La fiscalité de la location saisonnière

Louer un logement meublé à une clientèle de passage produit des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), comme toute location meublée. La location saisonnière obéit pourtant à des règles fiscales et sociales qui lui sont propres. Les seuils du micro-BIC dépendent du classement du logement, les cotisations sociales peuvent être dues bien avant le statut de loueur professionnel et la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) menace le loueur qui offre des services proches de ceux d'un hôtel.

Ce chapitre suit l'ordre dans lequel les questions se posent, de la qualification des recettes à la déclaration annuelle. Les règles générales de la location meublée, notamment l'amortissement et la liasse fiscale, sont détaillées au chapitre 121.

Qualifier ses recettes avant de choisir un régime

Chaque catégorie de location a son seuil, son abattement et parfois son régime social. Une erreur de qualification fausse tous les calculs qui suivent.

Le meublé de tourisme est une villa, un appartement ou un studio meublé, loué à l'usage exclusif d'une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile (chapitre 28). Il est classé lorsqu'il a obtenu une à cinq étoiles auprès d'un organisme accrédité, dans les conditions décrites au chapitre 33. Sans classement en cours de validité, il est non classé, quelle que soit sa qualité réelle.

La chambre d'hôtes est une chambre meublée située chez l'habitant, louée à des touristes avec le petit-déjeuner (chapitre 32). Le gîte n'est pas une catégorie fiscale en soi. Selon service-public.gouv.fr, un gîte rural ne relève du régime des meublés classés que s'il est classé meublé de tourisme (service-public.gouv.fr). Un label privé ne vaut donc pas classement (chapitre 31).

Un cas reste à part. La location occasionnelle d'une partie de votre résidence principale à des personnes de passage est exonérée lorsque les recettes ne dépassent pas 760 € par an (service-public.gouv.fr). Au-delà, les recettes sont imposables selon les règles de ce chapitre. Les autres cas de location d'une pièce de votre logement sont présentés au chapitre 17.

Le micro-BIC

Les seuils et les abattements en 2026

Le régime micro-BIC s'applique de plein droit sous certains seuils de recettes. Vous déclarez vos recettes brutes et l'administration applique un abattement forfaitaire censé couvrir toutes vos charges, amortissement compris. Aucune charge réelle ne peut être déduite en plus.

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a réduit les seuils et les abattements à compter des revenus 2025. La loi de finances pour 2024 avait déjà aligné les meublés non classés sur le micro-foncier (anil.org). Les seuils applicables sont les suivants (service-public.gouv.fr).

Avant ces réformes, les meublés classés et les chambres d'hôtes bénéficiaient d'un abattement de 71 % jusqu'à 188 700 € de recettes, avec un abattement supplémentaire de 21 % pour certains meublés classés situés hors zone tendue. Ce supplément a été supprimé par la loi Le Meur (anil.org).

L'abattement ne peut pas être inférieur à 305 €. Chaque catégorie est comparée à son propre seuil. Si vous louez plusieurs meublés non classés, c'est le total de leurs recettes qui est comparé aux 15 000 €.

Le maintien du régime en cas de dépassement

Le micro-BIC ne cesse pas dès la première année de dépassement. Il reste applicable tant que les recettes de l'une des deux années précédentes ne dépassent pas le seuil. Selon entreprendre.service-public.gouv.fr, le régime micro ne s'applique plus à compter du 1er janvier 2026 lorsque le chiffre d'affaires a dépassé le seuil à la fois en 2024 et en 2025 (entreprendre.service-public.gouv.fr). Un appartement non classé qui rapporte 18 000 € par an pendant deux années consécutives bascule ainsi au régime réel l'année suivante, sauf s'il obtient un classement.

L'intérêt fiscal du classement

Sur 14 000 € de recettes, un meublé non classé est imposé sur 9 800 € après abattement de 30 %, alors que le même logement classé n'est imposé que sur 7 000 € après abattement de 50 %. L'écart de 2 800 € de base imposable se répète chaque année.

Le classement a un coût, celui de la visite par l'organisme accrédité, pour une validité de cinq ans (chapitre 33). Comparez ce coût, rapporté à cinq ans, avec l'économie d'impôt et de prélèvements sociaux attendue.

Le régime réel

Quand le réel s'applique

Le régime réel s'applique obligatoirement au-delà des seuils, après les deux années de tolérance. Sous les seuils, il est accessible sur option. L'option doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus et elle se reconduit tacitement chaque année (service-public.gouv.fr). Ses modalités sont détaillées au chapitre 121.

Le réel suppose une comptabilité et une liasse fiscale télétransmise. Il devient intéressant lorsque vos charges et votre amortissement dépassent l'abattement forfaitaire, ce qui est fréquent en location saisonnière.

Les charges propres à l'activité saisonnière

Au réel, vous déduisez les charges engagées dans l'intérêt de l'activité et justifiées par une facture ou un relevé, notamment les suivantes.

• Les commissions des plateformes et les honoraires de la conciergerie ou de l'agence.
• Le ménage entre deux séjours, la blanchisserie et les produits d'accueil.
• L'énergie, l'eau, internet et les abonnements payés par le loueur.
• La taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables et l'assurance.
• La cotisation foncière des entreprises (CFE), la comptabilité et les frais de classement.
• Les intérêts d'emprunt et l'assurance du prêt.

Le mobilier, l'électroménager et les travaux d'amélioration ne se déduisent pas en une fois. Ils s'inscrivent comme des immobilisations et s'amortissent sur leur durée d'utilisation, selon la méthode par composants présentée au chapitre 121.

L'usage personnel d'une résidence secondaire

Lorsque vous occupez vous-même le logement quelques semaines par an, seules les charges et la part d'amortissement qui se rattachent à l'activité de location peuvent être déduites. Les dépenses liées à votre propre séjour restent personnelles.

La répartition doit reposer sur une clé raisonnable et constante, par exemple le nombre de semaines réservées à votre usage comparé à la période d'ouverture à la location. Faites valider la méthode par votre expert-comptable. Une déduction intégrale des charges d'un logement que vous occupez l'été est un motif classique de redressement (chapitre 139).

L'amortissement et le projet de loi de finances pour 2027

Au réel, l'amortissement du bâti, des travaux et du mobilier réduit le bénéfice sans correspondre à une dépense de l'année. Il ne peut ni créer ni augmenter un déficit et la part non déduite est reportée. Les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la vente pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025 (chapitres 121 et 136).

Le projet de loi de finances (PLF) pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, prévoit de plafonner l'amortissement annuel du bâti des meublés de tourisme à 1,5 % de sa valeur, dans la limite de 5 000 € par an. Des amendements discutés à l'Assemblée nationale visent à durcir encore le régime des meublés de tourisme, jusqu'à la suppression de leur amortissement pour les acquisitions futures. Au 22 octobre 2026, aucune de ces mesures n'est définitivement adoptée. L'état du texte et ses effets sur les amortissements en report sont suivis au chapitre 121.

Le déficit

Le déficit d'un loueur non professionnel ne s'impute pas sur le revenu global. Il ne s'impute que sur les bénéfices de location meublée non professionnelle du foyer, de l'année et des dix années suivantes (service-public.gouv.fr). Le déficit du loueur professionnel suit d'autres règles, présentées au chapitre 122.

Les cotisations sociales et le seuil de 23 000 €

Le principe

Lorsque les recettes annuelles de location de courte durée dépassent 23 000 €, des cotisations sociales sont dues, même si le loueur reste non professionnel au sens fiscal (service-public.gouv.fr). Sous ce seuil, seuls les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine s'appliquent au bénéfice imposable.

Le seuil s'apprécie sur les recettes. Un loueur qui encaisse 24 000 € avec un bénéfice nul au réel entre donc dans le champ des cotisations.

Le régime social selon les recettes en 2026

Pour les recettes de 2026, la fiche du service public consacrée aux cotisations sociales des loueurs en meublé présente les situations suivantes (service-public.gouv.fr).

Le meublé classé qui relève du micro-entrepreneur cotise sur son chiffre d'affaires. Pour la location de logements meublés de tourisme, le taux indiqué par le service public est de 6 % du chiffre d'affaires en 2026 (entreprendre.service-public.gouv.fr). Le meublé non classé relève du régime des travailleurs indépendants, avec des cotisations calculées sur le bénéfice et non sur les recettes. Les conditions de l'affiliation au régime général et les taux applicables s'obtiennent auprès de l'Union de recouvrement des cotisations de sécurité sociale et d'allocations familiales (Urssaf).

Le cas des chambres d'hôtes

Les chambres d'hôtes obéissent à une règle distincte. Les cotisations sociales sont dues lorsque le revenu tiré de l'activité dépasse 13 % du plafond annuel de la sécurité sociale (PASS), soit un seuil bien inférieur à 23 000 € (entreprendre.service-public.gouv.fr). La fiche de l'administration chiffre ce seuil à 6 248 € et indique un taux de cotisations de 21,2 % du chiffre d'affaires au régime micro (entreprendre.service-public.gouv.fr). Le montant du PASS est fixé chaque année. Vérifiez le seuil en vigueur auprès de l'Urssaf avant d'ouvrir une activité de chambres d'hôtes (chapitre 32).

Les prélèvements sociaux sous le seuil

Sous le seuil de cotisations, le bénéfice imposable supporte les prélèvements sociaux. Pour les revenus de 2026, leur taux global est de 18,6 %, dont 10,6 % de contribution sociale généralisée (CSG), après la hausse votée par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (service-public.gouv.fr). L'année d'entrée en vigueur de ce taux pour la location meublée est précisée au chapitre 121.

Loueur non professionnel ou professionnel

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ne se choisit pas. Il s'impose lorsque deux conditions sont réunies, à savoir des recettes de location meublée du foyer supérieures à 23 000 € par an et supérieures aux autres revenus d'activité du foyer (service-public.gouv.fr). Si l'une des deux conditions manque, vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Les deux seuils de 23 000 € ne doivent pas être confondus. Le premier déclenche les cotisations sociales propres à la location de courte durée et ne dépend que des recettes. Le second fait partie du test LMP, qui compare aussi les recettes aux autres revenus d'activité. Un salarié à temps plein qui encaisse 30 000 € de location saisonnière reste en principe LMNP, mais il paie des cotisations sociales.

Les recettes de location saisonnière s'additionnent aux recettes de location meublée à l'année pour le test LMP. Un retraité dont la pension est faible, ou un actif qui réduit son temps de travail, peut basculer en LMP sans l'avoir voulu. Les conséquences sur le déficit, la plus-value et l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) sont détaillées au chapitre 122.

La TVA

La location de logements meublés est en principe exonérée de TVA. Le loueur ne facture pas de TVA et ne récupère pas celle qu'il paie sur ses achats. La location saisonnière bascule dans le champ de la TVA lorsqu'elle se rapproche de l'hôtellerie.

La location assortie de prestations para-hôtelières

Depuis la loi de finances pour 2024, sont imposables les prestations d'hébergement fournies pour des séjours de trente nuitées au plus, lorsque le loueur fournit au moins trois des quatre prestations suivantes selon la réponse ministérielle à la question écrite n° 1044, publiée au Journal officiel de l'Assemblée nationale le 1er avril 2025.

• Le petit-déjeuner.
• Le nettoyage régulier des locaux.
• La fourniture du linge de maison.
• La réception de la clientèle.

Le Conseil d'État a précisé ces critères par une décision n° 498267 du 12 novembre 2025. Le nettoyage et le linge peuvent être fournis avant l'arrivée du client, en tenant compte de la durée du séjour. En revanche, l'administration ne pouvait pas les tenir pour automatiquement remplis pour tout séjour de moins d'une semaine, ce qui ajoutait une condition non prévue par la loi. La réception peut passer par un dispositif électronique comme une boîte à clés, mais une simple remise de clés ne suffit pas à elle seule.

Le taux et la franchise en base

Les prestations d'hébergement imposables relèvent du taux réduit de 10 %, avec un droit à déduction de la TVA payée sur les dépenses, selon la même réponse ministérielle. Le loueur qui entre dans le champ de la TVA n'en paie pas forcément pour autant, car il peut bénéficier de la franchise en base.

Pour les activités commerciales et d'hébergement, la franchise en base s'applique en 2026 lorsque le chiffre d'affaires de l'année précédente ne dépasse pas 85 000 €. Elle cesse dès le premier jour où le chiffre d'affaires de l'année en cours dépasse 93 500 € (entreprendre.service-public.gouv.fr). Le loueur sous franchise facture sans TVA en portant la mention prévue par l'article 293 B du Code général des impôts (CGI). Il ne déduit aucune TVA.

L'assujettissement peut aussi être recherché volontairement, par exemple pour récupérer la TVA sur une construction ou des travaux importants. Une option pour la TVA engage pour au moins deux années civiles et un changement ultérieur d'activité peut entraîner des régularisations. Les règles de la TVA immobilière et de ses régularisations sont présentées au chapitre 123.

La cotisation foncière des entreprises

La location meublée, saisonnière ou non, entre dans le champ de la CFE. Celle-ci est due en principe, sauf exonération, dès lors que vos recettes dépassent 5 000 € (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Plusieurs exonérations concernent directement les loueurs saisonniers.

• La CFE n'est pas due lorsque la location meublée porte sur un logement inclus dans votre résidence principale.
• Les exploitants de meublés de tourisme classés et de chambres d'hôtes sont exonérés de plein droit lorsque les locaux font partie de leur habitation personnelle et ne constituent pas l'habitation principale ou secondaire du locataire, sauf délibération contraire de la commune.
• La location occasionnelle d'une partie de votre habitation personnelle à un prix raisonnable est exonérée de plein droit.

Un meublé de tourisme situé hors de votre habitation personnelle, comme une résidence secondaire louée à la semaine, reste en principe imposable. Lorsque la valeur locative du logement est faible, une base minimum fixée par la commune s'applique. Pour 2026, elle est comprise entre 250 € et 597 € lorsque les recettes ne dépassent pas 10 000 € (entreprendre.service-public.gouv.fr). Les autres règles de la CFE sont présentées au chapitre 121.

La taxe d'habitation et la taxe foncière

La taxe d'habitation sur les résidences secondaires

La taxe d'habitation sur les résidences secondaires est établie pour l'année entière d'après la situation au 1er janvier. Elle vise les logements meublés qui ne constituent pas une résidence principale et dont vous avez la disposition. Pour un loueur de locaux meublés, elle est établie à son nom, sauf si ces locaux sont aménagés et réservés exclusivement à la location (service-public.gouv.fr).

La distinction est décisive en location saisonnière. Une résidence secondaire que vous occupez l'été et louez le reste de l'année n'est pas réservée exclusivement à la location et reste imposable. Un appartement uniquement consacré à la location peut échapper à la taxe, mais cette exclusivité doit être réelle et démontrable. Dans les communes en zone tendue, une majoration votée par le conseil municipal peut s'ajouter (chapitre 132).

Les communes et leurs groupements peuvent exonérer les chambres d'hôtes et les meublés de tourisme classés. Pour 2026, cette exonération est limitée aux communes classées en zone France ruralités revitalisation (ZFRR), sur délibération prise avant le 1er octobre 2025. À partir de 2027, elle n'est plus limitée à ces zones, sur délibération votée avant le 1er octobre 2026. Le loueur concerné dépose le formulaire n° 1205-GD auprès du service des impôts avant le 1er mars de l'année d'imposition (service-public.gouv.fr).

La taxe foncière et la déclaration d'occupation

La taxe foncière est due par le propriétaire comme pour tout logement, sous réserve des exonérations votées par les collectivités (chapitres 28 et 133). Vous devez par ailleurs tenir à jour, dans l'espace « Gérer mes biens immobiliers » du site de l'administration fiscale, la nature de l'occupation de chaque logement (chapitre 132). Elle sert à établir la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.

La taxe de séjour

La taxe de séjour n'est pas un impôt du loueur. Due par les voyageurs, elle est collectée par le loueur ou par la plateforme puis reversée à la collectivité, selon un barème qui dépend du classement du logement. Les tarifs, les exonérations, la collecte et le reversement sont détaillés au chapitre 34.

Les plateformes et la déclaration annuelle

Ce que l'administration sait déjà

Les plateformes de réservation adressent chaque année à leurs utilisateurs un récapitulatif des sommes perçues par leur intermédiaire. Elles transmettent également ces informations à l'administration fiscale, notamment en application de la directive européenne dite DAC7 sur l'échange automatique d'informations relatives aux vendeurs des plateformes numériques. Les obligations précises des plateformes sont présentées au chapitre 35.

L'administration peut donc rapprocher vos déclarations des montants transmis. Conservez le récapitulatif annuel de chaque plateforme et rapprochez-le de vos propres relevés avant de déclarer.

La déclaration pas à pas

Les recettes de location saisonnière se déclarent en ligne au printemps de l'année suivante. Les étapes sont les suivantes.

1. Vérifiez que l'activité a été déclarée sur le guichet unique des formalités des entreprises dans les quinze jours de la première location et que vous disposez d'un numéro SIRET (système d'identification du répertoire des établissements), à reporter sur la déclaration (service-public.gouv.fr).
2. Totalisez les recettes de l'année civile par catégorie, en distinguant meublés classés, meublés non classés, chambres d'hôtes et location à l'année.
3. Rapprochez ce total des récapitulatifs des plateformes et vérifiez la validité du classement de chaque logement.
4. Au micro-BIC, reportez les recettes brutes dans la rubrique des locations meublées non professionnelles de la déclaration n° 2042-C-PRO, dans les cases propres à chaque catégorie.
5. Au réel, faites établir la liasse n° 2031 et ses tableaux n° 2033, télétransmettez-la puis reportez le résultat sur la déclaration n° 2042-C-PRO.
6. Si vous relevez du micro-entrepreneur, déclarez aussi votre chiffre d'affaires à l'Urssaf selon la périodicité choisie, mensuelle ou trimestrielle.
7. Mettez à jour la déclaration d'occupation de vos logements si leur usage a changé.

Un exemple chiffré

L'exemple qui suit est une illustration. Les montants sont des hypothèses et ne valent pas calcul pour votre situation.

Un propriétaire possède un appartement en bord de mer, consacré exclusivement à la location saisonnière, sans usage personnel. Il encaisse 20 000 € de recettes en 2026, comme en 2024 et en 2025. Son foyer a un taux marginal d'imposition de 30 %. Ses recettes restent sous 23 000 €, ce qui exclut à la fois les cotisations sociales et le statut LMP.

Première étape, la catégorie

Non classé, l'appartement a dépassé 15 000 € de recettes en 2024 et en 2025. Le micro-BIC lui est donc fermé en 2026 et le régime réel s'impose. Classé deux étoiles, il reste sous le seuil de 83 600 € et peut choisir entre le micro-BIC et le réel.

Deuxième étape, le micro-BIC du logement classé

Troisième étape, le régime réel

Au réel, le propriétaire déduit ses charges effectives. L'amortissement annuel théorique de l'appartement, des travaux et du mobilier est estimé à 6 000 €.

Ce qu'il faut en retenir

Dans cette hypothèse, le réel coûte environ 4 180 € de moins par an que le micro-BIC, avant prise en compte des amortissements déduits qui seront réintégrés dans la plus-value lors d'une vente. L'écart vient pour l'essentiel des charges d'exploitation, qui atteignent 12 600 €, soit 63 % des recettes, alors que l'abattement forfaitaire n'en couvre que 50 %.

Le résultat serait très différent si le PLF pour 2027 supprimait l'amortissement pour un logement acheté à partir de 2027. Sans les 6 000 € d'amortissement, le bénéfice imposable au réel serait de 7 400 € et le total d'impôt et de prélèvements d'environ 3 596 €, toujours inférieur au micro-BIC dans cet exemple mais avec un écart réduit à 1 264 €.

Si les recettes dépassent 23 000 €

Supposons que l'appartement classé encaisse 26 000 €. Des cotisations sociales deviennent dues. Au régime micro-entrepreneur, elles représentent 6 % du chiffre d'affaires, soit 1 560 €. Si le propriétaire réduisait ses salaires sous 26 000 € par an, il remplirait les deux conditions du statut LMP, avec les conséquences présentées au chapitre 122.

Les cas particuliers

La location en société civile

Une société civile immobilière (SCI) qui exerce une activité commerciale, comme la location meublée de tourisme, devient en principe passible de l'impôt sur les sociétés (IS), sauf lorsque ses recettes commerciales restent accessoires. Ce risque de basculement est présenté au chapitre 131. Avant de mettre en location saisonnière un bien détenu par une SCI à l'impôt sur le revenu, faites examiner la situation par un expert-comptable.

L'indivision et le démembrement

Lorsque le logement appartient à plusieurs personnes, chacune déclare sa quote-part de recettes ou de résultat. Une convention d'indivision qui organise la gestion et la répartition des recettes évite les désaccords (chapitre 128). En cas de démembrement, la répartition des revenus et des charges entre usufruitier et nu-propriétaire doit être examinée avec un professionnel.

Les erreurs fréquentes

• Appliquer l'abattement de 50 % à un logement non classé ou dont le classement a expiré.
• Oublier que le seuil de 15 000 € s'apprécie sur le total de vos meublés non classés.
• Confondre le seuil de 23 000 € des cotisations sociales avec le statut LMP.
• Déduire au réel la totalité des charges d'une résidence secondaire occupée une partie de l'année.
• Ajouter le ménage, le linge et l'accueil sans mesurer le risque de TVA para-hôtelière.
• Ignorer la CFE ou les exonérations liées à l'habitation personnelle.
• Déclarer des recettes différentes des montants transmis par les plateformes.
• Fonder un investissement sur l'amortissement sans tenir compte du PLF pour 2027.

La liste de contrôle

• Classez chaque logement dans sa catégorie fiscale et notez la date d'échéance de chaque classement.
• Vérifiez votre position au regard des seuils de 15 000 €, 23 000 € et 83 600 € sur les deux dernières années.
• Comparez le micro-BIC et le réel sur vos chiffres, en intégrant le coût de la comptabilité.
• Exercez l'option pour le réel ou renoncez-y avant la date limite de dépôt de la déclaration.
• Faites le test LMP en comparant vos recettes meublées à vos autres revenus d'activité.
• Si vos recettes dépassent 23 000 €, vérifiez votre affiliation et vos déclarations à l'Urssaf.
• Comptez les prestations para-hôtelières que vous fournissez et vérifiez le seuil de la franchise de TVA.
• Vérifiez les exonérations de CFE et de taxe d'habitation applicables dans votre commune.
• Conservez le calendrier d'occupation personnelle si vous occupez le logement une partie de l'année.
• Suivez l'issue du PLF pour 2027 sur l'amortissement des meublés de tourisme.