Les régimes juridiques de la location

Louer un bien, c'est toujours conclure un contrat de louage. Mais selon ce qui est loué, à qui et pour quel usage, ce contrat relève d'un texte différent, qui fixe la durée minimale, les conditions du congé, le plafond du dépôt de garantie et parfois le loyer. Le bailleur ne choisit pas librement ce régime. Il découle de la situation réelle et le juge le rétablit lorsque le contrat signé ne correspond pas aux faits.

Ce chapitre dresse la carte de ces régimes. Il présente les critères qui les distinguent, les grands textes applicables, un tableau de synthèse et les erreurs de qualification les plus fréquentes. Le contenu détaillé de chaque bail se trouve dans les chapitres consacrés, auxquels il renvoie.

Pourquoi la qualification passe avant le contrat

La plupart des règles de la location sont impératives. Le statut des baux d'habitation, celui des baux commerciaux et celui du fermage s'imposent aux parties dès que leurs conditions sont réunies, quelle que soit l'étiquette portée sur le contrat. Un « bail Code civil » signé avec un locataire qui fait du logement sa résidence principale reste soumis à la loi de 1989. Un « bail professionnel » consenti à un commerçant immatriculé peut devenir un bail commercial de neuf ans.

La qualification commande ensuite toute la vie du contrat. Elle détermine si le bailleur peut récupérer son bien à une date choisie, s'il doit verser une indemnité, s'il peut fixer librement le loyer et ce qu'il peut exiger en garantie. Elle a aussi des effets fiscaux, puisque les loyers relèvent selon les cas des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les critères qui déterminent le régime

Six questions suffisent, dans la grande majorité des cas, à identifier le régime applicable. Posez-les dans l'ordre, car la réponse à l'une écarte souvent les suivantes.

Deux critères supplémentaires interviennent plus rarement. Le lien entre le logement et un emploi peut écarter la loi de 1989 au profit d'un régime de logement de fonction. La présence d'un financement public ou d'une convention peut ajouter des règles propres, comme pour les logements conventionnés avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) ou les logements sociaux.

La loi du 6 juillet 1989, régime de la résidence principale

Le champ d'application

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 régit les locations de locaux à usage d'habitation, ou à usage mixte professionnel et d'habitation, qui constituent la résidence principale du preneur. Elle s'étend aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux loués accessoirement au logement par le même bailleur. Ses dispositions sont d'ordre public, de sorte qu'une clause contraire est privée d'effet.

La résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, par le locataire, son conjoint ou une personne à sa charge (service-public.gouv.fr). Ce critère se vérifie à la signature et pendant tout le bail, car le défaut d'occupation à titre de résidence principale figure parmi les clauses résolutoires du contrat type.

Les trois formes de bail d'habitation

La loi distingue trois régimes, chacun dans un titre propre.

• La location vide, régie par le titre Ier, d'une durée de trois ans au moins pour un bailleur personne physique et de six ans pour une personne morale (chapitre 11).
• La location meublée, régie par le titre Ier bis, d'une durée d'un an au moins ou de neuf mois pour un étudiant (chapitre 12).
• Le bail mobilité, régi par le titre Ier ter, bail meublé d'un à dix mois réservé à certains publics en formation, en stage, en mission ou en mutation (chapitre 13).

La colocation, avec bail unique ou baux individuels, reste dans le champ de la loi dès lors que les colocataires y ont leur résidence principale (chapitre 15). Le bail mixte, qui associe habitation et exercice d'une profession, en relève aussi, avec les durées de la location vide (chapitre 51).

Les logements exclus en tout ou partie

L'article 2 de la loi écarte certains logements, soit totalement, soit en ne leur appliquant que quelques articles. Le rapport du 119e Congrès des notaires de France, consacré en 2023 au logement, en dresse l'inventaire suivant.

Les logements conventionnés au titre de l'aide personnalisée au logement (APL) ou avec l'Anah suivent la loi de 1989, mais plusieurs de ses articles sur le loyer et sa révision cèdent la place aux clauses de la convention. Le bailleur privé qui conventionne son logement doit donc lire la convention autant que le bail (chapitre 23).

Le contrat type et ses limites

Les baux vides et meublés de résidence principale doivent suivre les contrats types du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Ces modèles ont été ajustés par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Selon l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL), sont exclus de l'obligation de contrat type les logements-foyers, les logements liés à une fonction ou à un emploi, les locations saisonnières ou consenties à des travailleurs saisonniers, les résidences secondaires et les locations professionnelles. Le bail mobilité et les colocations à baux multiples n'entrent pas non plus dans les modèles (anil.org).

Le Code civil, droit commun du louage

Lorsque aucun statut particulier ne s'applique, la location relève du droit commun du louage de choses, prévu aux articles 1709 et suivants du Code civil. L'article 1709 définit le louage comme le contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, moyennant un prix que celle-ci s'oblige à lui payer. Les articles suivants fixent des règles supplétives, qui s'appliquent quand le contrat ne dit rien.

Les principales locations soumises au seul Code civil sont les suivantes.

• La résidence secondaire du locataire, qu'il occupe moins de huit mois par an.
• La location à une personne morale, y compris lorsqu'elle loge son personnel. Le rapport du 119e Congrès des notaires relève que la loi de 1989 ne s'applique pas à ce cas, faute de résidence principale du preneur (chapitre 18).
• Le garage, le parking ou la cave loués seuls, sans lien avec un logement du même bailleur (chapitre 54).
• Le terrain nu ou le jardin loués hors usage agricole (chapitre 56).
• Le logement de fonction, qui obéit en outre aux règles du contrat de travail ou du statut de l'occupant.

La liberté contractuelle y est large. Les parties fixent la durée, le loyer, son évolution, le dépôt de garantie et les conditions du congé. Le bailleur reste tenu de délivrer le bien, de l'entretenir et d'en assurer la jouissance paisible (article 1719 du Code civil) et la vente du bien ne met pas fin au bail en cours (article 1743). Le contenu d'un bail de droit commun bien rédigé est détaillé au chapitre 19.

Le logement de fonction

Le logement de fonction échappe à la loi de 1989 lorsqu'il est attribué ou loué en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi. La Cour de cassation exige un lien réel avec l'emploi. Elle a refusé cette qualification lorsque le bailleur n'était pas l'employeur, que le bail n'avait pas été conclu en référence au contrat de travail, que sa durée n'était pas liée à l'emploi et que le loyer ne constituait pas un avantage professionnel (Cass. civ. 3e, 6 mai 2021, n° 20-10.869, analysé par l'ANIL).

Un particulier qui loue à un salarié sans être son employeur conclut donc en principe un bail d'habitation ordinaire. Le chapitre 18 présente les montages possibles pour loger des salariés.

Le Code du tourisme, les meublés de tourisme

Le meublé de tourisme est défini à l'article L. 324-1-1 du Code du tourisme. Il s'agit d'une villa, d'un appartement ou d'un studio meublé, à l'usage exclusif du locataire, offert à une clientèle de passage qui y séjourne à la journée, à la semaine ou au mois sans y élire domicile. Un même client ne peut pas y totaliser plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs (service-public.gouv.fr).

La réponse ministérielle du 5 avril 2022 déjà citée rappelle que le meublé de tourisme est incompatible avec un bail d'habitation soumis à la loi de 1989, qui suppose une résidence principale. Le loueur relève alors des obligations de déclaration ou d'enregistrement en mairie, du changement d'usage dans certaines communes, de la taxe de séjour et d'une fiscalité propre. Ces règles, renforcées par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dite loi Le Meur, sont présentées aux chapitres 28 à 39. Les chambres d'hôtes relèvent elles aussi du Code du tourisme (chapitre 32).

Le Code de commerce, le bail commercial

Le statut des baux commerciaux, prévu aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, s'applique automatiquement lorsque quatre conditions sont réunies, à savoir un contrat de bail, un local stable et permanent à usage commercial, artisanal ou industriel, un fonds de commerce effectivement exploité avec sa clientèle et l'immatriculation du locataire au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au registre national des entreprises (RNE) (entreprendre.service-public.gouv.fr). Une activité commerciale peut aussi s'exercer sous d'autres contrats, comme le bail dérogatoire.

Le statut est très protecteur. Le bail dure au moins neuf ans, le locataire peut le résilier à chaque période triennale et dispose d'un droit au renouvellement, dont le refus oblige le bailleur à verser une indemnité d'éviction. Les parties peuvent l'écarter par un bail dérogatoire de trois ans au plus, renouvellements compris (chapitre 47). Le panorama figure au chapitre 41 et le détail aux chapitres 42 à 48.

Le statut peut aussi s'appliquer par la volonté des parties. Un bail portant sur un local d'activité libérale peut ainsi être placé volontairement sous le régime des baux commerciaux, si le bailleur et le locataire en conviennent (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Le bail professionnel

Le bail professionnel régit la location d'un local destiné à une activité qui n'est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole, ce qui vise surtout les professions libérales, réglementées ou non. Il relève de l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Il doit être écrit, dure au moins six ans et se reconduit tacitement pour la même durée. Au-delà de douze ans, il doit être rédigé par un notaire (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Le locataire n'a pas de droit au renouvellement. Le bailleur peut donc reprendre son local à l'échéance sans indemnité, en respectant le préavis. Le chapitre 49 détaille ce bail et le chapitre 50 la location de bureaux.

Le Code rural, le bail rural

La location de terres ou de bâtiments agricoles à un exploitant relève du statut du fermage, prévu aux articles L. 411-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime. Le bail à ferme ordinaire y est entièrement soumis, sans dérogation possible. Il dure au moins neuf ans, même si les parties ont prévu moins. Un bail verbal est réputé conclu pour neuf ans aux clauses du contrat type départemental (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Des régimes particuliers existent pour les petites parcelles, dont la durée peut être librement fixée sauf bail verbal, ainsi que pour les baux à long terme de dix-huit ou vingt-cinq ans. Le fermage est encadré par arrêté préfectoral et le preneur bénéficie d'un droit de préemption en cas de vente. Le chapitre 57 détaille ce statut.

Les baux de longue durée et les contrats voisins

Les baux constitutifs de droits réels

Certains baux confèrent au preneur un droit réel sur le bien, qu'il peut hypothéquer ou céder. Le bail emphytéotique dure de dix-huit à quatre-vingt-dix-neuf ans. Le preneur doit améliorer le fonds et verse en contrepartie une redevance en général modeste. À son terme, le bailleur devient propriétaire des constructions sans indemnité, selon la définition qu'en donne le notariat.

Le bail à construction oblige le preneur à édifier des constructions sur le terrain du bailleur. Le bail réel solidaire permet à un organisme foncier solidaire de dissocier le foncier du bâti pour proposer des logements à prix maîtrisé. Ces contrats sont présentés au chapitre 60.

Les contrats qui ne sont pas des baux

Plusieurs conventions ressemblent à une location sans en être une, faute de loyer, de jouissance exclusive ou de durée. Le rapport du Congrès des notaires de 2023 cite notamment les suivantes.

• Le prêt à usage, ou commodat, consenti sans contrepartie financière, par exemple le logement prêté gratuitement à un proche.
• La convention d'occupation précaire, justifiée par des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties (chapitre 47).
• L'hébergement avec prestations de services, comme le contrat de séjour en établissement pour personnes âgées (chapitre 20).
• Les contrats constitutifs de droits réels et la location-accession, qui obéissent à leurs propres textes.

La sous-location obéit à un régime à part. L'article 8 de la loi de 1989 l'interdit sans l'accord écrit du bailleur et écarte l'application de la loi dans les rapports entre le locataire principal et le sous-locataire (chapitre 25).

Le tableau de synthèse des régimes

Le tableau suivant résume les traits essentiels de chaque régime. Les durées sont des minimums légaux et les chapitres cités précisent les exceptions.

La location d'un local commercial ou professionnel équipé du matériel nécessaire à l'exploitation relève des BIC et non des revenus fonciers (chapitre 52). La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) peut s'appliquer sur option à la location de locaux professionnels nus, jamais à celle d'un logement nu (chapitre 123).

Les erreurs de qualification et la requalification

Le juge retient la situation de fait. Lorsque le contrat ne correspond pas à la réalité, il lui restitue sa qualification exacte et applique le régime correspondant, avec effet rétroactif sur la durée, le dépôt de garantie et le congé. Les situations les plus fréquentes sont les suivantes.

Ces exemples reprennent les règles exposées dans les chapitres 9, 12, 13, 18, 41 et 57 ainsi que dans les sources déjà citées. Le risque est rarement théorique, car c'est souvent le locataire, à l'occasion d'un congé ou d'un impayé, qui invoque la requalification pour se maintenir dans les lieux.

Sécuriser la qualification pas à pas

La méthode suivante permet de choisir le bon contrat avant la signature et de conserver la preuve des éléments qui le justifient.

1. Décrire le bien avec précision, en distinguant le logement, ses annexes et tout local d'activité.
2. Identifier le preneur. Personne physique ou morale, étudiant, salarié en mission, commerçant immatriculé, profession libérale, exploitant agricole.
3. Établir l'usage réel. Demandez au candidat où se trouvera sa résidence principale et conservez les éléments de son dossier qui l'établissent, dans les limites des pièces autorisées (chapitre 100).
4. Vérifier l'équipement si le logement est loué meublé, en confrontant l'inventaire à la liste réglementaire (chapitre 12).
5. Choisir le modèle adapté, contrat type de la loi de 1989, bail mobilité, contrat de location saisonnière, bail commercial, professionnel ou rural.
6. Faire concorder les clauses avec les faits. Durée, dépôt de garantie, charges et conditions du congé doivent correspondre au régime retenu.
7. Réexaminer la qualification lorsque la situation change, par exemple si un occupant de passage s'installe durablement ou si un locataire professionnel ouvre un commerce.

Les cas particuliers

Le logement et ses annexes

Un garage, une cave ou un jardin loués avec le logement, par le même bailleur, suivent le régime du bail d'habitation en application de l'article 2 de la loi de 1989. Ils ne peuvent pas être repris séparément en cours de bail sans l'accord du locataire. Loués seuls, ou par un autre bailleur, ils relèvent du Code civil (chapitre 54).

Les locaux mixtes

Un local à usage mixte d'habitation et professionnel relève de la loi de 1989 lorsque le locataire y a sa résidence principale (chapitre 51). La Cour de cassation a jugé que le locataire d'un bail mixte qui n'occupe plus les lieux, même en partie, à titre de résidence principale ne peut pas se prévaloir du droit au renouvellement de la loi de 1989 (Cass. civ. 3e, 5 septembre 2012, n° 11-22.336, analysé par l'ANIL).

À l'inverse, le logement situé au-dessus d'une boutique et loué avec elle au commerçant suit en principe le bail commercial, lorsque l'habitation n'est que l'accessoire du local d'exploitation. La même logique s'applique au logement de l'exploitant loué avec les terres, qui relève du fermage.

La chambre chez l'habitant

La chambre louée dans le logement du bailleur relève de la loi de 1989 lorsque l'occupant y a sa résidence principale et du Code civil lorsqu'il n'y séjourne que ponctuellement. Elle devient une chambre d'hôtes lorsque le bailleur accueille une clientèle de passage avec petit-déjeuner. Le chapitre 17 détaille ces trois cas.

Le logement loué à un proche ou prêté

La location à un membre de la famille suit le régime ordinaire, avec un bail écrit et un loyer réellement payé. Le logement prêté gratuitement n'est pas une location mais un prêt à usage, qui ne produit aucun revenu imposable et ne permet de déduire aucune charge (chapitre 9).

Les erreurs fréquentes

• Choisir un bail « Code civil » pour échapper à la durée de trois ans alors que le locataire s'installe à l'année.
• Louer meublé sans vérifier la liste réglementaire du mobilier, puis découvrir la requalification au moment du congé.
• Utiliser un bail mobilité pour un locataire qui n'entre dans aucun des cas prévus par la loi.
• Consentir un bail professionnel à un artisan ou à un commerçant sans examiner son immatriculation et son activité réelle.
• Laisser un locataire en bail dérogatoire dans les lieux après le terme sans lui demander de partir par écrit.
• Mettre une prairie à disposition d'un agriculteur contre un paiement annuel sans mesurer que le statut du fermage peut s'appliquer.
• Croire que la vente du bien libère le bailleur, alors que le bail en cours se poursuit avec l'acquéreur.

Liste de contrôle

1. Bien. La nature exacte du bien et de ses annexes est identifiée.
2. Preneur. La qualité du preneur, personne physique ou morale, ainsi que son activité sont connues.
3. Usage. L'occupation à titre de résidence principale, ou son absence, est établie et documentée.
4. Équipement. En meublé, l'inventaire couvre au moins le mobilier obligatoire.
5. Régime. Le texte applicable est déterminé à l'aide du tableau de synthèse.
6. Modèle. Le contrat utilisé correspond au régime, contrat type pour la loi de 1989 ou modèle propre aux autres baux.
7. Clauses. Durée, dépôt de garantie, charges et congé respectent le régime retenu.
8. Changements. Toute évolution de l'usage ou de l'occupant conduit à réexaminer la qualification.
9. Fiscalité. La catégorie de revenus correspondante est connue avant la première déclaration.
10. Conseil. Pour un local d'activité, des terres agricoles ou un montage avec une société, l'avis d'un notaire, d'un avocat ou de l'agence départementale d'information sur le logement (ADIL) a été recueilli avant la signature.