Entretien et réparations, qui paie quoi

La plupart des différends entre bailleur et locataire en cours de bail portent sur une facture. Une chaudière tombe en panne, un volet ne remonte plus, une moquette est brûlée ou des moisissures apparaissent. Chacun estime alors que l'autre doit payer. La loi répond à ces questions par quelques règles simples, que la jurisprudence a précisées au fil des années.

Ce chapitre détaille la répartition équipement par équipement, puis traite des contrats d'entretien, de la vétusté, du cas fortuit et de la force majeure, des urgences et de la preuve. La gestion courante des demandes d'intervention et les travaux réalisés en cours de bail sont présentés au chapitre 105, l'état des lieux et les grilles de vétusté au chapitre 103, la restitution du dépôt de garantie au chapitre 104.

Les règles qui répartissent la charge

Les textes applicables

Pour un logement loué à titre de résidence principale, vide ou meublé, la répartition repose sur la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, complétée par le Code civil et par deux décrets du 26 août 1987. Ces règles sont d'ordre public, ce qui signifie que le bail ne peut pas les écarter au détriment du locataire (article 2 de la loi de 1989).

• Le bailleur doit délivrer un logement décent et en bon état d'usage, entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu et y faire toutes les réparations autres que locatives (article 6 de la loi de 1989, articles 1719 et 1720 du Code civil).
• Le locataire prend en charge l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations et l'ensemble des réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou une force majeure (article 7 d de la loi de 1989).
• Les dégradations survenues pendant la location sont à la charge du locataire, sauf s'il prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement (article 7 c de la loi de 1989).
• La vétusté et la force majeure excluent toute réparation locative à la charge du locataire (article 1755 du Code civil).

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 donne la liste, indicative, des réparations locatives. Le décret n° 87-713 du même jour fixe, lui, la liste limitative des charges récupérables, qui intéresse les contrats d'entretien présentés plus loin.

Ce que le bail peut prévoir et ce qu'il ne peut pas prévoir

Le bail ne peut pas transférer au locataire les réparations qui incombent au bailleur. Sont notamment réputées non écrites les clauses qui rendent le locataire automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement, qui exonèrent le bailleur de toute responsabilité, qui imposent le remboursement anticipé de réparations locatives sur la seule estimation du bailleur ou qui privent le locataire d'indemnité lorsque des travaux durent plus de vingt et un jours (service-public.gouv.fr).

Le bail peut en revanche organiser certaines modalités. Il peut prévoir que le bailleur fait réaliser lui-même l'entretien annuel de la chaudière individuelle. Il peut aussi comporter une clause de travaux lorsque le logement n'est pas en bon état à l'entrée, par laquelle le locataire réalise des travaux convenus en contrepartie d'une diminution de loyer. Cette clause précise la nature des travaux, les modalités d'imputation de leur coût sur le loyer, la durée de la diminution et l'indemnisation du locataire en cas de départ anticipé. Elle ne peut jamais porter sur les travaux de mise en conformité avec la décence (service-public.gouv.fr).

Trois questions pour qualifier une dépense

Avant de répondre à une demande, posez-vous les trois questions suivantes, dans cet ordre.

1. Quelle est la nature de l'intervention. Un entretien, une petite pièce ou un réglage relèvent en principe du locataire. Un remplacement complet, une intervention sur le bâti ou une mise aux normes relèvent du bailleur.
2. Quelle est la cause du désordre. L'usure normale, un défaut d'origine ou un événement extérieur reportent la dépense sur le bailleur, même pour un poste de la liste des réparations locatives. Un mauvais usage, un défaut d'entretien ou un accident imputable à l'occupant la reportent sur le locataire.
3. Où se situe l'élément. Une partie commune de copropriété relève du syndicat des copropriétaires, qui répartit ensuite la dépense entre les copropriétaires. Un équipement privatif non mentionné au bail, installé par le locataire, relève de ce dernier.

Une même facture peut ainsi se partager. Demandez alors à l'artisan une facture qui distingue les prestations.

Exemple illustratif. Une intervention est facturée 420 € toutes taxes comprises, dont 90 € pour le débouchage du siphon et 330 € pour le remplacement d'un tronçon de canalisation encastrée corrodé. Le locataire rembourse 90 € s'il a demandé l'intervention pour un engorgement dû à l'usage. Le bailleur conserve 330 € à sa charge, qu'il peut déduire de ses revenus fonciers en location nue (chapitre 120).

Le détail équipement par équipement

Le tableau suivant reprend les réparations locatives listées par le décret n° 87-712 et les précisions de l'administration (service-public.gouv.fr). La colonne du bailleur donne des exemples de dépenses qui lui restent, en application des règles exposées plus haut. Un poste de la colonne du locataire bascule toujours sur le bailleur lorsqu'il résulte de la vétusté, d'une malfaçon, d'un vice de construction, d'un cas fortuit ou d'une force majeure.

Pour l'électroménager d'un logement meublé, l'équipement fourni qui tombe en panne doit être réparé ou remplacé par le bailleur (anil.org). Le locataire en assure l'entretien courant, comme le nettoyage des filtres ou le dégivrage. Il répond aussi de la panne causée par un mauvais usage. Les équipements propres à une maison, comme la piscine, le puits ou l'assainissement non collectif, sont détaillés au chapitre 26.

Les cas qui font le plus souvent débat

• La panne d'un appareil ancien. Lorsqu'une pièce cède sur un appareil en fin de vie, la cause est l'usure et la dépense revient au bailleur, même si la pièce figure dans la liste du décret. Le bailleur qui soutient un défaut d'entretien doit pouvoir le démontrer, par exemple par l'absence d'attestation d'entretien.
• Le volet roulant bloqué. Le remplacement d'une sangle ou de quelques lames est locatif. Un moteur ou un mécanisme hors d'usage relève du bailleur, sauf si le locataire en est responsable.
• La vitre cassée. Le remplacement d'une vitre détériorée est une réparation locative. Si la casse résulte d'une effraction, l'assurance du locataire intervient le plus souvent (chapitre 108).
• Les canalisations bouchées. Le dégorgement est locatif. Un engorgement récurrent dû à une pente insuffisante ou à une canalisation écrasée relève du bailleur, ou du syndicat si l'obstruction se situe dans la colonne commune.

Les contrats d'entretien

La chaudière individuelle

Les chaudières au fioul, au gaz, au bois, au charbon ou multicombustibles d'une puissance comprise entre 4 et 400 kilowatts doivent être entretenues une fois par année civile par un professionnel qualifié (articles R. 224-41-4 à R. 224-41-9 du Code de l'environnement et arrêté du 15 septembre 2009). Dans un logement loué, le locataire fait appel au chauffagiste de son choix, sauf si le bail prévoit que le bailleur s'en charge. Après une installation ou un remplacement, le premier entretien a lieu au plus tard au cours de l'année civile qui suit (service-public.gouv.fr).

La visite comprend la vérification et le nettoyage de la chaudière, l'évaluation de son rendement, la mesure des émissions de polluants dont le monoxyde de carbone et des conseils sur son usage et son éventuel remplacement. Le professionnel remet une attestation dans les quinze jours, à conserver au moins deux ans. Au-delà de 50 parties par million de monoxyde de carbone, il signale un danger grave et immédiat et indique que la chaudière doit être arrêtée jusqu'à sa remise en état. Si le locataire ne présente pas d'attestation, le bailleur peut retenir le coût de l'entretien sur le dépôt de garantie (service-public.gouv.fr).

La Cour de cassation a rappelé que l'entreprise chargée de l'entretien d'une chaudière est tenue d'une obligation de résultat quant à la sécurité de l'installation, quel que soit le contenu du contrat. Elle ne s'en libère qu'en prouvant une cause étrangère (première chambre civile, 28 janvier 2026, n° 24-15.298, anil.org). En cas d'accident, l'existence d'un contrat et d'attestations régulières protège donc aussi le bailleur et le locataire.

Le ramonage

Les conduits de cheminée à foyer ouvert ou fermé et ceux des poêles doivent être ramonés par un professionnel qualifié au moins une fois par an. Dans la majorité des départements, deux ramonages sont exigés, dont un pendant la période d'utilisation. Le ramoneur remet une attestation à conserver (service-public.gouv.fr). Le ramonage des conduits de fumée et de ventilation figure parmi les réparations locatives (service-public.gouv.fr).

Le défaut de ramonage peut être sanctionné d'une amende de 450 €, selon la fiche vérifiée le 13 mai 2026 (service-public.gouv.fr). Le bailleur répond de la conformité et du bon état du conduit. Remettez au locataire, à l'entrée, l'attestation du dernier ramonage.

Les autres équipements

Les pompes à chaleur et certains appareils de chauffage avec ventilation sont eux aussi soumis à un entretien obligatoire par un professionnel (service-public.gouv.fr). La périodicité dépend de l'appareil et de sa puissance. Demandez-la à l'installateur et inscrivez-la au bail ou dans la notice remise au locataire.

Pour la ventilation mécanique contrôlée (VMC), le locataire nettoie les bouches d'aération et d'extraction. Le bailleur prend en charge le groupe d'extraction et les conduits. Pour un adoucisseur, une hotte ou un capteur solaire mentionnés au bail, le locataire assure l'entretien courant (service-public.gouv.fr).

Le contrat souscrit par le bailleur

Certains bailleurs souscrivent eux-mêmes un contrat annuel pour la chaudière ou la robinetterie. Le coût n'est alors récupérable sur le locataire, au titre des charges, que pour les prestations qui figurent dans la liste limitative du décret n° 87-713. Pour les installations individuelles de chauffage et de production d'eau chaude et pour la distribution d'eau dans les parties privatives, cette liste vise le contrôle des raccordements, le réglage des débits et températures, le dépannage et le remplacement des joints des chasses d'eau (service-public.gouv.fr).

Depuis la loi portant engagement national pour le logement de 2006, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise est récupérable pour ces prestations, sans qu'il soit nécessaire d'en retirer la marge de l'entreprise ou la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) (anil.org). Les garanties de remplacement de pièces importantes ou de l'appareil lui-même restent en revanche à la charge du bailleur, puisqu'elles couvrent des dépenses qui lui incombent.

Exemple illustratif. Un bailleur souscrit pour une chaudière individuelle un contrat de 216 € par an, dont 156 € pour la visite annuelle et les dépannages et 60 € pour une option de garantie des pièces. Le bail prévoit que le bailleur organise l'entretien. Il peut intégrer 156 € aux charges récupérables du logement et conserve 60 € à sa charge. Demandez à l'entreprise une facture qui ventile ces deux montants, faute de quoi la part récupérable sera difficile à justifier lors de la régularisation (chapitre 98).

Les équipements collectifs

En copropriété ou dans un immeuble dont vous êtes seul propriétaire, l'entretien des équipements collectifs fait l'objet de contrats passés par le syndic ou par vous-même. Pour un ascenseur, les visites périodiques, le nettoyage, l'examen des câbles et les menues réparations sont récupérables, mais le contrôle technique quinquennal ne l'est pas (service-public.gouv.fr). La ventilation des appels de fonds du syndic entre dépenses récupérables et non récupérables est traitée au chapitre 109, le détail des charges au chapitre 98.

La vétusté

Ce qu'elle recouvre

La vétusté est l'usure naturelle d'un élément sous l'effet du temps et d'un usage normal. Les réparations qu'elle rend nécessaires relèvent du bailleur, par exemple le remplacement d'un revêtement de sol usé (anil.org). Elle se distingue de la dégradation, qui suppose un usage anormal, un accident ou un défaut d'entretien imputable au locataire.

La frontière se trace au cas par cas, en comparant les états des lieux et en tenant compte de la durée d'occupation. Une moquette neuve brûlée au bout d'un an est dégradée. La même moquette élimée au passage après dix ans est vétuste.

Les grilles de vétusté

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 permet aux parties de convenir, dès la signature du bail, d'une grille de vétusté qui fixe pour chaque élément une durée de vie théorique et un abattement annuel. La grille s'applique alors à l'état des lieux de sortie. Les grilles, leur construction et leurs limites sont détaillées au chapitre 103.

Exemple illustratif. Une grille annexée au bail retient pour une moquette une durée de vie de dix ans, avec une franchise de deux ans pendant laquelle aucun abattement n'est appliqué. À la sortie, la moquette a sept ans et présente une brûlure étendue qui impose son remplacement, chiffré à 1 000 € sur devis. La vétusté atteint (7 moins 2) divisé par (10 moins 2), soit 62,5 %. La part du locataire est de 1 000 × 37,5 %, soit 375 €. Le solde de 625 € reste au bailleur, qui aurait dû remplacer la moquette dans quelques années.

L'indemnisation du bailleur pour les réparations non faites

Lorsque le locataire quitte les lieux sans avoir effectué les réparations locatives qui lui incombaient, le bailleur peut en obtenir l'indemnisation sur la base de devis ou de factures. La Cour de cassation juge que cette indemnisation n'est pas subordonnée à l'exécution effective des réparations par le bailleur (troisième chambre civile, 2 octobre 2007, anil.org). Faites toutefois établir les devis rapidement après la sortie. La retenue sur le dépôt de garantie et ses justificatifs sont traités au chapitre 104.

Le cas fortuit et la force majeure

Les critères

La force majeure est un événement imprévisible et irrésistible, extérieur à celui qui l'invoque. Une tempête ou un ouragan peuvent en constituer un, mais tout dépend des circonstances, que les juges apprécient. La Cour de cassation a ainsi admis qu'un tribunal retienne qu'une tempête de grêle, même de forte intensité, n'était pas un cas de force majeure (troisième chambre civile, 21 juin 2000, anil.org). Le Code civil définit la force majeure contractuelle à son article 1218.

En pratique, la force majeure est rarement retenue et le débat porte le plus souvent sur la cause du dommage.

Ses effets sur la répartition

Lorsqu'un dommage résulte d'un cas fortuit ou d'une force majeure, le locataire n'en supporte ni la réparation locative ni la remise en état. La charge revient au bailleur au titre de son obligation d'entretien. Si le logement est détruit en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. S'il ne l'est qu'en partie, le locataire peut demander une diminution du loyer ou la résiliation du bail (article 1722 du Code civil). L'indemnisation par les assurances, y compris en cas de catastrophe naturelle, est présentée au chapitre 108.

Les troubles causés par des tiers

Le bailleur n'est pas tenu de garantir le locataire contre les troubles que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance (article 1725 du Code civil). La Cour de cassation applique cette exonération que le trouble de jouissance soit direct ou non, par exemple pour des infiltrations causées par la casse d'une descente d'eaux pluviales par un tiers (troisième chambre civile, 28 juin 2000, anil.org). Le bailleur reste néanmoins tenu de faire réparer son bien.

Cette exonération ne couvre pas les désordres venant des parties communes de l'immeuble. Le copropriétaire bailleur doit assurer la jouissance paisible de son locataire et faire toutes les diligences nécessaires auprès du syndicat, sans pouvoir se retrancher derrière l'origine commune du désordre ni renvoyer le locataire vers son assureur ou celui de la copropriété (troisième chambre civile, 9 juillet 2021, n° 20-12.347, anil.org). Le bailleur répond aussi des nuisances causées par ses autres locataires, sauf force majeure (troisième chambre civile, 23 novembre 2011, n° 10-25.978, cité par la même source).

Les urgences

Ce qui caractérise une urgence

Une urgence est un désordre qui menace la sécurité des occupants, la conservation de l'immeuble ou l'usage normal du logement et qui ne peut pas attendre. L'administration cite la panne d'un chauffe-eau en hiver comme un cas où le bailleur doit rétablir rapidement le service (service-public.gouv.fr).

L'intervention du locataire à la place du bailleur

En principe, le locataire qui veut faire exécuter lui-même des travaux incombant au bailleur doit d'abord le mettre en demeure puis obtenir une autorisation de justice. La Cour de cassation a refusé le remboursement à un locataire qui avait agi sans ces deux conditions, en jugeant que le délai dont il disposait laissait au bailleur le temps de s'exécuter (troisième chambre civile, 11 janvier 2006, anil.org).

L'urgence avérée fait exception. Le locataire qui ne parvient pas à joindre son bailleur face à un tableau électrique qui brûle peut le faire remplacer de sa propre initiative et en obtenir le remboursement (troisième chambre civile, 28 janvier 2021, n° 19-24.349, chapitre 105).

S'organiser pour garder la main

1. Remettez au locataire, à l'entrée, une fiche d'urgence avec votre numéro, celui d'une personne de confiance et l'emplacement des vannes d'eau, du disjoncteur général et du robinet de gaz.
2. Désignez des artisans acceptés à l'avance pour la plomberie, l'électricité et le chauffage, que le locataire peut appeler en votre absence.
3. Vérifiez les garanties d'assistance de votre assurance propriétaire non occupant (PNO) et rappelez au locataire celles de son assurance habitation (chapitre 108).
4. Répondez par écrit à tout signalement d'urgence, même par un simple message, en indiquant la mesure prise et le délai prévu.

L'humidité et les moisissures

L'humidité est l'un des sujets les plus disputés, parce qu'elle peut venir du bâti comme de l'usage. Le nettoyage des traces superficielles de moisissures résultant d'un défaut d'usage, comme un logement peu aéré, insuffisamment chauffé ou servant au séchage du linge sans ventilation, relève du locataire. Si l'humidité persiste malgré ces précautions et provient d'un défaut du logement, comme une infiltration ou une fuite, le bailleur doit réaliser les réparations nécessaires (agence départementale d'information sur le logement des Pyrénées-Orientales, mars 2026, anil.org).

Pour trancher, procédez dans l'ordre suivant.

1. Visitez le logement avec l'accord du locataire et photographiez les zones atteintes.
2. Vérifiez la ventilation et recherchez une cause extérieure, comme une infiltration, un pont thermique ou une remontée capillaire.
3. Faites établir un diagnostic par un professionnel lorsque la cause reste incertaine.
4. Écrivez au locataire la conclusion retenue, les travaux que vous engagez ou les gestes d'usage attendus de lui.

Un logement dont l'humidité résulte du bâti peut ne pas répondre aux critères de décence, ce qui expose le bailleur aux recours présentés au chapitre 88.

La preuve

Qui doit prouver quoi

Le bailleur qui réclame le coût d'une réparation locative ou d'une dégradation doit établir l'état du logement à l'entrée, son état à la sortie et le coût de la remise en état. Le locataire qui invoque la vétusté, la force majeure ou le fait d'un tiers doit apporter les éléments qui le démontrent, puisque l'article 7 c de la loi de 1989 met cette preuve à sa charge pour les dégradations.

Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives (article 1731 du Code civil). Cette présomption ne peut pas être invoquée par la partie qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux (article 3-2 de la loi de 1989). L'état des lieux reste donc la pièce maîtresse de tout débat sur les réparations (chapitre 103).

Les pièces qui font la différence

• Les états des lieux d'entrée et de sortie, détaillés et illustrés de photographies datées.
• Les attestations d'entretien de la chaudière et de ramonage, qui établissent que l'entretien a été fait ou non.
• Les factures d'installation et de remplacement, qui datent chaque équipement et permettent d'apprécier sa vétusté.
• Les rapports d'intervention des artisans, qui décrivent la cause d'une panne ou d'une fuite.
• Les échanges écrits avec le locataire, qui montrent quand le désordre a été signalé et ce que vous avez fait.

Le bailleur n'est pas tenu de contrôler périodiquement le logement loué. La Cour de cassation a jugé qu'un bailleur n'était pas responsable de l'électrocution d'un locataire qui avait remplacé l'installation électrique d'origine par une installation non conforme sans l'en informer, tout en relevant qu'une vérification aurait été due si le bailleur avait été prévenu (troisième chambre civile, 15 septembre 2010, n° 09-67.192, anil.org). Une information reçue vous oblige donc à agir.

Les règles générales de preuve et les durées de conservation des pièces sont présentées au chapitre 118.

Les erreurs fréquentes

• Refuser par principe toute intervention au motif que l'élément figure dans la liste des réparations locatives, sans rechercher si la cause est l'usure.
• Récupérer en charges la totalité d'un contrat d'entretien comprenant une garantie de remplacement des pièces.
• Renvoyer le locataire vers le syndic ou vers son assureur pour un désordre venant des parties communes.
• Retenir sur le dépôt de garantie le coût d'une remise à neuf sans appliquer la vétusté.
• Entrer dans le logement pour constater un désordre sans l'accord du locataire (chapitre 107).

Liste de contrôle

• Le bail mentionne les équipements loués et précise qui organise l'entretien de la chaudière.
• Une fiche d'urgence a été remise au locataire avec les contacts et l'emplacement des coupures.
• Les attestations d'entretien de la chaudière et de ramonage de l'année sont demandées chaque année.
• Chaque demande d'intervention est qualifiée selon sa nature, sa cause et sa localisation avant toute réponse.
• Les factures distinguent les prestations locatives et celles du bailleur.
• Les contrats d'entretien souscrits par le bailleur sont ventilés entre part récupérable et part non récupérable.
• Les équipements sont datés par leurs factures, en vue d'apprécier leur vétusté.
• Une grille de vétusté a été annexée au bail ou sera appliquée de façon raisonnée à la sortie.
• Les désordres venant des parties communes sont signalés par écrit au syndic, avec relances.
• Toute réponse au locataire est écrite et datée, puis notée dans le journal de gestion (chapitre 105).