L'expulsion pas à pas

Obtenir un jugement d'expulsion ne rend pas le logement au bailleur. Entre la décision du juge et la remise effective des clés, plusieurs étapes obligatoires s'enchaînent, chacune avec ses délais, ses formes et ses causes de suspension. Une erreur à ce stade peut faire perdre plusieurs mois ou exposer le bailleur à des poursuites pénales.

Ce chapitre commence là où s'arrêtent les chapitres 111 et 117, une fois la décision obtenue. Il décrit l'exécution dans l'ordre chronologique, du commandement de quitter les lieux au procès-verbal d'expulsion, puis le sort des biens laissés sur place et l'indemnisation due par l'État lorsque le préfet refuse le concours de la force publique. Le recouvrement de la dette elle-même est traité au chapitre 112.

Les conditions d'une expulsion régulière

L'expulsion d'un logement est une mesure d'exécution forcée. Elle ne peut être menée que par un commissaire de justice, qui a le monopole de l'exécution, sur le fondement d'une décision de justice ordonnant l'expulsion et après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux (service-public.gouv.fr). Le bailleur n'a aucun pouvoir propre, même lorsque la décision lui donne entièrement raison.

Les situations qui conduisent à l'expulsion

La procédure d'exécution est la même quelle que soit la cause de la décision. Ce qui change, c'est la procédure qui a permis d'obtenir le titre et, dans certains cas, les protections dont l'occupant peut se prévaloir.

Dès que le bail est résilié ou expiré, le locataire devient occupant sans droit ni titre. Il doit alors une indemnité d'occupation, fixée par le juge, qui remplace le loyer et les charges jusqu'à la libération effective des lieux (service-public.gouv.fr). Continuez à l'appeler chaque mois et à tenir un décompte précis, car il servira au recouvrement et, le cas échéant, à la demande d'indemnisation adressée à l'État.

Étape 1. Rendre la décision exécutoire

Le jugement ne s'exécute pas tout seul. Le bailleur, ou son avocat, obtient du greffe une copie revêtue de la formule exécutoire, puis la remet à un commissaire de justice qui la signifie à l'occupant. La signification fait courir le délai d'appel, qui est d'un mois pour un jugement et de quinze jours pour une ordonnance de référé (service-public.gouv.fr).

Les décisions civiles de première instance sont en principe exécutoires dès leur notification, même si l'occupant fait appel, sauf si le juge a écarté l'exécution provisoire. L'occupant qui fait appel peut demander en référé au premier président de la cour d'appel de la suspendre si elle risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives. Interrogez votre avocat ou le commissaire de justice sur ce risque avant d'engager des frais d'exécution importants.

Lisez attentivement le dispositif de la décision, c'est-à-dire la partie finale qui énonce ce que le juge ordonne. Vérifiez qu'il ordonne bien l'expulsion, qu'il désigne toutes les personnes visées et qu'il fixe l'indemnité d'occupation. Vérifiez aussi si le juge a réduit ou supprimé le délai de deux mois du commandement, ou au contraire accordé des délais pour quitter les lieux.

Étape 2. Le commandement de quitter les lieux

Le commandement de quitter les lieux est l'acte par lequel le commissaire de justice met officiellement l'occupant en demeure de partir. Il peut être délivré dès que la décision est signifiée et exécutoire. Il doit contenir les mentions suivantes, à peine de nullité (service-public.gouv.fr).

• L'indication du titre exécutoire en vertu duquel l'expulsion est poursuivie.
• La désignation du juge devant lequel l'occupant peut demander des délais ou contester la procédure.
• La date à partir de laquelle les lieux doivent être libérés.
• L'avertissement qu'à compter de cette date, il peut être procédé à l'expulsion forcée.
• La reproduction des articles L. 412-1 à L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution (CPCE).

Une copie du commandement est adressée au préfet, afin que la situation de l'occupant soit prise en compte pour son relogement (chapitre 111). Le commissaire de justice s'en charge, mais demandez-lui confirmation, car cette information conditionne la suite de la procédure.

Le délai de deux mois

L'expulsion d'un lieu habité ne peut intervenir qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement (article L. 412-1 du CPCE). Ce délai n'est pas automatique dans tous les cas. Le juge peut le réduire ou le supprimer lorsque le relogement de l'intéressé n'a pas abouti de son fait, ou constater qu'il ne s'applique pas lorsque la personne est de mauvaise foi ou qu'elle est entrée dans les lieux par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte (anil.org).

Ce délai se calcule de date à date. Un commandement délivré le 22 mars ouvre la possibilité d'une expulsion à compter du 22 mai, sous réserve de la trêve hivernale et des délais que le juge pourrait accorder. Pendant cette période, l'indemnité d'occupation reste due.

Étape 3. Les délais que l'occupant peut obtenir

Pendant le délai du commandement ou même après, l'occupant peut saisir le juge de l'exécution pour obtenir un délai de grâce. Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, ce délai est compris entre un mois et un an, contre trois mois et trois ans auparavant (anil.org). Un formulaire de demande est mis à disposition des occupants sur service-public.gouv.fr.

Le juge apprécie notamment l'âge et l'état de santé de l'occupant, sa bonne ou mauvaise volonté dans l'exécution de ses obligations et les démarches qu'il a faites pour se reloger (service-public.gouv.fr). Aucun délai ne peut être accordé lorsque l'occupant est de mauvaise foi, lorsque son relogement n'a pas abouti par sa faute ou lorsqu'il est entré dans les lieux par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte (anil.org).

Le bailleur est convoqué à l'audience et peut faire valoir ses arguments. Réunissez les pièces qui montrent la situation réelle, comme le décompte de la dette, l'absence de tout versement depuis le jugement, les relances restées sans réponse ou au contraire les propositions de départ amiable refusées. Ce sont ces éléments qui permettent au juge d'apprécier la bonne ou la mauvaise volonté de l'occupant.

Étape 4. La trêve hivernale

Aucune expulsion ne peut être exécutée du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante, sauf si le relogement des intéressés est assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille (service-public.gouv.fr). Si le délai pour quitter les lieux expire pendant cette période, l'expulsion est reportée au-delà du 31 mars.

La trêve suspend l'exécution, pas la procédure. Le juge peut être saisi, l'audience peut se tenir, le jugement peut être rendu et signifié. Le commandement de quitter les lieux peut lui aussi être délivré pendant l'hiver. Préparer ces actes pendant la trêve permet d'être en mesure d'agir dès le mois d'avril.

La trêve ne bénéficie pas aux personnes entrées dans les lieux par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte (anil.org). Elle ne s'applique pas non plus lorsque l'immeuble fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité (chapitre 116). En outre-mer, une trêve cyclonique peut également s'appliquer (service-public.gouv.fr).

Étape 5. La tentative d'expulsion

À l'expiration des délais, le commissaire de justice se rend sur place, un jour ouvrable entre 6 heures et 21 heures. Il peut prévenir l'occupant de sa venue, sans y être obligé. Trois situations se présentent (service-public.gouv.fr).

Votre présence n'est pas requise. Convenez à l'avance avec le commissaire de justice de la remise des clés et de la sécurisation du logement. Prévoyez un serrurier disponible le jour de l'intervention et réfléchissez à l'avance au sort des meubles, qui ne peuvent pas simplement être sortis sur le trottoir.

Il arrive que l'occupant quitte les lieux avant cette étape. Lorsque l'occupant vous remet les clés spontanément, faites constater la libération des lieux et l'état du logement, par un état des lieux contradictoire ou par commissaire de justice. Conservez une trace écrite de la date de remise. C'est cette date qui arrête le cours de l'indemnité d'occupation.

Étape 6. Le concours de la force publique

Lorsque l'occupant refuse de partir ou ne se manifeste pas, le commissaire de justice demande au préfet du département, ou au préfet de police à Paris, le concours de la force publique (anil.org). Cette demande, appelée réquisition, est accompagnée de la décision, du commandement et du procès-verbal de tentative.

Le préfet dispose de deux mois pour répondre. Il peut accorder le concours, le refuser par une décision motivée ou garder le silence, qui vaut refus à l'expiration de ce délai (service-public.gouv.fr).

Si le concours est accordé, le commissaire de justice revient sur place avec un serrurier et les forces de police ou de gendarmerie. L'occupant doit alors quitter les lieux immédiatement. Si le préfet refuse, l'expulsion est bloquée, mais la responsabilité de l'État est engagée et le bailleur peut demander réparation, dans les conditions décrites plus loin.

Le procès-verbal d'expulsion et les biens laissés sur place

Le jour de l'expulsion, le commissaire de justice dresse un procès-verbal. Celui-ci dresse l'inventaire des biens laissés dans le logement, indique s'ils paraissent avoir ou non une valeur marchande et précise, le cas échéant, le lieu et les conditions d'accès au garde-meubles où ils sont transportés aux frais de la personne expulsée (service-public.gouv.fr).

La personne expulsée dispose d'un délai de deux mois non renouvelable, à compter de la remise ou de la signification du procès-verbal, pour retirer ses biens. À l'expiration de ce délai, les biens qui ont une valeur marchande sont vendus aux enchères publiques et les autres sont réputés abandonnés. Les papiers et documents personnels sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par le commissaire de justice. L'absence de valeur marchande peut être contestée dans le mois qui suit la remise ou la signification du procès-verbal, devant le juge indiqué dans celui-ci (service-public.gouv.fr).

Le bailleur ne doit en aucun cas disposer lui-même de ces biens, les jeter ou les vendre, tant que ces délais ne sont pas expirés et que le sort des biens n'a pas été réglé par le commissaire de justice. Les frais de transport et de garde-meubles sont avancés en pratique par le bailleur. Ils relèvent des frais d'exécution que la personne expulsée doit supporter, mais leur remboursement dépend de sa solvabilité.

Une fois le logement libéré, faites établir un état des lieux de sortie, contradictoire si l'occupant est présent ou par commissaire de justice à défaut. Il servira à chiffrer les éventuelles dégradations, à arrêter le compte du dépôt de garantie (chapitre 104) et, le cas échéant, à justifier des frais de remise en état auprès de l'État.

L'indemnisation par l'État en cas de refus

L'article L. 153-1 du CPCE prévoit que le refus de l'État de prêter son concours à l'exécution ouvre droit à réparation. Le décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025, entré en vigueur le 7 novembre 2025, a fixé la procédure et les règles de calcul aux articles R. 154-1 à R. 154-7 du même code (anil.org).

La période indemnisable

La responsabilité de l'État court à partir de la décision de refus ou, en l'absence de réponse, à l'expiration du délai de deux mois suivant la demande de concours, à condition que toutes les conditions de l'expulsion soient réunies. Elle prend fin dans l'un des cas suivants (anil.org).

• Le concours est finalement accordé. Si sa mise en œuvre intervient plus de quinze jours après la décision, sans que ce retard soit imputable au bailleur ou à son commissaire de justice, la période s'étend jusqu'à cette mise en œuvre.
• Les occupants quittent les lieux volontairement.
• Le bailleur renonce à poursuivre l'expulsion.
• Le bien est vendu, à la date de signature de l'acte.
• L'occupant décède.

Lorsque le refus intervient pendant la trêve hivernale ou pendant un délai de grâce accordé par le juge, la responsabilité de l'État n'est engagée qu'à l'expiration de cette trêve ou de ce délai. Si la décision d'expulsion est infirmée en appel, aucun préjudice n'est indemnisable (anil.org).

Les préjudices indemnisables

Les préjudices suivants peuvent être réparés, à condition d'être survenus pendant la période de responsabilité de l'État et d'être en lien direct et certain avec le refus (service-public.gouv.fr).

• La perte des loyers et des charges récupérables.
• La perte de valeur vénale due à une vente désavantageuse.
• Les frais liés à l'impossibilité de vendre.
• Les frais de remise en état.
• Les frais de commissaire de justice.
• La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM).
• Le trouble dans les conditions d'existence.

La perte de loyers se calcule sur la base du loyer prévu au bail, hors suppléments et frais dont le lien avec le refus n'est pas établi. Si le loyer ne correspond pas à la valeur locative réelle, ou en l'absence de bail, le bailleur peut prouver cette valeur par tout moyen. Les charges récupérables ne sont indemnisées que si le bailleur justifie les avoir payées (anil.org).

Demander l'indemnisation pas à pas

1. Constituer le dossier, avec la décision d'expulsion, le commandement de quitter les lieux, le procès-verbal de tentative, la demande de concours et, le cas échéant, la décision de refus.
2. Rassembler les justificatifs des préjudices, comme le bail, le décompte des indemnités d'occupation impayées, les avis de taxe foncière pour la TEOM, les factures de charges, les factures du commissaire de justice et les devis ou factures de remise en état.
3. Adresser la demande au préfet par un moyen qui donne une date certaine, comme la lettre recommandée avec avis de réception.
4. Vérifier l'accusé de réception, qui indique la date de réception, la date à laquelle naîtra un rejet implicite, le service compétent et, si le dossier est incomplet, les pièces manquantes et le délai pour les fournir.
5. Examiner la proposition du préfet. L'indemnisation prend la forme d'une transaction écrite. En l'acceptant, le bailleur renonce à tout autre recours sur le même litige et s'engage à reverser à l'État les sommes perçues par ailleurs, de l'occupant ou de tiers. L'État est alors subrogé dans ses droits contre l'occupant.
6. Contester si nécessaire. En l'absence de réponse pendant deux mois, la demande est implicitement rejetée. Le refus comme un montant jugé insuffisant peuvent être contestés devant le tribunal administratif dans un délai de deux mois.

Ces étapes sont décrites par anil.org et service-public.gouv.fr. Conservez une copie complète du dossier envoyé et de chaque échange avec la préfecture.

Le délit de maintien dans les lieux

Depuis la loi du 27 juillet 2023, le locataire qui se maintient dans un local d'habitation après une décision d'expulsion devenue définitive commet un délit puni de 7 500 € d'amende, prévu par l'article 315-2 du Code pénal (anil.org). Le bailleur peut déposer plainte sur ce fondement.

Ce délit ne s'applique pas pendant la trêve hivernale, ni pendant l'examen d'une demande de délais de grâce ou la durée des délais accordés. Il ne vise pas non plus les logements appartenant à un bailleur social ou à une personne morale de droit public (anil.org). Une plainte n'accélère pas mécaniquement l'expulsion, qui reste soumise au concours de la force publique, mais elle peut peser sur l'attitude de l'occupant.

Un exemple de calendrier

Exemple illustratif, construit sur des dates hypothétiques sans valeur de prévision. Un juge des contentieux de la protection constate la résiliation d'un bail le 4 mars 2027 et ordonne l'expulsion, sans accorder de délai. Deux scénarios sont comparés selon la date du commandement de quitter les lieux.

Dans le scénario A, l'expulsion peut être exécutée dès juin si le préfet accorde le concours. En cas de silence, la responsabilité de l'État court à partir du 3 août 2027. Dans le scénario B, le délai du commandement expire quelques jours avant la trêve. Aucune expulsion n'est possible avant le 1er avril 2028 et le refus né pendant la trêve n'engage l'État qu'à partir de cette date. Un commandement délivré cinq mois plus tard que dans le scénario A repousse donc l'expulsion et l'indemnisation possibles de huit à dix mois.

Un exemple d'indemnisation

Exemple illustratif, sans valeur de calcul pour votre situation. Reprenons le scénario A. Le bail prévoyait un loyer de 640 € et une provision de charges récupérables de 60 €, soit 700 € par mois.

Le préfet garde le silence, ce qui vaut refus le 3 août 2027, puis accorde le concours le 3 octobre 2027. L'expulsion a lieu le 12 octobre, dans les quinze jours. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères du logement s'élève à 180 € pour l'année.

Les frais de commissaire de justice et de remise en état s'ajoutent sur justificatifs. Les indemnités d'occupation dues du 4 mars au 3 août 2027, soit cinq mois et 3 500 €, ne sont pas couvertes par l'État et restent dues par l'occupant. Si le bailleur accepte la transaction, il devra reverser à l'État ce qu'il percevrait ensuite de l'occupant au titre des deux mois indemnisés.

Les frais de l'expulsion

Le commandement de quitter les lieux, les procès-verbaux et les autres actes du commissaire de justice relèvent d'un tarif réglementé, auquel s'ajoutent des frais de déplacement, les débours et la taxe sur la valeur ajoutée (chapitre 111). Le serrurier, le déménageur et le garde-meubles facturent à des prix libres, sur devis. Demandez au commissaire de justice une estimation globale avant d'engager l'exécution.

Le bailleur avance l'essentiel de ces dépenses. Elles sont mises à la charge de l'occupant au titre des dépens et des frais d'exécution, mais leur recouvrement suit le sort de la dette locative et dépend de sa solvabilité (chapitre 112). Conservez toutes les factures, qui serviront aussi bien au recouvrement qu'à une demande d'indemnisation auprès de l'État et à votre déclaration de revenus fonciers (chapitre 120).

Les cas particuliers

Plusieurs occupants

La décision doit permettre d'expulser toutes les personnes présentes. Elle vise en général le locataire et tous les occupants de son chef, comme son conjoint, ses enfants ou les personnes qu'il héberge. Si une personne se prévaut d'un titre distinct, par exemple un colocataire titulaire de son propre bail ou un conjoint cotitulaire du bail qui n'a pas été attrait à la procédure, elle peut s'opposer à l'expulsion. Vérifiez avec votre avocat, dès l'assignation, que toutes les personnes titulaires du bail sont visées (chapitres 15 et 148).

Le locataire qui part avant l'expulsion

Le départ spontané de l'occupant met fin à la procédure. Faites constater la remise des clés et l'état du logement, par un état des lieux de sortie ou par commissaire de justice. Si l'occupant part sans rendre les clés et en laissant des affaires, ne reprenez pas le logement de vous-même. En son absence, le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative puis sollicite le concours de la force publique, comme décrit plus haut. La situation du locataire qui disparaît avant tout jugement relève de la procédure d'abandon (chapitre 114).

Les locations hors loi de 1989

Le délai de deux mois, les délais de grâce et la trêve hivernale protègent les occupants de lieux habités, quel que soit le régime du bail. Ils s'appliquent donc aussi aux logements loués en meublé et, lorsque les lieux sont habités, aux locations relevant du Code civil (chapitre 19). Pour un local commercial ou professionnel, la procédure d'expulsion relève d'autres règles et d'autres délais (chapitre 48).

Le squat

Les occupants entrés dans les lieux par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte ne bénéficient ni du délai de deux mois, ni des délais de grâce, ni de la trêve hivernale. Une procédure administrative d'évacuation forcée, conduite par le préfet, existe en outre pour certains cas de squat (chapitre 117).

Les erreurs à éviter

• Intervenir soi-même dans le logement, changer les serrures ou couper les fluides avant l'expulsion par le commissaire de justice.
• Laisser passer l'été sans faire délivrer le commandement de quitter les lieux, ce qui renvoie l'expulsion au printemps suivant.
• Cesser d'appeler l'indemnité d'occupation et de tenir le décompte après le jugement.
• Ne pas comparaître lorsque l'occupant demande des délais de grâce, alors que le juge apprécie sa bonne ou mauvaise volonté au vu des pièces produites.
• Jeter ou vendre les meubles laissés sur place avant l'expiration des délais légaux.
• Oublier de demander l'indemnisation à l'État après un refus du concours de la force publique, ou envoyer un dossier sans justificatifs.
• Accepter une transaction de l'État sans mesurer qu'elle vaut renonciation à tout autre recours sur le même litige.

Liste de contrôle

• Copie exécutoire de la décision obtenue et dispositif vérifié, notamment les personnes visées et l'indemnité d'occupation.
• Décision signifiée à chaque occupant visé et date de signification notée.
• Commandement de quitter les lieux délivré au plus tôt et, si possible, avant la fin de l'été.
• Fin du délai de deux mois et éventuelle trêve hivernale reportées dans votre calendrier.
• Indemnité d'occupation appelée chaque mois et décompte tenu à jour.
• Pièces réunies pour l'audience en cas de demande de délais de grâce.
• Procès-verbal de tentative et demande de concours obtenus du commissaire de justice, avec leur date.
• Date de naissance du refus implicite du préfet calculée.
• Serrurier et solution pour les meubles prévus pour le jour de l'expulsion.
• Procès-verbal d'expulsion conservé et délais de retrait des biens respectés.
• État des lieux de sortie réalisé et dépôt de garantie arrêté.
• Demande d'indemnisation adressée au préfet avec tous les justificatifs, par un envoi à date certaine.
• Factures de procédure conservées pour le recouvrement et la déclaration de revenus.