Louer sa résidence secondaire en saisonnier

Beaucoup de propriétaires louent leur maison de vacances ou leur appartement en station pendant les semaines où ils ne l'occupent pas. D'autres achètent un logement uniquement pour le louer à des touristes. Dans les deux cas, le logement n'est pas la résidence principale du loueur. La loi le traite plus sévèrement que la résidence principale louée ponctuellement, parce que chaque meublé de tourisme de ce type peut retirer un logement du marché de l'habitation permanente.

Ce chapitre suit les questions que se pose ce propriétaire, dans l'ordre où elles se présentent. Il précise le cadre juridique de la location, les formalités en mairie, l'autorisation de changement d'usage avec la compensation et les quotas, la copropriété, la performance énergétique, l'assurance, la fiscalité et la cohabitation entre usage familial et location. Les règles communes à tous les meublés de tourisme figurent au chapitre 28, la résidence principale louée en courte durée au chapitre 30 et la fiscalité détaillée au chapitre 39.

Ce qu'est une résidence secondaire au sens de ces règles

La résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Tout autre logement meublé dont vous avez la disposition est, pour les règles de la location touristique, une résidence secondaire. Il en va ainsi de la maison de famille occupée l'été, de l'appartement en station de ski, du studio acheté pour être loué toute l'année ou du logement hérité que vous n'habitez pas.

La différence de traitement est nette. La résidence principale louée en meublé de tourisme ne demande jamais d'autorisation de changement d'usage, échappe à l'interdiction votée en copropriété et à l'exigence énergétique de 2034, mais sa location est plafonnée à 120 jours par an au plus. La résidence secondaire n'est pas soumise à ce plafond annuel, mais elle peut exiger une autorisation de changement d'usage, une compensation et le respect de quotas, selon la commune (anil.org).

Choisir le cadre de la location

Louer sa résidence secondaire ne signifie pas forcément la louer en meublé de tourisme. Le choix du contrat dépend de la durée des séjours et de la situation de l'occupant. Il détermine les formalités, la fiscalité et votre liberté de reprendre le logement.

Le meublé de tourisme est la seule formule qui permet d'alterner les séjours de vacanciers et l'usage familial au fil de l'année. Le bail mobilité et le bail meublé immobilisent le logement pour plusieurs mois, mais ils échappent aux règles du Code du tourisme et, en principe, au changement d'usage, puisque le logement reste affecté à l'habitation. Un propriétaire qui ne vient qu'en août peut ainsi préférer un bail mobilité de septembre à juin. Les autres formules sont comparées au chapitre 9.

Les formalités en mairie

Déclaration simple ou enregistrement

Tout meublé de tourisme doit être déclaré à la mairie de la commune où il se trouve. Deux régimes coexistent jusqu'à l'ouverture du téléservice national (service-public.gouv.fr).

• La déclaration avec enregistrement, dans les communes qui l'ont instaurée, se fait sur le service en ligne de la mairie. Elle délivre un numéro de treize caractères, composé du code de la commune, d'un identifiant et d'une clé de contrôle.
• La déclaration simple, dans les autres communes, se fait au moyen du formulaire Cerfa n° 14004, adressé au maire par lettre recommandée avec avis de réception. Elle indique notamment les périodes prévisionnelles de location.

La déclaration précise l'identité et l'adresse du loueur, le statut de résidence principale ou non du logement, le nombre de pièces et de lits et, s'il existe, le classement. Toute modification de ces informations impose une nouvelle déclaration. Dans les communes qui exigent une autorisation de changement d'usage, celle-ci doit être obtenue avant l'enregistrement.

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, généralise l'enregistrement par un téléservice national. Le 27 juillet 2026, service-public.gouv.fr annonçait sa mise en service au quatrième trimestre 2026, sans date précise, avec un délai transitoire de plusieurs mois pour renouveler les numéros délivrés par les communes (service-public.gouv.fr). Interrogez votre mairie sur l'état du dispositif à la date de votre première location.

L'annonce et les plateformes

Le numéro d'enregistrement doit figurer dans chaque annonce, y compris sur les plateformes en ligne. L'annonce indique aussi s'il s'agit d'une annonce de particulier ou de professionnel, selon votre statut fiscal. Un intermédiaire doit vous demander une attestation sur l'honneur avant de publier l'annonce (service-public.gouv.fr). Les obligations des plateformes sont détaillées au chapitre 35.

L'absence d'enregistrement là où il est exigé expose à une amende civile pouvant atteindre 5 000 €, l'absence de déclaration simple à une amende pouvant atteindre 450 € (service-public.gouv.fr). Selon l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL), la loi Le Meur prévoit en outre une amende administrative pouvant atteindre 20 000 € pour une fausse déclaration ou un faux numéro, à une date fixée par décret (anil.org).

Le numéro SIRET

La location meublée est une activité commerciale au sens fiscal. Vous devez vous déclarer sur le guichet unique des formalités des entreprises, dans les quinze jours du début de la location, pour obtenir un numéro SIRET (système d'identification du répertoire des établissements), démarche gratuite (impots.gouv.fr). La démarche est présentée pas à pas au chapitre 121.

Le changement d'usage

Quand l'autorisation est exigée

L'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) soumet à autorisation préalable, dans certaines communes, la transformation d'un local d'habitation en local destiné à un autre usage. Selon le guide pratique 2025 du ministère chargé du logement, la location en meublé de tourisme entre dans ce régime. Pour une résidence secondaire, l'autorisation est exigée dans ces communes quelle que soit la durée de location (ecologie.gouv.fr).

Le régime s'applique dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans celles des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Depuis la loi Le Meur, toute autre commune peut l'instaurer, par simple délibération si elle est située en zone tendue, par délibération motivée par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements dans les autres cas. L'autorisation préfectorale auparavant requise a été supprimée (anil.org).

Un local est présumé à usage d'habitation s'il avait cet usage entre 1970 et 1976 ou à tout moment au cours des trente dernières années, la preuve pouvant être apportée par tout moyen (anil.org). La distinction entre l'usage et la destination, qui relève du permis de construire, est expliquée au chapitre 92.

Les trois formes d'autorisation

Les éléments de ce tableau sont tirés de la fiche de service-public.gouv.fr et du guide pratique 2025 du ministère (service-public.gouv.fr, ecologie.gouv.fr). La commune peut réserver l'autorisation temporaire aux personnes physiques ou l'ouvrir aux sociétés. Elle sélectionne les demandes selon une procédure publique et transparente. Un refus doit être motivé.

Depuis le 21 novembre 2024, une autorisation de changement d'usage, définitive ou temporaire, ne peut être délivrée en métropole qu'à un logement dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est classé de A à E, puis de A à D à compter du 1er janvier 2034 (anil.org). Joignez donc un DPE valide à toute demande.

La compensation

La compensation consiste à transformer en logement un local qui avait un autre usage, comme une boutique ou des bureaux, en contrepartie du logement retiré du marché. Elle peut être réalisée en nature ou par l'acquisition de droits auprès d'un propriétaire qui a lui-même transformé un local en habitation, selon le guide du ministère (ecologie.gouv.fr). Les conditions de surface, de localisation et de qualité sont fixées par le règlement municipal.

La compensation reste attachée au logement transformé, même si vous cessez ensuite la location touristique. Dans les grandes villes, elle représente un coût élevé qui rend rarement rentable la transformation d'un seul logement. Les autorisations temporaires n'en exigent pas, ce qui en fait la voie la plus fréquente pour un particulier.

Les quotas

La commune peut fixer un nombre maximal d'autorisations temporaires ou une part maximale de logements concernés, sur tout ou partie de son territoire. Une fois la limite atteinte, les nouvelles demandes sont refusées. Dans les zones ainsi délimitées, les autorisations définitives ne sont accordées que contre compensation (ecologie.gouv.fr). Les quotas ne visent ni les chambres chez l'habitant, ni la résidence principale louée occasionnellement.

Concrètement, dans une commune à quotas, l'achat d'un logement destiné à la location touristique ne garantit pas l'obtention d'une autorisation. Avant toute acquisition, demandez à la mairie le règlement applicable, le nombre d'autorisations disponibles et la durée de celles qu'elle délivre.

Demander l'autorisation pas à pas

1. Vérifiez auprès de la mairie si la commune applique le régime du changement d'usage et consultez son règlement municipal.
2. Vérifiez le règlement de copropriété, car une autorisation d'urbanisme ne lève pas une interdiction contractuelle.
3. Faites établir un DPE si le vôtre n'est plus valide. Vérifiez que la classe atteint le niveau exigé.
4. Identifiez la forme d'autorisation adaptée, temporaire ou définitive, ainsi que les éventuels quotas.
5. Déposez la demande avec les pièces exigées par la commune, en conservant la preuve du dépôt.
6. Après l'autorisation, procédez à l'enregistrement du meublé et reportez le numéro sur chaque annonce.
7. Notez la date d'expiration de l'autorisation temporaire et préparez son éventuelle nouvelle demande.

Les sanctions

Louer sans autorisation de changement d'usage là où elle est exigée expose à une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par local, contre 50 000 € avant la loi Le Meur, à la remise en état du local et à une astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour et par mètre carré (service-public.gouv.fr). La même amende vise celui qui se livre ou prête son concours à un changement d'usage irrégulier, les plateformes numériques exceptées, selon l'ANIL.

La servitude de résidence principale

Le plan local d'urbanisme (PLU) peut délimiter des secteurs où les constructions nouvelles sont réservées à la résidence principale. Cette servitude est possible dans les communes situées en zone tendue ou dans lesquelles les résidences secondaires représentent plus de 20 % des logements. Elle doit figurer dans les actes de vente et de location, sous peine de nullité (ecologie.gouv.fr).

Un logement soumis à cette servitude ne peut pas devenir une résidence secondaire louée en meublé de tourisme. Son propriétaire peut être mis en demeure de se conformer, dans un délai d'un an au plus prorogeable d'un an, sous astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour, plafonnée à 100 000 € (anil.org). Avant d'acheter un logement neuf ou récent dans une commune touristique, vérifiez dans l'acte et dans le PLU qu'il n'est pas grevé de cette servitude.

La copropriété

Le règlement de copropriété peut interdire ou restreindre la location en meublé de tourisme. Les règlements établis depuis le 21 novembre 2024 doivent indiquer expressément si elle est autorisée. Pour les règlements antérieurs, une clause d'habitation exclusivement bourgeoise interdit toute activité professionnelle, y compris le meublé de tourisme (service-public.gouv.fr).

Lorsque le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas destinés à cet usage, l'assemblée générale peut interdire la location en meublé de tourisme à la majorité des deux tiers prévue par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Cette interdiction ne vise que les lots à usage d'habitation qui constituent une résidence secondaire, ce qui place directement votre logement dans son champ (anil.org).

Le copropriétaire qui obtient un numéro d'enregistrement doit en informer le syndic, qui en avertit les copropriétaires à la prochaine assemblée générale. Les nuisances, les badges d'accès et la répartition des charges liées aux allées et venues des vacanciers sont fréquemment débattus. La location saisonnière en copropriété fait l'objet du chapitre 38.

La performance énergétique

À compter du 1er janvier 2034, tous les meublés de tourisme qui ne sont pas la résidence principale du loueur devront respecter les seuils de décence énergétique des locations de longue durée, soit les classes A à D en métropole et A à E dans les départements d'outre-mer. Le maire peut demander à tout moment la communication du DPE. À défaut de transmission dans les deux mois, une astreinte de 100 € par jour s'applique. Un logement non conforme expose à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € par local et au retrait du numéro d'enregistrement (ecologie.gouv.fr).

Cette échéance concerne directement les résidences secondaires, souvent anciennes et peu isolées. Une maison de vacances classée E ou F aujourd'hui devra gagner une ou deux classes avant 2034 pour continuer à être louée aux touristes. L'ordre des travaux et les aides sont présentés aux chapitres 90 et 91, le calendrier énergétique au chapitre 89. Pour un bien situé outre-mer, voir le chapitre 27.

L'assurance

Aucune obligation légale d'assurance ne s'impose au propriétaire d'un meublé de tourisme, mais une assurance adaptée est recommandée. Le contrat multirisque de propriétaire non occupant (PNO) couvre en général l'incendie, le dégât des eaux, les catastrophes naturelles et certaines dégradations, mais pas les dommages causés par le locataire ni ceux causés aux voisins (service-public.gouv.fr).

Plusieurs formules complètent cette base, selon service-public.gouv.fr.

• Le contrat souscrit pour le compte de qui il appartiendra couvre les dommages causés par le locataire et aux tiers. Il dispense le vacancier d'une assurance personnelle.
• La garantie d'abandon de recours limite la couverture aux dommages au logement, le propriétaire pouvant alors exiger une assurance du locataire.
• La responsabilité civile villégiature couvre la responsabilité du propriétaire, y compris envers les tiers.
• La garantie de recours des locataires couvre un dommage causé au vacancier par un défaut d'entretien.

Le vacancier n'a pas non plus d'obligation légale, mais le contrat de location peut lui imposer une assurance couvrant son séjour. Son assurance habitation comporte parfois une garantie villégiature, dont il doit vérifier les exclusions (service-public.gouv.fr). Vous pouvez lui demander une attestation avant d'accepter la réservation (anil.org).

Prévenez votre assureur que le logement est loué à des vacanciers, en précisant la fréquence des séjours. Un contrat souscrit pour une résidence secondaire occupée par la famille ne couvre pas forcément une activité de location répétée. Si le logement comporte une piscine enterrée, le dispositif de sécurité doit être installé et opérationnel avant l'arrivée des clients, sous peine d'une amende de 45 000 € (service-public.gouv.fr). Les équipements de sécurité d'une maison sont détaillés au chapitre 26.

La fiscalité

Les revenus de la location

Les loyers d'un meublé de tourisme sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), imposés dès le premier euro. Le loueur relève en principe du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), sauf s'il remplit les conditions du statut professionnel (chapitre 122). Le régime micro-BIC s'applique sous les seuils suivants (service-public.gouv.fr).

Au-delà de ces seuils, ou sur option, le régime réel s'applique, avec la déduction des charges réelles et l'amortissement du bien et du mobilier (chapitre 121). Lorsque vous occupez vous-même le logement une partie de l'année, seules les charges et la part d'amortissement qui se rattachent à la location sont déductibles. La méthode de répartition est présentée au chapitre 39.

Les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la vente, pour les cessions réalisées à partir du 15 février 2025 (impots.gouv.fr). Pour une résidence secondaire que vous comptez revendre ou transmettre, cette réintégration réduit l'avantage du régime réel. Le projet de loi de finances pour 2027 contient par ailleurs des mesures sur l'amortissement des meublés de tourisme, dont l'état est suivi aux chapitres 39 et 121.

Les cotisations sociales

Lorsque les recettes annuelles de location de meublé de tourisme dépassent 23 000 €, le loueur est redevable de cotisations sociales sur son bénéfice, même s'il reste loueur non professionnel au sens fiscal (chapitre 28). En dessous, seuls les prélèvements sociaux sont dus. Le choix du régime social selon le classement et le montant des recettes est présenté aux chapitres 28 et 39.

Les impôts locaux

La taxe d'habitation sur les résidences secondaires reste due lorsque vous vous réservez la jouissance du logement une partie de l'année. Elle est établie à votre nom, sauf si les locaux sont aménagés et réservés exclusivement à la location. Elle est calculée pour l'année entière d'après la situation au 1er janvier (service-public.gouv.fr).

Dans les communes situées en zone tendue, le conseil municipal peut majorer la part communale de cette taxe pour les logements meublés qui ne sont pas une résidence principale. Selon la Direction générale des finances publiques, le taux de la majoration est compris entre 5 % et 60 %. En 2026, 1 666 des 3 689 communes éligibles l'ont instituée et 688 d'entre elles ont retenu le taux de 60 % (impots.gouv.fr). Le simulateur de service-public.gouv.fr indique si votre commune est concernée.

La cotisation foncière des entreprises (CFE) peut être due au titre de l'activité de location meublée, son montant dépendant de la commune (chapitre 121). La taxe de séjour est collectée auprès des vacanciers puis reversée à la collectivité, directement par la plateforme lorsqu'elle encaisse le paiement (chapitre 34). Une plateforme doit en outre vous adresser en janvier un document récapitulant les montants bruts perçus (service-public.gouv.fr).

Un exemple chiffré

L'exemple suivant est purement illustratif et ses hypothèses sont arbitraires. Une maison de vacances est louée dix semaines par an à 1 100 € la semaine, soit 11 000 € de recettes en 2026. La famille l'occupe le reste de l'été.

Le classement réduit ici le bénéfice imposable de 2 200 €. Si les recettes atteignaient 16 000 €, le meublé non classé sortirait du micro-BIC, puisque son seuil est de 15 000 €, alors que le meublé classé y resterait. Le coût et la procédure du classement sont présentés au chapitre 33.

Supposons enfin que la part communale de la taxe d'habitation de cette maison soit de 900 €, dans une commune qui a voté une majoration de 60 %. La majoration atteint 540 €, ce qui porte la part communale à 1 440 €. Ce supplément, dû chaque année tant que la famille garde la jouissance du logement, est à intégrer au calcul de rentabilité (chapitre 1).

Concilier l'usage familial et la location

La résidence secondaire louée une partie de l'année pose des questions pratiques que ne connaît pas le logement exclusivement dédié à la location. Elles conditionnent la qualité des séjours, les avis des clients et votre fiscalité.

• Fixez chaque année le calendrier des périodes familiales et des périodes ouvertes à la location. Tenez-le à jour sur tous les canaux de réservation.
• Réservez un placard ou une pièce fermée à clé pour vos affaires personnelles et retirez les objets de valeur.
• Établissez un inventaire détaillé du mobilier et de l'équipement, que le client peut consulter.
• Conservez les dates d'occupation familiale, utiles pour répartir les charges au régime réel.
• Prévoyez un état des lieux et une remise des clés adaptés aux séjours courts (chapitre 36).
• Rédigez un règlement intérieur clair sur le bruit, les animaux, le tri des déchets et l'usage des équipements.

Le meublé de tourisme doit comporter l'équipement minimal fixé par décret, notamment une literie, des plaques de cuisson, un réfrigérateur et de la vaisselle (service-public.gouv.fr). Une maison de famille équipée pour l'été doit parfois être complétée pour les séjours d'hiver. Pour chaque client étranger, une fiche de police doit être remplie et conservée six mois.

Les erreurs fréquentes

• Acheter un logement pour le louer aux touristes sans avoir vérifié le changement d'usage, les quotas et la servitude de résidence principale.
• Confondre la résidence secondaire avec la résidence principale et lui appliquer le plafond de 120 jours au lieu du changement d'usage.
• Publier une annonce sans numéro d'enregistrement là où il est exigé.
• Ignorer une clause d'habitation bourgeoise exclusive du règlement de copropriété.
• Négliger le DPE, alors qu'il conditionne l'autorisation et la location après 2034.
• Garder un contrat d'assurance de résidence secondaire sans déclarer l'activité de location.
• Déduire au réel la totalité des charges d'un logement occupé par la famille une partie de l'année.
• Oublier la majoration de la taxe d'habitation dans le calcul de rentabilité.
• Choisir le régime réel sans anticiper la réintégration des amortissements à la revente.

Liste de contrôle

1. Le logement est qualifié de résidence secondaire, logement par logement.
2. La formule de location est choisie, meublé de tourisme, bail mobilité, bail meublé ou bail du Code civil.
3. La mairie a confirmé si le changement d'usage, la compensation ou des quotas s'appliquent.
4. Le PLU et l'acte d'acquisition ne prévoient pas de servitude de résidence principale.
5. Le règlement de copropriété autorise la location touristique et le syndic sera informé.
6. Le DPE est valide et la classe atteint le niveau exigé pour l'autorisation et pour 2034.
7. L'autorisation de changement d'usage est obtenue avant l'enregistrement, avec sa date d'expiration notée.
8. La déclaration ou l'enregistrement est fait et le numéro figure sur chaque annonce.
9. Le numéro SIRET est obtenu dans les quinze jours du début de l'activité.
10. L'assureur est informé de la location et les garanties couvrent les dommages causés par les vacanciers et aux tiers.
11. La piscine éventuelle est équipée d'un dispositif normalisé opérationnel avant chaque arrivée.
12. Le régime fiscal est choisi, micro-BIC ou réel, en tenant compte du classement et de l'usage familial.
13. La taxe d'habitation et son éventuelle majoration, la CFE et la taxe de séjour sont intégrées au budget.
14. Le calendrier d'occupation familiale et de location est tenu et conservé.