Déclarer ses revenus locatifs en ligne pas à pas

Les revenus locatifs se déclarent chaque printemps avec les autres revenus du foyer, dans l'espace particulier du site impots.gouv.fr. Selon le type de location et le régime choisi, la déclaration de revenus n° 2042 suffit ou doit être complétée par une ou plusieurs annexes, comme la déclaration n° 2044 des revenus fonciers ou la déclaration complémentaire n° 2042-C-PRO des locations meublées. Certaines situations imposent en outre une déclaration de résultats propre, déposée depuis l'espace professionnel.

Ce chapitre suit l'ordre chronologique d'une campagne de déclaration. Il présente le calendrier, les documents à réunir, le choix des formulaires selon votre situation, la saisie pas à pas, la déclaration d'occupation des logements, puis la correction d'une erreur après l'envoi. Les règles de fond, à savoir ce qui est imposable et ce qui est déductible, sont exposées aux chapitres 120 pour la location nue et 121 pour la location meublée. Ce chapitre n'y revient que pour indiquer où porter chaque montant.

Le calendrier de la déclaration

Les dates de la campagne

La déclaration porte sur les revenus de l'année précédente. Elle ouvre au mois d'avril et se termine entre la fin du mois de mai et le début du mois de juin, selon le département de résidence. La date limite de la déclaration papier est antérieure à celle de la déclaration en ligne.

Ces dates figurent dans la notice n° 2041 de la déclaration des revenus de 2025, publiée sur impots.gouv.fr. Le département retenu est celui de votre résidence au 1er janvier de l'année de déclaration. La déclaration des revenus de 2026 débutera en avril 2027, selon service-public.gouv.fr. Ses dates seront publiées par l'administration au moment de l'ouverture.

Les autres échéances du bailleur

La déclaration de revenus n'est pas la seule échéance de l'année. Les déclarations de résultats des sociétés civiles immobilières (SCI) et des loueurs en meublé au régime réel sont dues plus tôt, au mois de mai. La déclaration d'occupation des logements doit être mise à jour avant le 1er juillet en cas de changement. Le calendrier complet de l'année figure au chapitre 146.

L'obligation de déclarer en ligne

La déclaration en ligne est obligatoire lorsque votre résidence principale dispose d'un accès à internet et que vous êtes en mesure de déclarer en ligne. Le formulaire papier reste possible si votre logement n'a pas d'accès à internet ou si vous ne pouvez pas utiliser le service. Le non-respect de cette obligation est sanctionné par une majoration, dont le montant est indiqué sur la fiche Déclaration de revenus de service-public.gouv.fr.

La déclaration automatique, qui dispense de toute démarche lorsque les informations préremplies sont exactes, est réservée aux foyers imposés uniquement sur des revenus préremplis par l'administration. Les loyers ne sont jamais préremplis. Un bailleur doit donc toujours déposer une déclaration, même si le reste de sa situation n'a pas changé.

Réunir les documents avant de commencer

Préparez vos montants avant d'ouvrir le service. La saisie est plus rapide et vous évitez de valider une déclaration incomplète faute d'un justificatif. Les pièces utiles sont les suivantes.

• Le relevé des loyers et des charges récupérées encaissés pendant l'année, logement par logement.
• Pour le régime réel, les factures de travaux acquittées, l'avis de taxe foncière, l'attestation annuelle de la banque indiquant les intérêts payés, les attestations d'assurance et les décomptes de charges du syndic.
• La déclaration n° 2044 de l'année précédente, qui contient le suivi des déficits non encore imputés.
• Pour les parts de SCI, l'attestation remise par la société à chaque associé.
• Pour la location meublée au réel, la liasse fiscale n° 2031 déposée par vous ou par votre expert-comptable.
• Votre numéro fiscal et votre mot de passe, ou un compte FranceConnect.

Le classement de ces pièces par logement et par année est présenté au chapitre 145. Leur durée de conservation est rappelée au chapitre 139.

Choisir les bons formulaires

Le tableau suivant indique, pour les situations les plus courantes, les formulaires à remplir. Plusieurs lignes peuvent se cumuler dans un même foyer.

Les numéros de cases sont ceux des formulaires de 2026 pour les revenus de 2025. Ils peuvent changer d'une année à l'autre. Vérifiez-les dans la notice de l'année avant de remplir une déclaration papier. En ligne, les rubriques se sélectionnent par leur intitulé et le service affiche les cases correspondantes.

Le choix entre micro-foncier et réel est présenté au chapitre 120, celui entre micro-BIC et réel au chapitre 121. L'option pour le réel en location nue s'exerce par le simple dépôt d'une déclaration n° 2044. Elle est irrévocable pendant trois ans puis se renouvelle tacitement chaque année. Elle porte sur l'ensemble des revenus fonciers du foyer.

Se connecter et ouvrir la déclaration

1. Rendez-vous sur impots.gouv.fr et ouvrez votre espace particulier avec votre numéro fiscal et votre mot de passe, ou par FranceConnect.
2. Ouvrez le service de déclaration des revenus. La première étape présente votre état civil, votre adresse et la composition du foyer. Corrigez tout changement survenu dans l'année.
3. À l'étape des revenus et charges, sélectionnez les rubriques correspondant à votre situation, en particulier les revenus fonciers et, si vous louez en meublé, les revenus des professions non salariées qui ouvrent la déclaration n° 2042-C-PRO.
4. Cochez les annexes nécessaires, comme la déclaration n° 2044, afin qu'elles s'ajoutent à votre déclaration.
5. Remplissez les rubriques une par une, puis consultez le récapitulatif avant de signer.

Le service conserve votre saisie si vous interrompez la déclaration. Vous pouvez la reprendre plus tard, tant que la date limite n'est pas passée.

Déclarer des loyers au micro-foncier

Le micro-foncier s'applique de plein droit lorsque les loyers bruts du foyer, hors charges, ne dépassent pas 15 000 € sur l'année et qu'aucun logement n'en est exclu (chapitre 120). La déclaration est alors très simple.

1. Portez en case 4BE le montant total des loyers bruts encaissés, hors charges récupérées.
2. Si une partie de ces revenus est de source étrangère et ouvre droit à un crédit d'impôt égal à l'impôt français, portez aussi ce montant en case 4BK.
3. Indiquez l'adresse de chaque logement loué sous ce régime, comme le demande la brochure pratique de l'impôt sur le revenu.

L'abattement de 30 % est appliqué automatiquement. Pour 8 400 € de loyers encaissés, le revenu imposable retenu est de 5 880 €, à titre d'exemple. Le montant porté en 4BE est le montant brut, avant abattement. Saisir le montant net conduit à appliquer deux fois l'abattement.

Déclarer des revenus fonciers au réel

Remplir la déclaration n° 2044 en ligne

La déclaration n° 2044 se remplit en ligne comme une annexe de la déclaration de revenus. Elle comporte une colonne par logement pour les recettes et les charges, puis des totaux et le calcul du résultat. Le détail ligne par ligne, sur deux exemples, figure au chapitre 120.

1. Saisissez pour chaque logement son adresse et les loyers bruts encaissés, en suivant les libellés des lignes de recettes.
2. Saisissez les charges déductibles dans les lignes correspondantes, notamment les frais de gestion, les primes d'assurance, les travaux, les impositions et les intérêts d'emprunt.
3. Reportez les déficits antérieurs non encore imputés dans le cadre 450, en face de leur année d'origine. Vous pouvez reprendre la colonne C de la déclaration de l'année précédente.
4. Si vous avez vendu en cours d'année un logement, ou cessé de le louer, alors que son déficit a été imputé sur votre revenu global au cours des trois années précédentes, renseignez la ligne 460.
5. Vérifiez les montants reportés sur la déclaration n° 2042 avant de signer.

Les cases de report

Ces correspondances sont celles de la notice de la déclaration n° 2044 de 2026, publiée sur impots.gouv.fr. Lorsque vous déposez une déclaration n° 2044 spéciale sur papier, cochez la case 4BZ.

La déclaration n° 2044 spéciale

La déclaration n° 2044 spéciale est réservée à certains biens. La notice en vigueur la prévoit pour les logements placés sous un ancien dispositif d'amortissement, comme Périssol, Besson neuf, Robien ou Borloo neuf, pour les monuments historiques et assimilés, pour les immeubles en nue-propriété et pour certaines parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Le formulaire à utiliser pour le dispositif Jeanbrun, dont les premiers logements seront déclarés en 2027, n'est pas encore désigné à la date de ce chapitre (chapitre 125).

Les associés de SCI à l'impôt sur le revenu

L'associé reçoit chaque année de la société une attestation indiquant sa quote-part des recettes, des charges et des intérêts. S'il détient aussi des logements en direct ou s'il a emprunté personnellement pour acquérir ses parts, il remplit le cadre 110 de la déclaration n° 2044 en indiquant le nom et l'adresse de chaque société. Les intérêts de l'emprunt personnel se déclarent en ligne 410.

S'il ne perçoit des revenus fonciers que par des parts de SCI non soumises à l'impôt sur les sociétés, il n'a pas à remplir la déclaration n° 2044. Il porte directement son résultat en case 4BA, en joignant pour chaque société son nom, son adresse et le montant de sa quote-part. Les obligations de la SCI elle-même sont présentées au chapitre 129.

Déclarer une location meublée

Au régime micro-BIC

Les recettes de location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Elles se déclarent dans la rubrique des revenus des locations meublées non professionnelles de la déclaration n° 2042-C-PRO, ouverte en sélectionnant la rubrique des revenus des professions non salariées.

Ces cases concernent le premier déclarant. Le second déclarant et les personnes à charge disposent de cases parallèles, commençant par 5O et 5P. Vous portez le montant brut des recettes. L'abattement propre à chaque catégorie, présenté aux chapitres 39 et 121, est appliqué automatiquement. Les recettes soumises aux cotisations sociales des travailleurs indépendants se portent dans des cases distinctes de la même rubrique.

Au régime réel

Le loueur en meublé au réel établit d'abord sa liasse fiscale, composée de la déclaration n° 2031 et des tableaux n° 2033. Elle est télétransmise depuis l'espace professionnel du site impots.gouv.fr ou par l'intermédiaire d'un expert-comptable ou d'un logiciel agréé (chapitre 143). Le résultat est ensuite reporté sur la déclaration n° 2042-C-PRO, en case 5NA en cas de bénéfice ou en case 5NY en cas de déficit. Les déficits des années antérieures non encore déduits se portent dans les cases de la série 5GA à 5GJ, une case par année d'origine.

Le prélèvement à la source sur les revenus locatifs

Les revenus fonciers et les bénéfices de location meublée donnent lieu à des acomptes prélevés sur votre compte bancaire, calculés à partir des revenus déclarés l'année précédente. La déclaration de revenus sert donc aussi à recalculer ces acomptes à partir du mois de septembre. Leur fonctionnement est détaillé au chapitre 132.

Deux situations demandent une action de votre part. Si vous ne percevrez plus de revenus fonciers l'année en cours, par exemple après la vente de votre seul logement loué, cochez la case 4BN de la déclaration. Les revenus de l'année écoulée ne servent alors pas au calcul des acomptes. Si vous commencez une location, vous pouvez déclarer vos loyers attendus dans la rubrique de gestion du prélèvement à la source pour étaler l'impôt de la première année.

Vérifier et signer la déclaration

Avant de signer, ouvrez le récapitulatif et contrôlez les points suivants.

• Le montant de chaque case de revenus locatifs correspond à vos relevés et, pour une SCI, à l'attestation de la société.
• Le régime retenu est bien celui que vous souhaitiez, micro ou réel, pour l'ensemble des revenus fonciers du foyer.
• Les déficits antérieurs figurent en case 4BD et leur année d'origine est exacte.
• Les cases de location meublée correspondent à la nature de la location.
• Le second déclarant n'a pas reçu par erreur des revenus du premier.

La signature électronique vaut dépôt. Un accusé de réception est affiché et adressé dans votre messagerie sécurisée, avec un avis de situation déclarative qui donne une estimation de l'impôt. L'avis d'impôt définitif est mis à disposition pendant l'été. Tant que la date limite n'est pas passée, vous pouvez déposer une nouvelle déclaration qui remplace la précédente.

La déclaration d'occupation des logements

Indépendamment de la déclaration de revenus, tout propriétaire doit indiquer à l'administration la situation d'occupation de chacun de ses logements. La démarche se fait dans le service « Gérer mes biens immobiliers » de l'espace particulier, ou de l'espace professionnel pour une SCI.

1. Ouvrez « Gérer mes biens immobiliers » et sélectionnez l'onglet des biens.
2. Vérifiez la liste de vos locaux et leurs caractéristiques.
3. Pour chaque logement, indiquez s'il est occupé par vous, loué ou vacant et, s'il est loué, l'identité des occupants et la période d'occupation.
4. Validez la déclaration et conservez l'accusé de réception.

Seuls les changements doivent être déclarés, au plus tard le 1er juillet de l'année suivante, soit le 1er juillet 2026 pour un changement intervenu en 2025 (service-public.gouv.fr). Cette information sert notamment à établir la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et la taxe sur les logements vacants. La sanction en cas d'omission est présentée au chapitre 132.

Corriger une déclaration après l'envoi

Avant la date limite

Jusqu'à la date limite de dépôt, vous pouvez modifier votre déclaration en ligne autant de fois que nécessaire. Chaque nouvelle signature remplace la précédente.

Le service de correction en ligne

Après la date limite et une fois l'avis d'impôt établi, un service de correction en ligne est ouvert pendant une période limitée de l'été et de l'automne. En 2026, il a été accessible du 29 juillet au 30 novembre, selon l'actualité publiée sur service-public.gouv.fr. Il permet de corriger les montants portés dans les cases et de cocher ou décocher des cases. Les changements de situation de famille, d'état civil ou d'adresse ne s'y font pas et se signalent par la messagerie sécurisée. L'administration peut demander des précisions ou refuser une correction.

La correction entraîne l'envoi d'un avis rectificatif. Si elle augmente l'impôt, un supplément est mis en recouvrement. Si elle le diminue, la différence vous est remboursée.

La réclamation

À partir du 1er décembre, une fois le service de correction fermé, une erreur se corrige par une réclamation, déposée depuis l'espace particulier. Selon l'actualité de service-public.gouv.fr citée plus haut, une réclamation sur les revenus de 2024 pouvait être déposée jusqu'au 31 décembre 2026. Le délai applicable à chaque imposition est rappelé sur l'avis d'impôt.

Joignez à la réclamation les justificatifs du montant que vous demandez de corriger, par exemple les factures d'une charge oubliée ou l'attestation rectifiée d'une SCI. Une erreur dans le sens d'une sous-déclaration, rectifiée spontanément avant tout contrôle, est traitée plus favorablement qu'une erreur découverte par l'administration (chapitre 139).

Un exemple de déclaration complète

L'exemple qui suit est une illustration. Les montants sont des hypothèses et ne valent pas calcul pour votre situation.

Un couple loue nu un appartement pour 8 400 € de loyers annuels hors charges. Il loue aussi en meublé à l'année un studio pour 6 000 € de recettes, au régime micro-BIC. Il ne détient pas de parts de SCI et n'a jamais opté pour le réel.

Les loyers de la location nue, inférieurs à 15 000 €, relèvent du micro-foncier. Le revenu foncier imposable est de 5 880 € après l'abattement de 30 %. Les recettes du studio ne s'additionnent pas aux loyers nus pour apprécier le seuil du micro-foncier, car elles relèvent d'une autre catégorie de revenus. Si le couple avait réalisé 12 000 € de travaux déductibles sur l'appartement, il aurait pu opter pour le réel en déposant une déclaration n° 2044, pour au moins trois ans.

Les erreurs fréquentes

• Déclarer en case 4BE les loyers charges comprises, alors que le micro-foncier retient les loyers hors charges.
• Saisir en case 4BE le montant après abattement.
• Déposer une déclaration n° 2044 sans le vouloir, ce qui vaut option pour le réel pendant trois ans.
• Oublier de reporter les déficits antérieurs en case 4BD et perdre ainsi un droit à imputation.
• Déclarer les recettes d'un meublé dans les revenus fonciers, ou l'inverse.
• Remplir la déclaration de revenus avant d'avoir l'attestation de la SCI ou la liasse du meublé au réel.
• Négliger la case 4BN après la vente du seul logement loué et continuer à payer des acomptes.
• Oublier la déclaration d'occupation après un changement de locataire.
• Attendre la fin de l'année pour corriger une erreur, alors que le service de correction en ligne ferme à l'automne.

Liste de contrôle

1. Les dates limites de l'année et de votre département sont notées.
2. Les déclarations de résultats de la SCI ou du meublé au réel sont déposées.
3. Les loyers encaissés, logement par logement, sont totalisés hors charges.
4. Les justificatifs des charges déductibles sont réunis pour le régime réel.
5. La déclaration n° 2044 de l'année précédente est sous la main pour le suivi des déficits.
6. Les rubriques des revenus fonciers et des locations meublées sont sélectionnées.
7. Le régime micro ou réel retenu est cohérent avec les options des années précédentes.
8. Les cases de report sont vérifiées dans le récapitulatif.
9. La case 4BN est cochée si les revenus fonciers ont cessé.
10. L'accusé de réception et l'avis de situation déclarative sont conservés.
11. La déclaration d'occupation est mise à jour avant le 1er juillet en cas de changement.
12. L'avis d'impôt est contrôlé dès sa réception et toute erreur est corrigée pendant l'ouverture du service de correction.