Le décès du bailleur et la succession

Le décès d'un bailleur ne suspend ni les baux, ni les loyers, ni les charges. Le jour même, des logements continuent d'être occupés, des prêts d'être prélevés et des locataires d'attendre une réponse à leurs demandes, alors que les héritiers n'ont encore ni accès aux comptes ni connaissance précise des biens. Ce chapitre s'adresse à eux autant qu'au bailleur qui souhaite préparer ce moment.

Il suit l'ordre chronologique d'une succession comportant des logements loués. Il présente d'abord la continuité des baux et la perception des loyers, puis la gestion en indivision, la déclaration de succession et l'évaluation des biens loués, l'impôt sur le revenu de l'année du décès, le sort de la location meublée et la situation du conjoint usufruitier. Il se termine par les moyens de préparer sa succession, dont les outils de transmission de son vivant sont détaillés aux chapitres 135 et 138. Le décès du locataire relève du chapitre 105 et le décès de l'un des membres d'un couple de bailleurs est abordé au chapitre 148.

Les baux continuent avec les héritiers

Le contrat de louage n'est pas résolu par la mort du bailleur (article 1742 du Code civil). Les baux en cours se poursuivent aux mêmes conditions, avec les héritiers à la place du défunt. Ils reprennent ses droits, comme celui de percevoir le loyer ou de le réviser, ainsi que ses obligations, dont la restitution du dépôt de garantie au départ du locataire.

Le locataire n'a donc ni à quitter les lieux ni à signer un nouveau bail. Les héritiers ne peuvent pas davantage invoquer le décès pour reprendre le logement. Un congé pour vendre ou pour reprise reste possible, mais seulement pour l'échéance du bail et dans les formes ordinaires (chapitre 114).

Informer le locataire et percevoir les loyers

Dès que la banque est informée du décès, les comptes personnels du défunt sont bloqués et les procurations prennent fin. Les comptes joints ne sont pas bloqués (service-public.gouv.fr). Un loyer versé sur le compte personnel du défunt n'est donc plus disponible pour payer les charges des logements.

Adressez au locataire, dans les premières semaines, un courrier qui l'informe du décès, indique la personne à contacter pour toute question sur le logement et précise sur quel compte verser désormais le loyer. Ce courrier est signé par l'ensemble des héritiers ou par le notaire chargé de la succession.

Selon service-public.gouv.fr, encaisser les loyers ou payer l'assurance d'un bien de la succession ne vaut pas acceptation de la succession (service-public.gouv.fr). Vendre un bien de la succession vaut en revanche acceptation pure et simple. Conservez les loyers encaissés sur un compte identifié et gardez la trace de chaque dépense payée pour les logements, jusqu'au partage.

Les contrats d'assurance doivent être maintenus pendant tout le règlement de la succession. Cela vise l'assurance propriétaire non occupant des logements loués, les contrats de la copropriété et, le cas échéant, la garantie des loyers impayés. Signalez aussi le décès au syndic, qui adressera les appels de fonds aux héritiers.

L'option des héritiers

Chaque héritier choisit entre trois options (service-public.gouv.fr).

Personne ne peut obliger un héritier à choisir pendant les quatre mois qui suivent le décès. Passé ce délai, un créancier ou un cohéritier peut le sommer de se prononcer et il dispose alors de deux mois. Sans sommation, l'héritier dispose de dix ans. L'acceptation à concurrence de l'actif net protège l'héritier lorsque l'endettement des logements est mal connu.

Gérer un bien loué en indivision successorale

Jusqu'au partage, les biens du défunt appartiennent à l'ensemble des héritiers, qui sont en indivision. Les bénéfices et les pertes se répartissent selon les droits de chacun (service-public.gouv.fr). Les règles de décision dépendent de la nature de l'acte.

Le tribunal peut ordonner la vente à la demande des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits. Cette voie n'est pas ouverte lorsque la propriété est démembrée, par exemple entre un conjoint usufruitier et des enfants nus-propriétaires. Le tribunal peut aussi autoriser un indivisaire à vendre seul lorsque l'urgence et l'intérêt commun le justifient, possibilité consacrée par la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 (service-public.gouv.fr).

La gestion courante gagne à être confiée à une seule personne. Les héritiers peuvent désigner à l'unanimité un mandataire, qui leur rend compte chaque année de sa gestion et peut être rémunéré. Il ne peut pas vendre un immeuble. En cas de mésentente, le tribunal peut désigner un mandataire judiciaire. Lorsque l'indivision doit durer, une convention d'indivision établie par un notaire fixe ces règles.

Le rôle du notaire

Le recours au notaire est obligatoire lorsque la succession comprend un bien immobilier, un testament, une donation au dernier vivant, une donation antérieure ou un contrat de mariage (service-public.gouv.fr). Il dresse l'acte de notoriété, qui établit la qualité des héritiers. Il établit l'acte qui constate la transmission des immeubles aux héritiers et le fait publier au service de la publicité foncière.

Il prépare la déclaration de succession, calcule les droits et, si les héritiers le souhaitent, établit l'acte de partage. Il ne gère pas les logements à la place des héritiers. Transmettez-lui rapidement les baux, les états des lieux, les relevés de loyers, les tableaux d'amortissement des prêts, les contrats d'assurance emprunteur et les derniers avis de taxe foncière.

La déclaration de succession et la valeur des biens loués

Délais et dispenses

La déclaration de succession est déposée dans les six mois du décès lorsque le défunt est mort en France métropolitaine, dans les douze mois lorsqu'il est mort à l'étranger. Le conjoint, le partenaire de pacte civil de solidarité (PACS), les enfants et les parents en sont dispensés lorsque l'actif brut est inférieur à 50 000 € et qu'ils n'ont pas reçu de donation non déclarée. Les autres bénéficiaires le sont sous 3 000 € d'actif brut. En cas de retard, un intérêt de 0,20 % par mois s'applique, auquel s'ajoute une majoration de 10 % à partir du treizième mois (service-public.gouv.fr). Même déclarée par le notaire, la déclaration reste sous la responsabilité des héritiers.

Évaluer un logement loué

Les biens sont déclarés pour leur valeur vénale au jour du décès, définie comme le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande. Cette valeur s'apprécie selon l'état du bien au jour de la transmission (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-10, § 20, § 30 et § 90). Un logement loué se vend en général moins cher qu'un logement libre, car l'acquéreur reprend le bail et ne peut pas l'occuper. Cette décote d'occupation n'a pas de taux légal et l'administration ne publie pas de barème (même BOI, § 40).

Faites estimer chaque logement par un professionnel en précisant qu'il est loué, avec la date d'échéance du bail et le montant du loyer, ou appuyez-vous sur des ventes comparables de biens occupés. Une décote doit pouvoir être justifiée. L'abattement de 20 % prévu pour la résidence principale du défunt ne concerne pas les logements donnés en location (service-public.gouv.fr).

Le passif et les droits

Les dettes existant au jour du décès sont déductibles, dont le capital et les intérêts échus des emprunts, à condition qu'elles soient prouvées. Vérifiez au préalable si le prêt était couvert par une assurance décès. Les frais funéraires sont déductibles dans la limite de 1 500 €. Les donations consenties par le défunt depuis moins de quinze ans sont rapportées pour le calcul des abattements (service-public.gouv.fr).

Ces montants sont ceux qu'indique service-public.gouv.fr (F35794). Les droits sont en principe acquittés au dépôt de la déclaration. Un paiement fractionné ou différé peut être demandé, sous conditions, auprès du service des impôts. Les intérêts d'un emprunt contracté pour payer les droits de succession sont déductibles des revenus fonciers procurés par le bien, car ils sont regardés comme engagés pour sa conservation (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 40).

Un exemple chiffré

L'exemple qui suit est une illustration. Les montants sont des hypothèses et ne valent pas calcul pour votre situation.

Un bailleur veuf décède en laissant deux enfants. Il détient deux appartements loués, estimés libres à 180 000 € et 120 000 €, ainsi que 30 000 € d'épargne. Les héritiers retiennent, sur la foi d'estimations de professionnels, une décote d'occupation de 10 %. Les frais funéraires dépassent 1 500 €. Le seul prêt en cours, de 60 000 €, était assuré à 100 % et l'assureur rembourse la banque.

La décote d'occupation, si elle est justifiée, réduit ici les droits d'environ 6 000 €. Si le prêt n'avait pas été assuré, les 60 000 € restant dus seraient venus en déduction de l'actif. La part taxable de chaque enfant serait alors tombée à 19 250 € et les droits totaux à environ 4 089 €, mais les héritiers auraient dû rembourser le prêt.

Les revenus de l'année du décès

L'impôt de l'année du décès porte sur les revenus dont le défunt a disposé jusqu'à sa mort. La déclaration est souscrite par ses ayants droit, ou par le notaire à leur demande, selon les règles des déclarations annuelles (article 204 du Code général des impôts). Elle est donc déposée au printemps de l'année suivante. Lorsque le défunt était marié ou pacsé, le survivant dépose une déclaration commune du 1er janvier au décès puis une déclaration individuelle jusqu'au 31 décembre (service-public.gouv.fr).

Les loyers encaissés après le décès appartiennent aux héritiers. Chacun les déclare, avec les charges qu'il supporte, à proportion de ses droits, sur sa propre déclaration. Le choix entre micro-foncier et régime réel se fait foyer par foyer (chapitre 120). Lorsque le conjoint a recueilli l'usufruit, c'est lui seul qui déclare la totalité des loyers.

L'exemple qui suit est une illustration. Une bailleuse veuve décède le 30 avril 2026. Son logement est loué nu 900 € par mois hors charges. Ses deux enfants héritent chacun de la moitié.

Les charges suivent le même découpage, selon la date de leur paiement. La taxe foncière de l'année du décès, due par le propriétaire au 1er janvier, est une dette de la succession.

La location meublée après le décès

Le décès met fin à l'activité de loueur en meublé du défunt. Cette cessation entraîne l'imposition immédiate des bénéfices non encore imposés. Pour une entreprise individuelle, les héritiers disposent de six mois à compter du décès pour déclarer ces bénéfices (entreprendre.service-public.gouv.fr). Faites confirmer par l'expert-comptable ou le service des impôts des entreprises le délai et les formalités applicables à la location meublée du défunt, dont la déclaration de cessation au guichet unique et pour la cotisation foncière des entreprises (CFE).

Les amortissements en report du défunt ne s'imputaient que sur les bénéfices de sa propre activité (chapitre 121). Leur sort au décès se fait examiner par l'expert-comptable dans la dernière liasse.

Les héritiers qui poursuivent la location meublée démarrent une nouvelle activité, avec ses propres formalités et son propre choix de régime. S'ils optent pour le réel, ils amortissent le logement et le mobilier sur leur valeur vénale au jour du décès, valeur d'origine retenue pour les biens acquis à titre gratuit (BOI-BIC-AMT-10-30-30-20, § 10). Si les héritiers louent désormais le logement vide, les loyers deviennent des revenus fonciers.

En cas de revente, le prix d'acquisition retenu est la valeur déclarée dans la succession. La réintégration des amortissements dans la plus-value, applicable depuis le 15 février 2025, vise les amortissements déduits pendant la location (chapitre 121). Le traitement des amortissements déduits par le défunt lors d'une revente par ses héritiers se fait confirmer par le notaire chargé de la vente.

Le conjoint usufruitier et les enfants nus-propriétaires

Le choix du conjoint

En présence d'enfants tous issus du couple, le conjoint survivant choisit entre l'usufruit de la totalité de la succession et la pleine propriété du quart. En présence d'enfants d'une autre union, il reçoit le quart en pleine propriété. Tout héritier peut lui demander par écrit de choisir. Sans réponse écrite dans les trois mois, il est réputé avoir opté pour l'usufruit de la totalité (service-public.gouv.fr).

Une donation au dernier vivant, consentie devant notaire, élargit ces options. Le conjoint peut alors choisir la quotité disponible en pleine propriété, un quart en pleine propriété et trois quarts en usufruit, ou la totalité en usufruit (service-public.gouv.fr). Pour un patrimoine locatif, l'usufruit assure au conjoint les loyers sa vie durant, la pleine propriété lui donne la liberté de vendre.

Qui fait quoi pendant le démembrement

Ces règles figurent sur service-public.gouv.fr (F934). Sur le plan fiscal, l'usufruitier déclare les loyers et déduit les charges qu'il supporte. Le nu-propriétaire qui a reçu le bien par succession peut opter pour la déduction des grosses réparations de son revenu global, dans la limite annuelle présentée au chapitre 120.

Pour les droits de succession, la nue-propriété reçue par les enfants est évaluée selon l'âge de l'usufruitier, d'après le barème présenté au chapitre 135. Au décès du conjoint, les enfants recueillent la pleine propriété sans nouveaux droits sur la valeur de l'usufruit. L'usufruit du conjoint peut aussi être converti en rente viagère ou en capital, d'un commun accord ou, pour la rente, sur décision du juge (service-public.gouv.fr).

L'assurance emprunteur

La garantie décès verse à la banque le capital restant dû au jour du décès, selon le montant assuré. Elle ne joue que si le décès survient avant l'âge limite prévu au contrat et sous réserve des exclusions qu'il prévoit (service-public.gouv.fr). Lorsque deux époux ont emprunté ensemble, chacun est assuré pour la part du prêt, ou quotité, fixée au contrat. Une couverture à 50 % sur chaque tête laisse la moitié du capital à la charge du survivant et de la succession.

Déclarez le décès à l'assureur et à la banque dès que possible, avec l'acte de décès et les pièces que demande le contrat. Les mensualités restent dues tant que l'assureur n'a pas pris sa décision. La part remboursée par l'assurance ne constitue pas une dette de la succession. La part non couverte vient au passif de la déclaration.

Les héritiers qui vendent

La vente d'un bien indivis suppose l'accord de tous les héritiers, sauf les voies judiciaires décrites plus haut. Le logement peut être vendu occupé ou libéré par un congé pour vendre donné pour l'échéance du bail (chapitres 114 et 135).

Pour le calcul de la plus-value, le prix d'acquisition est la valeur retenue dans la déclaration de succession (service-public.gouv.fr). Il est majoré des frais réellement supportés, à savoir les frais d'acte et de déclaration ainsi que les droits de succession payés, retenus à proportion de la valeur du bien dans l'actif successoral. Le forfait de 7,5 % est réservé aux acquisitions à titre onéreux (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 70 à § 90). La durée de détention court à partir du décès, de sorte qu'une vente rapide ne bénéficie d'aucun abattement.

Une vente intervenant peu après le décès, au prix retenu dans la déclaration, ne dégage en principe pas de plus-value. Un prix de vente nettement supérieur à la valeur déclarée dégage en revanche une plus-value imposable et peut être rapproché par l'administration de l'évaluation retenue pour les droits.

Préparer sa succession de bailleur

Un bailleur peut alléger la tâche de ses héritiers par quelques mesures simples.

• Un dossier par logement, regroupant le titre de propriété, le bail en cours, les états des lieux, les attestations d'assurance, le dernier décompte de charges, le tableau d'amortissement du prêt et les contrats d'assurance emprunteur.
• Une liste des comptes sur lesquels les loyers sont versés et des prélèvements qui en partent.
• Un compte dédié à la location, qui facilite la reconstitution des revenus et des charges de l'année.
• Un testament déposé chez un notaire, pour désigner un partenaire de PACS ou un concubin, qui n'héritent pas sans lui, ou pour attribuer un logement à un héritier.
• Une donation au dernier vivant entre époux, pour élargir les options du conjoint.
• Un mandat à effet posthume, rédigé par un notaire, qui confie la gestion de tout ou partie de la succession à une personne désignée pour deux ans au plus, cinq ans lorsque l'âge ou l'inaptitude des héritiers ou la gestion de biens professionnels le justifient. Il suppose un intérêt sérieux et légitime, par exemple un héritier mineur ou un patrimoine qui exige des compétences particulières (service-public.gouv.fr).

La transmission de son vivant, par donation de logements ou de parts de société civile immobilière (SCI), en pleine propriété ou en nue-propriété, est présentée au chapitre 135. Les leviers fiscaux et leurs limites, dont l'abus de droit, sont examinés au chapitre 138. La structure de détention, qui conditionne la facilité du partage entre héritiers, est comparée au chapitre 128.

Les erreurs fréquentes

• Laisser le locataire verser le loyer sur le compte bloqué du défunt.
• Résilier les assurances des logements loués avant la fin du règlement de la succession.
• Utiliser les loyers à titre personnel avant d'avoir choisi l'option successorale.
• Déclarer un logement loué pour la valeur d'un bien libre, ou appliquer une décote sans justification.
• Oublier d'interroger l'assureur emprunteur et déduire un prêt déjà remboursé par l'assurance.
• Croire que le conjoint usufruitier peut vendre seul un logement de la succession.

Liste de contrôle des héritiers

• Prévenez les banques, l'assureur emprunteur, les assureurs des logements et le syndic.
• Informez chaque locataire par écrit du décès, de l'interlocuteur et du compte de versement du loyer.
• Ouvrez un compte identifié pour les loyers et conservez toutes les factures.
• Maintenez les assurances des logements et la garantie des loyers impayés éventuelle.
• Choisissez l'option successorale en connaissance de l'actif et des dettes, dans les délais.
• Désignez un héritier ou un mandataire chargé de la gestion courante.
• Remettez au notaire les baux, relevés de loyers, tableaux d'amortissement et contrats d'assurance.
• Faites estimer chaque logement en précisant qu'il est loué.
• Déposez la déclaration de succession dans les six mois du décès.
• Déclarez au printemps suivant les revenus du défunt jusqu'au décès, puis votre quote-part des loyers encaissés depuis.
• En location meublée, faites établir la dernière liasse du défunt et décidez de la poursuite ou non de l'activité.
• Conservez la déclaration de succession, qui fixera le prix d'acquisition en cas de revente.