La SCI à l'impôt sur les sociétés en pratique

Une société civile immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) ne se gère pas comme une SCI à l'impôt sur le revenu (IR). Elle tient une comptabilité commerciale, amortit ses immeubles, paie elle-même son impôt et ne transmet ses bénéfices aux associés que lorsqu'elle décide de les distribuer. Ces différences ont des conséquences sur toute la vie du projet, de l'option initiale jusqu'à la revente ou à la dissolution.

Ce chapitre décrit le fonctionnement concret d'une SCI à l'IS. Il suit l'ordre des décisions, à savoir l'option, la comptabilité et les déclarations, les amortissements, la rémunération du gérant, les comptes courants d'associés, les dividendes, la revente et la sortie de l'IS. Le chapitre 128 compare les structures de détention, le chapitre 129 présente la SCI en général et le chapitre 131 les autres sociétés.

Opter pour l'impôt sur les sociétés

Les sociétés concernées

Une SCI relève par principe du régime des sociétés de personnes prévu à l'article 8 du Code général des impôts (CGI). Elle peut opter pour l'IS en application de l'article 206 du même code. La doctrine administrative précise que les sociétés civiles relevant de l'article 8 peuvent exercer cette option, à l'exception de celles qui sont déjà soumises à l'IS en raison de leur forme ou de leur objet (BOI-IS-CHAMP-40).

Une société civile peut aussi devenir passible de l'IS sans l'avoir choisi. C'est le cas lorsqu'elle se livre à des opérations commerciales, par exemple une activité habituelle de location meublée, en vertu du 2 de l'article 206 du CGI. Le chapitre 128 présente la limite de tolérance admise et le chapitre 131 les structures adaptées à la location meublée.

Le délai et la forme

L'option doit être notifiée au service des impôts dont dépend le siège de la société avant la fin du troisième mois de l'exercice au titre duquel elle doit s'appliquer pour la première fois. Elle peut être exercée dès la création, dans les statuts ou lors de l'immatriculation. La notification indique la dénomination et le siège de la société et elle est signée dans les conditions prévues par les statuts (bofip.impots.gouv.fr).

Une option notifiée hors délai ne vaut que pour l'exercice suivant. Pour une société qui clôture au 31 décembre, l'option pour l'exercice 2027 doit donc être notifiée au plus tard le 31 mars 2027.

La renonciation

L'option peut être révoquée jusqu'au cinquième exercice qui suit celui au titre duquel elle a été exercée. Ce droit concerne les exercices clos à compter du 31 décembre 2018. Une société qui a renoncé à l'option ne peut plus l'exercer à nouveau et, faute de renonciation dans ce délai, l'option devient irrévocable (bofip.impots.gouv.fr).

La comptabilité et les obligations déclaratives

Une comptabilité commerciale complète

La SCI à l'IS tient une comptabilité d'engagement selon le plan comptable général. Elle enregistre les loyers acquis et les charges engagées sur l'exercice, même s'ils ne sont pas encore encaissés ou payés. Elle établit chaque année un bilan, un compte de résultat et une annexe, puis réunit ses associés pour approuver les comptes et décider de l'affectation du résultat.

Le recours à un expert-comptable n'est pas obligatoire. Il est en pratique quasi systématique, car la liasse fiscale, le suivi des amortissements et des déficits et la distinction entre charges et immobilisations demandent une technicité réelle. Ce coût fixe pèse davantage sur une société qui ne détient qu'un logement.

La déclaration de résultat et le paiement de l'impôt

La société dépose par voie électronique la déclaration n° 2065, accompagnée des tableaux n° 2033-A à 2033-G au régime simplifié ou n° 2050 à 2059 au régime normal. Pour un exercice clos le 31 décembre, la date limite est fixée au deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai, avec un délai supplémentaire de 15 jours pour la télétransmission, soit le 20 mai 2026 pour l'exercice 2025 (entreprendre.service-public.gouv.fr).

L'impôt se paie en principe en quatre acomptes trimestriels, les 15 mars, 15 juin, 15 septembre et 15 décembre, puis un solde. Aucun acompte n'est dû lorsque l'impôt est inférieur à 3 000 €, ni pour une société nouvellement créée ou nouvellement soumise à l'IS. Le solde est versé au plus tard le 15 du quatrième mois qui suit la clôture, soit le 15 mai pour un exercice clos le 31 décembre.

Le taux réduit suppose un capital entièrement libéré. Une SCI constituée avec un capital symbolique non libéré perd ce taux et paie 25 % dès le premier euro.

Les autres obligations

• Une déclaration de contrat de prêt, sur le formulaire n° 10142, lorsque des associés ont consenti des avances en compte courant, au plus tard à la date de dépôt de la déclaration de résultat.
• L'assemblée annuelle d'approbation des comptes et son procès-verbal.
• La mise à jour du registre des bénéficiaires effectifs en cas de changement d'associé ou de gérant.
• La déclaration des revenus distribués lorsque la société verse des dividendes ou des intérêts.

La location nue de logements est exonérée de taxe sur la valeur ajoutée (TVA). La société n'a donc en principe aucune déclaration de TVA à déposer, sauf activité taxable (chapitre 123).

Les amortissements

Le principe

L'amortissement constate comptablement l'usure du bien. Il réduit chaque année le résultat imposable de la société sans aucune sortie d'argent. C'est le principal avantage de l'IS pour un bien loué, car il neutralise souvent une grande part des loyers pendant les premières années.

Le terrain n'est pas amortissable, faute d'usure. Le prix d'un immeuble doit donc être réparti entre terrain et construction, d'après l'acte, une expertise ou la pratique locale. Une quote-part de terrain sous-estimée gonfle artificiellement les amortissements et constitue un point classique de redressement.

L'amortissement par composants

La construction est décomposée en éléments dont la durée d'utilisation diffère, comme la structure, la toiture, les façades, les installations techniques et les agencements. Chaque composant est amorti sur sa propre durée. Les durées retenues doivent correspondre aux usages et à l'état réel du bien. Elles doivent pouvoir être justifiées en cas de contrôle.

Ce tableau est une illustration pour un immeuble de 300 000 € dont 60 000 € de terrain. Les proportions et les durées dépendent de chaque bien et ne constituent pas une norme.

Les frais d'acquisition et les travaux

Les droits de mutation, honoraires, commissions et frais d'actes liés à l'acquisition d'une immobilisation peuvent, sur option, être incorporés à son coût d'acquisition ou déduits en charges, en application de l'article 38 quinquies de l'annexe III au CGI. Le choix modifie la répartition du résultat dans le temps et s'apprécie avec l'expert-comptable.

Les travaux d'entretien et de réparation sont des charges de l'exercice. Les travaux qui augmentent la valeur du bien, prolongent sa durée d'utilisation ou remplacent un composant sont inscrits à l'actif et amortis. Cette distinction est plus stricte qu'en revenus fonciers, où les travaux d'amélioration d'un logement sont déductibles.

Les charges déductibles

La société déduit toutes les charges engagées dans l'intérêt de son activité et justifiées. On y trouve les intérêts d'emprunt, l'assurance, la taxe foncière diminuée de la taxe d'ordures ménagères refacturée, les charges de copropriété non récupérables, les honoraires de gestion, de comptabilité et de conseil, les frais bancaires et les frais de tenue de l'assemblée.

Les dépenses personnelles des associés ne sont pas des charges de la société. Un logement mis gratuitement à la disposition d'un associé, ou loué à un loyer très inférieur au marché, expose la société à la remise en cause des charges correspondantes et à l'imposition d'un avantage chez l'associé.

La rémunération du gérant

Les statuts ou une décision collective peuvent prévoir une rémunération du gérant pour sa fonction. Elle est déductible du résultat de la société si elle correspond à un travail effectif et si son montant n'est pas excessif au regard du service rendu. Une SCI qui détient deux ou trois logements gérés par une agence justifie difficilement une rémunération importante.

Le gérant est imposé sur cette rémunération à l'impôt sur le revenu. La catégorie retenue dépend de sa qualité et de l'origine de l'assujettissement de la société à l'IS. Une cour administrative d'appel a ainsi jugé que les rémunérations des gérants d'une société civile soumise à l'IS en raison de son activité commerciale, sans option de sa part, relevaient des bénéfices non commerciaux (cour administrative d'appel de Paris, 8 février 2022, n° 20PA03480).

La rémunération entraîne aussi l'affiliation du gérant à un régime de sécurité sociale et le paiement de cotisations. Avant toute décision, faites établir par l'expert-comptable le coût global de la rémunération, cotisations comprises. Comparez-le ensuite à celui d'un dividende.

Les comptes courants d'associés

Le fonctionnement

Le compte courant d'associé est un prêt consenti à la société par un associé. Il finance souvent l'apport personnel lors de l'achat, les travaux ou le remboursement anticipé d'un emprunt. Ses modalités de rémunération, de durée et de remboursement figurent dans les statuts ou dans une convention de compte courant (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Sans clause contraire, l'associé peut demander le remboursement à tout moment. Le compte peut être bloqué par une décision unanime des associés ou une convention, par exemple pour servir de garantie à un crédit bancaire. Le remboursement des sommes avancées n'est pas imposable chez l'associé, puisqu'il s'agit du retour de son propre argent.

Les intérêts

Les intérêts versés à un associé personne physique sont facultatifs. Ils sont déductibles pour la société à deux conditions, un capital social entièrement libéré et un taux qui ne dépasse pas un taux de référence publié pour chaque date de clôture. Pour un exercice de douze mois clos entre le 31 octobre et le 29 novembre 2026, ce taux est de 4,43 %. Chez l'associé, ces intérêts sont des revenus de capitaux mobiliers soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 % ou, sur option, au barème progressif (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Les dividendes

La décision de distribuer

Le bénéfice de l'exercice, après impôt, appartient à la société. Les associés décident lors de l'approbation des comptes de le distribuer, de le mettre en réserve ou de l'affecter au report à nouveau. Seul le bénéfice distribuable peut être versé. Une distribution suppose une trésorerie disponible.

C'est la différence majeure avec la SCI à l'IR. Les associés d'une SCI à l'IS ne sont imposés personnellement que sur ce qu'ils perçoivent. Une société qui rembourse son emprunt avec ses loyers et ne distribue rien n'entraîne aucune imposition personnelle de ses associés.

L'imposition chez l'associé

Les dividendes perçus par un associé personne physique sont soumis au PFU de 31,4 %, soit 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux, depuis la hausse de la contribution sociale généralisée (CSG) sur les revenus du capital prévue par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. L'associé peut opter pour l'imposition au barème progressif de l'ensemble de ses revenus de capitaux mobiliers. Les dividendes bénéficient alors d'un abattement de 40 %.

Un acompte d'impôt est en principe prélevé lors du versement, puis imputé sur l'impôt de l'année suivante. L'associé dont le revenu fiscal de référence est inférieur aux seuils légaux peut demander à en être dispensé, dans le délai fixé par la loi.

Le cumul de l'impôt de la société et de celui de l'associé

Le bénéfice distribué a d'abord supporté l'IS dans la société, puis il supporte le PFU chez l'associé. Pour un bénéfice de 10 000 € imposé à 15 %, la société paie 1 500 € d'IS. Si elle distribue les 8 500 € restants, l'associé paie 2 669 € au titre du PFU. Le prélèvement total atteint 4 169 €, soit environ 41,7 % du bénéfice initial, à titre illustratif.

Les déficits

Le déficit d'un exercice s'impute sur les bénéfices des exercices suivants sans limite de durée. L'imputation annuelle est plafonnée à 1 million d'euros, majoré de 50 % de la fraction du bénéfice qui dépasse ce montant. Sur option, le déficit peut aussi être reporté en arrière sur le bénéfice de l'exercice précédent, dans la limite du plus petit montant entre ce bénéfice et 1 million d'euros (entreprendre.service-public.gouv.fr). Le déficit d'une SCI à l'IS ne peut jamais être imputé sur le revenu global de ses associés.

La revente de l'immeuble

La plus-value sur valeur nette comptable

La plus-value réalisée par la société est égale à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien, c'est-à-dire son coût d'acquisition diminué des amortissements pratiqués. Elle s'ajoute au résultat de l'exercice et supporte l'IS aux taux habituels. Aucun abattement pour durée de détention ne s'applique (chapitre 135).

Les sommes encaissées remboursent d'abord le capital restant dû de l'emprunt. Le solde reste dans la société. Les associés n'y accèdent que par le remboursement de leurs comptes courants, sans impôt, puis par une distribution de dividendes, imposée au PFU, ou par la liquidation de la société.

Céder les parts plutôt que l'immeuble

Les associés peuvent vendre leurs parts au lieu de faire vendre l'immeuble par la société. La cession de parts d'une société à prépondérance immobilière supporte un droit d'enregistrement de 5 %, calculé sur la valeur réelle des immeubles détenus, après déduction du seul passif lié à leur acquisition (BOI-ENR-DMTOM-40-10-20). La plus-value éventuelle de l'associé suit les règles applicables aux cessions de droits sociaux.

En pratique, l'acquéreur de parts d'une SCI à l'IS reprend une société dont l'immeuble a une valeur comptable très inférieure à sa valeur de marché. Il négocie donc souvent une décote pour tenir compte de l'impôt latent sur la plus-value future. Cette voie exige un audit de la société et une garantie de passif.

Sortir de l'impôt sur les sociétés

Les issues possibles dépendent du moment où la sortie est envisagée.

• Dans les cinq exercices qui suivent l'option. La société peut renoncer à l'IS, au prix des conséquences d'une cessation d'entreprise décrites plus haut. Elle ne pourra plus jamais opter.
• Après ce délai. L'option est irrévocable. Il reste la vente des immeubles par la société, la cession des parts par les associés ou la dissolution de la société.
• La dissolution suivie d'une liquidation. Les immeubles sont vendus ou attribués aux associés. Leur attribution est assimilée à une cession par la société, qui est imposée sur la plus-value. Le boni de liquidation, c'est-à-dire ce que les associés reçoivent au-delà du remboursement de leurs apports, est imposé comme une distribution. Le partage supporte en outre le droit de partage.

Un exemple chiffré

L'exemple qui suit est une illustration. Les montants sont des hypothèses simplifiées et ne valent pas calcul pour votre situation. Les frais d'acquisition sont laissés de côté.

Une SCI à l'IS achète 300 000 € un petit immeuble de trois logements loués nu, dont 60 000 € de terrain. Elle emprunte 240 000 € sur vingt ans à 3 % et les associés apportent 60 000 € en compte courant. Les loyers atteignent 21 600 € par an. La société paie 1 800 € de taxe foncière, 400 € d'assurance, 1 500 € d'entretien et 1 500 € d'honoraires comptables. Les intérêts de la première année s'élèvent à 7 078 €.

Pendant la détention, l'écart est net tant que la société ne distribue rien. La mensualité de l'emprunt, soit 15 972 € par an, absorbe la quasi-totalité de la trésorerie, de sorte qu'aucune distribution n'est de toute façon possible les premières années.

Après quinze ans, la société revend l'immeuble 360 000 €. Sa valeur nette comptable n'est plus que de 172 200 €, après 127 800 € d'amortissements. La plus-value atteint 187 800 €. Si elle constitue le seul bénéfice de l'exercice, elle supporte 42 700 € d'IS, soit 15 % sur 42 500 € et 25 % sur le surplus. Le capital restant dû de l'emprunt, environ 74 075 €, est remboursé sur le prix.

Si la société distribue ensuite les 145 100 € de plus-value nette d'impôt, les associés paient 45 561 € au titre du PFU de 31,4 %. Le prélèvement total sur la plus-value atteint alors 88 261 €. En nom propre, le même bien vendu au même prix ne dégagerait aucune plus-value imposable, puisque le prix d'acquisition majoré des forfaits de 7,5 % pour frais et de 15 % pour travaux atteint 367 500 € (chapitre 136).

Les cas particuliers

La location meublée. Une SCI à l'IS peut louer en meublé sans risque de requalification, puisqu'elle est déjà soumise à l'IS. Elle amortit alors aussi le mobilier. Les loyers relèvent de son résultat imposable selon les mêmes règles.

Les dispositifs d'investissement locatif. Le dispositif issu de la loi de finances pour 2026, présenté au chapitre 125, s'applique aux immeubles détenus par une société non soumise à l'IS, sous conditions de conservation des parts (anil.org). Une SCI à l'IS n'en bénéficie pas, puisqu'elle déduit déjà ses propres amortissements.

L'associé personne morale. Lorsqu'une société associée perçoit des dividendes de la SCI, elle les intègre à son propre résultat imposable. Des régimes particuliers peuvent s'appliquer selon le niveau de participation, à examiner avec l'expert-comptable.

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Les parts d'une SCI entrent dans le patrimoine taxable de l'associé à proportion de la valeur des immeubles détenus, diminuée des dettes déductibles (chapitre 134).

La cotisation foncière des entreprises (CFE). La location nue de logements qui relève de la gestion d'un patrimoine privé est placée hors du champ de cette cotisation (BOI-IF-CFE-10-20-30). La situation d'une société qui loue d'autres locaux, ou des logements meublés, se vérifie auprès du service des impôts des entreprises.

Les erreurs fréquentes

• Opter pour l'IS pour réduire l'impôt immédiat sans avoir simulé la revente et la distribution.
• Notifier l'option après la fin du troisième mois de l'exercice visé.
• Laisser passer le délai de renonciation de cinq exercices sans avoir réexaminé le choix.
• Sous-estimer la quote-part de terrain ou retenir des durées d'amortissement trop courtes.
• Déduire en charges des travaux qui remplacent un composant et devaient être immobilisés.
• Apporter les fonds en capital plutôt qu'en compte courant et se priver d'un remboursement sans impôt.
• Distribuer chaque année l'essentiel du bénéfice et cumuler l'IS et le PFU.
• Constituer la société avec un capital non libéré et perdre le taux réduit de 15 %.
• Loger gratuitement un associé dans un bien de la société.

Liste de contrôle

• La simulation couvre la détention, la distribution et la sortie, comparées au nom propre et à la SCI à l'IR (chapitre 128).
• L'option est notifiée avant la fin du troisième mois de l'exercice, ou prévue dès la constitution.
• La date limite de renonciation, au cinquième exercice suivant l'option, est notée.
• Le capital est entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques.
• La répartition entre terrain et construction est justifiée et le plan d'amortissement par composants est établi.
• Les apports des associés sont inscrits en compte courant avec une convention écrite.
• La déclaration n° 2065 et ses annexes sont transmises dans les délais, ainsi que la déclaration de contrat de prêt.
• Les acomptes d'IS sont versés lorsque l'impôt de l'exercice précédent dépasse 3 000 €.
• L'assemblée annuelle approuve les comptes et décide de l'affectation du résultat.
• La politique de distribution est fixée en tenant compte du remboursement des emprunts.
• Un expert-comptable et, pour les actes sur les immeubles ou la dissolution, un notaire sont consultés.