La location saisonnière en copropriété

Louer un appartement en meublé de tourisme dans un immeuble en copropriété engage le loueur à l'égard de la commune, du voyageur, mais aussi des autres copropriétaires. Les allées et venues de voyageurs, les valises dans les escaliers, les codes d'accès diffusés et les nuisances nocturnes sont une source fréquente de tensions. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a donné aux copropriétés de nouveaux outils pour encadrer, voire interdire, cette activité.

Ce chapitre explique comment lire le règlement de copropriété, ce que peut décider l'assemblée générale, comment informer le syndic et comment prévenir ou traiter les nuisances. Les règles générales de la copropriété, comme les majorités, les charges et la contestation des décisions, sont présentées au chapitre 109. Les obligations déclaratives et le changement d'usage auprès de la mairie sont traités au chapitre 28.

Le principe et ses limites

La liberté d'usage du lot

Chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives, à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. Cette règle résulte de l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. L'article 8 de la même loi admet que le règlement de copropriété restreigne les droits des copropriétaires, mais seulement lorsque ces restrictions sont justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle résulte des actes, de ses caractères ou de sa situation. Une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 21 mars 2017 rappelle cette articulation à propos des locations meublées.

Il en résulte que la location en meublé de tourisme n'est ni autorisée ni interdite par principe dans une copropriété. Tout dépend du règlement de copropriété, de la destination de l'immeuble et, depuis la loi Le Meur, des décisions prises par l'assemblée générale.

Copropriété et mairie, deux autorisations distinctes

La copropriété et la mairie interviennent sur deux plans différents. La mairie contrôle l'usage du logement au regard du Code de la construction et de l'habitation, au moyen de la déclaration, de l'enregistrement et, dans certaines communes, de l'autorisation de changement d'usage (chapitre 28). La copropriété contrôle le respect du règlement et de la destination de l'immeuble.

Une autorisation de la mairie ne vaut donc pas accord de la copropriété. L'inverse est vrai aussi. Selon l'analyse de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL), un changement d'usage pour créer un meublé de tourisme ne peut pas être soumis à une décision de l'assemblée générale, conformément à la décision du Conseil constitutionnel n° 2014-691 DC du 20 mars 2014 (anil.org). La copropriété ne délivre pas d'autorisation de changement d'usage, mais elle peut faire respecter son règlement.

Lire le règlement de copropriété

Les règlements établis depuis le 21 novembre 2024

Les règlements de copropriété établis depuis le 21 novembre 2024 doivent indiquer expressément si la location de meublés de tourisme est autorisée ou non (service-public.gouv.fr). Cette mention, issue de l'article 8-1-1 nouveau de la loi de 1965 selon l'ANIL, règle la question pour les immeubles neufs ou nouvellement mis en copropriété.

Les règlements plus anciens et la clause d'habitation bourgeoise

Pour les règlements établis avant cette date, la réponse se trouve dans la clause qui définit la destination de l'immeuble et l'usage des lots. Service-public.gouv.fr indique que si le règlement contient une clause d'habitation exclusivement bourgeoise, toute activité professionnelle est interdite, y compris le meublé de tourisme (service-public.gouv.fr).

Les règlements emploient des formules variées qu'il faut lire avec attention. Le tableau suivant présente les cas de figure courants et leur portée habituelle, qui reste soumise à l'appréciation du juge.

Ce que retient la jurisprudence

Les juges apprécient au cas par cas la compatibilité de la location de courte durée avec la destination de l'immeuble. Quelques repères sont confirmés par des sources officielles.

• Par un arrêt du 8 juin 2011 (pourvoi n° 10-15.891), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu'une clause restreignant la location meublée de courte durée pouvait être réputée non écrite dès lors que le règlement autorisait expressément une profession libérale générant des inconvénients similaires et que la restriction n'était pas justifiée par la destination de l'immeuble (anil.org).
• La réponse ministérielle du 21 mars 2017 cite une décision de la cour d'appel de Paris du 15 juin 2016 selon laquelle la location meublée n'est pas en elle-même contraire au caractère bourgeois de l'immeuble, sauf si elle s'accompagne de prestations de type commercial.
• Dans sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026, le Conseil constitutionnel a validé la possibilité d'interdire les meublés de tourisme à la majorité de l'article 26 dans les immeubles dont le règlement prohibe déjà l'activité commerciale, en relevant que ce régime ne vise que les résidences non principales.

La présence de services para-hôteliers, la fréquence des rotations et le caractère de l'immeuble pèsent donc dans l'appréciation. Ces décisions ne fixent pas de règle applicable à tous les immeubles. En cas de doute sur la portée d'une clause, faites analyser le règlement par un avocat ou par l'agence départementale pour l'information sur le logement (ADIL) avant d'investir.

L'interdiction votée en assemblée générale

Ce que prévoit la loi Le Meur

Avant la loi Le Meur, modifier le règlement pour restreindre l'usage des lots exigeait en principe l'unanimité. Désormais, l'assemblée générale peut modifier le règlement de copropriété pour interdire la location en meublé de tourisme à la majorité de l'article 26 de la loi de 1965, c'est-à-dire la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (anil.org).

Deux conditions encadrent ce vote.

• Le règlement doit déjà interdire toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale.
• L'interdiction ne peut viser que les lots à usage d'habitation qui ne constituent pas la résidence principale de leur occupant.

Le copropriétaire qui loue sa propre résidence principale quelques semaines par an, dans la limite des 120 jours ou du plafond communal, n'est donc pas visé par cette interdiction (chapitre 30).

La validation par le Conseil constitutionnel

Saisi d'une question prioritaire de constitutionnalité (QPC), le Conseil constitutionnel a déclaré ces dispositions conformes à la Constitution par sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026. Il a relevé que le législateur poursuivait des objectifs d'intérêt général, à savoir la lutte contre les nuisances et contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée. Il a souligné que l'interdiction ne vise que les résidences non principales, ne joue que dans les immeubles où l'activité commerciale est déjà prohibée, s'impose à tous les copropriétaires de la même manière et peut être levée à la même majorité. Les autres formes de location restent possibles.

Calculer la majorité de l'article 26

La majorité de l'article 26 combine deux conditions cumulatives, en nombre de copropriétaires et en voix. Les chiffres qui suivent sont illustratifs.

Une copropriété compte 30 copropriétaires et 10 000 tantièmes. Pour être adoptée, la résolution doit recueillir le vote favorable d'au moins 16 copropriétaires, soit plus de la moitié des membres du syndicat, représentant au moins 6 667 tantièmes, soit les deux tiers des voix arrondis à l'unité supérieure.

Les majorités se calculent sur l'ensemble des membres du syndicat et de leurs voix, présents ou non. Les copropriétaires absents et non représentés pèsent donc comme des votes défavorables. Les règles de convocation, de vote et de majorité sont détaillées au chapitre 109.

La procédure pas à pas

1. Un ou plusieurs copropriétaires demandent au syndic l'inscription d'une résolution à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
2. Le syndic vérifie que le règlement interdit déjà les activités commerciales dans les lots non destinés au commerce.
3. Le projet de modification du règlement est joint à la convocation.
4. L'assemblée vote à la majorité de l'article 26.
5. Le syndic notifie le procès-verbal aux copropriétaires opposants et défaillants.
6. La modification du règlement est publiée au fichier immobilier, afin d'être opposable aux futurs acquéreurs des lots.

Les copropriétaires opposants ou défaillants disposent de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester la décision devant le tribunal, avec l'assistance obligatoire d'un avocat (article 42 de la loi de 1965, chapitre 109). Passé ce délai, la décision s'impose à tous.

Les effets sur les locations en cours

Les sources officielles consultées ne précisent pas de façon générale le sort des réservations déjà acceptées ni la date à partir de laquelle l'interdiction s'applique à un copropriétaire qui exerçait déjà l'activité. Si une telle résolution est inscrite à l'ordre du jour de votre copropriété, faites examiner votre situation par un avocat avant l'assemblée et adaptez vos conditions de réservation pour les dates postérieures au vote.

Préparer l'assemblée qui doit voter une interdiction

Le copropriétaire loueur dont la copropriété envisage une interdiction n'est pas démuni. L'assemblée générale reste un lieu de débat et le résultat dépend de la mobilisation de chacun. Les démarches suivantes permettent de défendre sa position dans le respect des règles.

1. Lisez attentivement le projet de résolution joint à la convocation et vérifiez qu'il vise bien les seuls lots qui ne sont pas des résidences principales.
2. Vérifiez que le règlement interdit déjà les activités commerciales dans les lots non destinés au commerce, condition sans laquelle la majorité de l'article 26 ne peut pas être utilisée.
3. Recensez les plaintes réelles et les mesures que vous avez prises pour y répondre.
4. Proposez, le cas échéant, des engagements concrets comme un nombre maximal d'occupants, un contact joignable ou des règles d'accès.
5. Participez à l'assemblée, votez par correspondance ou donnez un pouvoir.
6. Demandez que vos observations figurent au procès-verbal.
7. Consultez un avocat sans attendre si vous envisagez de contester la décision.

Lever une interdiction

L'interdiction n'est pas définitive. Le Conseil constitutionnel a relevé qu'elle peut être levée à la même majorité que celle qui permet de l'adopter. Une nouvelle composition de la copropriété, à la suite de ventes de lots, peut donc conduire à un nouveau vote. La procédure est identique, avec inscription à l'ordre du jour, vote à la majorité de l'article 26 et publication de la modification du règlement.

Les autres locations restent possibles

L'interdiction ne porte que sur la location en meublé de tourisme. Le lot peut toujours être loué nu ou meublé à titre de résidence principale, en bail mobilité ou en bail étudiant, sous réserve du règlement de copropriété (chapitres 11, 12 et 13). Le Conseil constitutionnel a d'ailleurs retenu cette possibilité parmi les éléments qui rendent l'atteinte au droit de propriété proportionnée.

Avant d'acheter un lot pour le louer en courte durée, calculez aussi la rentabilité d'une location meublée classique dans le même immeuble (chapitre 1). Si le projet n'est viable qu'en meublé de tourisme, le risque d'interdiction pèse lourdement sur l'investissement.

L'information du syndic

Une obligation nouvelle

La loi Le Meur a créé un article 9-2 dans la loi de 1965. Le copropriétaire qui déclare son lot en meublé de tourisme doit en informer le syndic. Lorsque c'est un locataire autorisé par son bailleur qui exerce cette activité, l'information incombe au locataire (anil.org). Selon service-public.gouv.fr, une fois le numéro d'enregistrement obtenu, vous le communiquez au syndic, qui en informe les copropriétaires lors de la prochaine assemblée générale (service-public.gouv.fr).

L'obligation vaut aussi, selon l'ANIL, pour la résidence principale louée en meublé de tourisme moins de 120 jours par an. Le syndic inscrit alors un point d'information sur l'activité de meublés de tourisme dans la copropriété à l'ordre du jour de l'assemblée suivante. Ce point est une information, pas un vote sur votre activité.

Comment informer le syndic

Faites-le par écrit, en conservant la preuve de l'envoi, par exemple par lettre recommandée ou par l'extranet de la copropriété lorsqu'il permet un dépôt daté. Indiquez le lot concerné, la nature de l'activité et le numéro d'enregistrement s'il existe. Joignez si vous le souhaitez les mesures prises pour limiter les nuisances, comme le nombre maximal d'occupants ou le règlement intérieur remis aux voyageurs. Une information transparente apaise souvent les craintes des voisins.

Prévenir et traiter les nuisances

La responsabilité du copropriétaire loueur

Le propriétaire est responsable du comportement et des troubles causés par son locataire. Service-public.gouv.fr rattache cette responsabilité à l'article 1253 du Code civil, qui pose une responsabilité de plein droit en cas de trouble anormal de voisinage (service-public.gouv.fr). Le caractère anormal s'apprécie selon l'intensité, la durée, la répétition et le contexte local. Les bruits ou tapages nocturnes troublant la tranquillité d'autrui sont en outre punis d'une amende pouvant atteindre 450 €.

En copropriété, le copropriétaire répond aussi à l'égard du syndicat des dégradations causées aux parties communes par les occupants de son lot et du non-respect du règlement par ceux-ci. Le syndicat peut agir en justice pour faire cesser une infraction au règlement.

Ce que peut faire un voisin gêné

Service-public.gouv.fr décrit une démarche progressive face à des nuisances (service-public.gouv.fr).

1. Parler à l'occupant à l'origine du bruit.
2. Envoyer un courrier simple en réunissant des preuves.
3. Adresser une lettre recommandée de mise en demeure, avec copie au propriétaire si l'auteur est un locataire.
4. Vérifier le règlement de copropriété et prévenir le syndic.
5. Saisir le maire en cas de non-respect d'un arrêté municipal ou préfectoral.
6. Faire établir un constat par un commissaire de justice ou faire intervenir la police ou la gendarmerie.
7. Tenter une solution amiable avec un conciliateur de justice, étape en principe obligatoire avant le tribunal pour un trouble anormal du voisinage.
8. Saisir le tribunal en cas d'échec.

Pour le loueur, cette liste montre que le premier courrier reçu doit être pris au sérieux. Les preuves accumulées par les voisins serviront dans une éventuelle action en justice et pèseront dans le débat en assemblée générale. Le traitement des troubles de voisinage en général est présenté au chapitre 119.

Les mesures de prévention

Quelques mesures simples réduisent fortement le risque de conflit.

• Fixer un nombre maximal d'occupants adapté au logement et à l'immeuble.
• Interdire les fêtes et rappeler les heures de calme dans le règlement intérieur.
• Remettre aux voyageurs les règles de l'immeuble qui les concernent, comme le tri, les poubelles, l'ascenseur et le stationnement.
• Laisser un numéro joignable au conseil syndical ou aux voisins immédiats.
• Éviter les arrivées tardives bruyantes en organisant l'accueil.
• Réagir dans l'heure à un signalement pendant un séjour.

L'accès à l'immeuble

La diffusion des codes de la porte d'entrée à des voyageurs successifs inquiète souvent les copropriétaires. Ne communiquez les codes qu'aux voyageurs et pour la durée du séjour. Préférez un dispositif qui permet de les changer. Une boîte à clés, une serrure connectée ou tout équipement fixé sur une partie commune suppose en principe une autorisation de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 25 prévue pour les travaux d'un copropriétaire affectant les parties communes (chapitre 109). Une installation sans autorisation peut être retirée à la demande du syndicat.

Les charges de copropriété

Selon l'ANIL, la loi Le Meur ne contient aucune disposition sur les charges de copropriété (anil.org). Le lot loué en meublé de tourisme supporte donc les charges prévues par le règlement, selon les clés de répartition existantes. La modification de la répartition des charges relève en principe de l'unanimité, hors cas particuliers présentés au chapitre 109.

Une usure plus rapide des parties communes ne justifie pas à elle seule une répartition différente. En revanche, les dégradations imputables aux occupants d'un lot, comme un ascenseur endommagé ou une porte forcée, peuvent être réclamées au copropriétaire concerné, qui se retourne ensuite contre le voyageur ou son assureur (chapitre 37).

Côté fiscalité, les charges de copropriété d'un meublé de tourisme imposé au régime réel sont des charges de l'activité de location meublée. Au micro-BIC, elles sont couvertes par l'abattement forfaitaire (chapitre 39).

Le locataire qui sous-loue en meublé de tourisme

Un locataire du secteur privé ne peut proposer son logement en meublé de tourisme qu'avec l'accord écrit de son bailleur. Cette location est interdite dans un logement social (chapitre 28). En copropriété, le copropriétaire bailleur peut être mis en cause par le syndicat pour les troubles causés par cette sous-location, même s'il ne l'a pas autorisée. La sous-location et les recours du bailleur sont détaillés au chapitre 25.

Si un voisin ou le syndic vous signale une rotation de voyageurs dans un logement que vous louez à l'année, réagissez sans attendre. Vérifiez les annonces en ligne, rappelez au locataire ses obligations par lettre recommandée et faites-vous conseiller sur les suites possibles.

Vendre ou acheter un lot loué en meublé de tourisme

L'acquéreur d'un lot destiné à la location de courte durée doit vérifier les points suivants avant de signer la promesse.

• Le règlement de copropriété, ses modificatifs et la clause de destination de l'immeuble.
• Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, à la recherche d'un projet d'interdiction ou d'un contentieux.
• Les points d'information inscrits à l'ordre du jour au titre de l'article 9-2.
• Les règles de la commune, notamment l'enregistrement, le changement d'usage et les éventuels quotas (chapitre 28).
• Le classement du diagnostic de performance énergétique (DPE) au regard du calendrier propre aux meublés de tourisme (chapitre 28).

Le vendeur a intérêt à communiquer ces éléments spontanément. Une interdiction votée ou un contentieux en cours modifie la valeur du lot pour un investisseur.

Les erreurs fréquentes

Liste de contrôle

• Le règlement de copropriété a été lu, y compris la clause de destination et les modificatifs.
• La date du règlement est connue, avant ou après le 21 novembre 2024.
• Les procès-verbaux des dernières assemblées générales ont été examinés.
• Aucune résolution d'interdiction n'est votée ou inscrite à l'ordre du jour.
• Le lot est votre résidence principale ou non, ce qui détermine l'effet d'une éventuelle interdiction.
• Les démarches en mairie sont faites séparément de celles de la copropriété.
• Le syndic a été informé par écrit de l'activité et du numéro d'enregistrement.
• Le règlement intérieur remis aux voyageurs reprend les règles de l'immeuble.
• Le nombre maximal d'occupants est fixé et respecté.
• Un numéro joignable est communiqué aux voisins ou au conseil syndical.
• Tout équipement fixé sur une partie commune a été autorisé par l'assemblée générale.
• Les codes d'accès sont limités à la durée du séjour.
• Les plaintes reçues sont traitées par écrit et suivies d'effet.
• Le délai de deux mois pour contester une décision est surveillé après chaque assemblée.
• Un plan de reconversion en location de longue durée est envisagé en cas d'interdiction.