Donner son patrimoine locatif

Donner de son vivant un logement loué, ou les parts de la société qui le détient, permet de transmettre progressivement un patrimoine en profitant d'abattements qui se renouvellent et d'un barème favorable lorsque seule la nue-propriété est transmise. Mais une donation est un acte définitif, qui produit des effets civils aussi importants que ses effets fiscaux. Elle engage l'égalité entre les enfants, le sort des loyers, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) et la plus-value future.

Le chapitre 135 présente les outils de transmission dans leurs grandes lignes et le chapitre 138 compare leurs effets. Ce chapitre-ci entre dans le détail. Il expose les deux formes de donation, les règles civiles de la réserve héréditaire et du rapport, les abattements et le barème, le démembrement, la donation de parts de société civile immobilière (SCI), les conséquences pour la gestion locative et le coût d'une donation, avec des exemples chiffrés et une liste de contrôle.

Les règles civiles à connaître d'abord

Une donation est irrévocable

La donation transfère immédiatement et définitivement la propriété du bien donné. Le donateur ne peut pas la reprendre parce qu'il change d'avis ou parce que sa situation financière se dégrade. Elle n'est annulable qu'en justice et dans des cas limités, comme l'inexécution des charges imposées au donataire, l'ingratitude ou, si l'acte le prévoit, la naissance ou l'adoption plénière d'un enfant (service-public.gouv.fr).

La donation d'un immeuble se fait obligatoirement par acte notarié. Le donataire doit l'accepter expressément. L'intervention du notaire est également obligatoire pour une donation-partage (service-public.gouv.fr).

La réserve héréditaire et la quotité disponible

Les enfants sont des héritiers réservataires. Ils ont droit à une part minimale de la succession, la réserve, dont ils ne peuvent pas être privés par des donations. Le reste, appelé quotité disponible, peut être donné librement à qui l'on veut, y compris à l'un des enfants en plus de sa part.

Sans enfant, la quotité disponible est des trois quarts pour une personne mariée et de la totalité pour une personne non mariée (service-public.gouv.fr). Si les donations dépassent la quotité disponible au détriment de la réserve, les héritiers réservataires peuvent exercer une action en réduction lors du règlement de la succession. Un héritier réservataire peut toutefois renoncer par avance à cette action dans un pacte successoral, établi devant notaire.

Le rapport des donations simples

Une donation simple consentie à un enfant est présumée faite en avancement de sa part successorale (article 843 du Code civil). Au décès du donateur, le bien donné est rapporté à la succession, c'est-à-dire pris en compte pour calculer la part de chaque enfant. Le rapport se fait en principe pour la valeur du bien au jour du partage, d'après son état au jour de la donation (article 860 du Code civil).

Cette règle a une conséquence directe pour un logement loué. La plus-value prise par le bien entre la donation et le décès profite en réalité à tous les enfants, puisque le donataire devra compenser la différence avec ses frères et sœurs. À l'inverse, les travaux qu'il a financés lui-même ne sont pas pris en compte, puisque le bien s'apprécie dans l'état où il a été donné.

Le donateur peut décider que la donation est faite hors part successorale. Elle s'impute alors sur la quotité disponible et n'est pas rapportée, dans la limite de cette quotité.

Donation simple ou donation-partage

La donation simple

La donation simple transmet un bien à une ou plusieurs personnes, sans organiser de partage. Elle convient pour avantager un enfant, transmettre un bien à un tiers ou procéder à une transmission ponctuelle. Pour un enfant, elle reste soumise au rapport à la succession et au risque de réévaluation qui en découle.

La donation-partage

La donation-partage permet de donner de son vivant et de répartir entre ses héritiers présomptifs tout ou partie de son patrimoine (service-public.gouv.fr). Elle peut porter sur la pleine propriété, la nue-propriété ou l'usufruit, ainsi que sur des droits indivis. Deux époux peuvent la consentir ensemble, sous la forme d'une donation-partage conjonctive.

Son intérêt principal est de figer les valeurs. Les biens reçus ne sont pas rapportés à la succession. Pour le calcul de la réserve, ils sont en principe évalués au jour de la donation-partage, à condition que tous les héritiers réservataires vivants ou représentés au décès y aient reçu un lot et l'aient expressément accepté et qu'il n'ait pas été prévu de réserve d'usufruit portant sur une somme d'argent (article 1078 du Code civil). La hausse de valeur d'un logement reçu reste alors acquise à l'enfant qui l'a reçu.

La donation-partage peut aussi être transgénérationnelle. Un enfant renonce alors en tout ou partie à ses droits au profit de ses propres enfants, qui doivent accepter (service-public.gouv.fr). Ce montage permet de transmettre directement un logement loué à des petits-enfants, sur le plan civil comme sur le plan fiscal.

Un exemple comparé

L'exemple qui suit est une illustration simplifiée, qui ignore les droits et les frais. Un parent veuf a deux enfants. Il donne en 2026 un studio loué valant 100 000 € à son fils. À son décès quinze ans plus tard, le studio vaut 160 000 € et le reste de son patrimoine 300 000 €.

Dans la donation simple, la succession de 460 000 €, rapport compris, est partagée par moitié et la hausse du studio profite aux deux enfants. Dans la donation-partage, l'égalité est appréciée en 2026 et la hausse du studio reste acquise au fils. Aucune formule n'est meilleure en soi. Tout dépend de l'équilibre que le parent souhaite et du placement que la fille aura fait de sa somme d'argent.

Les droits de donation

Les abattements

Les droits sont calculés sur la valeur transmise, diminuée d'un abattement qui dépend du lien de parenté. Les abattements s'appliquent par donateur et par donataire et se renouvellent tous les 15 ans (service-public.gouv.fr).

Un couple marié qui donne un bien commun utilise les abattements des deux parents. Chaque enfant peut ainsi recevoir 200 000 € de ses deux parents sans droits, puis à nouveau quinze ans plus tard. Toute donation antérieure de moins de quinze ans entre les mêmes personnes réduit l'abattement disponible et la tranche du barème applicable. C'est le rappel fiscal, que le notaire vérifie dans chaque acte.

Le barème en ligne directe

Entre époux ou partenaires de PACS, les taux sont les mêmes, sauf trois tranches propres jusqu'à 31 865 €. Entre frères et sœurs, le taux est de 35 % jusqu'à 24 430 € et de 45 % au-delà. Il est de 55 % pour les neveux et nièces et les autres parents jusqu'au quatrième degré et de 60 % au-delà ou entre personnes non parentes (service-public.gouv.fr). Donner un logement loué à un tiers, par exemple au fils de son concubin, est donc fiscalement très coûteux.

En pratique, en ligne directe, la tranche à 20 % s'applique dès que la part taxable dépasse 15 932 €. Les droits sur une part taxable de 50 000 € s'élèvent ainsi à 8 194 €, soit un taux moyen d'environ 16,4 %.

Les dons de sommes d'argent

Un don familial de sommes d'argent est exonéré dans la limite de 31 865 € tous les quinze ans, lorsque le donateur a moins de 80 ans et que le bénéficiaire est majeur et descendant du donateur, ou à défaut neveu ou nièce. Cette exonération se cumule avec l'abattement de parenté (service-public.gouv.fr).

Une exonération temporaire vise en outre les sommes versées depuis le 15 février 2025 et jusqu'au 31 décembre 2026, dans la limite de 100 000 € par donateur et par bénéficiaire et de 300 000 € par bénéficiaire. Les fonds doivent servir, avant la fin du sixième mois suivant le versement, à acheter un logement neuf ou en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), ou à financer certains travaux de rénovation énergétique de la résidence principale du bénéficiaire. Le logement doit être conservé cinq ans comme résidence principale ou loué comme résidence principale à une personne extérieure au foyer du bénéficiaire (service-public.gouv.fr).

Cette exonération permet à un parent de financer l'achat d'un logement neuf locatif par son enfant. Elle porte sur une somme d'argent et non sur un logement existant. Sa date de fin rend toute opération envisagée en 2026 urgente à vérifier avec le notaire.

Qui paie et quand

Les droits sont dus par le donataire, mais le donateur peut les prendre à sa charge (service-public.gouv.fr). Ils sont exigibles dès le jour de la donation. Pour une donation notariée, ils sont versés au notaire, qui les reverse à l'administration lors de l'enregistrement de l'acte.

La réduction de 50 % des droits accordée lorsque le donateur a moins de 70 ans ne concerne que certaines donations d'entreprises ou de titres de sociétés en pleine propriété (service-public.gouv.fr). Une SCI de location de logements n'exerce pas d'activité opérationnelle et ne relève pas non plus du pacte Dutreil (chapitre 135).

Donner la nue-propriété

Le barème de l'article 669

En donnant la seule nue-propriété et en conservant l'usufruit, le parent continue de percevoir les loyers jusqu'à son décès. Les droits sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, déterminée selon l'âge de l'usufruitier au jour de la transmission par le barème de l'article 669 du Code général des impôts (CGI) (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50).

Les tranches se lisent en années révolues. Un donateur qui vient d'avoir 71 ans est dans la tranche de 71 à 80 ans. Un usufruit consenti pour une durée fixe vaut 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction et dans la limite de la valeur de l'usufruit viager (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50).

La réunion de l'usufruit sans droits

Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans payer de droits de succession sur ce bien, en application de l'article 1133 du CGI. La valeur prise par le bien entre la donation et le décès échappe donc aux droits. C'est ce mécanisme, ajouté à la décote de la nue-propriété, qui rend la donation avec réserve d'usufruit d'autant plus avantageuse qu'elle intervient tôt.

La réversion d'usufruit et les autres clauses

L'acte peut prévoir qu'au décès du donateur, l'usufruit sera reporté sur son conjoint survivant. Cette clause de réversion protège le conjoint, qui conserve les loyers. L'acte peut aussi comporter un droit de retour, qui fait revenir le bien au donateur si le donataire décède avant lui, ou une interdiction temporaire de vendre, qui doit être justifiée par un intérêt sérieux et légitime. Ces clauses se rédigent avec le notaire selon les objectifs de la famille.

Donner des parts de SCI

L'évaluation des parts

La donation de parts de SCI transmet une fraction de la société sans morceler les immeubles. Les parts sont évaluées à leur valeur vénale, qui correspond à la valeur des actifs de la société diminuée de ses dettes. Une SCI qui détient 600 000 € de logements et doit 200 000 € à sa banque a une valeur nette de 400 000 €. Les droits portent donc sur une base réduite de l'emprunt, alors que la donation des mêmes logements détenus en direct ne permettrait pas de déduire une dette contractée par le parent.

Une décote peut s'ajouter pour tenir compte de la difficulté à céder des parts de société non cotée, de clauses d'agrément ou d'une participation minoritaire. Aucun texte n'en fixe le taux. Elle doit être justifiée par les caractéristiques réelles de la société et des parts, faute de quoi l'administration peut rectifier la valeur.

La procédure

1. Faites établir une valeur des immeubles au jour de la donation et un état des dettes de la société.
2. Vérifiez dans les statuts les clauses d'agrément applicables à la transmission de parts aux descendants.
3. Choisissez entre donation de la pleine propriété ou de la nue-propriété des parts et entre donation simple ou donation-partage.
4. Faites rédiger l'acte de donation par le notaire et, le cas échéant, réunissez l'assemblée qui agrée les nouveaux associés.
5. Accomplissez les formalités de cession de parts, mettez à jour les statuts et la déclaration des bénéficiaires effectifs (chapitre 129).

Le démembrement des parts

Lorsque la nue-propriété des parts est donnée, l'usufruitier perçoit les bénéfices et le nu-propriétaire a vocation à recueillir la pleine propriété au décès. La répartition des droits de vote entre eux dépend de l'article 1844 du Code civil et des statuts, qui doivent être adaptés avant la donation (chapitre 128). Dans une SCI à l'impôt sur le revenu (IR), le résultat courant est en principe imposé chez l'usufruitier.

Ce que la donation change pour la gestion locative

Le bail continue

La donation ne met pas fin au bail en cours. Le donataire, ou l'usufruitier en cas de démembrement, devient le bailleur et reprend les droits et obligations du contrat, y compris la restitution du dépôt de garantie. Informez le locataire par écrit du nom et des coordonnées du nouveau bailleur et des modalités de paiement du loyer.

En cas de démembrement, l'usufruitier perçoit les loyers et peut conclure seul les baux d'habitation. Les gros travaux, comme la réfection de la toiture ou des murs porteurs, incombent en principe au nu-propriétaire, l'usufruitier supportant l'entretien. Cette répartition doit être prévue dans l'acte ou dans un accord écrit, car elle détermine aussi qui peut déduire quelles dépenses de ses revenus fonciers (chapitre 120).

Les conséquences fiscales pour le donataire

Le donataire qui reçoit la pleine propriété déclare les loyers dès la date de la donation. Le donateur les déclare jusqu'à cette date. Pour un logement loué meublé, le donataire doit déclarer le début de sa propre activité de loueur et établir son propre plan d'amortissement à partir de la valeur reçue (chapitre 121). Le sort des amortissements pratiqués par le donateur se vérifie avec le notaire ou l'expert-comptable.

Pour la plus-value d'une vente ultérieure, le prix d'acquisition du donataire est la valeur retenue dans l'acte de donation, majorée des frais et droits qu'il a payés. La durée de détention court à compter de la donation (service-public.gouv.fr). Une valeur sous-estimée réduit les droits mais augmente la plus-value future. Le calcul détaillé figure au chapitre 136.

Le coût d'une donation

Le coût total comprend les droits de donation, les émoluments du notaire, les frais de publicité foncière dus pour un immeuble et divers débours (service-public.gouv.fr). Les émoluments sont proportionnels à la valeur en pleine propriété des biens donnés, même lorsque seule la nue-propriété est transmise.

Ce barème est celui que présente service-public.gouv.fr pour la donation-partage (service-public.gouv.fr). Pour une donation portant sur 600 000 € de biens en pleine propriété, les émoluments atteignent environ 7 780 € toutes taxes comprises, hors frais de publicité foncière et débours, que le notaire chiffre dans son devis.

Des exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont des illustrations. Les montants sont des hypothèses et ne valent pas calcul pour votre situation.

Un couple qui donne trois logements à deux enfants

Un couple marié sous le régime de la communauté, âgé de 64 ans, détient trois logements loués valant ensemble 600 000 €. Il souhaite les transmettre à ses deux enfants par donation-partage, sans avoir fait de donation auparavant.

En pleine propriété, chaque enfant reçoit 150 000 € de chacun de ses parents, soit 50 000 € taxables par lien de parenté, ce qui donne 8 194 € de droits quatre fois. En nue-propriété, chaque enfant reçoit 90 000 € de chaque parent, sous l'abattement de 100 000 €. Les parents conservent les loyers. Au décès de chacun, sa part d'usufruit s'éteint sans droits, sauf réversion prévue au profit du conjoint survivant. Les émoluments, d'environ 7 780 €, restent dus dans les deux cas.

Un parent seul qui transmet une SCI endettée

Un parent veuf de 72 ans détient seul trois logements valant 600 000 €, logés dans une SCI qui doit encore 200 000 € à sa banque. Il souhaite transmettre à ses deux enfants.

L'écart tient à deux effets, la décote de la nue-propriété et la déduction de la dette de la société. Il ne tient pas compte du coût de constitution de la SCI ni de l'apport éventuel des logements à la société, qui a son propre coût fiscal (chapitre 128). Une SCI créée et endettée sans besoin réel dans le seul but de réduire les droits s'exposerait à l'abus de droit.

Échelonner sur quinze ans

Les abattements se renouvelant tous les quinze ans, un parent de 55 ans peut donner la nue-propriété d'un premier logement, puis celle d'un second à 70 ans. À 55 ans, la nue-propriété vaut 50 % de la pleine propriété, à 70 ans 60 %. Un logement de 200 000 € transmis à chaque fois à un enfant unique représente 100 000 € puis 120 000 €, soit aucun droit la première fois et 20 000 € taxables la seconde, pour 2 194 € de droits, si les abattements n'ont pas été utilisés par ailleurs.

Les erreurs fréquentes

• Donner sans vérifier que les revenus conservés suffiront au donateur jusqu'à la fin de sa vie.
• Choisir la donation simple sans mesurer l'effet du rapport au décès sur l'égalité entre les enfants.
• Oublier le rappel fiscal d'une donation de moins de quinze ans.
• Croire que la donation de la nue-propriété réduit l'IFI du donateur.
• Sous-évaluer le bien donné, ce qui expose à un redressement et alourdit la plus-value future du donataire.
• Négliger d'adapter les statuts de la SCI avant de démembrer les parts.
• Ne pas informer le locataire du changement de bailleur.
• Laisser à l'usufruitier et au nu-propriétaire le soin de se répartir les travaux sans accord écrit.

Liste de contrôle

1. Les besoins de revenus du donateur sont évalués avant de choisir entre pleine propriété et nue-propriété.
2. La réserve héréditaire et la quotité disponible sont calculées avec le notaire.
3. La forme de la donation est choisie, simple ou donation-partage, ainsi que son imputation en avancement de part ou hors part.
4. Les donations antérieures de moins de quinze ans sont recensées.
5. Chaque bien ou chaque part est évalué à sa valeur vénale avec des justificatifs.
6. L'âge de l'usufruitier au jour de l'acte est vérifié dans le barème de l'article 669.
7. Les clauses de réversion d'usufruit, de retour et d'interdiction de vendre sont examinées.
8. Pour une SCI, les statuts, l'agrément et la répartition des droits de vote sont mis à jour.
9. Le coût total est chiffré, droits, émoluments et frais de publicité foncière compris.
10. Le locataire est informé du nouveau bailleur et le dépôt de garantie est transféré.
11. La répartition des travaux entre usufruitier et nu-propriétaire est écrite.
12. Les déclarations de revenus du donateur et du donataire sont ajustées pour l'année de la donation.