Les aides à la rénovation des bailleurs

Un bailleur qui rénove un logement peut mobiliser plusieurs aides publiques, mais elles ne lui sont pas toutes ouvertes dans les mêmes conditions qu'à un propriétaire occupant. Certaines dépendent de ses ressources, d'autres de l'engagement de louer à un loyer modéré, d'autres encore de la seule qualité de l'entreprise qui réalise les travaux. Les règles changent souvent.

Le chapitre 90 explique comment choisir et ordonner les travaux pour gagner des classes au diagnostic de performance énergétique (DPE). Ce chapitre détaille chaque aide, ses conditions pour un bailleur à la date du 22 octobre 2026, les démarches, les règles de cumul et le traitement fiscal en renvoyant aux chapitres de fiscalité. Deux exemples chiffrés illustratifs montrent l'effet des aides sur le reste à charge.

Le panorama des aides en 2026

Les aides fiscales attachées à un engagement de location, comme Loc'Avantages, Denormandie ou le dispositif Jeanbrun, sont présentées aux chapitres 23, 124 et 125. Ce chapitre se limite aux aides qui financent directement les travaux.

Le point de départ, France Rénov'

France Rénov' est le service public de la rénovation de l'habitat, piloté par l'Anah. Ses conseillers reçoivent gratuitement les propriétaires, bailleurs compris, au numéro national 0 808 800 700, du lundi au vendredi de 9 heures à 18 heures, sur présentation du dernier avis d'imposition (service-public.gouv.fr). Ils connaissent aussi les aides des collectivités du secteur.

Pour la rénovation d'ampleur, ce rendez-vous est obligatoire et donne lieu à une attestation de contact sans laquelle la demande ne peut aboutir. Pour les autres aides, il est seulement recommandé. Prenez-le avant de demander des devis, car presque toutes les aides doivent être sollicitées avant le début des travaux et certaines avant même la signature du devis.

MaPrimeRénov' pour les bailleurs

Les conditions communes

La fiche officielle de MaPrimeRénov', vérifiée le 1er septembre 2026, fixe pour les bailleurs les conditions suivantes (service-public.gouv.fr).

• Le logement est construit depuis au moins quinze ans à la date de la décision d'octroi. Ce délai est ramené à deux ans en métropole pour une pompe à chaleur (PAC) air-eau ou géothermique et pour le raccordement à un réseau de chaleur ou de froid.
• Il est loué comme résidence principale dans le délai d'un an qui suit la demande de paiement du solde.
• Il reste loué pendant au moins six ans.
• Le bailleur informe le locataire que des travaux financés par MaPrimeRénov' ont été réalisés.
• S'il augmente le loyer en raison des travaux, il déduit le montant de la prime de celui des travaux qui justifient la hausse et en informe le locataire.

La demande peut être déposée pendant l'acquisition du logement dès la signature d'une promesse de vente, le justificatif de propriété étant exigé pour le versement. Les ressources retenues sont celles du foyer fiscal du bailleur, appréciées sur le revenu fiscal de référence de l'année précédente.

Les plafonds de ressources 2026

Les ménages sont classés en quatre catégories de couleur, du bleu pour les ressources très modestes au rose pour les ressources supérieures. Le tableau suivant reprend les plafonds de revenu fiscal de référence applicables aux demandes de 2026 hors Île-de-France.

En Île-de-France, les plafonds sont plus élevés, par exemple 24 031 € pour une personne seule en catégorie bleue et 35 270 € pour deux personnes. Au-delà du plafond violet, le foyer relève de la catégorie rose.

La rénovation d'ampleur

La rénovation d'ampleur finance un bouquet de travaux sur un logement classé E, F ou G, avec l'accompagnement obligatoire d'un Mon Accompagnateur Rénov' agréé. Les travaux relèvent de six postes, à savoir l'isolation des murs, des planchers bas et de la toiture, les menuiseries extérieures, la ventilation et la production de chauffage ou d'eau chaude. Ils peuvent être réalisés en une ou deux étapes (service-public.gouv.fr).

• La première étape doit faire gagner au moins deux classes et comprendre au moins deux postes d'isolation de l'enveloppe, chacun portant sur au moins 25 % de la surface concernée.
• La seconde étape doit atteindre au moins la classe C pour un logement initialement F ou G, ou la classe B pour un logement initialement E.
• Depuis le 1er septembre 2026, la prime n'est plus accordée lorsqu'un chauffage au gaz est conservé dans une maison individuelle. Les pompes à chaleur hybrides avec appoint au gaz ou au fioul ne sont plus financées.
• Un audit énergétique avant et après travaux, ou une attestation de changement de classe reprenant le même scénario, justifie le gain.

Pour les bailleurs, une restriction s'ajoute en 2026. Selon l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL), les demandes déposées jusqu'au 31 décembre 2026 ne sont ouvertes qu'aux bailleurs personnes physiques de la catégorie très modeste, dans la limite de trois logements sur cinq ans comptés à partir de la première demande déposée depuis le 1er juillet 2024. L'ANIL précise que le bailleur doit réserver à l'Anah la valorisation des CEE et que le montant minimal de travaux est de 1 000 € hors taxes (HT) par demande (anil.org). La situation des sociétés civiles immobilières (SCI) n'étant pas précisée, interrogez l'Anah ou l'agence départementale d'information sur le logement (ADIL) avant de déposer une demande au nom d'une société.

La prestation de l'accompagnateur est prise en charge à 100 % pour un ménage très modeste dans la limite de 2 000 €, portée à 4 000 € pour un logement indigne ou une situation de précarité énergétique. L'Anah valorise elle-même les CEE de l'opération et les intègre au calcul. Le bailleur s'engage donc à ne pas demander de prime CEE pour les mêmes travaux.

Le parcours par geste

En métropole, le parcours par geste ne finance plus qu'une liste restreinte de travaux. Les forfaits sont les mêmes pour les bailleurs et les occupants. La catégorie rose n'y a pas droit en métropole (service-public.gouv.fr).

Les outre-mer disposent d'une liste plus large, qui comprend notamment le chauffe-eau solaire et les protections contre le rayonnement solaire (chapitre 27). Une nouvelle demande pour le même logement est possible dans les cinq ans si la première prime a été versée et que le cumul ne dépasse pas 20 000 €. Aucune prime inférieure à 80 € n'est versée.

Les démarches pas à pas

1. Rendez-vous France Rénov'. Obligatoire pour la rénovation d'ampleur, recommandé pour le parcours par geste.
2. Accompagnateur. Pour la rénovation d'ampleur, choisissez un Mon Accompagnateur Rénov' agréé, qui réalise ou exploite l'audit et aide à choisir les travaux.
3. Devis. Demandez des devis à des entreprises titulaires de la mention reconnu garant de l'environnement (RGE). La date de la visite préalable du chantier doit figurer sur le devis et sur la facture.
4. Dépôt. Créez votre compte sur le service en ligne de MaPrimeRénov' et déposez la demande avec les justificatifs. L'accusé de réception ne vaut pas accord.
5. Démarrage. Les travaux ne commencent qu'après l'accusé de réception de l'Anah, sauf urgence liée à un danger ou à une catastrophe. Signez le devis après la confirmation de l'attribution.
6. Réalisation. Les travaux s'achèvent dans les trois ans de la notification pour la rénovation d'ampleur et dans les deux ans pour le parcours par geste, ou dans l'année si vous avez reçu une avance.
7. Solde. Demandez le paiement en ligne dès la fin des travaux. La prime est versée par virement et vous réglez ensuite l'entreprise.
8. Location. Louez le logement en résidence principale dans l'année qui suit la demande de solde et gardez-le loué six ans.

L'Anah peut contrôler les travaux à tout moment. En cas de non-conformité ou de manquement aux engagements, tout ou partie de la prime doit être reversée.

L'aide de l'Anah avec conventionnement

Le principe

Un bailleur qui s'engage à louer à un loyer modéré par une convention avec l'Anah, dans le cadre de Loc'Avantages, peut obtenir une aide aux travaux de lutte contre l'habitat indigne ou dégradé. Cette aide n'est soumise à aucune condition de ressources du bailleur. L'ANIL en présente les règles à jour au 3 septembre 2026, issues notamment de la délibération du conseil d'administration de l'Anah n° 2026-24 du 26 juin 2026 (anil.org).

Le logement doit être loué pendant au moins six ans à compter de la déclaration d'achèvement des travaux et respecter les critères de décence. Après travaux, il doit atteindre au minimum la classe D, la classe E n'étant admise qu'à titre exceptionnel. Un audit énergétique indique les classes avant et après travaux. Les conditions de loyer et de ressources du locataire sont celles de la convention Loc'Avantages, détaillées au chapitre 23.

Les travaux et les taux

L'aide finance la rénovation énergétique sur les mêmes six postes que MaPrimeRénov', mais aussi le gros œuvre, le traitement de l'humidité, la charpente, les réseaux, les sanitaires, la sécurité incendie, le traitement du plomb, de l'amiante, du radon ou de la mérule et la mise aux normes de décence. La surface prise en compte est limitée à 80 mètres carrés par logement.

Le plafond majoré n'est pas automatique. Il suppose un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité, une insalubrité avérée ou une dégradation très importante établie selon les grilles réglementaires. L'assistance à maîtrise d'ouvrage (AMO) est alors obligatoire et subventionnée jusqu'à 4 000 € par logement.

Les primes complémentaires

L'ANIL mentionne plusieurs primes cumulables entre elles, sous conditions.

• La prime d'intermédiation locative, de 1 000 € par logement pour un engagement de trois ans, avec 1 000 € de plus en cas de mandat de gestion et 1 000 € de plus pour un logement de 40 mètres carrés au plus (chapitre 24).
• La prime de réduction de loyer, pour une convention sociale ou très sociale lorsqu'une collectivité cofinance, dans la limite de 150 € par mètre carré.
• La prime de réservation, de 2 000 € ou 4 000 € selon la zone, pour une convention très sociale au profit de publics prioritaires désignés par le préfet.
• La prime Habiter Mieux, de 1 500 €, portée à 2 000 € lorsque le logement passe de la classe F ou G à la classe D au moins, à condition d'un gain énergétique d'au moins 35 %. Elle n'est pas cumulable avec l'aide aux travaux de sécurité et de salubrité.

Les travaux ne doivent pas commencer avant l'accord de l'Anah. La demande se fait en ligne sur le service de l'Anah ou auprès de sa délégation locale. Le rejet de la demande peut être contesté dans les deux mois (service-public.gouv.fr).

Les primes des certificats d'économies d'énergie

Les fournisseurs d'énergie doivent financer des économies d'énergie et versent pour cela des primes, sous forme de virement, de remise sur facture ou de bons d'achat. Les propriétaires y ont droit sans condition de ressources, le montant étant plus élevé pour les ménages modestes. Le logement doit être construit depuis plus de deux ans (service-public.gouv.fr).

Le montant est fixé librement par chaque fournisseur selon les travaux, les économies générées, les revenus et la zone. L'ordre des étapes est impératif.

1. Choisissez le fournisseur ou son partenaire et acceptez son offre.
2. Choisissez une entreprise RGE.
3. Signez le devis, qui ne doit comporter aucun acompte daté d'avant l'accord du fournisseur.
4. Faites réaliser les travaux.
5. Envoyez au fournisseur les factures, le devis signé et l'attestation sur l'honneur.

Les primes CEE se cumulent avec MaPrimeRénov' par geste et avec l'éco-PTZ. Elles ne se cumulent pas avec la rénovation d'ampleur, dont les CEE sont valorisés par l'Anah. Le démarchage téléphonique pour ces travaux est interdit.

L'éco-prêt à taux zéro

L'éco-PTZ finance sans intérêts et sans condition de ressources des travaux de rénovation énergétique dans une résidence principale construite depuis plus de deux ans. Un bailleur peut l'obtenir s'il loue le logement dans les six mois qui suivent la fin des travaux. Les travaux sont confiés à une entreprise RGE et réalisés dans les trois ans de l'attribution (service-public.gouv.fr).

Selon l'ANIL, l'éco-PTZ peut être accordé jusqu'au 31 décembre 2027. Une SCI non soumise à l'impôt sur les sociétés y a droit si au moins un associé est une personne physique et si elle loue ou s'engage à louer le logement. Lorsque l'éco-PTZ finance le reste à charge de travaux aidés par MaPrimeRénov', la condition d'occupation s'apprécie dans l'année qui suit la demande de solde de la prime (anil.org).

Pendant le remboursement, le logement ne peut devenir ni un local professionnel, ni une location saisonnière, ni une résidence secondaire, sous peine de remboursement immédiat du capital restant dû. La vente du logement entraîne aussi ce remboursement. La banque accorde le prêt selon votre capacité d'emprunt.

La TVA à taux réduit

Les travaux confiés à une entreprise dans un logement achevé depuis plus de deux ans bénéficient d'un taux de 5,5 % pour la rénovation énergétique et de 10 % pour les autres travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien. Les chaudières à énergie fossile sont au taux normal de 20 % depuis le 1er mars 2025. Les fournitures d'équipements ménagers et de mobilier restent au taux normal. Pour un équipement acheté par le propriétaire, seule la pose peut bénéficier du taux réduit (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Le taux normal s'applique aussi aux travaux qui augmentent la surface de plancher de plus de 10 %, à la surélévation ou à la remise à neuf d'un bâtiment de moins de cinq ans et à l'aménagement des espaces verts. Vous certifiez sur le devis ou la facture que les conditions du taux réduit sont remplies et conservez ce document jusqu'au 31 décembre de la cinquième année qui suit les travaux.

Les aides locales

Les régions, les départements, les intercommunalités et les communes complètent souvent les aides nationales. Dans une opération programmée d'amélioration de l'habitat (OPAH) ou un programme d'intérêt général (PIG), la collectivité finance en général un opérateur qui accompagne gratuitement les propriétaires et peut majorer les aides de l'Anah. Le conseiller France Rénov' et l'ADIL vous indiquent les dispositifs ouverts sur votre secteur.

Certaines collectivités accordent aussi une exonération temporaire de taxe foncière pour les logements achevés avant le 1er janvier 1989 qui ont fait l'objet de dépenses d'économie d'énergie. Selon impots.gouv.fr, les dépenses doivent dépasser 10 000 € par logement l'année précédente ou 15 000 € sur les trois années précédentes. L'exonération, de 50 % ou 100 % selon la délibération, dure trois ans et se demande par écrit au service des impôts avant le 1er janvier de la première année d'application (impots.gouv.fr). La taxe foncière est détaillée au chapitre 133.

La condition RGE

La mention RGE est exigée par MaPrimeRénov', par les primes CEE et par l'éco-PTZ pour les travaux de rénovation énergétique, sauf exceptions comme le raccordement à un réseau de chaleur. L'aide de l'Anah avec conventionnement l'exige pour les travaux énergétiques relevant du plafond majoré. Vérifiez dans l'annuaire officiel publié par France Rénov' que l'entreprise est qualifiée pour la nature exacte des travaux et que sa qualification sera valable à la date de réalisation.

Une entreprise peut être RGE pour l'isolation des combles sans l'être pour une pompe à chaleur. Une qualification expirée ou portant sur un autre domaine fait perdre l'aide, sans recours contre l'administration. Conservez le certificat de qualification avec le devis.

Le cumul des aides

L'écrêtement limite le total des aides publiques à un pourcentage du coût TTC des travaux, soit 100 % pour un ménage très modeste dans la rénovation d'ampleur (service-public.gouv.fr). Les mêmes travaux ne peuvent pas être financés deux fois par deux aides de l'Anah. Le conseiller France Rénov' ou l'opérateur de l'OPAH vous indique la combinaison la plus adaptée à votre situation.

La fiscalité des aides

Les aides n'ont pas le même effet fiscal selon le régime du bailleur. En location nue au régime réel, les subventions destinées à financer des charges déductibles sont comprises dans le revenu brut en application de l'article 29 du Code général des impôts (CGI). Une prime qui finance des travaux déduits se déclare donc parmi les recettes de la déclaration 2044. Les travaux restent déductibles pour leur montant payé (chapitre 120).

En location meublée au régime réel, les travaux sont soit déduits, soit amortis selon leur nature. La subvention suit un traitement comptable propre que votre expert-comptable appliquera (chapitre 121). Au micro-foncier ou au micro-BIC, l'abattement forfaitaire couvre l'ensemble des charges et les travaux ne sont pas déduits. La réduction d'impôt Loc'Avantages, le dispositif Denormandie et le dispositif Jeanbrun sont des avantages fiscaux distincts, présentés aux chapitres 23, 124 et 125.

Deux exemples chiffrés

Ces exemples sont illustratifs. Les montants de travaux sont des hypothèses et les aides sont calculées selon les règles publiées en 2026.

Un bailleur très modeste en rénovation d'ampleur

Un bailleur vit seul hors Île-de-France avec un revenu fiscal de référence de 16 500 €, inférieur au plafond très modeste de 17 363 €. Il possède un logement de 60 mètres carrés classé F, construit il y a plus de quinze ans. Les travaux portent sur l'isolation des combles et des murs, les fenêtres, une pompe à chaleur air-eau et une ventilation. Ils coûtent 42 000 € HT, soit 44 310 € TTC avec une TVA de 5,5 %. Ils font passer le logement en classe C, soit un gain de trois classes.

L'accompagnement, s'il coûte 2 000 € TTC, est pris en charge à 100 %. Le bailleur s'engage à louer six ans en résidence principale et ne demande aucune prime CEE. S'il augmente le loyer en raison des travaux, il doit déduire les 32 000 € de prime du montant des travaux qui justifie la hausse.

Un bailleur qui conventionne un logement dégradé

Un bailleur, quelles que soient ses ressources, détient un logement de 70 mètres carrés classé G et dégradé. Une évaluation selon les grilles de l'Anah ouvre droit aux travaux lourds de droit commun. Les travaux coûtent 65 000 € HT, soit 71 500 € TTC en retenant par simplification un taux de TVA de 10 % sur l'ensemble. Le logement atteint la classe D avec un gain énergétique supérieur à 35 %. Le bailleur conventionne en loyer social et recourt à l'intermédiation locative. Seule la prime de base est retenue, sans les majorations éventuelles.

Le reste à charge peut être financé en partie par un éco-PTZ pour la part énergétique des travaux. Le bailleur bénéficie en outre, sous conditions, de la réduction d'impôt Loc'Avantages pendant la durée de la convention (chapitre 23). La rentabilité de l'opération se calcule ensuite avec le loyer plafonné, selon la méthode du chapitre 1.

Les erreurs fréquentes

• Signer un devis ou verser un acompte avant d'avoir accepté l'offre CEE ou déposé la demande de MaPrimeRénov'.
• Supposer que les conditions de 2025 s'appliquent encore, alors que la rénovation d'ampleur est réservée en 2026 aux bailleurs très modestes.
• Choisir une entreprise dont la qualification RGE ne couvre pas les travaux réalisés.
• Demander à la fois une prime CEE et la rénovation d'ampleur pour les mêmes travaux.
• Oublier l'engagement de location de six ans, puis vendre ou occuper le logement et devoir rembourser la prime.
• Transformer en location saisonnière un logement financé par un éco-PTZ en cours de remboursement.
• Augmenter le loyer après travaux sans déduire la prime du montant qui justifie la hausse.
• Omettre de déclarer en recettes une subvention qui finance des travaux déduits au régime réel.

Liste de contrôle

1. Classe de départ. Le DPE est récent et fiable. Le gain de classes visé est réaliste (chapitres 89 et 90).
2. Conseil. Le rendez-vous France Rénov' a eu lieu et l'attestation de contact est conservée.
3. Ressources. Votre catégorie de ressources 2026 est identifiée à partir du revenu fiscal de référence de l'année précédente.
4. Aide principale. Vous avez choisi entre MaPrimeRénov' et l'aide de l'Anah avec conventionnement en connaissant les engagements de location et de loyer.
5. Entreprises. Les devis émanent d'entreprises RGE qualifiées pour chaque type de travaux.
6. Ordre des démarches. L'offre CEE est acceptée ou la demande de l'Anah déposée avant la signature des devis.
7. Financement. L'éco-PTZ et les aides locales sont sollicités pour le reste à charge.
8. TVA. Le taux réduit figure sur les devis et l'attestation est conservée cinq ans.
9. Fin de travaux. Les factures, l'audit après travaux et la demande de solde sont transmis dans les délais.
10. Engagements. La date de début de la période de location de six ans est notée et le locataire est informé des travaux financés.
11. Fiscalité. Les aides sont déclarées selon votre régime d'imposition (chapitres 120 et 121).