délais de l'article 22 ou des règles propres au meublé.
• Les dates de prescription des créances sont suivies, trois ans pour un bail de 1989.
• Un professionnel ou l'ADIL a été consulté pour toute question à fort enjeu.