Recouvrer une dette locative

Obtenir une décision de justice ne suffit pas à être payé. Une fois le bail résilié ou le locataire parti, il reste à transformer une créance en argent encaissé, auprès d'un débiteur qui n'a souvent ni la volonté ni les moyens de payer spontanément. Le recouvrement suit une logique simple, à savoir chiffrer exactement la dette, obtenir un titre exécutoire, puis confier son exécution à un commissaire de justice.

Ce chapitre détaille chacune de ces étapes. Il complète le chapitre 111, consacré à la procédure d'impayé, au commandement de payer et à l'expulsion, ainsi que le chapitre 113 sur l'expulsion pas à pas. Les règles de preuve et les juridictions sont présentées au chapitre 118, les aides au locataire en difficulté au chapitre 110.

Chiffrer exactement la dette

Ce que vous pouvez réclamer

Le décompte est la pièce centrale de tout recouvrement. Le juge, le commissaire de justice et la commission de surendettement le vérifient ligne par ligne. Un poste injustifié affaiblit l'ensemble de la demande.

Le dépôt de garantie et les aides au logement versées au bailleur viennent en déduction (chapitre 104).

Ce que vous ne pouvez pas réclamer

Le bail ne peut prévoir ni amende ni pénalité en cas de manquement du locataire, ni frais de relance ou d'envoi de quittance. Ces clauses sont réputées non écrites (service-public.gouv.fr). Les frais de procédure ne sont mis à la charge du locataire que par le juge. Les frais d'un recouvrement amiable engagé sans titre exécutoire restent en principe à votre charge, comme on le verra plus loin.

Les délais de prescription

L'action en paiement des loyers et des charges se prescrit par trois ans (article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Chaque échéance a son propre délai. Une simple lettre, même recommandée, n'interrompt pas la prescription, alors qu'une reconnaissance de dette, un paiement partiel, une demande en justice ou un acte d'exécution forcée l'interrompent (chapitre 118).

Une fois le titre obtenu, la situation s'inverse. Une décision de justice civile s'exécute pendant dix ans et chaque acte d'exécution forcée, comme une saisie ou un commandement de payer, fait courir un nouveau délai de dix ans (service-public.gouv.fr).

Obtenir un titre exécutoire

Les titres possibles

Un titre exécutoire est l'acte qui permet de recourir à l'exécution forcée. Sans lui, aucune saisie n'est possible, sauf mesure conservatoire autorisée par le juge. Le bailleur dispose de plusieurs voies, qui se distinguent par leur coût, leur durée et ce qu'elles permettent d'obtenir.

Lorsque le locataire est encore dans les lieux et que vous souhaitez récupérer le logement, seule l'assignation devant le juge des contentieux de la protection permet d'obtenir à la fois la résiliation, l'expulsion et la condamnation au paiement (chapitre 111). Lorsque le locataire est parti, les voies plus légères deviennent pertinentes.

L'injonction de payer

L'injonction de payer convient à une dette dont le montant ne prête pas à discussion, appuyée sur le bail, un décompte et une mise en demeure. Pour des loyers et charges impayés, la requête est adressée au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, ou du tribunal de proximité, du domicile du débiteur. Elle se présente sur le formulaire prévu pour cette juridiction, accompagné d'un bordereau et des pièces justificatives. Elle est gratuite, hors frais de signification (service-public.gouv.fr).

Le juge statue sans audience. S'il accepte tout ou partie de la demande, l'ordonnance doit être signifiée au débiteur par commissaire de justice dans les trois mois de sa date pour les ordonnances rendues depuis le 1er septembre 2026, au lieu de six mois auparavant, faute de quoi elle est non avenue. Le débiteur peut former opposition dans le mois de la signification, ce qui renvoie l'affaire à une audience ordinaire (service-public.gouv.fr). Depuis le décret n° 2026-96 du 16 février 2026, l'ordonnance devient exécutoire deux mois après sa signification si vous n'avez reçu ni avis d'opposition ni invitation à payer les frais d'opposition, sans certificat de non-opposition à demander au greffe (entreprendre.service-public.gouv.fr).

La procédure simplifiée de recouvrement des petites créances

Pour une créance née d'un contrat, comme un bail, d'un montant de 5 000 € au plus, intérêts compris, un commissaire de justice peut conduire une procédure simplifiée de recouvrement. Il invite le débiteur, par lettre recommandée avec avis de réception ou par voie électronique, à y participer. Le débiteur dispose d'un mois pour accepter ou refuser et son silence vaut refus. En cas d'acceptation, un accord sur le montant et les modalités de paiement est recherché. S'il aboutit, le commissaire de justice délivre un titre exécutoire qui permet ensuite une saisie sans passer par le juge (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Le commissaire de justice compétent est celui du ressort de la cour d'appel du domicile du débiteur. L'acceptation du débiteur suspend la prescription. Les frais de dépôt du dossier et d'émission du titre, de quelques dizaines d'euros, sont à la charge du créancier, auxquels s'ajoutent des émoluments proportionnels aux sommes encaissées (entreprendre.service-public.gouv.fr). Cette voie suppose un débiteur de bonne volonté. Face à un débiteur qui ne répond pas, l'injonction de payer est plus adaptée.

L'assignation en paiement

L'assignation devant le juge des contentieux de la protection reste nécessaire lorsque la dette est contestée, lorsqu'elle comprend des postes discutables comme des réparations ou lorsque vous demandez la résiliation du bail. Pour une demande en paiement qui ne dépasse pas 5 000 €, elle doit en principe être précédée d'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, obligation qui ne s'applique pas à la requête en injonction de payer (chapitre 118). L'avocat n'est pas obligatoire devant ce juge.

En cas d'urgence ou de créance non sérieusement contestable, le juge des référés peut aussi allouer une provision, qui constitue un titre exécutoire.

Exécuter le titre

Le rôle du commissaire de justice

L'exécution forcée relève du monopole du commissaire de justice. Faire exécuter soi-même une décision est interdit et sévèrement sanctionné. Le commissaire de justice doit exercer dans le ressort de la cour d'appel du domicile du débiteur. L'exécution suppose une copie de la décision revêtue de la formule exécutoire, délivrée gratuitement par le greffe, ainsi qu'une notification préalable de la décision au débiteur (service-public.gouv.fr).

Les jugements de première instance sont en principe exécutoires dès leur notification, même en cas d'appel, sauf si le juge a écarté l'exécution provisoire. Le débiteur peut toutefois demander au premier président de la cour d'appel de la suspendre, en invoquant un motif sérieux et des conséquences manifestement excessives (service-public.gouv.fr).

Muni du titre, le commissaire de justice peut obtenir auprès des administrations et de certains organismes l'adresse du débiteur, l'identité de son employeur et l'identification de ses comptes bancaires (article L. 152-1 du Code des procédures civiles d'exécution, chapitre 111). C'est souvent cette recherche qui détermine la mesure la plus efficace.

Choisir la mesure adaptée

Plusieurs mesures peuvent être combinées, selon le conseil du commissaire de justice.

La saisie sur compte bancaire

Le commissaire de justice signifie la saisie à la banque, qui bloque le compte pendant quinze jours ouvrables, puis il en informe le débiteur dans les huit jours. Si le compte est joint, chaque titulaire est informé. Le débiteur peut justifier dans ce délai de quinze jours ouvrables l'origine de sommes protégées. Certaines prestations, comme le revenu de solidarité active, la prime d'activité ou l'allocation aux adultes handicapés, sont entièrement insaisissables (service-public.gouv.fr).

La banque doit toujours laisser au débiteur le solde bancaire insaisissable, égal en 2026 à au moins 651,69 €. Le débiteur dispose d'un mois pour contester devant le juge de l'exécution. À défaut, le commissaire de justice présente un certificat de non-contestation et la banque vous verse les sommes (service-public.gouv.fr). La saisie sur compte est rapide mais ponctuelle, puisqu'elle n'appréhende que le solde du jour.

La saisie des rémunérations

Depuis le 1er juillet 2025, la saisie des rémunérations est conduite par un commissaire de justice, sans passer par le greffe du tribunal (décret n° 2025-125 du 12 février 2025). Les étapes sont les suivantes (service-public.gouv.fr).

1. Un commandement de payer est signifié au débiteur et inscrit au registre numérique des saisies des rémunérations.
2. Le débiteur dispose d'un mois pour payer, rechercher un accord avec le commissaire de justice ou contester devant le juge de l'exécution, la contestation suspendant la procédure.
3. À l'issue de ce mois, le créancier demande la désignation d'un commissaire de justice répartiteur, qui recevra les sommes versées par l'employeur.
4. Le procès-verbal de saisie est signifié à l'employeur dans les trois mois du commandement, puis notifié au débiteur dans les huit jours.
5. L'employeur verse chaque mois les retenues au répartiteur, qui les répartit au moins toutes les six semaines.

La part saisissable dépend d'un barème fixé par décret, appliqué par tranches au revenu mensuel net du débiteur. Le barème suivant est celui d'une personne seule, selon la fiche vérifiée le 1er avril 2026.

Chaque seuil est majoré de 145 € par personne à charge du débiteur, sur justificatifs. Le débiteur conserve toujours une somme au moins égale au solde bancaire insaisissable (service-public.gouv.fr).

Exemple illustratif. Un ancien locataire, salarié seul sans personne à charge, perçoit 1 600 € nets par mois. La retenue mensuelle atteint 213,37 € pour les quatre premières tranches, plus un tiers de la part comprise entre 1 435,83 € et 1 600 €, soit 54,72 €, au total 268,09 € par mois. Avec une personne à charge, chaque seuil étant relevé de 145 €, la retenue tombe à environ 227 € par mois. Une dette de 4 100 € est ainsi apurée en un peu plus de quinze mois dans le premier cas, hors intérêts et frais.

La saisie d'un véhicule

Tout véhicule terrestre à moteur immatriculé appartenant au débiteur peut être saisi, sauf s'il l'utilise personnellement pour exercer son activité professionnelle. Le commissaire de justice peut procéder par déclaration à la préfecture, qui interdit la vente du véhicule sans empêcher son usage et qui est valable deux ans. Il peut aussi l'immobiliser, en général au moyen d'un sabot, où qu'il se trouve (service-public.gouv.fr).

Après une immobilisation, un commandement de payer est notifié au débiteur dans les huit jours. S'il ne paie pas, il dispose d'un mois à compter de la saisie pour vendre lui-même le véhicule, avec l'accord du créancier sur les conditions de vente. Passé ce délai, le véhicule peut être vendu aux enchères publiques (service-public.gouv.fr).

La saisie-vente des biens mobiliers

La saisie-vente porte sur les biens meubles corporels du débiteur. Elle est précédée d'un commandement de payer, après lequel le débiteur dispose de huit jours pour régler la dette. Les biens saisis peuvent faire l'objet d'une vente amiable par le débiteur dans le mois, puis d'une vente aux enchères publiques. Certains biens nécessaires à la vie courante et au travail sont insaisissables (service-public.gouv.fr).

Pour une créance inférieure à 535 €, hors frais et intérêts, le créancier doit d'abord tenter une saisie sur salaire ou sur compte bancaire, sauf autorisation du juge de l'exécution (service-public.gouv.fr). En pratique, la saisie-vente au domicile d'un ancien locataire rapporte souvent peu au regard de son coût, les meubles d'usage courant se revendant mal.

Les mesures conservatoires

Si vous craignez que l'ancien locataire organise son insolvabilité avant que vous obteniez un titre, le juge de l'exécution peut autoriser une saisie conservatoire de ses biens. Vous devez montrer que votre créance paraît fondée en son principe et que son recouvrement est menacé. La saisie doit être réalisée dans les trois mois de l'autorisation, puis vous devez engager la procédure pour obtenir un titre exécutoire dans le mois qui suit la saisie, faute de quoi elle peut être levée (service-public.gouv.fr).

Agir contre la caution

Caution simple ou solidaire

L'acte de cautionnement détermine la façon d'agir. Face à une caution solidaire, vous pouvez réclamer le paiement dès le premier impayé, sans poursuivre d'abord le locataire. Face à une caution simple, vous devez d'abord faire délivrer un commandement de payer au locataire, dont une copie est adressée à la caution. Vous ne pouvez vous tourner vers elle que si le locataire ne paie pas (service-public.gouv.fr).

La caution couvre les loyers, les charges, les intérêts de retard et les réparations locatives, dans les limites de l'acte. Pour la caution simple, les intérêts de retard ne sont dus que si elle a été informée par la copie du commandement. Le commandement de payer doit en outre être signifié à la caution dans les quinze jours de sa délivrance au locataire, faute de quoi elle n'est pas tenue des pénalités ou intérêts de retard (chapitre 111).

La durée de l'engagement

Un engagement à durée déterminée lie la caution jusqu'à la date prévue. Un engagement sans durée peut être résilié à tout moment par lettre recommandée, mais la résiliation ne prend effet qu'à l'expiration du bail en cours. Au décès de la caution, ses héritiers restent tenus des dettes nées avant le décès (service-public.gouv.fr). Vérifiez ces éléments avant d'agir.

Obtenir un titre contre la caution

Un jugement rendu contre le seul locataire ne permet pas de saisir les biens de la caution. Pour exécuter contre elle, assignez-la dans la même procédure que le locataire ou engagez contre elle une procédure distincte, par exemple une injonction de payer. Votre action contre la caution se prescrit dans les mêmes conditions que contre le locataire.

Si la caution ne peut pas payer, elle peut demander des délais au juge des contentieux de la protection ou saisir à son tour la commission de surendettement. Le surendettement du locataire, en revanche, ne la libère pas des impayés déjà constitués (service-public.gouv.fr).

Les intérêts et les frais

Les intérêts

Les sommes dues portent intérêts au taux légal, à compter de la mise en demeure ou de la date fixée par le juge. Pour le second semestre 2026, ce taux est de 6,84 % lorsque le créancier est une personne physique qui n'agit pas pour des besoins professionnels et de 2,75 % dans les autres cas. Il est majoré de cinq points lorsque la condamnation n'est pas exécutée dans les deux mois de son caractère exécutoire. Le jugement peut aussi prévoir la capitalisation annuelle des intérêts (service-public.gouv.fr).

À titre d'ordre de grandeur, une dette de 4 100 € produit au taux de 6,84 % environ 140 € d'intérêts sur six mois. Les intérêts ne compensent donc pas le temps perdu, mais ils augmentent la créance que le débiteur devra solder.

Les frais

Les frais de signification et d'exécution du commissaire de justice font partie des dépens, supportés en principe par la partie qui perd, sauf décision contraire du juge. Le créancier doit toutefois payer au commissaire de justice les droits de recouvrement sur les sommes encaissées (service-public.gouv.fr). Les honoraires d'avocat sont libres et restent à votre charge, sauf somme allouée par le juge au titre des frais non compris dans les dépens.

Pour un recouvrement amiable sans décision de justice, le droit de recouvrement du commissaire de justice est à la charge du créancier. Selon le barème en vigueur depuis mars 2026, il est forfaitaire jusqu'à 188 € recouvrés, puis calculé par tranches dégressives sur les sommes encaissées, dans la limite d'un plafond. L'administration indique ainsi un droit de 257,45 € hors taxes pour 4 000 € recouvrés en métropole (service-public.gouv.fr). Les tarifs réglementés des actes eux-mêmes sont présentés au chapitre 111.

La dette après le départ du locataire

Retrouver le débiteur

Le départ du locataire ne fait pas disparaître la dette, mais il complique sa notification. Demandez dès la sortie une adresse de correspondance, notée sur l'état des lieux de sortie. Si le locataire est parti sans laisser d'adresse, le commissaire de justice procède aux recherches et dresse, si elles échouent, un procès-verbal qui permet de poursuivre la procédure. Une fois le titre obtenu, il peut interroger les administrations et organismes pour localiser le débiteur, son employeur et ses comptes.

Le locataire couvert par une garantie

Si le bail était couvert par une garantie des loyers impayés (GLI) ou par Visale, l'assureur ou Action Logement vous indemnise dans les limites du contrat puis se charge du recouvrement auprès du locataire. Respectez les délais de déclaration et de transmission du solde de tout compte après la libération des lieux (chapitre 111). Ne poursuivez pas vous-même le locataire pour les sommes déjà indemnisées.

Le décès du locataire

Les loyers dus jusqu'au décès constituent une dette de la succession. Adressez votre décompte au notaire chargé de la succession ou, à défaut, aux héritiers connus. Si la succession est vacante ou que tous les héritiers renoncent, rapprochez-vous d'un professionnel du droit pour déclarer votre créance auprès de la personne chargée de la succession (chapitre 105).

Le surendettement du locataire

Déclarer et justifier la créance

Lorsque l'ancien locataire dépose un dossier de surendettement déclaré recevable, la commission établit un état détaillé de ses dettes. Les créanciers disposent de trente jours pour contester le montant retenu pour leur créance et doivent transmettre dans ce délai leurs justificatifs, ainsi que ceux relatifs à une éventuelle caution appelée. Le juge des contentieux de la protection peut vérifier la validité et le montant des créances (service-public.gouv.fr). La recevabilité elle-même peut être contestée dans les quinze jours de sa notification (chapitre 111).

Une fois le dossier recevable, les saisies en cours sont suspendues et vous ne pouvez engager aucune nouvelle mesure d'exécution. Les mesures de traitement imposées par la commission, comme un rééchelonnement ou un effacement partiel, s'imposent ensuite à vous (chapitre 110).

Le rétablissement personnel

Lorsque la situation du débiteur est irrémédiablement compromise et qu'il ne possède pas de biens dont la vente permettrait de payer ses dettes, la commission peut imposer un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, qui efface ses dettes, y compris la dette locative. Sa décision est notifiée aux créanciers par lettre recommandée et peut être contestée dans les trente jours. Elle est publiée au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC), les créanciers inconnus disposant alors de deux mois pour se manifester (service-public.gouv.fr).

Certaines dettes ne sont pas effacées, notamment celles qu'une caution personne physique a payées à la place du débiteur. La caution qui vous a réglé conserve donc son recours contre l'ancien locataire (service-public.gouv.fr). Pour vous, l'effacement rend la dette définitivement irrécouvrable auprès du locataire, mais la caution reste tenue des impayés antérieurs.

Coût et délais d'un recouvrement

Le tableau suivant récapitule les délais légaux des principales étapes. Les délais réels dépendent du tribunal, de la réactivité du commissaire de justice et du comportement du débiteur.

Exemple illustratif, sans valeur pour votre situation. Un locataire quitte le logement en laissant 4 200 € de loyers et charges impayés et des dégradations chiffrées à 600 € après application de la vétusté. Le bailleur impute le dépôt de garantie de 700 € et arrête la dette à 4 100 €. La caution simple ne répond pas et l'ancien locataire refuse la procédure simplifiée. Le bailleur obtient une ordonnance d'injonction de payer, la fait signifier dans les trois mois, puis la saisie des rémunérations est engagée deux mois plus tard. À raison de 268,09 € par mois, il faut seize mois de retenues pour solder le principal, auxquels s'ajoutent les intérêts au taux légal et les frais mis à la charge du débiteur. Entre le départ du locataire et le dernier versement, il s'écoule ainsi environ deux ans.

La fiscalité des sommes recouvrées

En location nue, seuls les loyers effectivement encaissés sont imposables. Les sommes recouvrées après le départ du locataire se déclarent l'année de leur encaissement. Une dette jamais recouvrée n'a donc jamais été imposée (chapitre 120). En location meublée au régime réel, les règles comptables propres aux créances irrécouvrables s'appliquent (chapitre 121).

Les erreurs fréquentes

• Gonfler le décompte avec des pénalités, des frais de relance ou des réparations sans justificatif, ce qui expose à un rejet partiel sans appel en injonction de payer.
• Laisser prescrire des échéances anciennes en attendant que le locataire « revienne à meilleure fortune ».
• Oublier la caution ou lui notifier le commandement hors délai.
• Agir contre la caution sans titre contre elle, en croyant que le jugement contre le locataire suffit.
• Ignorer un courrier de la commission de surendettement et laisser passer le délai de trente jours.
• Réclamer au locataire des sommes déjà indemnisées par la GLI ou Visale.
• Abandonner le titre alors qu'il s'exécute pendant dix ans et qu'une situation peut évoluer.

Liste de contrôle

• Le décompte distingue loyers, charges, indemnité d'occupation, réparations, intérêts et frais, chaque poste étant justifié.
• Le dépôt de garantie et les aides versées au bailleur ont été déduits.
• Aucune pénalité ni frais de relance ne figure dans la réclamation.
• La date de prescription de l'échéance la plus ancienne est connue.
• La voie la plus adaptée pour obtenir un titre a été choisie selon le montant, la contestation possible et la présence du locataire.
• L'ordonnance d'injonction de payer est signifiée dans les trois mois.
• La caution a été informée dans les délais et un titre est demandé contre elle si elle ne paie pas.
• Le commissaire de justice dispose du titre, du décompte et de toutes les informations connues sur le débiteur.
• Toute déclaration de surendettement reçoit une réponse dans les trente jours.
• Les sommes recouvrées sont déclarées l'année de leur encaissement.