La société civile immobilière (SCI) est une forme de société couramment utilisée par les particuliers pour détenir et louer des immeubles. Elle relève des articles 1832 et suivants du Code civil pour les règles communes à toutes les sociétés ainsi que des articles 1845 à 1870-1 pour les règles propres aux sociétés civiles. Sa souplesse vient de ce que la loi laisse aux statuts une large place. Sa contrepartie est que des statuts mal rédigés exposent les associés à des blocages difficiles à lever.
Ce chapitre suit la vie d'une SCI, de sa création à sa dissolution. Il présente les statuts, le capital et les apports, l'immatriculation et la déclaration des bénéficiaires effectifs, la gérance, les décisions des associés, les comptes courants, la cession de parts, la responsabilité des associés et les coûts de fonctionnement. Le choix entre la détention en nom propre, en indivision ou en SCI est traité au chapitre 128. La fiscalité de la SCI à l'impôt sur le revenu (IR) figure aux chapitres 120 et 126, la SCI à l'impôt sur les sociétés (IS) au chapitre 130. Les règles présentées s'appuient sur la fiche Société civile immobilière (SCI) de entreprendre.service-public.gouv.fr, vérifiée le 7 octobre 2025.
Ce qu'est une SCI
Une SCI est une société civile dont l'objet porte sur des immeubles, le plus souvent leur acquisition, leur gestion et leur location. Elle a la personnalité morale à compter de son immatriculation. C'est donc elle et non les associés qui est propriétaire des immeubles, signe les baux, encaisse les loyers et emprunte.
Les associés détiennent des parts sociales, dont la valeur reflète celle des biens de la société diminuée de ses dettes. Leurs droits dans les bénéfices et leur contribution aux pertes se déterminent en principe à proportion de leur part dans le capital (article 1844-1 du Code civil).
Une SCI ne peut pas exercer une activité commerciale de façon habituelle. La location meublée est une activité commerciale. Lorsque les recettes commerciales dépassent un caractère accessoire, que l'administration apprécie, exercice par exercice, au seuil de 10 % des recettes totales hors taxes, la société devient passible de l'IS. Les solutions pour louer meublé en société sont présentées au chapitre 131.
Créer la SCI
Les associés
Une SCI compte au moins deux associés, personnes physiques ou morales. Il n'existe pas de nombre maximal. Deux époux peuvent constituer une SCI ensemble, quel que soit leur régime matrimonial. Un enfant mineur peut être associé, représenté par ses représentants légaux, ce qui impose des précautions pour certains actes. Demandez conseil à un notaire dans ce cas.
Les statuts
Les statuts sont établis par écrit. Ils peuvent être rédigés par un notaire, par un avocat ou par les associés eux-mêmes. Ils doivent notamment préciser les points suivants.
- La dénomination, le siège social, la durée de la société, limitée à quatre-vingt-dix-neuf ans au plus, ainsi que son objet.
- Le montant du capital, la nature et l'évaluation des apports de chaque associé et la répartition des parts.
- Les modalités de désignation, de rémunération, de pouvoirs et de révocation du gérant.
- Les règles de majorité des décisions collectives et la façon de les prendre.
- Les règles de cession des parts, notamment l'agrément des nouveaux associés.
- Le sort des parts en cas de décès d'un associé.
La rédaction de l'objet social mérite une attention particulière. Un objet trop étroit, limité par exemple à l'achat d'un seul immeuble, oblige à modifier les statuts pour toute nouvelle acquisition. Un objet qui mentionne une activité commerciale peut faire basculer la société à l'IS. L'objet sert aussi de limite aux pouvoirs du gérant à l'égard des tiers.
Le capital et les apports
Le capital est librement fixé par les associés. Aucun minimum légal n'est imposé, la fiche officielle retenant un montant de 1 € au moins. Les apports peuvent prendre trois formes.
| Apport | Contenu | Effet sur le capital |
|---|---|---|
| Numéraire | Une somme d'argent | Compris dans le capital |
| Nature | Un bien, par exemple un immeuble ou des parts | Compris dans le capital, pour sa valeur d'apport |
| Industrie | Des connaissances, un travail ou des services | Non compris dans le capital, mais donne droit à des parts |
La loi ne fixe aucun délai pour libérer les apports en numéraire. Les statuts en fixent les modalités et peuvent autoriser le gérant à décider des dates et des montants appelés. L'apport d'un immeuble se fait devant notaire et donne lieu à publicité foncière. Ses conséquences fiscales, droits d'enregistrement et plus-value de l'apporteur, sont présentées au chapitre 128.
Un capital faible est fréquent dans les SCI familiales, qui financent leurs acquisitions par emprunt bancaire et par apports en compte courant. Un capital plus important peut toutefois rassurer un prêteur et répartit plus clairement les droits entre associés.
Les formalités d'immatriculation
La création suit un ordre précis.
- Rédiger et signer les statuts, avec l'état des actes accomplis pour le compte de la société en formation, le cas échéant.
- Déposer le capital en numéraire sur un compte ouvert au nom de la société en formation, si les statuts prévoient une libération immédiate.
- Faire publier un avis de constitution dans un support habilité à recevoir les annonces légales du département du siège.
- Déposer la demande d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) par le guichet unique des formalités des entreprises, géré par l'Institut national de la propriété industrielle (INPI), avec les statuts, l'attestation de parution de l'avis et les justificatifs relatifs au gérant.
- Déclarer les bénéficiaires effectifs dans la même démarche.
Le coût de la formalité d'immatriculation d'une société civile est de 60,38 € et celui de la déclaration des bénéficiaires effectifs de 19,33 €, selon la fiche Quel est le coût des formalités de création d'une société vérifiée le 18 mars 2026. L'annonce légale s'ajoute à ces montants. Son prix dépend de la forme juridique et du département de publication. Les honoraires du rédacteur des statuts et, en cas d'apport d'immeuble, les frais de notaire et les taxes de publicité foncière s'ajoutent encore.
Les bénéficiaires effectifs
Les bénéficiaires effectifs sont les personnes physiques qui contrôlent la société, directement ou indirectement. Sont notamment visées celles qui détiennent plus de 25 % du capital ou des droits de vote, ou qui exercent un pouvoir de contrôle sur la gestion. À défaut, le gérant personne physique est déclaré comme bénéficiaire effectif.
La déclaration se fait lors de l'immatriculation, puis à chaque changement, par exemple après une cession de parts qui fait franchir le seuil de 25 % ou après la nomination d'un nouveau gérant. Une déclaration absente ou inexacte expose la société et ses dirigeants à des sanctions. Dans une SCI familiale, chaque donation de parts aux enfants doit donc s'accompagner d'une vérification de cette déclaration.
Faire fonctionner la SCI
Le gérant
La SCI est dirigée par un ou plusieurs gérants, associés ou non, personnes physiques ou morales. Ils sont désignés par les statuts, par un acte distinct ou par une décision des associés. Sauf disposition contraire des statuts, le gérant est nommé et révoqué par les associés représentant plus de la moitié des parts sociales.
Dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l'intérêt de la société, dans les limites fixées par les statuts (article 1848 du Code civil). À l'égard des tiers, il engage la société par les actes qui entrent dans l'objet social. Une limitation statutaire de ses pouvoirs n'est pas opposable aux tiers (article 1849). Lorsque plusieurs gérants sont nommés, chacun peut s'opposer à une opération avant qu'elle ne soit conclue.
Les statuts prévoient souvent que les actes importants, comme l'achat ou la vente d'un immeuble, un emprunt ou la constitution d'une hypothèque, requièrent l'accord préalable des associés. Le gérant qui passe outre engage la société envers les tiers, mais il engage sa responsabilité envers les associés.
La révocation du gérant est décidée par les associés dans les conditions des statuts. Elle peut aussi être prononcée par le juge pour une cause légitime, à la demande de tout associé. Si elle est décidée sans juste motif, elle peut donner lieu à des dommages et intérêts (article 1851 du Code civil). L'absence de tenue de la comptabilité peut justifier une révocation, y compris judiciaire.
Les décisions collectives
Les décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant sont prises par les associés. La loi pose la règle de l'unanimité, mais les statuts peuvent prévoir d'autres majorités (article 1852 du Code civil). Elles sont prises en assemblée ou, si les statuts le prévoient, par consultation écrite ou par un acte signé de tous les associés (article 1853). Chaque décision est constatée dans un procès-verbal signé, conservé dans un registre.
Les règles de majorité sont l'élément le plus déterminant des statuts. Une majorité simple facilite la gestion mais protège mal les minoritaires. L'unanimité les protège, mais permet à un seul associé de bloquer la vente d'un immeuble ou une augmentation de capital.
La reddition des comptes et l'information des associés
Le gérant doit, au moins une fois par an, rendre compte de sa gestion aux associés. Cette reddition de comptes comporte un rapport écrit d'ensemble sur l'activité de la société au cours de l'année écoulée, avec l'indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues (article 1856 du Code civil). Elle prend en pratique la forme d'une assemblée annuelle d'approbation des comptes.
Les associés ont par ailleurs le droit d'obtenir, au moins deux fois par an, communication des livres et documents sociaux et de poser des questions écrites sur la gestion, auxquelles le gérant doit répondre par écrit dans un délai d'un mois (article 1855).
La comptabilité
Le gérant doit tenir une comptabilité. Pour une SCI à l'IR, la loi n'impose pas de comptabilité commerciale complète, mais un suivi des recettes, des dépenses et des comptes courants est indispensable pour établir la déclaration annuelle n° 2072 et les attestations remises à chaque associé. Un compte bancaire au nom de la société, distinct des comptes personnels des associés, facilite ce suivi. La SCI à l'IS tient une comptabilité commerciale complète (chapitre 130).
La déclaration de résultats n° 2072 est télédéclarée depuis l'espace professionnel de la société au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai. Chaque associé reporte ensuite sa quote-part sur sa propre déclaration de revenus, selon les modalités décrites au chapitre 126. La SCI doit aussi déclarer l'occupation de ses logements dans le service « Gérer mes biens immobiliers ».
Les comptes courants d'associés
Un associé peut prêter de l'argent à la SCI en plus de son apport en capital. La somme est inscrite à son compte courant d'associé. Ce mécanisme sert couramment à financer l'apport personnel d'une acquisition, des travaux ou le remboursement d'un emprunt lorsque les loyers ne suffisent pas.
Le compte courant est une dette de la société envers l'associé. Sauf convention contraire, il est remboursable à tout moment, à la demande de l'associé. Une demande de remboursement soudaine peut mettre la société en difficulté. Les associés ont donc intérêt à signer une convention qui fixe les conditions de remboursement, voire un blocage temporaire exigé par une banque.
Le remboursement d'un compte courant n'est pas un revenu imposable pour l'associé, puisqu'il s'agit du retour de sa propre avance. Les intérêts éventuellement versés sont en revanche imposables chez lui comme revenus de capitaux mobiliers. Dans une SCI familiale, les apports en compte courant inégaux entre associés doivent être suivis avec précision, car ils pèsent sur la valeur des parts et sur le règlement d'une succession (chapitre 149).
La cession des parts
L'agrément
Les parts sociales ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés (article 1861 du Code civil). Les statuts peuvent prévoir une autre majorité, confier l'agrément au gérant ou dispenser d'agrément les cessions entre associés ou au conjoint de l'un d'eux. Sauf disposition contraire des statuts, les cessions aux ascendants ou descendants du cédant ne sont pas soumises à agrément.
En cas de refus d'agrément, les associés ou la société doivent en principe racheter les parts ou les faire acquérir par un tiers, à un prix fixé d'un commun accord ou, à défaut, à dire d'expert. La procédure est encadrée par les articles 1862 et suivants du Code civil.
La forme et les formalités
La cession est constatée par écrit, par acte sous signature privée ou par acte notarié. Pour être opposable à la société, elle doit lui être signifiée ou être acceptée par elle dans un acte authentique. Pour être opposable aux tiers, elle doit en outre être publiée par dépôt au RCS. La cession est également à présenter à l'enregistrement auprès du service des impôts compétent.
Les droits d'enregistrement
La cession de parts d'une société dont l'actif est principalement constitué d'immeubles non affectés à son exploitation, dite à prépondérance immobilière, est soumise à un droit de 5 % du prix (article 726 du Code général des impôts, CGI). C'est le cas de la plupart des SCI qui louent des logements. Les autres sociétés relèvent d'un droit de 3 % après un abattement de 23 000 € proportionnel à la part cédée. Les droits sont à la charge de l'acquéreur, sauf convention contraire.
À titre d'exemple, la cession de 250 parts sur 1 000 d'une SCI à prépondérance immobilière pour un prix de 60 000 € donne lieu à 3 000 € de droits d'enregistrement.
La valeur des parts
Le prix des parts se négocie librement entre cédant et acquéreur. Il se calcule en général à partir de la valeur vénale des immeubles, diminuée des dettes de la société, dont l'emprunt restant dû et les comptes courants, puis divisée par le nombre de parts. L'administration peut remettre en cause un prix manifestement sous-évalué, en particulier entre membres d'une même famille.
Le cédant réalise une plus-value imposable, selon le régime des plus-values immobilières des particuliers pour une SCI à l'IR (chapitre 136). La cession de parts d'une société dont le déficit foncier a été imputé sur le revenu global de l'associé au cours des trois années précédentes peut entraîner la remise en cause de cette imputation (chapitre 120).
La responsabilité des associés
Les associés répondent indéfiniment des dettes de la société, à proportion de leur part dans le capital à la date de l'exigibilité de la dette ou de la cessation des paiements (article 1857 du Code civil). Cette responsabilité n'est pas limitée au montant de leur apport, mais elle n'est pas solidaire. Chaque associé ne doit que sa quote-part.
Elle est aussi subsidiaire. Le créancier ne peut poursuivre les associés qu'après avoir préalablement et vainement poursuivi la société (article 1858). En pratique, la banque qui prête à une SCI demande souvent en plus la caution personnelle des associés, qui les engage directement et pour la totalité de la somme garantie.
À titre d'exemple, si une SCI laisse impayée une dette de 100 000 € après une vaine poursuite contre la société, l'associé qui détient 30 % du capital peut être poursuivi pour 30 000 €. S'il s'est porté caution de l'emprunt, il peut être poursuivi pour la totalité dans les limites de son engagement de caution.
L'associé qui cède ses parts reste tenu des dettes devenues exigibles avant la cession. Dans la répartition entre associés, la contribution aux pertes intervient en principe lors de la dissolution.
Les événements de la vie de la SCI
L'entrée d'un nouvel associé
Un nouvel associé peut entrer par l'achat de parts existantes ou par une augmentation de capital. Dans les deux cas, l'agrément prévu par les statuts s'applique. L'augmentation de capital suppose une décision collective, une modification des statuts, une annonce légale et une formalité au RCS.
Le décès d'un associé
En principe, la société continue avec les héritiers ou légataires de l'associé décédé (article 1870 du Code civil). Les statuts peuvent cependant prévoir que ceux-ci devront être agréés, ou que la société continuera avec les seuls associés survivants, qui rachèteront alors les parts. Ces clauses ont des conséquences importantes pour la famille et se rédigent avec un notaire. Les règles successorales sont présentées au chapitre 149.
Le retrait d'un associé
Un associé peut se retirer totalement ou partiellement de la société dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, après autorisation donnée par une décision unanime des autres associés. Il peut aussi être autorisé par le juge pour de justes motifs (article 1869 du Code civil). Il obtient alors le remboursement de la valeur de ses parts.
La modification des statuts
Toute modification des statuts, comme un changement de gérant, de siège, d'objet ou de capital, suppose une décision des associés à la majorité prévue, une publication dans un support d'annonces légales lorsque la loi l'exige et une formalité modificative par le guichet unique. Le changement de gérant peut aussi exiger une mise à jour de la déclaration des bénéficiaires effectifs.
La dissolution et la liquidation
Les causes de dissolution
La société prend fin dans les cas prévus par l'article 1844-7 du Code civil, notamment les suivants.
- L'arrivée du terme fixé par les statuts, sauf prorogation décidée avant cette date.
- La réalisation ou l'extinction de son objet, par exemple après la vente de son unique immeuble.
- La dissolution anticipée décidée par les associés.
- La dissolution judiciaire demandée par un associé pour justes motifs, notamment en cas de mésentente qui paralyse le fonctionnement de la société.
- Toute autre cause prévue par les statuts.
La réunion de toutes les parts entre les mains d'un seul associé n'entraîne pas la dissolution de plein droit. Tout intéressé peut toutefois demander la dissolution si la situation n'a pas été régularisée dans le délai d'un an (article 1844-5 du Code civil).
La liquidation et le partage
La dissolution ouvre la liquidation. Un liquidateur, souvent l'ancien gérant, est désigné. Il termine les affaires en cours, vend les biens si nécessaire, paie les dettes et rembourse les comptes courants puis les apports. Le solde, appelé boni de liquidation, est partagé entre les associés à proportion de leurs droits.
Les immeubles peuvent être vendus à des tiers ou attribués aux associés. L'attribution d'un immeuble à un associé lors du partage donne lieu à des droits d'enregistrement, à un acte notarié et, le cas échéant, à l'imposition d'une plus-value. Le coût d'une liquidation doit donc être estimé avant de décider la dissolution, avec le notaire et l'expert-comptable de la société.
La fiscalité en bref
| Point | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Imposition des loyers | Chez chaque associé, en revenus fonciers, distribués ou non | Dans la société, à l'IS, 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice sous conditions puis 25 % |
| Déclaration de la société | N° 2072 | N° 2065 et tableaux n° 2033 |
| Amortissement de l'immeuble | Non, sauf dispositif particulier | Oui |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers avec abattements pour durée | Plus-value sur la valeur nette comptable |
| Chapitre de référence | 120 et 126 | 130 |
L'option pour l'IS se notifie avant la fin du troisième mois de l'exercice au titre duquel la société souhaite être soumise à cet impôt. Elle est révocable jusqu'au cinquième exercice qui suit, puis devient définitive (article 239 du CGI). Une SCI à l'IR qui loue nu entre dans le champ des revenus fonciers. Ses associés peuvent, sous conditions, relever du micro-foncier (chapitre 120). Le choix entre ces deux régimes relève d'une analyse sur toute la durée du projet, présentée au chapitre 128.
Les coûts de création et de fonctionnement
Les coûts d'une SCI se répartissent en coûts de création et en coûts annuels. Les montants des honoraires varient selon les professionnels et ne sont pas réglementés, à la différence des émoluments du notaire.
| Poste | Création | Chaque année |
|---|---|---|
| Rédaction des statuts | Honoraires d'un professionnel, ou rédaction par les associés | Sans objet |
| Annonce légale | Prix selon le département | En cas de modification des statuts |
| Immatriculation et bénéficiaires effectifs | 60,38 € et 19,33 € en 2026 | En cas de modification |
| Apport d'immeuble | Frais de notaire et taxes de publicité foncière | Sans objet |
| Banque | Ouverture d'un compte au nom de la société | Frais de tenue de compte |
| Comptabilité | Sans objet | Suivi par la gérance, expert-comptable recommandé à l'IS |
| Assemblée annuelle | Sans objet | Rédaction du rapport et du procès-verbal |
| Déclarations fiscales | Sans objet | N° 2072 ou n° 2065 et ses annexes |
Ces coûts sont fixes. Ils pèsent davantage sur une SCI qui détient un seul logement modeste que sur une société qui en détient plusieurs.
Les erreurs fréquentes
- Constituer une SCI pour un seul logement loué nu sans projet de transmission ni d'association, alors que la détention en nom propre serait plus simple.
- Adopter des statuts types qui ne règlent ni le décès d'un associé ni la mésentente.
- Rédiger un objet social trop étroit ou mentionnant une activité commerciale.
- Louer en meublé dans une SCI à l'IR et la faire basculer à l'IS.
- Laisser un associé occuper un logement de la société sans décision ni bail.
- Mélanger les comptes de la société et ceux des associés.
- Oublier l'assemblée annuelle et le rapport de gestion.
- Ne pas mettre à jour la déclaration des bénéficiaires effectifs après une cession ou une donation de parts.
- Céder des parts sans respecter la clause d'agrément ni procéder à l'enregistrement et à la publicité au RCS.
- Laisser des comptes courants sans convention ni suivi.
- Garder une SCI sans activité sans la dissoudre.
Liste de contrôle
- Le recours à une SCI répond à un objectif identifié, gestion à plusieurs, transmission ou capitalisation.
- Les statuts précisent l'objet, la durée, le capital, les apports et la répartition des parts.
- Les pouvoirs du gérant, les actes soumis à l'accord des associés et la désignation d'un suppléant sont prévus.
- Les règles de majorité, d'agrément et de sort des parts au décès sont rédigées avec un professionnel.
- L'avis de constitution est publié et la société est immatriculée par le guichet unique.
- Les bénéficiaires effectifs sont déclarés et mis à jour à chaque changement.
- Un compte bancaire au nom de la société est ouvert et seul utilisé pour ses opérations.
- Les comptes courants font l'objet d'une convention et d'un état annuel approuvé.
- Le régime fiscal, IR ou IS, est choisi en connaissance de ses effets à long terme.
- La déclaration n° 2072 ou n° 2065 est déposée chaque année dans le délai.
- Le gérant rend compte de sa gestion au moins une fois par an et un procès-verbal est établi.
- Toute cession de parts respecte l'agrément, est enregistrée et publiée au RCS.
- La société sans activité est dissoute, liquidée et radiée.