Le bail rural et la location de terres agricoles

Louer des terres, une prairie ou un bâtiment agricole à un exploitant n'a rien de commun avec la location d'un logement. Dès qu'un bien rural est mis à disposition d'un agriculteur contre un prix pour qu'il l'exploite, le statut du fermage s'applique, que les parties le veuillent ou non. Ce statut est d'ordre public. Il fixe la durée, le loyer et les conditions de sortie, puis donne au preneur un droit de préemption en cas de vente.

Ce chapitre s'adresse au propriétaire qui hérite de quelques hectares, qui achète une maison avec des terres attenantes ou qui envisage de louer une parcelle à un voisin agriculteur. Voyez aussi les chapitres 41, 56 et 60.

Le champ du statut du fermage

Quand le statut s'applique

L'article L. 411-1 du Code rural et de la pêche maritime soumet au statut toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter. Trois conditions sont donc réunies. Le bien est rural, qu'il s'agisse de terres nues, de bâtiments d'exploitation ou d'une habitation qui en dépend. La mise à disposition est payante, en argent ou en nature. L'occupant y exerce une activité agricole.

Le statut s'applique même si le contrat porte un autre nom, comme convention d'occupation ou vente d'herbe, dès lors que la réalité correspond à une location agricole payante. Le juge s'attache à la réalité de la relation.

Les situations qui échappent au statut

Certaines conventions sont exclues du statut ou y dérogent. Leur régime est précis et une erreur de qualification ramène au bail rural de droit commun.

Le bail portant sur une surface inférieure au seuil départemental des petites parcelles peut avoir une durée librement fixée, sauf s'il est verbal (entreprendre.service-public.gouv.fr). Les seuils et leurs exceptions figurent dans l'arrêté préfectoral, disponible auprès de la direction départementale des territoires (DDT).

Les conventions pluriannuelles de pâturage

Dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, souvent des secteurs pastoraux ou de montagne, le propriétaire peut conclure une convention pluriannuelle de pâturage au lieu d'un bail rural (article L. 481-1 du Code rural et de la pêche maritime). Sa durée minimale et les bornes de son loyer sont fixées par arrêté préfectoral et varient d'un département à l'autre. Vérifiez auprès de la DDT ou de la chambre d'agriculture que la parcelle se situe dans une zone ouverte à ce régime. Une convention conclue hors zone ou hors cadre risque d'être requalifiée en bail rural.

Conclure le bail

Les parties et leurs pouvoirs

Côté bailleur, plusieurs situations exigent un accord préalable. Lorsque les terres sont communes entre époux, le bail rural ne peut être consenti sans l'accord du conjoint (article 1425 du Code civil). L'usufruitier doit obtenir le concours du nu-propriétaire et, en indivision, l'accord de tous les indivisaires est requis.

Côté preneur, l'exploitant est soumis au contrôle des structures des exploitations agricoles. Selon sa situation, il doit obtenir une autorisation d'exploiter délivrée par le préfet de région ou faire une déclaration préalable. Le bail mentionne la superficie et la nature des biens que le preneur exploite déjà, mention dont dépend la validité du contrat selon l'article L. 331-6 du même code.

Écrit, bail verbal et acte notarié

L'écrit n'est pas obligatoire, mais il est fortement recommandé. Un bail verbal reste valable et il est alors réputé conclu pour neuf ans aux clauses du contrat type établi dans le département par la commission consultative paritaire des baux ruraux (article L. 411-4).

Un bail de plus de douze ans doit être établi par un notaire et publié au service de la publicité foncière, en application de l'article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955. L'acte notarié donne en outre une date certaine au bail (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Le contenu utile du bail

Un bail rural bien rédigé contient au moins les éléments suivants.

• La désignation cadastrale de chaque parcelle avec sa surface, sa nature de culture et ses bâtiments.
• La mention des biens déjà exploités par le preneur.
• La date d'entrée en jouissance, qui fait courir les délais de neuf ans et de dix-huit mois.
• Le fermage en euros par hectare, ou en denrées pour les cultures pérennes, avec sa référence à l'arrêté préfectoral.
• La périodicité de paiement, en général à terme échu.
• La répartition des impôts fonciers et l'état des lieux en annexe.

L'état des lieux

L'article L. 411-4 prévoit un état des lieux établi contradictoirement dans le mois qui précède ou qui suit l'entrée en jouissance, à frais communs. Il décrit les bâtiments et les terres, leur état d'entretien et leur rendement moyen sur les cinq dernières années. Sans état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les biens en bon état et doit les rendre ainsi (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Cette présomption joue rarement en faveur du bailleur, car l'état réel des terres est difficile à prouver dix-huit ans plus tard. L'état des lieux sert aussi de base au calcul de l'indemnité due au preneur sortant pour ses améliorations.

Le fermage et son actualisation

Un loyer encadré par le préfet

Le fermage ne se fixe pas librement. Pour les terres nues et les bâtiments d'exploitation, il est exprimé en euros et doit se situer entre un minimum et un maximum arrêtés par le préfet, en général par hectare et par catégorie de terres. Les parties choisissent un montant à l'intérieur de cette fourchette. Pour les cultures pérennes, comme la vigne ou les vergers, le loyer peut être stipulé en denrées.

Le loyer des bâtiments d'habitation compris dans le bail a ses propres bornes préfectorales. Il suit l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) et non l'indice des fermages. La révision de l'IRL est détaillée au chapitre 99.

L'indice national des fermages

Les bornes préfectorales et les fermages en cours évoluent chaque année selon l'indice national des fermages, constaté par un arrêté du ministre chargé de l'agriculture publié au Journal officiel. Cet indice combine l'évolution du revenu brut d'entreprise agricole à l'hectare et celle des prix, selon le décret n° 2010-1126 du 27 septembre 2010.

L'indice 2026 a été constaté par un arrêté du 11 août 2026 publié au Journal officiel du 13 août 2026. Il s'applique aux échéances comprises entre le 1er octobre 2026 et le 30 septembre 2027, sauf date différente prévue par l'arrêté préfectoral de votre département. La DDT communique les nouvelles bornes départementales.

Calculer le fermage actualisé pas à pas

1. Repérez le fermage payé pour la période précédente, hors part du logement.
2. Repérez l'indice applicable à cette période et le nouvel indice publié.
3. Divisez le nouvel indice par l'ancien en gardant toutes les décimales.
4. Multipliez le fermage précédent par ce rapport et arrondissez au centime.
5. Traitez séparément le loyer du logement avec l'IRL.

Exemple illustratif. Un propriétaire loue 14 hectares à 165 € l'hectare, montant supposé compris dans les bornes de son département, soit 2 310 € pour l'échéance 2025-2026. Pour l'échéance suivant le 1er octobre 2026, le rapport est de 127,04 divisé par 123,06, soit environ 1,03234. Le fermage actualisé s'élève à 2 384,71 €, soit 74,71 € de plus.

La révision du prix en cours de bail

Le prix peut être révisé dans deux situations. Lorsqu'un nouvel arrêté préfectoral modifie les bornes, l'une ou l'autre partie peut demander l'adaptation du fermage en cours. Lorsque le prix s'écarte d'au moins 10 % de la valeur locative, chaque partie peut engager une action en révision devant le tribunal paritaire des baux ruraux (TPBR) dans les conditions de l'article L. 411-13, le tribunal fixant le prix à défaut d'accord (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Les impôts fonciers et l'assurance

La taxe foncière sur les propriétés non bâties

La taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) est établie au nom du propriétaire. L'article L. 415-3 du Code rural et de la pêche maritime prévoit qu'à défaut d'accord, le preneur rembourse au bailleur un cinquième de cette taxe ainsi que la moitié de la taxe pour frais de chambre d'agriculture. Le bail écrit peut retenir une autre répartition, sans pouvoir mettre la totalité de la taxe à la charge du preneur. Des usages locaux différents existent dans certains départements.

Les terres agricoles bénéficient en outre d'une exonération partielle de TFPNB prévue à l'article 1394 B bis du Code général des impôts (CGI). La loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 en a porté le taux de 20 % à 30 % à compter des impositions de 2025. Lorsque les terres sont louées, le bailleur doit faire bénéficier le preneur de cet avantage, selon le mécanisme de rétrocession de l'article L. 415-3, dont le coefficient a été adapté par la même loi.

L'assurance et les bâtiments

L'article L. 415-3 met à la charge du seul bailleur la prime d'assurance contre l'incendie des bâtiments loués. En cas de destruction d'un bâtiment par une cause indépendante du preneur qui compromet l'exploitation, le bailleur doit le reconstruire dans la limite de l'indemnité d'assurance, sauf accord pour aller au-delà contre une hausse du fermage (article L. 411-30). À défaut, le preneur peut demander la résiliation (entreprendre.service-public.gouv.fr).

La vie du bail

Les obligations du bailleur

Le bailleur délivre les biens libres et en bon état, assure la jouissance paisible du preneur et garantit les vices cachés (articles 1719 à 1721 du Code civil). Les grosses réparations, comme les gros murs, les poutres et les murs de soutènement ou de clôture, restent à sa charge. Il doit aussi assurer la permanence et la qualité des plantations (article L. 415-8). La garantie de contenance de l'article 1765 du Code civil permet une baisse du loyer si la surface réelle est inférieure à celle du bail, mais le bail peut l'écarter.

Les obligations et les libertés du preneur

Le preneur paie le fermage, assure les réparations locatives et exploite les biens selon leur destination. Il doit exploiter personnellement, seul ou avec sa famille et ses salariés. Il informe le bailleur de toute usurpation, comme un empiètement d'un voisin (article L. 411-26). Le statut lui laisse une large liberté de gestion, encadrée par des procédures d'information (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Les clauses environnementales

L'article L. 411-27 permet d'inclure dans le bail des clauses imposant des pratiques culturales protectrices de l'environnement, comme le maintien des prairies ou la limitation des produits phytosanitaires. Ces clauses ne sont admises que dans les cas prévus par la loi, notamment lorsque le bailleur est une collectivité publique ou une association agréée de protection de l'environnement ou lorsque les parcelles se situent dans certains espaces protégés. Leur non-respect peut fonder une résiliation ou un refus de renouvellement.

Cession et sous-location

La cession du bail est en principe interdite. Elle n'est admise, avec l'accord du bailleur ou à défaut l'autorisation du TPBR, qu'au profit du conjoint ou du partenaire de pacte civil de solidarité (Pacs) qui participe à l'exploitation, ou des descendants majeurs ou émancipés (article L. 411-35). Le silence du bailleur ne vaut pas accord. La sous-location est interdite par le même article, sauf exceptions limitées (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Le renouvellement, le congé et la reprise

La durée de neuf ans et le renouvellement

Le bail ordinaire dure au moins neuf ans, même si les parties ont prévu moins (article L. 411-5). À son terme, le preneur a droit au renouvellement pour neuf ans aux clauses du bail précédent, sauf accord ou décision du juge sur un nouveau prix (articles L. 411-46 et L. 411-50). Sans congé régulier, le bail se renouvelle automatiquement.

Le bail renouvelé est un nouveau bail. Les parties peuvent y insérer une clause de reprise sexennale, qui permet au bailleur de reprendre à la fin de la sixième année au profit de son conjoint, de son partenaire de Pacs ou d'un descendant majeur ou émancipé, mais pas pour lui-même (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Le congé du bailleur

Le bailleur qui ne veut pas renouveler délivre congé par acte de commissaire de justice au moins dix-huit mois avant l'expiration du bail (article L. 411-47). Le congé est motivé par l'un des cas prévus par la loi. Le preneur dispose de quatre mois pour le contester devant le TPBR. Les motifs admis sont les suivants.

• La reprise pour exploiter, au profit du bailleur, de son conjoint, de son partenaire de Pacs ou d'un descendant majeur ou émancipé.
• Les manquements graves du preneur, comme deux défauts de paiement ou une cession irrégulière.
• Le changement de destination des parcelles pour des raisons d'urbanisme.
• L'âge de la retraite atteint par le preneur, sous réserve des droits de son conjoint ou de ses descendants.
• La reprise pour construire une maison d'habitation ou pour exploiter une carrière.

Exemple illustratif. Un bail a pris effet le 11 novembre 2017. Sa première période se termine le 10 novembre 2026 et le congé devait être délivré au plus tard le 10 mai 2025. Ce délai étant dépassé à la date du présent guide, le bail se renouvellera jusqu'au 10 novembre 2035. Un congé pour cette échéance devra être délivré au plus tard le 10 mai 2034.

La reprise pour exploiter

La reprise est le principal motif de congé. Le bénéficiaire doit remplir des conditions strictes, contrôlées par le juge en cas de contestation (articles L. 411-58 et L. 411-59).

• Se consacrer à l'exploitation pendant au moins neuf ans, en participant effectivement et de façon permanente aux travaux.
• Occuper les bâtiments d'habitation du bien repris ou une habitation proche.
• Respecter le contrôle des structures et obtenir, si nécessaire, une autorisation d'exploiter.
• Disposer du cheptel et du matériel nécessaires ou des moyens de les acquérir.

Le preneur qui se trouve, lui ou son copreneur, à moins de cinq ans de l'âge de la retraite peut s'opposer à la reprise. Le bail est alors prolongé jusqu'à ce qu'il atteigne cet âge (entreprendre.service-public.gouv.fr).

La reprise pour construire et le congé du preneur

Le bailleur peut reprendre une parcelle pour construire une maison d'habitation destinée à lui-même ou à un membre de sa famille. Il doit détenir le permis de construire avant de délivrer le congé et construire dans les deux ans de la délivrance du permis, faute de quoi le preneur retrouve la jouissance du terrain.

Le preneur peut renoncer au renouvellement en prévenant le bailleur au moins dix-huit mois avant l'expiration, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice. En cours de bail, il peut résilier avec un préavis de douze mois dans des cas limitativement prévus, notamment sa retraite, une incapacité de travail grave ou l'acquisition d'une ferme qu'il doit exploiter lui-même (article L. 411-33).

La résiliation en cours de bail

Pour faute du preneur

Le bailleur ne peut pas mettre fin seul au bail. Il saisit le TPBR, qui peut prononcer la résiliation dans les cas prévus par l'article L. 411-31, notamment deux défauts de paiement du fermage ayant persisté plus de trois mois après une mise en demeure, des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ou une cession irrégulière (entreprendre.service-public.gouv.fr). Adressez donc une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception après chaque échéance impayée et conservez les avis de réception.

Pour changement de destination

Lorsque des parcelles deviennent constructibles, le bailleur peut résilier le bail sur ces parcelles en vue d'en changer la destination (article L. 411-32). La résiliation est notifiée par acte de commissaire de justice et prend effet un an après. Le preneur a droit à une indemnité et ne peut être contraint de partir avant la fin de l'année culturale en cours.

L'indemnité au preneur sortant

À la fin du bail, le preneur qui a amélioré le fonds a droit à une indemnité (article L. 411-69). Elle concerne notamment les bâtiments construits avec l'accord du bailleur, les plantations et les travaux qui ont augmenté le potentiel de production. Il doit la réclamer dans les douze mois de la fin du bail et le TPBR fixe le montant à défaut d'accord.

Vendre des terres louées

Le droit de préemption du preneur

Lorsque le bailleur vend à titre onéreux tout ou partie des biens loués, le preneur bénéficie d'un droit de préemption organisé par les articles L. 412-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime. Ce droit est d'ordre public. Il suppose que le preneur exerce la profession agricole depuis au moins trois ans et qu'il exploite le bien lui-même ou par sa famille. Il ne joue pas pour les ventes à certains membres de la famille du bailleur, dans les limites fixées par la loi.

La procédure se déroule devant notaire.

1. Le notaire notifie au preneur le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée.
2. Le preneur dispose de deux mois pour répondre dans les formes prévues par la loi et son silence vaut renonciation.
3. S'il accepte, la vente est régularisée dans le délai légal.
4. S'il estime le prix excessif, il peut saisir le TPBR, qui tient compte de l'occupation des biens pour fixer le prix.

La vente conclue en méconnaissance de ce droit peut être annulée à la demande du preneur, qui agit dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue. Le droit de préemption de la SAFER ne prime pas celui du preneur en place qui remplit les conditions.

La vente occupée

L'acquéreur de terres louées reprend le bail en cours. Il ne peut délivrer congé que pour l'échéance suivante, pour l'un des motifs légaux et avec le délai de dix-huit mois. Le prix des terres occupées est en général inférieur à celui des terres libres et le notaire peut vous indiquer les références locales pour chacune des deux situations.

Les baux à long terme

Les quatre formes

Les baux à long terme relèvent du statut du fermage, mais dérogent aux règles ordinaires de durée, de renouvellement et de reprise (articles L. 416-1 et suivants, L. 418-1 pour le bail cessible). Ils se concluent devant notaire (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Le bail cessible hors cadre familial permet au preneur de céder son bail à un tiers, ce qui en augmente la valeur pour lui. En contrepartie, son fermage peut être fixé dans des bornes majorées prévues par l'arrêté préfectoral.

Les avantages fiscaux du bail à long terme

Les biens ruraux loués par bail à long terme ou par bail cessible bénéficient, sous conditions, d'une exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit (article 793 du CGI) et d'impôt sur la fortune immobilière (IFI) (article 976 du CGI). Les fractions exonérées, les plafonds et les conditions de conservation ont été modifiés à plusieurs reprises, encore récemment par la loi de finances pour 2025.

Ces avantages ont un coût. Le bailleur s'engage pour au moins dix-huit ans, renonce à certaines possibilités de reprise et perd l'exonération en cas de manquement aux conditions. Faites établir un chiffrage par votre notaire avant toute signature. L'IFI est présenté au chapitre 134 et la donation au chapitre 137.

La fiscalité des fermages

L'impôt sur le revenu

Les fermages sont des revenus fonciers, au même titre que les loyers de logements nus. Lorsque le total des revenus fonciers bruts du foyer n'excède pas 15 000 € par an, le micro-foncier s'applique avec un abattement forfaitaire de 30 % (impots.gouv.fr). Au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges réelles sur la déclaration n° 2044, notamment la taxe foncière restée à votre charge, l'assurance et les travaux d'entretien. Le choix entre les deux régimes est détaillé au chapitre 120.

Exemple illustratif. Le propriétaire des 14 hectares perçoit 2 384,71 € de fermage en 2027 et n'a aucun autre revenu foncier. Au micro-foncier, son revenu imposable s'établit à 1 669,30 € après l'abattement de 30 %. Si la taxe foncière restée à sa charge, ses frais et ses réparations dépassent 30 % des recettes, le régime réel peut devenir plus favorable.

Au régime réel, la part de taxe foncière remboursée par le preneur est une recette, tandis que la taxe payée est une charge déductible. Conservez chaque année l'avis de taxe foncière et le décompte remis au preneur, rétrocession comprise.

Le règlement des litiges

Le TPBR connaît des litiges entre propriétaires et exploitants, quel qu'en soit le montant. Il est saisi par assignation, par requête ou par requête conjointe. Une tentative de conciliation obligatoire précède l'audience et les parties doivent se présenter en personne sauf motif légitime (service-public.gouv.fr).

Lorsque l'enjeu ne dépasse pas 5 000 €, le jugement n'est pas susceptible d'appel et seul le pourvoi en cassation reste ouvert. Au-delà, l'appel est possible dans le délai d'un mois à compter de la notification du jugement.

Les erreurs fréquentes

• Laisser un agriculteur exploiter une parcelle contre une somme ou des produits sans contrat, en croyant rester libre de la reprendre.
• Signer une convention précaire ou une vente d'herbe pour éviter le statut, sans relever d'une exception légale.
• Fixer un fermage hors des bornes préfectorales ou oublier de l'actualiser.
• Réclamer la part de taxe foncière du preneur sans lui rétrocéder l'exonération des terres agricoles.
• Délivrer un congé par simple lettre ou moins de dix-huit mois avant l'échéance.
• Vendre des terres louées sans respecter la préemption du preneur.

Liste de contrôle

• La location relève bien du statut du fermage ou d'une exception légale précise.
• Vous disposez de l'arrêté préfectoral des bornes du fermage et du contrat type départemental.
• Le preneur a justifié de sa situation au regard du contrôle des structures.
• Le bail est écrit, notarié et publié s'il dépasse douze ans.
• L'état des lieux a été dressé dans le mois qui entoure l'entrée en jouissance.
• Le fermage respecte les bornes et il est actualisé chaque année avec le dernier indice.
• La taxe foncière remboursée et la rétrocession de l'exonération sont calculées et documentées.
• La date limite de congé figure dans votre agenda.
• Toute vente envisagée passe par le notaire avec notification au preneur.
• Les fermages sont déclarés en revenus fonciers avec vos autres loyers nus.