Louer sa résidence principale en courte durée

Louer son propre logement à des vacanciers pendant ses absences est la forme la plus simple de la location de courte durée. La loi la traite plus favorablement que la location d'une résidence secondaire, parce qu'elle ne retire aucun logement du marché de l'habitation permanente. Cette faveur a une contrepartie, puisque le nombre de jours de location est plafonné et que le caractère de résidence principale doit pouvoir être prouvé à tout moment.

Ce chapitre suit l'ordre des questions que se pose le propriétaire ou le locataire qui veut louer son logement quelques semaines par an. Il précise d'abord ce qu'est une résidence principale, puis le plafond de jours et son contrôle, les formalités en mairie et sur les plateformes, la copropriété, l'assurance et la fiscalité. Il se termine par la situation du locataire qui voudrait louer le logement de son bailleur et par une liste de contrôle. Les règles générales du meublé de tourisme figurent au chapitre 28, celles de la résidence secondaire au chapitre 29.

Ce qui change quand le logement est votre résidence principale

Le meublé de tourisme est un logement meublé loué à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, pour un séjour à la journée, à la semaine ou au mois. Le client en a l'usage exclusif, sans la présence du propriétaire. Un même client ne peut pas le louer plus de 90 jours consécutifs par année civile (service-public.gouv.fr). Lorsque ce logement est votre résidence principale, quatre différences majeures apparaissent par rapport à une résidence secondaire.

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a renforcé ces écarts. Elle a ouvert aux communes la possibilité d'abaisser le plafond de jours et a réservé l'interdiction votée en copropriété aux seules résidences secondaires, selon l'analyse de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) (anil.org). Le diagnostic de performance énergétique (DPE) n'est pas exigé au niveau D en 2034 pour la résidence principale du loueur, ce qui évite des travaux à celui qui loue ponctuellement son propre logement.

La définition de la résidence principale

Le critère des huit mois

La résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. L'occupation peut être celle du loueur, de son conjoint ou d'une personne à sa charge (service-public.gouv.fr). Cette définition reprend celle de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle renvoie le Code du tourisme.

Le calcul des huit mois s'apprécie sur l'année. Un logement occupé par sa famille pendant toute l'année scolaire et loué pendant les vacances d'été reste une résidence principale. À l'inverse, un appartement en ville que son propriétaire n'habite que quelques mois par an, parce qu'il vit ailleurs le reste du temps, n'en est pas une, même s'il y est domicilié administrativement.

Les exceptions

Les trois exceptions, à savoir l'obligation professionnelle, la raison de santé et la force majeure, permettent de conserver la qualité de résidence principale malgré une occupation inférieure à huit mois. Elles permettent aussi de dépasser le plafond de 120 jours. Service-public.gouv.fr cite l'exemple d'une absence de plus de trois mois pour une formation continue. Ces exceptions s'interprètent strictement par les juges, ce qui impose de conserver des justificatifs précis et datés, comme une lettre de mission de l'employeur, un certificat d'hospitalisation ou un contrat de formation.

Prouver la résidence principale

La déclaration de location doit indiquer si le meublé constitue votre résidence principale et en apporter la preuve. Selon l'ANIL, les pièces exigées sont précisées par décret, la loi visant notamment un avis d'impôt sur le revenu établi au nom du loueur, mentionnant l'adresse du meublé comme lieu d'imposition (anil.org). Gardez aussi les éléments qui montrent une occupation réelle, comme les factures d'énergie, l'attestation d'assurance habitation et les justificatifs de scolarité des enfants.

Le plafond de 120 jours et son abaissement

La règle

Dans les communes où la location doit être déclarée avec un numéro d'enregistrement, la location de la résidence principale en meublé de tourisme est limitée à 120 jours par année civile. Depuis le 1er janvier 2025, la commune peut abaisser ce plafond par délibération motivée, sans descendre en dessous de 90 jours (anil.org). Le plafond est donc compris entre 90 et 120 jours selon la commune, ce que confirme service-public.gouv.fr.

Ce plafond est distinct de la limite de 90 jours consécutifs pour un même client, qui s'applique partout. Le premier compte l'ensemble des jours loués sur l'année, tous clients confondus. La seconde interdit de louer à une même personne au-delà de 90 jours d'affilée, quelle que soit la nature du logement.

Les communes concernées

Jusqu'à la mise en service du téléservice national d'enregistrement, le plafond et le contrôle des jours concernent les communes qui ont instauré la déclaration avec enregistrement. Il s'agit en pratique des grandes villes et de nombreuses communes touristiques ou situées en zone tendue. Avec la généralisation de l'enregistrement prévue par la loi Le Meur, le dispositif a vocation à s'appliquer à toutes les communes (voir plus bas).

Compter les jours pas à pas

1. Demandez à la mairie le plafond applicable dans votre commune, 120 jours ou un plafond inférieur fixé par délibération.
2. Notez la date de la délibération si le plafond a été abaissé, car il s'applique à compter de son entrée en vigueur.
3. Tenez un registre des réservations par année civile, avec les dates d'arrivée et de départ, le canal de réservation et le montant encaissé.
4. Additionnez les jours loués sur toutes les plateformes et en direct, car le plafond est global.
5. Fermez votre calendrier sur tous les canaux dès que vous approchez du plafond.
6. Conservez le registre et les relevés des plateformes au moins jusqu'au 31 décembre de l'année suivante, période pendant laquelle la commune peut vous interroger.

Un exemple illustratif montre l'intérêt de ce suivi. Une famille loue son appartement 45 jours pendant l'été dans une commune qui a abaissé le plafond à 90 jours. Il lui reste 45 jours pour les vacances de fin d'année et les week-ends, contre 75 jours si la commune avait conservé le plafond de 120 jours. Si une partie des réservations passe par une deuxième plateforme ou en direct, aucune plateforme ne voit le total et c'est au loueur de le tenir.

Le contrôle et les sanctions

La commune peut vérifier le respect du plafond jusqu'au 31 décembre de l'année qui suit l'année de location en demandant le nombre de jours loués. Lorsque vous louez par une plateforme, celle-ci doit lui fournir le décompte dans le mois qui suit sa demande. Lorsque vous louez sans plateforme, c'est à vous de le transmettre dans le même délai d'un mois. Le dépassement du plafond, comme le défaut de réponse à la commune, expose à une amende civile pouvant atteindre 10 000 € selon service-public.gouv.fr (service-public.gouv.fr).

La loi Le Meur porte le plafond de l'amende pour dépassement à 15 000 €, à une date fixée par décret. Elle crée aussi une amende administrative pouvant atteindre 20 000 € en cas de fausse déclaration ou de faux numéro (anil.org). Interrogez votre mairie sur le montant applicable à la date des faits.

Les formalités avant la première location

La déclaration en mairie aujourd'hui

La plupart des communes n'exigent aucune déclaration pour la location de la résidence principale. Certaines grandes communes l'imposent sous la forme d'une déclaration avec enregistrement, qui délivre un numéro. L'absence de déclaration là où elle est exigée expose à une amende civile pouvant atteindre 5 000 € (service-public.gouv.fr).

La déclaration comporte les éléments suivants.

• Votre identité, votre adresse postale et votre adresse électronique.
• L'adresse précise du logement, avec le bâtiment, l'escalier, l'étage et le numéro de porte, ou le numéro invariant qui figure sur l'avis de taxe d'habitation ou de taxe foncière.
• L'indication qu'il s'agit de votre résidence principale.
• Le nombre de pièces et de couchages proposés.

La mairie délivre sans délai un accusé de réception portant le numéro d'enregistrement. Ce numéro compte treize caractères, à savoir le code officiel géographique de la commune sur cinq chiffres, un identifiant de six caractères attribué par la commune et une clé de contrôle de deux caractères. Toute modification des informations déclarées suppose une nouvelle déclaration.

Le téléservice national

La loi Le Meur généralise la déclaration avec enregistrement à tous les meublés de tourisme, y compris la résidence principale, au moyen d'un téléservice national qui remplace les déclarations faites auprès des communes. La Corse dispose de son propre téléservice (anil.org). Dans une actualité publiée le 27 juillet 2026, service-public.gouv.fr annonce sa mise en service au quatrième trimestre 2026, sans date précise. Les titulaires d'un numéro communal disposeront de plusieurs mois pour le renouveler sur le téléservice, après quoi les anciens numéros ne seront plus valables (service-public.gouv.fr).

Au 22 octobre 2026, vérifiez auprès de votre mairie si le téléservice est ouvert et jusqu'à quelle date votre numéro actuel reste valable. Une fois le service ouvert, la déclaration sera obligatoire même dans une commune qui n'exigeait jusque-là aucune formalité pour la résidence principale.

L'inscription au répertoire Sirene

La location en meublé de tourisme est une activité imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Avant la première location, inscrivez-vous gratuitement au répertoire Sirene de l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) par le guichet des formalités des entreprises. Vous obtenez un numéro SIRET (système d'identification du répertoire des établissements), utilisé pour vos démarches fiscales (service-public.gouv.fr).

L'urbanisme

Louer sa résidence principale moins de 120 jours par an ne change pas la destination du logement au sens du Code de l'urbanisme. Dans une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du Sénat le 15 janvier 2026 (question n° 03761), le Gouvernement rattache à la sous-destination « logement » les meublés de tourisme loués moins de 120 jours par an sans prestations hôtelières. Au-delà, ou avec des prestations hôtelières, ils relèvent de la sous-destination « autres hébergements touristiques », ce qui peut avoir des conséquences au regard du plan local d'urbanisme (PLU).

Les plateformes de réservation

Ce que la plateforme doit faire

Avant de publier votre annonce, la plateforme doit vous informer de vos obligations. Elle doit aussi recueillir votre déclaration sur l'honneur attestant que vous avez accompli les formalités, que le logement est votre résidence principale et, le cas échéant, que vous disposez d'un numéro d'enregistrement (service-public.gouv.fr).

L'annonce affiche le numéro d'enregistrement lorsqu'il est exigé et la mention « annonce d'un particulier » ou « annonce d'un professionnel », selon votre statut de loueur en meublé non professionnel ou professionnel. Lorsque le plafond de jours est atteint, la plateforme désactive l'annonce. Elle fournit à la commune le décompte des jours loués dans le mois qui suit sa demande.

Ce que la plateforme ne fait pas à votre place

La plateforme ne connaît que les réservations faites chez elle. Elle ne vérifie ni l'exactitude de votre déclaration de résidence principale ni le respect du règlement de copropriété. Le contenu de ses conditions générales, ses commissions, la collecte de la taxe de séjour et la transmission annuelle de vos revenus à l'administration fiscale sont présentés au chapitre 35.

La taxe de séjour et la fiche de police

Lorsque la commune ou l'intercommunalité a institué la taxe de séjour, vous la collectez auprès des clients et la reversez à la collectivité. Si la plateforme encaisse le paiement, c'est elle qui collecte et reverse la taxe (service-public.gouv.fr). Pour un logement non classé, le tarif est compris entre 1 et 5 % du coût de la nuitée par personne, dans la limite du tarif le plus élevé adopté par la collectivité, selon le barème 2026 (entreprendre.service-public.gouv.fr). Le détail des tarifs et des exonérations figure au chapitre 34.

Chaque client de nationalité étrangère remplit une fiche individuelle de police, que vous conservez six mois et remettez aux services de police ou de gendarmerie sur leur demande. Prévoyez un classement simple de ces fiches par séjour, papier ou numérique, afin de pouvoir les retrouver rapidement.

La copropriété

Votre droit de louer votre résidence principale en meublé de tourisme dépend d'abord du règlement de copropriété. Service-public.gouv.fr distingue deux situations (service-public.gouv.fr).

La loi Le Meur permet aussi à l'assemblée générale d'interdire la location en meublé de tourisme à la majorité des deux tiers de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas destinés à cet usage. Cette interdiction ne peut viser que les lots d'habitation qui ne constituent pas une résidence principale (anil.org). Votre résidence principale y échappe donc, mais pas une clause d'habitation bourgeoise exclusive déjà présente dans le règlement.

Lorsque vous déclarez la location, informez le syndic, y compris pour une résidence principale louée moins de 120 jours par an. Le syndic inscrit un point d'information à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante. Les relations avec les voisins, les nuisances et la jurisprudence sur les clauses du règlement sont traitées au chapitre 38.

L'assurance et la sécurité

L'assurance du logement

L'ANIL rappelle que l'assurance n'est pas obligatoire pour le propriétaire qui loue sa résidence en location de vacances, mais qu'elle reste recommandée avec des garanties couvrant les dommages et la responsabilité civile propre à cette activité (anil.org). En pratique, le contrat multirisque habitation de votre résidence principale a été souscrit pour votre propre occupation. Déclarez par écrit à votre assureur la mise en location de courte durée, demandez-lui si les dommages causés par les occupants, le vol et la responsabilité civile sont couverts. Obtenez sa réponse avant la première réservation.

Les plateformes proposent parfois des garanties propres, dont les conditions et les plafonds varient. Elles ne remplacent pas votre contrat et ne couvrent pas toujours les mêmes risques. Le fonctionnement des sinistres et les garanties habituelles sont présentés au chapitre 108.

La sécurité des occupants

Le logement loué doit être décent et sûr pour les occupants. Le détecteur de fumée normalisé est obligatoire dans tout logement. Pour les locations saisonnières et meublées, son installation et son entretien incombent au propriétaire, selon la page consacrée aux chambres d'hôtes de la direction générale des entreprises (DGE). Une piscine enterrée non couverte doit être équipée d'un dispositif de sécurité normalisé installé et opérationnel avant l'arrivée des clients, sous peine d'une amende de 45 000 € (service-public.gouv.fr). Le chapitre 26 détaille ces équipements.

Vos affaires personnelles

Louer sa résidence principale suppose de laisser une partie de ses affaires sur place. Rangez sous clé les documents, objets de valeur et effets personnels puis faites un inventaire photographié de ce qui reste à la disposition des clients. Un état des lieux d'arrivée et de départ, même simplifié, limite les contestations sur les dégradations (chapitre 36).

Le contrat avec le client

La location de vacances fait l'objet d'un contrat écrit. Un état des lieux d'entrée et de sortie est recommandé pour prévenir les litiges, selon l'ANIL. Le contrat précise les dates, le prix, les conditions d'annulation, le montant du dépôt de garantie éventuel et le nombre d'occupants. Les mentions de l'état descriptif, les arrhes et acomptes, l'annulation et le règlement des litiges sont détaillés au chapitre 37.

La loi du 6 juillet 1989 ne s'applique pas à ce contrat, puisque le client n'y établit pas sa résidence principale. Le client ne peut donc pas se prévaloir du droit au maintien dans les lieux ni des règles de préavis du bail d'habitation. Cette qualification suppose que la location reste réellement de courte durée et destinée à des personnes de passage.

La fiscalité

Un revenu imposable dès le premier euro

Les loyers tirés de la location de votre résidence principale en meublé de tourisme sont imposables à l'impôt sur le revenu en tant que revenus de location meublée non professionnelle. Les plateformes vous adressent en janvier un relevé des sommes brutes perçues l'année précédente et transmettent ces montants à l'administration fiscale (service-public.gouv.fr). L'exonération de l'article 35 bis du Code général des impôts (CGI), qui vise la location de pièces de l'habitation principale à un occupant qui en fait sa propre résidence principale, ne s'applique pas à la location du logement entier à des touristes (chapitre 17).

Le micro-BIC

Le régime micro-BIC s'applique tant que les recettes annuelles ne dépassent pas un seuil propre à chaque catégorie. Le résultat imposable est égal aux recettes diminuées d'un abattement forfaitaire, sans déduction des charges réelles (service-public.gouv.fr).

Au-delà de ces seuils, ou sur option, vous relevez du régime réel. Le régime réel permet de déduire une quote-part des charges et d'amortir le bien, ce qui suppose de répartir les dépenses entre la part du logement louée et la part occupée personnellement. Pour une résidence principale louée quelques semaines par an, cette répartition est délicate et justifie l'aide d'un expert-comptable (chapitre 121).

Un exemple chiffré

Un exemple illustratif, établi selon les seuils et abattements applicables aux revenus 2026, permet de mesurer l'effet du classement.

Le résultat imposable s'ajoute à vos autres revenus pour le calcul de l'impôt et supporte les prélèvements sociaux. Le classement réduit la base imposable de 990 € dans cet exemple, à mettre en regard de son coût et de ses contraintes (chapitre 33).

Les cotisations sociales

Au-delà de 23 000 € de recettes annuelles de location meublée, vous êtes redevable de cotisations sociales sur l'activité et non plus des seuls prélèvements sociaux (service-public.gouv.fr). Ce seuil est rarement atteint avec une résidence principale louée au plus 120 jours par an, mais il peut l'être dans une ville où les nuits se louent cher. Le régime social applicable selon le classement et le niveau de recettes est présenté au chapitre 39.

La cotisation foncière des entreprises

La location meublée n'est pas imposable à la cotisation foncière des entreprises (CFE) lorsque le logement fait partie de la résidence principale du propriétaire, selon la fiche consacrée à la CFE des loueurs en meublé (entreprendre.service-public.gouv.fr). En cas d'avis de CFE reçu malgré tout, adressez une réclamation au service des impôts des entreprises (SIE) en joignant les justificatifs de résidence principale.

Le locataire qui veut louer son logement en courte durée

La règle

Un locataire du parc privé ne peut proposer son logement en meublé de tourisme qu'avec l'accord écrit de son bailleur, de préférence obtenu par lettre recommandée avec avis de réception (service-public.gouv.fr). Cette location est une sous-location. L'accord du bailleur doit porter à la fois sur le principe et sur le prix. Le loyer de sous-location rapporté au mètre carré ne peut pas dépasser celui que paie le locataire (service-public.gouv.fr). La location en meublé de tourisme d'un logement social est interdite.

Le plafond tarifaire de la sous-location rend en pratique la location à la nuitée peu intéressante pour un locataire, puisque le prix au mètre carré d'une nuitée touristique dépasse presque toujours celui d'un loyer d'habitation. Le bailleur qui accepte doit donc fixer un prix conforme à cette règle et en garder la trace écrite.

Les recours du bailleur

Sans autorisation, le locataire s'expose à la résiliation de son bail, au remboursement des sous-loyers perçus et à des dommages et intérêts. La Cour de cassation juge que les sous-loyers perçus sans autorisation sont des fruits civils qui appartiennent au propriétaire et doivent lui être remboursés (Cass. 3e civ., 12 septembre 2019, n° 18-20.727, anil.org). Service-public.gouv.fr indique aussi que, pour un logement meublé, la plateforme qui a publié l'annonce peut être condamnée à payer les revenus tirés de la sous-location.

Un exemple illustratif donne l'ordre de grandeur. Un locataire qui a sous-loué sans accord 60 nuits à 120 € a encaissé 7 200 €, somme que le bailleur peut lui réclamer en plus de la résiliation du bail. La procédure, de la détection des annonces à la saisine du juge, est décrite au chapitre 117 et la sous-location en général au chapitre 25.

Les erreurs fréquentes

• Croire que le plafond de 120 jours s'applique partout de la même façon, alors que la commune peut l'abaisser jusqu'à 90 jours.
• Compter les jours plateforme par plateforme, alors que le plafond est global.
• Louer un logement occupé moins de huit mois par an en le présentant comme résidence principale.
• Oublier que la déclaration avec enregistrement sera généralisée à toutes les communes à l'ouverture du téléservice national.
• Ignorer une clause d'habitation exclusivement bourgeoise du règlement de copropriété.
• Ne pas informer l'assureur de la location de courte durée.
• Ne pas déclarer les recettes au motif qu'elles sont occasionnelles ou modestes.
• Accepter la sous-location d'un locataire sans fixer par écrit un prix conforme au plafond légal.

Liste de contrôle

1. Le logement est occupé au moins huit mois par an par vous, votre conjoint ou une personne à votre charge.
2. Vous disposez d'un avis d'impôt sur le revenu à l'adresse du logement et de justificatifs d'occupation.
3. Vous connaissez le plafond de jours applicable dans votre commune.
4. Vous avez vérifié si une déclaration avec enregistrement est exigée et, le cas échéant, obtenu votre numéro.
5. Vous savez si le téléservice national est ouvert et jusqu'à quand votre numéro communal reste valable.
6. Vous êtes inscrit au répertoire Sirene et disposez d'un numéro SIRET.
7. Le règlement de copropriété autorise la location en meublé de tourisme et le syndic a été informé.
8. Votre assureur a confirmé par écrit la couverture de la location de courte durée.
9. Le détecteur de fumée fonctionne et la piscine éventuelle est équipée d'un dispositif normalisé.
10. Un contrat écrit et un état des lieux sont prévus pour chaque séjour.
11. Vous tenez un registre des jours loués sur tous les canaux et le conservez jusqu'à la fin de l'année suivante.
12. La taxe de séjour est collectée par vous ou par la plateforme et les fiches de police sont conservées six mois.
13. Les recettes sont déclarées chaque année dans la catégorie des BIC, au régime micro-BIC ou au réel.
14. Si vous êtes locataire, vous disposez de l'accord écrit de votre bailleur portant sur le principe et le prix.