Le dispositif Jeanbrun en détail

Le dispositif Jeanbrun, que l'administration désigne sous le nom d'investissement locatif « Relance logement », permet pour la première fois d'amortir un logement loué nu. Il a été créé par l'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, qui a inséré les points i et j au 1° du I de l'article 31 du Code général des impôts (CGI). Il ne s'agit pas d'une réduction d'impôt mais d'une déduction supplémentaire sur les revenus fonciers, en contrepartie d'un engagement de location de neuf ans sous plafonds de loyer et de ressources.

Ce chapitre détaille les logements éligibles, les travaux exigés dans l'ancien, l'engagement de location, les plafonds, le calcul de l'amortissement et ses limites, l'articulation avec le déficit foncier, les effets d'une rupture d'engagement et de la revente, puis l'état du projet de loi qui doit assouplir le dispositif. La présentation d'ensemble de la fiscalité de la location nue figure au chapitre 120 et le volet social du dispositif au chapitre 23. Les règles exposées ici sont celles de la fiche officielle Investissement locatif Relance logement de service-public.gouv.fr, vérifiée le 21 juillet 2026, lue pour ce chapitre en octobre 2026.

Le principe

En location nue, le bailleur au régime réel déduit ses charges réelles mais ne peut pas, en règle générale, déduire la dépréciation de l'immeuble. Le dispositif Jeanbrun lève cette limite pour certains logements. Chaque année, le bailleur déduit de ses revenus fonciers une fraction forfaitaire de la valeur du logement, appelée amortissement, comme le fait un loueur en meublé au réel (chapitre 121).

L'avantage porte donc sur le revenu imposable et non directement sur l'impôt. Son effet dépend de votre taux marginal d'imposition (TMI) et des prélèvements sociaux, qui s'appliquent aussi aux revenus fonciers. Il n'entre pas dans le plafonnement global des avantages fiscaux, à la différence des réductions d'impôt comme Denormandie ou Loc'Avantages (chapitres 124 et 23).

Qui peut en bénéficier

Le dispositif s'adresse aux contribuables dont les revenus locatifs relèvent de la catégorie des revenus fonciers. Les non-résidents fiscaux y ont accès lorsque leurs revenus fonciers sont imposables en France (chapitre 127).

Deux exclusions sont à connaître dès le départ.

• Les logements démembrés sont exclus. Ni le nu-propriétaire ni l'usufruitier ne peuvent pratiquer l'amortissement.
• Le logement ne peut pas être loué en meublé, puisque les revenus doivent rester des revenus fonciers.

La détention par une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), comme une société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur le revenu (IR), produit des revenus fonciers chez les associés. La fiche officielle ne traite pas expressément ce cas. Avant d'acheter par l'intermédiaire d'une SCI, faites confirmer l'éligibilité et les modalités de l'option par votre service des impôts ou par un conseil fiscal. Une SCI à l'IS est exclue par nature, puisque ses revenus ne sont pas des revenus fonciers (chapitre 130).

Les logements éligibles

Les conditions communes

Le logement doit être situé en France métropolitaine ou dans un département ou région d'outre-mer (DROM), dans un bâtiment d'habitation collectif. Une maison individuelle n'est donc pas éligible en l'état du texte. Le logement doit être acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, la date retenue étant celle de la signature de l'acte notarié.

Il doit être mis en location dans les douze mois qui suivent son achèvement ou son acquisition, si celle-ci est postérieure. Un logement acheté sur plan et livré en retard décale donc le point de départ de ce délai.

Le logement neuf

Sont visés les logements acquis neufs, les logements acquis en l'état futur d'achèvement (VEFA) et ceux que le contribuable fait construire. Pour une acquisition en VEFA, c'est la date de l'acte qui doit se situer dans la période d'investissement. La mise en location court ensuite à compter de l'achèvement. Les règles propres à la VEFA sont présentées au chapitre 5.

Le logement ancien avec travaux

Un logement ancien n'est éligible que s'il est vétuste et fait l'objet de travaux de réhabilitation. Deux situations sont prévues par le texte.

1. Les travaux concourent à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf, au sens de la taxe sur la valeur ajoutée immobilière (chapitre 123).
2. Les travaux d'amélioration représentent au moins 30 % du prix d'acquisition, satisfont aux critères d'une réhabilitation lourde et permettent d'atteindre une classe A ou B au diagnostic de performance énergétique (DPE).

Le seuil de 30 % se calcule sur le prix d'acquisition du logement. Pour un appartement acheté 150 000 €, les travaux d'amélioration doivent atteindre au moins 45 000 €. Ce seuil n'est qu'une condition parmi d'autres. Des travaux importants qui laissent le logement en classe C ne suffisent pas.

L'exigence d'une classe A ou B est élevée pour un appartement ancien en copropriété, car une partie des performances dépend de l'enveloppe commune du bâtiment. Faites établir un audit énergétique ou au moins une simulation du DPE après travaux avant de signer l'acte. Le DPE et ses classes sont présentés au chapitre 89.

L'engagement de location

Les obligations du bailleur

Le bailleur s'engage à louer le logement nu, à titre de résidence principale du locataire, pendant neuf ans. L'engagement est joint à la déclaration de revenus de l'année au titre de laquelle l'option est exercée. Le bail relève de la loi du 6 juillet 1989, avec ses règles de durée, de congé et de révision (chapitre 11).

Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire. Il ne doit pas non plus être un parent ou un allié jusqu'au deuxième degré inclus, ce qui exclut notamment les enfants, les parents, les petits-enfants, les grands-parents, les frères et sœurs ainsi que les beaux-parents, gendres et belles-filles.

Les trois niveaux de loyer

Le bailleur choisit l'un des trois niveaux suivants. Le niveau détermine à la fois les plafonds à respecter et le taux d'amortissement.

• La location intermédiaire, avec ses propres plafonds de loyer et de ressources.
• La location sociale, dont les plafonds sont ceux du niveau social de Loc'Avantages.
• La location très sociale, dont les plafonds sont ceux du niveau très social de Loc'Avantages.

Les plafonds sociaux et très sociaux ne sont pas détaillés par la fiche officielle, qui renvoie au simulateur de l'Agence nationale de l'habitat (Anah). Leur logique est présentée au chapitre 23.

Les plafonds de loyer et de ressources en location intermédiaire

Les plafonds de loyer

Le loyer s'exprime en euros par mètre carré et par mois, charges non comprises. Il dépend de la zone dans laquelle se situe la commune, selon le zonage A bis, A, B1, B2 et C utilisé pour les aides à l'investissement locatif.

Ces montants sont ceux de la fiche officielle de service-public.gouv.fr. La mention « sur agrément » figurant pour les zones B2 et C signifie que ces zones ne sont pas ouvertes de plein droit. Avant d'investir dans une commune classée B2 ou C, renseignez-vous auprès du service des impôts sur l'existence et les conditions de cet agrément.

Le plafond s'apprécie à la signature du bail. Le loyer est ensuite révisé chaque année dans les conditions du bail, selon l'indice de référence des loyers (chapitre 99). Si la commune est soumise à l'encadrement des loyers (chapitre 97), le loyer doit respecter le plus bas des deux plafonds.

Les plafonds de ressources du locataire

Les ressources s'apprécient d'après le revenu fiscal de référence (RFR) du locataire de l'avant-dernière année précédant la signature du bail, soit le RFR de 2024 pour un bail conclu en 2026.

Le tableau résume les montants de la fiche officielle pour un bail conclu en 2026. La fiche détaille les plafonds pour chaque composition de foyer, de une à quatre personnes à charge. Reportez-vous-y pour un foyer avec enfants plutôt que d'additionner vous-même les majorations.

Le calcul de l'amortissement

La base amortissable

La base amortissable est le prix d'acquisition du logement, net de frais, diminué d'une quote-part forfaitaire de 20 % représentative du terrain. Dans l'ancien, le montant des travaux de réhabilitation s'ajoute à cette base. Les frais d'acquisition, comme les droits de mutation et les émoluments du notaire, ne sont donc pas amortis.

L'amortissement peut se poursuivre au-delà des neuf ans, tant que le logement produit des revenus fonciers, dans la limite de 80 % du prix d'acquisition.

Les taux annuels

À titre d'exemple, un logement neuf acheté 200 000 € a une base amortissable de 160 000 €. En location intermédiaire, l'amortissement annuel atteint 5 600 €. En location très sociale, il serait de 8 800 €.

Pour un logement ancien acheté 150 000 € avec 50 000 € de travaux, la base atteint 120 000 € au titre du prix, plus 50 000 € de travaux, soit 170 000 €. En location intermédiaire, l'amortissement annuel est de 5 100 €.

Le plafond annuel

La somme des amortissements Jeanbrun déduits par un même foyer fiscal est limitée à 8 000 € par an. Ce plafond est majoré de 2 000 € lorsque la moitié au moins des revenus des logements amortis provient d'une location sociale. Il est majoré de 4 000 € lorsque la moitié au moins provient d'une location très sociale. Il peut donc atteindre 10 000 € ou 12 000 €.

Le plafond s'applique au foyer, tous logements confondus. Un foyer qui achète deux appartements neufs de 200 000 € en location intermédiaire calcule 11 200 € d'amortissement, mais ne peut en déduire que 8 000 € par an. La fiche officielle ne précise pas le sort de la fraction non déduite. Faites-le confirmer par votre service des impôts avant de bâtir un plan de financement qui en dépend.

L'amortissement et le déficit foncier

Les règles applicables

L'amortissement s'ajoute aux charges déductibles du régime réel. Lorsque le total des charges et de l'amortissement dépasse les loyers, un déficit foncier apparaît. Il suit les règles de droit commun présentées au chapitre 120.

• La fraction du déficit qui ne provient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global de l'année dans la limite de 10 700 €. Le surplus se reporte sur le revenu global des six années suivantes, selon la fiche officielle.
• La fraction qui dépasse 10 700 € et celle qui provient des intérêts d'emprunt s'imputent sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
• Pour des travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, la limite d'imputation sur le revenu global est portée à 21 400 €, pour des devis acceptés à compter du 5 novembre 2022 et des dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027.

L'ordre d'imputation compte. Les intérêts d'emprunt s'imputent d'abord sur les loyers, si bien qu'un investissement financé à crédit dégage rarement un déficit imputable sur le revenu global grâce à l'amortissement. Celui-ci réduit surtout le revenu foncier imposable, ou crée un déficit reportable sur les revenus fonciers futurs.

Le régime réel obligatoire

L'option pour l'amortissement exclut le micro-foncier. Le foyer qui détient un logement placé sous le dispositif déclare donc l'ensemble de ses revenus fonciers au réel, sur la déclaration n° 2044 ou sur le formulaire que l'administration désignera pour ce dispositif (chapitre 126). Pour un foyer qui loue par ailleurs un logement ancien au micro-foncier, l'abattement forfaitaire de 30 % est perdu sur ce logement.

Un exemple chiffré sur une année

L'exemple qui suit est une illustration. Les montants sont des hypothèses simplifiées, qui ne valent pas calcul pour votre situation.

Un foyer imposé dans la tranche à 30 % achète en 2026 un appartement neuf de 50 mètres carrés en zone B1 pour 200 000 €. Il le loue en location intermédiaire au plafond de 11,80 € par mètre carré, soit 590 € par mois ou 7 080 € par an. Ses charges déductibles hors intérêts, à savoir taxe foncière, assurance, charges de copropriété non récupérables et frais de gestion, s'élèvent à 1 200 €.

Dans la première colonne, le foyer est imposé sur 5 880 €. Dans la deuxième, il ne l'est plus que sur 280 €. L'écart de 5 600 € représente, à 30 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, une économie d'environ 2 643 € pour l'année.

Dans la troisième colonne, le résultat est un déficit de 5 720 €. Avant intérêts, le résultat est positif de 280 €. Le déficit provient donc entièrement des intérêts d'emprunt et ne s'impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Il ne réduit pas le revenu global de l'année.

La rupture de l'engagement

Le non-respect de l'un des engagements entraîne la remise en cause de l'avantage. Les cas les plus fréquents sont les suivants.

• La vente du logement avant la fin des neuf ans.
• La location en meublé, en résidence secondaire ou à un membre exclu de la famille.
• Un loyer supérieur au plafond ou un locataire dont les ressources dépassaient le plafond à la signature du bail.
• Une mise en location initiale au-delà du délai de douze mois ou une interruption de la location contraire à l'engagement.

En cas de remise en cause, les amortissements déjà déduits sont réintégrés dans le revenu net foncier de l'année de la rupture. Une réintégration massive sur une seule année peut faire franchir une ou plusieurs tranches du barème. La fiche officielle ne détaille pas les éventuelles exceptions en cas de décès, d'invalidité ou de licenciement, qui existaient dans d'anciens dispositifs. Ne les présumez pas et interrogez votre service des impôts si l'un de ces événements survient.

La revente

À l'issue de l'engagement, le logement peut être vendu librement. Pour le calcul de la plus-value des particuliers, le prix d'acquisition est minoré du montant des amortissements déduits. La plus-value imposable augmente donc d'autant, avant application des abattements pour durée de détention présentés au chapitre 136.

Dans l'exemple chiffré, le foyer qui revend après neuf ans a déduit 50 400 €. Le prix d'acquisition retenu dans le calcul de la plus-value est donc de 149 600 € au lieu de 200 000 €, avant les autres corrections prévues par la règle, comme les frais d'acquisition et les travaux non déduits. Après neuf ans de détention, les abattements sur la plus-value restent faibles. Le gain réalisé pendant la location doit donc être comparé à l'impôt supplémentaire dû à la revente.

Conserver le logement au-delà de neuf ans produit deux effets. L'amortissement se poursuit tant que le logement produit des revenus fonciers, dans la limite de 80 % du prix. Les abattements pour durée de détention continuent par ailleurs de progresser. La décision dépend de vos projets patrimoniaux, à examiner avec un notaire ou un conseil en gestion de patrimoine.

Les cumuls et les incompatibilités

Plusieurs logements peuvent être placés sous des régimes différents au sein d'un même foyer, à condition de respecter pour chacun ses propres règles. Le plafond annuel de 8 000 € s'apprécie toutefois sur l'ensemble des logements amortis.

La déclaration de l'option

L'amortissement est une option. Elle s'exerce lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure. L'engagement de location est joint à cette déclaration. L'option est irrévocable pour le logement concerné.

Les premières acquisitions éligibles datent de 2026. Elles seront donc déclarées au printemps 2027, avec les revenus de 2026. À la date de ce chapitre, les formulaires et notices des revenus de 2026 ne sont pas encore publiés et la fiche officielle ne précise ni le formulaire ni les cases à utiliser. Consultez la notice de la déclaration n° 2044 et la brochure pratique de l'impôt sur le revenu publiées en 2027 sur impots.gouv.fr. La procédure de déclaration en ligne est décrite au chapitre 126.

Le projet de loi relance et décentralisation du logement

Un projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement a été déposé au Sénat le 25 juin 2026, selon la procédure accélérée. Le Sénat l'a adopté en première lecture le 8 juillet 2026, comme l'a annoncé le ministère chargé du logement sur ecologie.gouv.fr. La commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale a déposé son rapport le 23 septembre 2026. Au 22 octobre 2026, le dossier législatif du Sénat ne mentionne ni examen en séance publique à l'Assemblée nationale, ni commission mixte paritaire, ni promulgation.

Selon la présentation qui en a été faite à son dépôt, le texte prévoit notamment d'ouvrir le dispositif aux maisons individuelles et aux locaux transformés en logements, d'abaisser le seuil de travaux de 30 % à 20 % du prix d'acquisition et de n'exiger après travaux qu'une classe D au DPE, à condition que le logement ne soit plus chauffé au fioul ou au gaz. Ces mesures peuvent encore être modifiées au cours de la navette parlementaire. La fiche officielle annonce qu'elle sera mise à jour après la publication de la loi au Journal officiel.

Les erreurs fréquentes

• Acheter une maison individuelle en pensant qu'elle est éligible, alors que seuls les logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif le sont en l'état du texte.
• Retenir le prix frais de notaire compris dans la base amortissable, alors que la base est le prix net de frais diminué de 20 %.
• Engager 30 % de travaux sans vérifier que le logement atteindra une classe A ou B.
• Louer à un enfant, à un parent ou à un frère ou une sœur, qui sont exclus jusqu'au deuxième degré.
• Oublier que le plafond de 8 000 € s'applique au foyer et non à chaque logement.
• Croire que l'amortissement crée toujours un déficit imputable sur le revenu global, alors que les intérêts d'emprunt s'imputent d'abord sur les loyers.
• Ne pas joindre l'engagement de location à la déclaration de l'année d'option.
• Vendre avant neuf ans sans mesurer la réintégration des amortissements déduits.
• Oublier, à la revente, que les amortissements réduisent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value.
• Anticiper l'application du projet de loi avant sa publication.

Liste de contrôle

1. Le logement est situé dans un bâtiment d'habitation collectif, en métropole ou dans un DROM.
2. L'acte d'acquisition est signé entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
3. Le logement est neuf, en VEFA, construit par vous ou ancien avec des travaux d'au moins 30 % du prix menant à une classe A ou B.
4. Le logement n'est pas démembré et ses revenus relèvent des revenus fonciers.
5. La zone de la commune est identifiée et, pour les zones B2 et C, la question de l'agrément est réglée.
6. Le niveau de loyer, intermédiaire, social ou très social, est choisi en connaissance des plafonds.
7. Le loyer au mètre carré respecte le plafond de l'année du bail et l'éventuel encadrement local.
8. Le RFR du locataire est inférieur au plafond et l'avis d'imposition est conservé.
9. Le locataire n'est ni membre du foyer fiscal ni parent ou allié jusqu'au deuxième degré.
10. Le logement est loué nu, en résidence principale, dans les douze mois de l'achèvement ou de l'acquisition.
11. La base amortissable et l'amortissement annuel sont calculés, ainsi que le respect du plafond par foyer.
12. L'option et l'engagement de location sont joints à la déclaration de la première année.
13. Les devis, factures, DPE et baux sont classés pour toute la durée de l'engagement.
14. L'état du projet de loi est vérifié à la date de l'acte.