L'IFI du bailleur

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) frappe le patrimoine immobilier net d'un foyer lorsqu'il dépasse un seuil fixé par la loi. Il remplace depuis 2018 l'ancien impôt de solidarité sur la fortune, mais ne vise plus que l'immobilier, détenu directement ou à travers des sociétés. Le bailleur y est donc exposé plus que tout autre contribuable, car ses logements loués entrent dans l'assiette sans aucun abattement.

Le chapitre 132 en donne les grandes lignes et le chapitre 138 situe l'IFI parmi les leviers d'optimisation. Ce chapitre-ci entre dans le détail. Il présente le foyer imposable, le barème, l'évaluation des biens, les dettes déductibles, les sociétés civiles immobilières (SCI), le démembrement et la déclaration, puis un exemple complet.

Qui doit déclarer

Le seuil et la date de référence

Vous êtes redevable de l'IFI si la valeur nette taxable de vos biens et droits immobiliers non professionnels dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition (service-public.gouv.fr). Tout s'apprécie à cette date. Un logement acheté le 2 janvier n'entre dans l'assiette que l'année suivante, un logement vendu le 31 décembre n'y figure plus et l'emprunt pris en compte est le capital restant dû au 1er janvier.

Le seuil s'apprécie après déduction des dettes. Le remboursement régulier des prêts augmente chaque année la valeur nette, si bien qu'un bailleur peut franchir le seuil sans rien acheter (chapitre 147).

Le foyer au sens de l'IFI

Le foyer imposable n'est pas toujours celui de l'impôt sur le revenu. Il comprend la personne seule ou le couple, marié, lié par un pacte civil de solidarité (PACS) ou vivant en concubinage notoire, ainsi que les enfants mineurs dont les parents ont l'administration légale des biens (service-public.gouv.fr). Les enfants majeurs rattachés au foyer fiscal de leurs parents forment en revanche leur propre foyer à l'IFI.

Deux concubins qui déclarent leurs revenus séparément additionnent donc leurs patrimoines immobiliers pour l'IFI. Les parents divorcés ou séparés qui exercent conjointement l'autorité parentale peuvent déclarer chacun la moitié des biens de leurs enfants mineurs.

Le domicile fiscal

Un résident fiscal français déclare ses biens immobiliers situés en France et à l'étranger. Un non-résident ne déclare que ses biens situés en France, y compris la fraction des parts de sociétés représentative de tels biens (chapitre 127). Une personne qui s'installe en France après avoir été domiciliée à l'étranger pendant les cinq années civiles précédentes n'est imposée que sur ses biens situés en France pendant cinq ans (service-public.gouv.fr).

Le barème et la décote

Le barème

Le barème est progressif. Il s'applique à la totalité du patrimoine net taxable dès que le seuil de 1 300 000 € est dépassé, à compter de la tranche qui commence à 800 000 €. Les taux sont ceux de la notice de la déclaration n° 2042-IFI pour 2026 (impots.gouv.fr).

La loi de finances pour 2026 n'a modifié ni ce seuil ni ce barème (chapitre 132).

La décote

Pour éviter un ressaut brutal au passage du seuil, une décote s'applique lorsque le patrimoine net taxable est au moins égal à 1 300 000 € et inférieur à 1 400 000 €. Elle est égale à 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine net taxable (impots.gouv.fr). Elle s'annule à 1 400 000 €.

L'exemple qui suit est une illustration. Pour un patrimoine net taxable de 1 350 000 €, l'impôt brut est de 2 500 € sur la tranche de 800 000 € à 1 300 000 € et de 350 € sur les 50 000 € suivants, soit 2 850 €. La décote atteint 17 500 € moins 16 875 €, soit 625 €. L'impôt dû est de 2 225 €.

Les biens à déclarer

Ce qui entre dans l'assiette

L'assiette comprend tous les biens et droits immobiliers du foyer au 1er janvier, sauf exonération (service-public.gouv.fr). Pour un bailleur, elle recouvre en pratique les éléments suivants.

• Les logements loués nus, quels que soient le bail et le loyer.
• Les logements loués meublés par un loueur en meublé non professionnel (LMNP).
• Les logements vacants, la résidence secondaire et les logements prêtés gratuitement à un proche.
• Les garages, parkings, caves et locaux commerciaux ou professionnels loués.
• Les immeubles en construction au 1er janvier, pour la valeur des travaux réalisés et du terrain.
• Les terrains à bâtir ou non ainsi que les terres agricoles, sous réserve des exonérations partielles des biens ruraux.
• Les droits réels immobiliers, comme l'usufruit ou le droit d'usage et d'habitation.
• La fraction représentative d'immeubles des parts de SCI, de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et d'autres sociétés, y compris lorsqu'elles sont logées dans un contrat d'assurance-vie en unités de compte.

Les liquidités, les placements non immobiliers et les meubles restent hors du champ de l'impôt. Le mobilier d'un logement meublé n'a donc pas à être déclaré.

La résidence principale

La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale au 1er janvier (service-public.gouv.fr). Un seul logement par foyer y a droit. Selon la doctrine administrative relative à l'évaluation des immeubles, les parts de SCI qui détiennent la résidence principale ne bénéficient pas de cet abattement, à la différence d'un logement détenu en direct.

L'abattement ne joue pour aucun logement loué, même si vous y avez vécu avant de le mettre en location.

Les biens professionnels exonérés

Les biens affectés à l'activité professionnelle principale du redevable ou de son conjoint sont exonérés sous conditions. Le bailleur est surtout concerné par l'exonération des locations meublées professionnelles. Selon la notice de la déclaration n° 2042-IFI pour 2026, les locaux loués meublés sont des biens professionnels lorsque leur propriétaire en retire plus de 23 000 € de recettes annuelles, que ces recettes excèdent 50 % des revenus professionnels du foyer et que cette location constitue son activité principale (impots.gouv.fr).

Le loueur en meublé non professionnel reste imposable sur ses meublés. Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est présenté au chapitre 122. Le passage au statut professionnel retire les meublés de l'assiette, mais aussi les dettes qui s'y rapportent, qui cessent d'être déductibles.

Les biens ruraux donnés à bail à long terme, dans le cadre du statut du fermage (chapitre 57), sont exonérés à hauteur des trois quarts jusqu'à 101 897 € et de la moitié au-delà, sous conditions (impots.gouv.fr).

Évaluer chaque bien

La valeur vénale au 1er janvier

Chaque bien est déclaré pour sa valeur vénale, c'est-à-dire le prix qu'on pourrait en obtenir par le jeu de l'offre et de la demande sur un marché réel, au 1er janvier. C'est au redevable de l'estimer, sous sa responsabilité. L'administration ne fournit aucune valeur officielle, mais le service Patrim, accessible depuis votre espace particulier, donne accès aux ventes réalisées autour du bien (service-public.gouv.fr).

La méthode la plus sûre reste la comparaison avec des ventes de biens similaires, intervenues à une date proche dans le même secteur. Pour un immeuble de rapport, la capitalisation du revenu, qui rapporte le loyer annuel à un rendement constaté sur le marché local, offre un recoupement utile.

1. Listez chaque bien avec sa surface, son état, son classement énergétique et sa situation locative au 1er janvier.
2. Relevez dans Patrim trois à cinq ventes comparables récentes et notez leur prix au mètre carré.
3. Ajustez ce prix selon les différences objectives, comme l'étage, l'état ou un diagnostic de performance énergétique (DPE) défavorable.
4. Appliquez le cas échéant une décote pour occupation justifiée.
5. Archivez la fiche d'évaluation avec la déclaration.

La décote pour occupation

Un logement loué se vend en général moins cher qu'un logement libre, car l'acquéreur ne peut pas l'occuper ni le revendre libre avant la fin du bail. La doctrine administrative relative à l'évaluation des immeubles pour l'IFI prévoit que les conditions de location sont prises en compte dans la valeur vénale. Aucun texte ne fixe toutefois de taux de décote.

La décote doit donc être justifiée par la situation du bien et du marché local, par exemple un bail récent qui interdit tout congé avant plusieurs années, un loyer nettement inférieur au marché ou un locataire protégé contre le congé. Un logement vacant au 1er janvier, ou libre à brève échéance, se déclare en revanche pour sa valeur libre.

Les autres facteurs de valeur

Un logement classé G, interdit à la nouvelle location depuis 2025 (chapitre 89), se négocie avec une décote liée au coût des travaux. Une servitude ou un litige en cours peuvent aussi réduire la valeur, à condition d'en conserver la preuve. À l'inverse, des travaux d'amélioration achevés avant le 1er janvier l'augmentent.

Un bien indivis se déclare pour la quote-part du foyer. Une décote pour indivision n'a pas non plus de taux légal et doit être justifiée.

Les dettes déductibles

Les conditions générales

Les dettes ne sont déductibles que si elles remplissent quatre conditions cumulatives. Elles doivent exister au 1er janvier, être à la charge personnelle d'un membre du foyer, être justifiées et se rapporter à des biens ou droits imposables (service-public.gouv.fr).

Pour la résidence principale, la dette est déductible pour son montant total, alors que la valeur du bien est réduite de 30 %. Pour un bien partiellement exonéré, comme des terres louées par bail à long terme, la dette n'est déductible qu'à proportion de la fraction imposable.

Les prêts in fine et sans terme

Un prêt in fine ne rembourse le capital qu'à l'échéance. Pour éviter qu'il reste déductible en totalité jusqu'au dernier jour, la loi le traite comme un prêt amortissable. Chaque année, le montant déductible est égal au capital emprunté, diminué de ce capital multiplié par le nombre d'années écoulées depuis le versement et divisé par la durée totale du prêt en années. Les années commencées et non achevées ne sont pas comptées (BOI-PAT-IFI-20-40-20).

L'exemple qui suit est une illustration. Un bailleur a emprunté 200 000 € in fine sur quinze ans, versés le 1er mars 2019, pour acheter un appartement loué. Au 1er janvier 2026, six années entières se sont écoulées. Le montant déductible est de 200 000 € moins 200 000 € multipliés par 6 et divisés par 15, soit 120 000 €, alors que 200 000 € restent dus à la banque.

Un prêt qui ne prévoit aucun terme pour le remboursement du capital est traité comme un prêt de vingt ans. Il n'est déductible que pour son montant diminué d'un vingtième par année écoulée depuis son versement.

Les prêts familiaux et les prêts de sociétés contrôlées

Les dettes contractées auprès d'un ascendant, d'un descendant ou d'autres proches ne sont pas déductibles, sauf si vous justifiez du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme des échéances (impots.gouv.fr). Un prêt familial sans échéancier ou jamais remboursé sera écarté.

La même exclusion vise les dettes contractées auprès d'une société que le redevable ou son foyer contrôle. Elle empêche de créer artificiellement un passif déductible en se prêtant de l'argent à soi-même à travers une société.

Le plafonnement des dettes des patrimoines importants

Lorsque la valeur des biens et droits imposables dépasse 5 000 000 € et que les dettes admises en déduction dépassent 60 % de cette valeur, la fraction des dettes qui excède ce seuil n'est déductible qu'à hauteur de 50 %. La limitation ne s'applique pas si le redevable justifie que ces dettes n'ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal (impots.gouv.fr).

L'exemple qui suit est une illustration. Un foyer détient 6 000 000 € de biens imposables financés par 4 200 000 € de dettes. Le seuil de 60 % représente 3 600 000 €. L'excédent de 600 000 € n'est retenu que pour 300 000 €, soit 3 900 000 € de dettes déductibles. Le patrimoine net taxable passe de 1 800 000 € à 2 100 000 € et l'impôt de 6 000 € à 8 100 €.

Les sociétés civiles immobilières et les autres sociétés

La fraction représentative d'immeubles

Les parts de SCI, qu'elle soit à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS), entrent dans l'assiette pour la seule fraction de leur valeur qui représente des biens immobiliers. Cette fraction s'obtient en appliquant à la valeur des parts un coefficient égal au rapport entre la valeur vénale des biens imposables de la société et la valeur vénale de l'ensemble de ses actifs (impots.gouv.fr). Une SCI qui ne détient que des logements loués a un coefficient égal à 1.

La valeur des parts tient compte des dettes de la société. Une SCI qui détient un immeuble de 900 000 € et doit encore 400 000 € à sa banque a une valeur nette de 500 000 €, soit 250 000 € pour un associé à 50 %. L'emprunt de la société ne se déduit donc pas une seconde fois dans la déclaration de l'associé.

Les dettes que la loi neutralise

Certaines dettes de la société ne sont pas prises en compte pour évaluer les parts. C'est le cas, selon la notice de la déclaration n° 2042-IFI, des dettes contractées par la société auprès d'un membre du foyer pour l'acquisition d'un actif imposable (impots.gouv.fr). Un associé qui finance la SCI par un apport en compte courant ne réduit donc pas, par ce seul moyen, la valeur imposable de ses parts.

Les participations exclues

Certaines participations sont exclues de l'assiette. Les parts de sociétés qui exercent une activité opérationnelle, industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, échappent à l'IFI pour les immeubles affectés à cette activité. Les participations inférieures à 10 % du capital et certains placements collectifs sont aussi exclus sous conditions (impots.gouv.fr). Une SCI familiale de location n'exerce pas d'activité opérationnelle et ses immeubles restent taxables.

Le démembrement de propriété

La règle de l'usufruitier

En cas de démembrement, l'usufruitier déclare en principe le bien pour sa valeur en pleine propriété, quelle que soit la date du démembrement. Le nu-propriétaire n'a rien à déclarer (article 968 du Code général des impôts, CGI). La règle s'applique aussi aux droits d'usage et d'habitation (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, § 1 à § 20 et § 240).

Cette règle a une conséquence directe pour le bailleur qui donne la nue-propriété de ses logements à ses enfants en conservant l'usufruit (chapitre 137). La donation réduit sa succession future, mais pas son IFI, puisqu'il continue de déclarer la pleine propriété. Les enfants nus-propriétaires ne déclarent rien pour ces biens.

Les exceptions

L'usufruit et la nue-propriété sont imposés séparément, chacun selon le barème de l'article 669 du CGI, dans une liste limitative de cas (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, § 60 à § 230).

• L'usufruit légal du conjoint survivant, issu de l'article 757 du Code civil.
• L'usufruit du conjoint en présence d'enfants d'un premier lit, dans le cadre de l'article 1098 du Code civil.
• La vente de la nue-propriété avec réserve d'usufruit, lorsque l'acquéreur n'est ni un héritier présomptif, ni un descendant, ni un donataire, ni une personne interposée.
• La donation ou le legs de la nue-propriété à l'État, à une collectivité, à certains établissements publics, à une association ou une fondation reconnues d'utilité publique.

L'usufruit conventionnel issu d'une donation entre époux, en particulier celui choisi par le conjoint survivant en application de l'article 1094-1 du Code civil, ne figure pas dans cette liste. Le conjoint usufruitier déclare alors la pleine propriété. Ce point s'examine avec le notaire lors de la succession (chapitre 149).

L'achat de la nue-propriété

L'investisseur qui achète la nue-propriété d'un logement dont l'usufruit est acquis, pour une durée fixe, par un bailleur social ou un autre investisseur ne perçoit aucun loyer pendant le démembrement. En application du principe, c'est l'usufruitier qui est imposable et le nu-propriétaire n'a en principe rien à déclarer. Lorsque l'usufruitier est une personne morale, seule la valeur de l'usufruit est prise en compte dans ses propres titres (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, § 40).

Le plafonnement et les réductions

Le plafonnement à 75 % des revenus

Le total formé par l'IFI et les impôts dus au titre des revenus de l'année précédente ne peut excéder 75 % des revenus et produits de cette même année. L'excédent vient en diminution de l'IFI (impots.gouv.fr).

L'exemple qui suit est une illustration. Un foyer de retraités détient 4 000 000 € de patrimoine net taxable, composé surtout de terrains et d'une résidence secondaire peu productifs. Ses revenus de 2025 s'élèvent à 35 000 € et les impôts correspondants à 6 000 €. L'IFI brut atteint 25 690 €. Le total de 31 690 € excède de 5 440 € le plafond de 26 250 €, si bien que l'IFI dû est ramené à 20 250 €.

La réduction pour dons

Les dons à certains organismes d'intérêt général ouvrent droit à une réduction d'IFI égale à 75 % des versements, dans la limite de 50 000 € par an. Un même don ne peut pas réduire à la fois l'IFI et l'impôt sur le revenu (impots.gouv.fr).

Déclarer et payer

Le formulaire et le calendrier

L'IFI se déclare en même temps que les revenus, sur la déclaration n° 2042-IFI et ses annexes. Vous cochez la case prévue sur la déclaration de revenus et détaillez vos biens, vos dettes et le calcul de l'impôt. Aucun justificatif n'est joint, mais vous devez pouvoir présenter chaque élément sur demande.

Ces dates, tirées de la notice de la déclaration n° 2042-IFI pour 2026, changent chaque année avec le calendrier de l'impôt sur le revenu.

Remplir la déclaration pas à pas

1. Arrêtez la liste des biens et droits du foyer au 1er janvier.
2. Évaluez chaque bien selon la méthode décrite plus haut et appliquez l'abattement de 30 % à la seule résidence principale.
3. Calculez la fraction imposable des parts de sociétés à l'aide du coefficient et des comptes de chaque société au 1er janvier.
4. Relevez le capital restant dû de chaque prêt, recalculez le montant déductible des prêts in fine et écartez les dettes non déductibles.
5. Reportez l'actif, le passif et l'actif net, puis appliquez le barème et, le cas échéant, la décote.
6. Imputez la réduction pour dons et vérifiez le plafonnement à 75 % des revenus.
7. Archivez la déclaration, les fiches d'évaluation, les tableaux d'amortissement et les attestations de dons.

Un exemple complet

L'exemple qui suit est une illustration. Les montants sont des hypothèses et ne valent pas évaluation de votre patrimoine.

Un couple marié est propriétaire de sa résidence principale, estimée à 600 000 €, de trois appartements loués nus estimés à 250 000 € chacun et d'une maison louée meublée en LMNP estimée à 300 000 €. Il détient aussi 50 % des parts d'une SCI qui possède un immeuble de 900 000 € et doit encore 400 000 € à sa banque. Au 1er janvier 2026, il reste 180 000 € à rembourser sur le prêt amortissable des appartements. La maison a été financée par un prêt in fine de 200 000 € sur quinze ans versé le 1er mars 2019. La taxe foncière 2026 des biens loués s'élève à 6 000 €.

La règle du prêt in fine pèse lourd dans ce résultat. Si les 200 000 € restaient déductibles en totalité, le patrimoine net tomberait à 1 334 000 €, l'impôt brut à 2 738 € et la décote de 825 € le ramènerait à 1 913 €. Si le couple remplissait les conditions du statut de loueur en meublé professionnel, la maison et son prêt sortiraient tous deux de l'assiette, ce qui ramènerait le patrimoine net à 1 234 000 € et supprimerait l'impôt.

Vendre un appartement pour sortir du champ de l'impôt relève d'un arbitrage global, où la plus-value (chapitre 136) et le rendement perdu pèsent souvent davantage que l'IFI économisé.

Le mariage, le PACS et la séparation

Le foyer s'apprécie au 1er janvier. Un couple qui se marie ou se pacse en cours d'année déclare ensemble l'année suivante, alors que deux concubins notoires déclarent déjà ensemble. En cas de divorce ou de rupture, chacun déclare seul son patrimoine dès lors que le couple ne forme plus un foyer au 1er janvier, avec sa part des biens indivis (chapitre 148).

Les erreurs fréquentes

• Oublier les biens du concubin notoire ou ceux des enfants mineurs.
• Déduire le capital nominal d'un prêt in fine au lieu du montant amorti fictivement.
• Déduire l'emprunt d'une SCI dans sa déclaration personnelle alors qu'il a déjà réduit la valeur des parts.
• Appliquer l'abattement de 30 % à un logement loué ou à des parts de SCI qui détiennent la résidence principale.
• Appliquer une décote forfaitaire uniforme à tous les logements loués, sans justification bien par bien.
• Conserver la déduction de l'emprunt d'un meublé devenu bien professionnel exonéré.
• Croire qu'une donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit réduit l'IFI du donateur.

Liste de contrôle

1. Le foyer IFI est correctement délimité au 1er janvier, concubin et enfants mineurs compris.
2. Tous les biens immobiliers sont recensés, logements vacants, garages, terrains et biens situés à l'étranger compris.
3. Chaque bien loué est évalué par comparaison, toute décote est justifiée et la fiche d'évaluation est archivée.
4. L'abattement de 30 % n'est appliqué qu'à la résidence principale détenue en direct.
5. Les meublés professionnels exonérés sont écartés avec les dettes qui s'y rapportent.
6. La fraction imposable des parts de sociétés est calculée avec le coefficient et les comptes au 1er janvier.
7. Le capital restant dû de chaque prêt est relevé et les prêts in fine sont recalculés selon la règle légale.
8. Les prêts familiaux et les dettes envers des sociétés contrôlées ne sont déduits que si leurs conditions normales sont prouvées.
9. Le plafonnement des dettes est vérifié si les biens imposables dépassent 5 000 000 €.
10. Les biens démembrés sont déclarés par l'usufruitier en pleine propriété, sauf exception légale.
11. La décote, la réduction pour dons et le plafonnement à 75 % des revenus sont appliqués s'ils sont dus.
12. La déclaration n° 2042-IFI est déposée avec la déclaration de revenus, dans le délai de votre département.