La SARL de famille et les autres sociétés

La société civile immobilière (SCI) est la structure la plus connue des bailleurs, mais elle est conçue pour la location nue. Dès que le projet porte sur de la location meublée, qu'il s'agisse de baux meublés à l'année, de location à des étudiants ou de meublés de tourisme, d'autres sociétés deviennent pertinentes. La société à responsabilité limitée (SARL) de famille, la SARL ou la société par actions simplifiée (SAS) à l'impôt sur les sociétés (IS) et, plus rarement, la société en nom collectif (SNC) répondent à des besoins différents.

Ce chapitre explique pourquoi la société civile convient mal à la location meublée, puis présente la SARL de famille, les sociétés commerciales à l'IS et la SNC. Il les compare sur un même exemple et sur un tableau de synthèse. Le chapitre 128 compare le nom propre et la SCI, le chapitre 129 détaille la SCI, le chapitre 130 la SCI à l'IS et le chapitre 121 la fiscalité de la location meublée.

Pourquoi éviter la société civile pour louer en meublé

La location meublée est fiscalement une activité commerciale, dont les revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Une société civile qui se livre à des opérations commerciales devient passible de l'IS de plein droit, en application du 2 de l'article 206 du Code général des impôts (CGI). Elle n'a pas besoin d'opter et ne peut pas l'éviter, sous réserve de la limite de tolérance présentée au chapitre 128.

Pour une SCI à l'impôt sur le revenu (IR), l'assujettissement non voulu à l'IS est lourd. Le changement de régime entraîne en principe les conséquences d'une cessation d'entreprise. La société doit ensuite tenir une comptabilité commerciale et la revente de ses immeubles relève du régime des plus-values calculées sur la valeur nette comptable, sans abattement pour durée de détention.

Une SCI qui a opté pour l'IS peut en revanche louer en meublé sans difficulté fiscale, puisqu'elle est déjà soumise à cet impôt (chapitre 130). Reste une question de droit des sociétés, car une activité commerciale habituelle s'accorde mal avec l'objet civil de la société. Un notaire peut indiquer si l'objet social et la forme retenue sont adaptés.

La SARL de famille

Le principe

Une SARL est en principe soumise à l'IS. L'article 239 bis AA du CGI permet toutefois à une SARL familiale d'opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes. La société ne paie alors pas d'IS et chaque associé est imposé personnellement sur sa quote-part du résultat, dans la catégorie des BIC lorsqu'il s'agit de location meublée.

Ce régime réunit la protection d'une société commerciale, où la responsabilité des associés est limitée à leurs apports, avec la transparence fiscale d'une SCI à l'IR. C'est la raison pour laquelle il est souvent présenté comme la structure de référence pour détenir en famille des biens loués meublés.

Les associés admis

La SARL doit être formée uniquement entre personnes parentes en ligne directe, entre frères et sœurs, entre conjoints ou entre partenaires liés par un pacte civil de solidarité (PACS). La doctrine administrative exige que chaque associé soit lié aux autres par un lien de parenté en ligne directe, un lien collatéral jusqu'au deuxième degré ou un lien de mariage (BOI-IS-CHAMP-20-20-10).

Ces exemples sont ceux que cite la doctrine administrative (bofip.impots.gouv.fr). Les cas de famille recomposée ou d'entrée d'un petit-enfant méritent une vérification au moment de l'option et à chaque mouvement de parts.

Les activités admises

L'option est ouverte aux SARL qui exercent une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole. La doctrine administrative indique expressément que la location meublée, activité commerciale, entre dans ce champ. Les professions libérales et les activités non commerciales en sont exclues.

Une SARL qui donne des locaux en location nue exerce une activité civile et ne peut pas opter. La SARL de famille n'est donc pas une structure de location nue. Un projet mixte, avec des logements nus et des logements meublés, suppose une analyse au cas par cas de l'activité prépondérante.

Les modalités de l'option

1. Vérifiez la composition du capital. Tous les associés doivent remplir les conditions de parenté à la date de l'option.
2. Rédigez l'option. Elle est signée par tous les associés et indique la dénomination, le siège, la répartition du capital ainsi que l'identité et le lien de parenté de chacun.
3. Notifiez-la. Elle est adressée au service des impôts dont dépend la société, avant l'ouverture du premier exercice auquel elle doit s'appliquer.
4. À la création. L'option peut figurer dans l'acte constitutif, avec mention des liens de parenté. Elle prend alors effet immédiatement et une copie de l'acte est transmise au service des impôts dans le mois.

L'option reste valable tant qu'elle n'est pas révoquée et n'a pas à être renouvelée chaque année. Elle cesse de produire effet dès qu'une personne étrangère au cercle familial défini par la loi devient associée (bofip.impots.gouv.fr).

La fiscalité des associés

La SARL de famille détermine son résultat selon les règles des BIC et dépose une déclaration de résultat n° 2031, accompagnée des tableaux annexes. Le régime micro-BIC, conçu pour les exploitants individuels, n'est en pratique pas utilisé dans ce cadre. La société déduit ses charges réelles et amortit les immeubles, hors terrain, ainsi que le mobilier, selon les règles exposées au chapitre 121.

Chaque associé reporte sa quote-part du résultat sur sa propre déclaration de revenus. La qualité de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) s'apprécie au niveau de chaque associé, d'après ses recettes et ses autres revenus d'activité (chapitre 122). Les déficits suivent les règles propres à chacun de ces statuts.

Pour un associé loueur non professionnel, la quote-part de bénéfice supporte l'impôt sur le revenu au barème et les prélèvements sociaux au taux de 18,6 % applicable aux bénéfices de location meublée non professionnelle (chapitre 132). Pour un associé loueur professionnel, elle supporte des cotisations sociales de travailleur indépendant.

La revente et la transmission

Les immeubles sont inscrits à l'actif d'une société qui exerce une activité commerciale. Leur revente relève donc du régime des plus-values professionnelles, calculées sur la valeur nette comptable. La fraction de la plus-value qui correspond aux amortissements déduits est ainsi taxée, contrairement au régime des plus-values des particuliers. Des exonérations propres aux petites entreprises existent sous conditions strictes, notamment de recettes et d'activité. Leur application à votre situation se vérifie avec l'expert-comptable avant toute vente.

La transmission se fait par cession ou donation de parts, à l'intérieur du cercle familial. Les parts d'une SARL sont des parts sociales dont la cession à un tiers est soumise à l'agrément des associés dans les conditions prévues par le Code de commerce et les statuts. Le chapitre 137 présente la donation de parts.

La sortie du régime

Une SARL qui renonce à l'option ou qui la perd devient soumise à l'IS. Dans l'autre sens, une SARL déjà à l'IS qui opte pour le régime des sociétés de personnes subit les conséquences d'une cessation d'entreprise. Ses bénéfices non distribués et ses plus-values latentes deviennent imposables, sauf mesure d'atténuation, ses déficits reportables sont perdus et ses réserves sont réputées distribuées aux associés (BOI-IS-CHAMP-20-20-10).

Créer une SARL de famille pas à pas

1. Définissez le projet. Identifiez les biens à acquérir ou à apporter, les associés, la répartition du capital et la personne qui exercera la gérance.
2. Rédigez les statuts. Ils fixent l'objet social, qui doit viser la location meublée, le capital, les règles de décision, la clause d'agrément et l'option pour le régime des sociétés de personnes avec la mention des liens de parenté.
3. Constituez le capital. Les apports en numéraire sont déposés sur un compte bloqué ouvert au nom de la société en formation. Un apport d'immeuble passe par un acte notarié.
4. Publiez un avis de constitution. L'annonce paraît dans un support habilité à recevoir les annonces légales du département du siège.
5. Immatriculez la société. La demande est déposée sur le guichet unique des formalités des entreprises, avec la déclaration des bénéficiaires effectifs.
6. Transmettez l'option. Adressez une copie de l'acte constitutif comportant l'option au service des impôts des entreprises dans le mois.
7. Organisez la gestion. Ouvrez le compte bancaire définitif, désignez un expert-comptable et mettez en place la tenue des comptes dès le premier exercice.

Faire vivre la société

La SARL de famille reste une société commerciale. Elle tient une comptabilité complète, établit des comptes annuels et réunit ses associés dans les six mois qui suivent la clôture pour les approuver. Elle dépose ensuite ses comptes au greffe du tribunal de commerce. Ces obligations ne disparaissent pas avec la transparence fiscale.

La société dépose sa déclaration de résultat et remet à chaque associé le montant de sa quote-part. Les associés reportent ce montant sur leur déclaration personnelle de revenus, dans la rubrique des revenus de location meublée correspondant à leur statut. La cotisation foncière des entreprises (CFE) due au titre de la location meublée est établie au nom de la société, dans les conditions présentées au chapitre 121.

Les décisions importantes, comme l'acquisition d'un nouveau bien, un emprunt ou une modification des statuts, se prennent en assemblée selon les majorités prévues par la loi et les statuts. Un procès-verbal en garde la trace. Dans une famille, ce formalisme protège chacun en cas de désaccord ultérieur ou de succession.

Le financement

Une banque prête à une SARL de famille comme à toute société. Elle demande en général la caution personnelle des associés ou du gérant, ce qui atténue en pratique la limitation de responsabilité. Les associés peuvent aussi financer la société par des avances en compte courant, remboursables sans impôt et éventuellement rémunérées dans les limites fiscales présentées au chapitre 130.

La SARL et l'EURL à l'impôt sur les sociétés

Le régime fiscal

Une SARL est par principe soumise à l'IS. Une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL), SARL à associé unique, relève au contraire de l'IR lorsque son associé unique est une personne physique, avec une possibilité d'opter pour l'IS. Le chapitre 130 décrit le fonctionnement de l'IS, que l'on retrouve ici à l'identique.

La société amortit ses immeubles et son mobilier, paie l'IS au taux de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice sous conditions, puis 25 % au-delà (entreprendre.service-public.gouv.fr). Les associés sont imposés sur les dividendes distribués, au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 % ou sur option au barème progressif. La revente d'un immeuble dégage une plus-value calculée sur la valeur nette comptable, imposée à l'IS.

Le statut du gérant

Le gérant majoritaire d'une SARL relève du régime social des travailleurs non salariés. Il est majoritaire lorsqu'il détient, avec son conjoint, son partenaire de PACS et ses enfants mineurs, plus de la moitié du capital. Le gérant minoritaire ou égalitaire est assimilé à un salarié pour sa protection sociale, ce que rappelle l'encyclopédie de Bpifrance Création.

Les dividendes perçus par un gérant majoritaire de SARL à l'IS peuvent être soumis en partie aux cotisations sociales des travailleurs indépendants, au-delà d'un seuil calculé par référence au capital social et aux sommes laissées en compte courant. Cette règle pèse dans le choix entre SARL et SAS lorsque la société a vocation à distribuer.

Les obligations

Une SARL est une société commerciale. Elle est immatriculée au registre du commerce et des sociétés, tient une comptabilité commerciale, approuve ses comptes chaque année et les dépose au greffe. Le capital est librement fixé par les statuts. Le taux réduit d'IS suppose toutefois un capital entièrement libéré.

La SAS et la SASU

La SAS, ou la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) lorsqu'elle ne compte qu'un associé, est soumise à l'IS dans les mêmes conditions qu'une SARL. Sa fiscalité est donc identique pour la détention de biens loués meublés.

Elle se distingue par la liberté de ses statuts, qui organisent la direction, les décisions collectives et les conditions de cession des actions. Son président est assimilé à un salarié pour sa protection sociale. Les dividendes qu'il perçoit ne sont pas soumis au mécanisme de cotisations sociales applicable au gérant majoritaire de SARL.

La SAS convient à un projet qui associe des personnes sans lien familial, qui prévoit l'entrée d'investisseurs ou qui a vocation à distribuer des dividendes. La rédaction des statuts doit être soignée, car la loi en laisse l'essentiel à la liberté des associés.

La société en nom collectif

La SNC est une société commerciale dont les associés ont tous la qualité de commerçant. Ils répondent indéfiniment et solidairement des dettes sociales, sur l'ensemble de leur patrimoine personnel. Elle relève de plein droit du régime des sociétés de personnes et peut opter pour l'IS.

Sa transparence fiscale permet, comme la SARL de famille, d'imposer directement les associés sur leur quote-part de BIC, sans condition de parenté. Mais la responsabilité illimitée et solidaire de chaque associé la rend peu adaptée à la détention de logements loués, sauf montage particulier conçu avec un professionnel.

Comparer les structures pour la location meublée

Le tableau qui suit résume les principales différences. Il ne remplace pas une simulation sur votre situation.

Trois questions orientent le plus souvent le choix. La première porte sur l'utilisation des loyers, perçus pour compléter les revenus du foyer ou laissés dans la structure pour rembourser les emprunts et investir à nouveau. La deuxième porte sur l'horizon de détention et la perspective d'une revente. La troisième porte sur les personnes associées, membres d'une même famille ou non, ainsi que sur la manière dont les parts seront transmises.

Un exemple chiffré

L'exemple qui suit est une illustration. Les montants sont des hypothèses simplifiées et ne valent pas calcul pour votre situation.

Deux époux, chacun imposé dans la tranche à 30 %, détiennent à parts égales une société qui loue un appartement meublé. Le bien a coûté 200 000 €, dont 30 000 € de terrain. Le mobilier a coûté 10 000 €. Les recettes annuelles atteignent 16 800 €. Les charges, intérêts compris, s'élèvent à 6 500 €. L'amortissement du bâti est de 5 500 € et celui du mobilier, sur sept ans, de 1 429 €.

Dans la SARL de famille, chaque époux déclare 1 685,50 € de BIC, imposés quelle que soit l'utilisation de la trésorerie. Dans la SARL à l'IS, l'impôt immédiat est plus faible et l'imposition personnelle n'intervient que si la société distribue. L'écart s'inverserait pour des associés faiblement imposés, pour qui le barème est plus favorable que le cumul de l'IS et du PFU.

La revente modifie aussi la comparaison. Dans les deux sociétés, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable, ce qui fait ressortir les amortissements déduits. Dans la SARL de famille, elle est imposée chez les associés selon les règles des plus-values professionnelles. Dans la SARL à l'IS, elle supporte l'IS puis, en cas de distribution, le PFU.

Les cas particuliers

Le meublé de tourisme. Une société qui exploite des meublés de tourisme avec des services proches de l'hôtellerie peut relever de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) et de règles propres (chapitres 35 et 123). Le choix de la structure doit intégrer ces règles.

La résidence services. Les biens loués à un exploitant par bail commercial, en résidence étudiante, seniors ou de tourisme, peuvent être détenus par une SARL de famille ou une société à l'IS. Les règles spécifiques sont présentées au chapitre 53.

L'apport d'un bien détenu en nom propre. L'apport d'un logement déjà loué meublé à une société est une opération taxable chez l'apporteur et coûteuse en droits. Le chapitre 128 en présente les principes.

Le changement d'associés. Une donation de parts à un petit-enfant n'est compatible avec la SARL de famille que si chaque associé reste lié à tous les autres dans les limites admises. La doctrine administrative refuse ainsi le régime à une société qui réunit des frères et un neveu. Une cession au conjoint d'un enfant le fait également perdre.

Les erreurs fréquentes

• Louer en meublé un bien détenu par une SCI à l'IR et faire basculer la société à l'IS sans l'avoir voulu.
• Constituer une SARL de famille pour de la location nue, activité pour laquelle l'option est impossible.
• Oublier de faire signer l'option par tous les associés ou de la notifier dans le délai.
• Céder des parts à un associé extérieur au cercle familial et perdre le régime.
• Comparer les structures sur la seule première année, sans intégrer la distribution et la revente.
• Choisir une SARL à l'IS en prévoyant de distribuer chaque année, avec un gérant majoritaire soumis à cotisations sur une partie des dividendes.
• Négliger la clause d'agrément dans les statuts.
• Sous-estimer le coût annuel d'une société commerciale pour un patrimoine d'un ou deux logements.
• Oublier que la banque demandera souvent la caution personnelle des associés.

Liste de contrôle

• La nature de l'activité est identifiée, location nue ou meublée, avec ou sans services.
• Aucune location meublée n'est envisagée dans une SCI à l'IR.
• Pour une SARL de famille, chaque associé remplit les conditions de parenté et la liste des associés est vérifiée à chaque mouvement de parts.
• L'option prévue par l'article 239 bis AA du CGI est signée par tous les associés et notifiée dans le délai, ou insérée dans les statuts à la création.
• Les statuts comportent une clause d'agrément adaptée.
• Le statut LMNP ou LMP de chaque associé est examiné.
• La simulation compare la SARL de famille, la société à l'IS et le nom propre sur la détention, la distribution et la revente.
• Le statut social du dirigeant et le traitement des dividendes sont chiffrés.
• Un expert-comptable est désigné pour la comptabilité commerciale et les déclarations.
• Un notaire ou un avocat rédige les statuts et, le cas échéant, l'acte d'apport des immeubles.