Squat, occupation sans droit ni titre et fraudes

Le squat reste rare dans la vie d'un bailleur, mais il frappe surtout les logements vides entre deux locations ou pendant des travaux. Les fraudes sont plus fréquentes, qu'il s'agisse de faux dossiers de candidature, d'annonces détournées, de faux virements ou de sous-locations cachées sur les plateformes. Dans les deux cas, la réaction des premiers jours décide souvent de l'issue.

Ce chapitre distingue les formes d'occupation sans droit, puis présente les procédures d'évacuation et d'expulsion, les sanctions pénales, la prévention et les fraudes. Les impayés et l'expulsion d'un locataire sont traités au chapitre 111, le contrôle des dossiers de candidature au chapitre 100.

Trois situations à ne pas confondre

Toute personne qui occupe un logement sans bail en cours n'est pas un squatteur. La loi distingue selon la façon dont l'occupant est entré dans les lieux. Cette distinction commande la procédure, les délais et l'application de la trêve hivernale.

Les occupants de la deuxième ligne ne sont pas des squatteurs, car ils sont entrés avec l'accord du bailleur ou du locataire (service-public.gouv.fr). Ils deviennent des occupants sans droit ni titre et doivent une indemnité d'occupation, mais seule la procédure judiciaire ordinaire permet de les faire partir.

Le locataire qui a obtenu le bail avec un faux dossier n'est pas non plus un squatteur. Il dispose d'un bail, que seul le juge peut annuler ou résilier (chapitre 100). À l'inverse, le client d'un meublé de tourisme qui se maintient dans les lieux après la fin de son séjour entre désormais dans le champ de la procédure administrative.

Ne jamais se faire justice soi-même

Il est interdit de contraindre soi-même les occupants à partir, y compris des squatteurs (service-public.gouv.fr). Changer les serrures pendant leur absence, couper l'eau ou l'électricité, sortir leurs affaires ou les menacer expose le propriétaire à des poursuites pénales, prévues par l'article 226-4-2 du Code pénal (chapitre 111).

Une évacuation menée par le propriétaire ou par des tiers peut dégénérer et faire du squatteur la victime d'une infraction. Les deux procédures légales décrites ci-après sont rapides lorsque le dossier est complet.

Réagir dans les premières heures

Si vous constatez une intrusion en cours, appelez immédiatement la police ou la gendarmerie. N'entrez pas seul dans le logement et n'engagez pas de confrontation.

Si l'occupation est déjà installée, rassemblez sans attendre les éléments suivants, qui serviront à la fois pour la plainte, pour le préfet et pour le juge.

• Votre titre de propriété, ou à défaut tout document qui le prouve, comme un avis de taxe foncière.
• La preuve que le logement est votre domicile, s'il l'est, ou les éléments qui établissent qu'il était vide et fermé, comme le dernier état des lieux de sortie ou des factures de travaux.
• Les traces de l'effraction, comme une serrure forcée ou une vitre brisée, photographiées et datées.
• Pour un meublé de tourisme, le numéro d'enregistrement et le contrat de location du client.

Le constat de l'occupation illicite peut être dressé par un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice. Le recours à un commissaire de justice est recommandé, notamment pour tenter d'identifier au moins un occupant. Ses honoraires sont libres et doivent faire l'objet d'un devis avant son intervention (service-public.gouv.fr).

La procédure administrative d'évacuation forcée

Le principe

L'article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable (DALO) permet de faire évacuer les occupants par le préfet, sans passer par le juge. La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a étendu cette procédure du seul domicile à tout local à usage d'habitation, y compris un logement vacant. Elle a aussi permis au propriétaire de la déclencher lui-même (anil.org). Selon les informations publiées par l'administration et l'ANIL, une loi de 2026 l'a depuis étendue aux meublés de tourisme dont le client se maintient dans les lieux à l'issue de son séjour. La préfecture ou l'agence départementale d'information sur le logement (ADIL) peut vous confirmer les conditions applicables à votre situation.

Peuvent la demander la personne dont le domicile est occupé, une personne agissant pour son compte et le propriétaire du local occupé.

Les étapes

La procédure se déroule ainsi (service-public.gouv.fr).

1. Porter plainte pour violation de domicile ou occupation illicite au commissariat ou à la gendarmerie.
2. Prouver que le logement est votre domicile ou votre propriété. Si l'occupation vous empêche d'accéder à vos documents, le préfet dispose de 72 heures pour obtenir l'information auprès de l'administration fiscale.
3. Faire constater l'occupation par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice.
4. Adresser au préfet une demande de mise en demeure, accompagnée du récépissé de plainte, de la preuve de propriété ou de domicile et du constat.
5. Attendre la décision du préfet, qui doit être prise dans les 48 heures de la réception de la demande. Un refus doit être motivé.
6. Laisser courir le délai de la mise en demeure, d'au moins 24 heures lorsque le logement est le domicile du demandeur et d'au moins 7 jours dans les autres cas. La mise en demeure est notifiée aux occupants et affichée en mairie et sur les lieux.
7. Obtenir l'évacuation. Si les occupants ne sont pas partis à l'expiration du délai, le préfet fait procéder sans délai à l'évacuation forcée, sauf opposition du demandeur.

Lorsque le logement n'est pas le domicile du demandeur, ce qui est le cas du bailleur dont le logement est vide, l'occupant peut saisir le juge administratif en référé contre la mise en demeure. Ce recours en suspend l'exécution jusqu'à la décision du juge (anil.org). Le préfet tient compte par ailleurs de la situation personnelle et familiale des occupants.

Si le préfet refuse

Le refus du préfet est une décision administrative, qui peut être contestée devant le tribunal administratif. Faites-vous assister d'un avocat, qui appréciera l'opportunité d'un référé. Engagez en parallèle la procédure judiciaire décrite ci-après, car les deux voies ne s'excluent pas et la seconde ne dépend pas de l'appréciation du préfet.

La procédure judiciaire d'expulsion

La voie judiciaire reste ouverte dans tous les cas et elle est la seule possible lorsque l'occupant est entré avec l'accord du bailleur ou du locataire. Pour un squat, elle se déroule ainsi (service-public.gouv.fr).

1. Porter plainte, puis confier le dossier à un avocat.
2. Faire établir un constat par un commissaire de justice et, si possible, identifier au moins un occupant.
3. Saisir le juge des contentieux de la protection du lieu du logement, en référé. Si aucun occupant n'a pu être identifié, la saisine se fait par requête, sans débat contradictoire préalable.
4. Faire délivrer l'assignation par le commissaire de justice.
5. Obtenir la décision, qui ordonne l'expulsion et peut fixer une indemnité d'occupation.
6. Faire signifier la décision aux occupants, puis délivrer un commandement de quitter les lieux.
7. Requérir la force publique par l'intermédiaire du commissaire de justice si les occupants refusent de partir.

Plusieurs protections accordées aux occupants ordinaires ne bénéficient pas aux squatteurs. Le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux ne s'applique pas lorsque les occupants sont entrés par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Les délais de grâce, compris entre un mois et un an, leur sont aussi refusés, de même que la trêve hivernale (anil.org).

Le juge peut en outre condamner les occupants à une indemnité d'occupation et aux dépens, dont le recouvrement reste souvent incertain.

Les sanctions pénales

La loi du 27 juillet 2023 a renforcé les peines et créé de nouvelles infractions (anil.org).

L'amende de 7 500 € prévue pour le locataire maintenu dans les lieux ne s'applique pas pendant la trêve hivernale, pendant un délai de grâce demandé au juge ou accordé par lui, ni aux logements d'un bailleur social ou d'une personne morale de droit public.

La loi précise qu'un local d'habitation contenant des meubles appartenant à une personne constitue son domicile, qu'elle y habite ou non. Le Conseil constitutionnel a toutefois jugé, dans sa décision n° 2023-853 DC du 26 juillet 2023, que la seule présence de meubles ne suffit pas à caractériser le domicile (anil.org). Un logement meublé vide entre deux locations n'est donc pas automatiquement votre domicile. L'occupation d'un local qui n'est pas un domicile relève alors de l'article 315-1.

Votre responsabilité pendant l'occupation

L'occupation de votre bien ne vous décharge pas de vos obligations de propriétaire. La loi de 2023 prévoyait d'exonérer le propriétaire de son obligation d'entretien et de sa responsabilité pour les dommages survenus pendant une occupation illicite. Le Conseil constitutionnel a censuré cette disposition, en jugeant l'atteinte au droit des victimes à réparation disproportionnée (anil.org).

Si un défaut d'entretien du bâtiment cause un dommage à un voisin pendant le squat, votre responsabilité peut donc être recherchée. Maintenez votre assurance de propriétaire non occupant (PNO) et traitez les sinistres connus, comme une fuite, malgré l'occupation.

Prévenir l'occupation d'un logement vacant

La meilleure protection reste de limiter la durée pendant laquelle le logement est vide et de rendre visible qu'il est surveillé. Les mesures suivantes ne garantissent rien à elles seules, mais elles réduisent le risque et facilitent la preuve.

• Réduire la vacance. Préparez la relocation avant le départ du locataire et programmez les travaux pour qu'ils commencent dès sa sortie (chapitre 114).
• Sécuriser les accès. Changez ou faites recombiner les serrures entre deux locataires, fermez les volets, sécurisez les portes de cave et les fenêtres accessibles.
• Passer régulièrement. Une visite chaque semaine, ou celle d'un voisin ou d'un proche de confiance, permet de découvrir une intrusion au plus tôt. Relevez le courrier et faites-le suivre si besoin.
• Informer le voisinage. Le syndic, le gardien et les voisins qui ont vos coordonnées vous alertent plus vite.
• Garder des preuves. Conservez le dernier état des lieux de sortie, des photographies datées du logement vide et fermé et une copie de votre titre de propriété hors du logement.
• Équiper le logement. Une alarme ou une caméra des accès peut dater une intrusion, dans le respect de la vie privée des voisins.
• Vérifier l'assurance. Les contrats prévoient souvent des conditions particulières pour les locaux inoccupés au-delà d'une certaine durée. Lisez-les et déclarez la vacance si le contrat l'exige (chapitre 108).

Un logement durablement vide peut aussi être taxé dans certaines communes (chapitre 132).

Les fraudes qui visent les bailleurs

Le faux candidat

Le contrôle des pièces de candidature et la conduite à tenir face à un faux sont présentés au chapitre 100. Le candidat qui obtient un bail avec un faux dossier devient locataire et ne peut pas être traité comme un squatteur, même si la fraude est avérée.

L'annonce détournée et l'usurpation de votre identité

Des escrocs copient l'annonce d'un logement réellement à louer, ses photographies et parfois le nom du propriétaire, puis la republient à un loyer attractif. Ils encaissent ensuite un dépôt de garantie ou plusieurs mois de loyer auprès de candidats qui n'ont jamais visité. Les signaux habituels sont un loyer anormalement bas, des photographies présentes dans une autre annonce, un prétendu propriétaire qui refuse de rencontrer les candidats et une demande d'argent avant la signature du bail (service-public.gouv.fr).

Votre nom peut être associé à l'escroquerie et les candidats trompés se tourneront vers vous. Ces faits relèvent de l'escroquerie, punie de cinq ans d'emprisonnement et de 375 000 € d'amende (service-public.gouv.fr). L'usurpation de votre identité est punie d'un an d'emprisonnement et de 15 000 € d'amende (article 226-4-1 du Code pénal, service-public.gouv.fr).

Si vous découvrez une annonce détournée, signalez-la à la plateforme qui l'héberge, qui doit retirer un contenu illicite qui lui est signalé. Déposez plainte en joignant des captures d'écran datées de l'annonce et de votre propre annonce. Répondez aux candidats qui vous contactent que vous ne demandez aucune somme avant la signature du bail, ce que la loi interdit de toute façon (chapitre 100).

Les faux virements

Les fraudes au virement prennent plusieurs formes chez les bailleurs.

• Le faux changement de RIB. Un message qui imite votre adresse électronique, celle de votre agence ou celle de votre syndic invite le locataire, la caisse d'allocations familiales ou vous-même à payer sur un nouveau relevé d'identité bancaire (RIB).
• La fausse facture. Une facture d'artisan, de notaire ou de syndic modifiée indique un autre compte que celui du créancier réel.
• Le trop-versé. Un candidat ou un locataire envoie plus que la somme due, souvent par un chèque ou un virement qui sera annulé, puis demande le remboursement immédiat de la différence.
• La fausse preuve de paiement. Une capture d'écran de virement ou un chèque de banque falsifié est présenté le jour de la remise des clés.

La parade tient en quelques réflexes. Ne modifiez jamais des coordonnées bancaires sur la foi d'un seul message et vérifiez par téléphone, à un numéro que vous connaissez déjà plutôt qu'à celui qui figure dans le message. Ne remboursez un trop-versé qu'une fois la somme définitivement créditée, puis uniquement sur le compte d'où elle provient. Ne remettez les clés qu'après avoir constaté vous-même le crédit sur votre compte.

Depuis le 9 octobre 2025, les banques de la zone euro vérifient, avant d'exécuter un virement, que le nom du bénéficiaire saisi correspond à l'identifiant international de compte bancaire (IBAN). En cas de non-concordance ou de concordance partielle, vous êtes averti et vous restez libre de confirmer, de corriger ou d'annuler l'opération (service-public.gouv.fr). Ne passez pas outre une alerte sans avoir vérifié l'identité du bénéficiaire par un autre moyen.

La sous-location illicite sur les plateformes

Le locataire ne peut sous-louer tout ou partie du logement qu'avec l'accord écrit du bailleur, qui porte à la fois sur la sous-location et sur le loyer demandé. La mise en location du logement sur une plateforme de location de courte durée est une sous-location. Sans autorisation, le locataire s'expose à la résiliation de son bail, au remboursement des sous-loyers perçus et à des dommages et intérêts (service-public.gouv.fr).

La Cour de cassation a jugé que les sous-loyers perçus par le locataire sans autorisation sont des fruits civils qui appartiennent au propriétaire et doivent lui être remboursés (Cass. 3e civ., 12 septembre 2019, n° 18-20.727, anil.org). Le montant en jeu peut dépasser plusieurs mois de loyer lorsque le logement a été loué à la nuitée pendant des mois.

Des allées et venues de voyageurs avec des valises, des plaintes de voisins ou une boîte à clés près de la porte doivent alerter. Procédez alors dans l'ordre suivant.

1. Rechercher les annonces sur les principales plateformes à partir de la commune, du type de logement et des photographies.
2. Faire constater l'annonce, son calendrier de réservations et les commentaires des voyageurs par un commissaire de justice, car une annonce peut être retirée dès que le locataire se sait repéré.
3. Mettre en demeure le locataire par lettre recommandée de cesser la sous-location et de vous communiquer les sommes perçues.
4. Saisir le juge si la sous-location continue ou pour obtenir le remboursement des sous-loyers et, le cas échéant, la résiliation du bail. La sous-location non autorisée constitue aussi un motif légitime et sérieux de congé à l'échéance du bail (chapitre 114).

Les meublés de tourisme sont présentés au chapitre 28, la sous-location autorisée d'une chambre aux chapitres 17 et 105.

La conduite à tenir face à une fraude

Quelle que soit la fraude, les mêmes étapes s'appliquent.

1. Arrêter les paiements et faire opposition ou demander le rappel des fonds auprès de votre banque.
2. Conserver les preuves, à savoir les messages avec leurs en-têtes, les captures d'écran datées, les pièces reçues, les relevés bancaires et les adresses des pages concernées.
3. Porter plainte au commissariat, à la gendarmerie ou par écrit au procureur de la République, contre X si l'auteur est inconnu. Pour une escroquerie, le délai pour agir est de six ans à compter du dernier acte de l'auteur (service-public.gouv.fr).
4. Utiliser le service en ligne THESEE pour une escroquerie commise sur internet, lorsque vous n'avez jamais rencontré l'auteur et qu'une somme d'argent vous a été demandée, même si vous ne l'avez pas versée (service-public.gouv.fr).
5. Demander une assistance sur le service 17Cyber en cas de piratage d'une messagerie ou d'un compte, ou de message frauduleux (service-public.gouv.fr).
6. Signaler les contenus à la plateforme qui héberge l'annonce ou le compte frauduleux et demander leur retrait.
7. Prévenir votre assureur, en particulier si vous avez souscrit une garantie des loyers impayés (GLI) ou une protection juridique.
8. Vous faire conseiller par l'agence départementale d'information sur le logement (ADIL) ou un avocat avant toute action civile contre un locataire (chapitre 118).

Liste de contrôle

1. Qualification. Vous avez identifié si l'occupant est un locataire, un occupant entré avec un accord ou un squatteur, car la procédure en dépend.
2. Abstention. Vous n'avez ni changé les serrures, ni coupé les fluides, ni sorti les affaires des occupants.
3. Plainte. La plainte est déposée et vous détenez le récépissé.
4. Preuves. Le titre de propriété, les photographies datées, les témoignages et, pour un meublé de tourisme, le contrat et le numéro d'enregistrement sont réunis.
5. Constat. L'occupation a été constatée par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice.
6. Préfet. La demande de mise en demeure est adressée au préfet avec toutes les pièces et sa date de réception est connue.
7. Juge. Un avocat est consulté pour engager la procédure judiciaire en parallèle ou si le préfet refuse.
8. Assurance. L'assureur est informé de l'occupation et des dégradations constatées.
9. Vacance. Les logements vides sont fermés, visités régulièrement et leur assurance couvre l'inoccupation.
10. Virements. Toute modification de coordonnées bancaires est vérifiée par téléphone à un numéro connu et les clés ne sont remises qu'après crédit effectif.
11. Fraude. En cas de fraude, la banque est prévenue, les preuves sont conservées et la plainte est déposée sans attendre.