Le permis de louer

Le permis de louer n'existe pas partout. Il ne s'applique que dans les communes ou les intercommunalités qui l'ont instauré, souvent sur une partie seulement de leur territoire. Là où il existe, il impose au bailleur une formalité à chaque nouvelle mise en location, avant ou après la signature du bail selon le régime choisi par la collectivité.

Le chapitre 86 en donne l'essentiel dans la préparation du logement. Ce chapitre en présente le détail, à savoir les deux régimes et leurs différences, la façon de savoir si votre logement est concerné, le contenu des dossiers, la visite, la décision, les recours, les sanctions et le lien avec la décence et la lutte contre l'habitat indigne. Il se termine par une liste de contrôle à suivre à chaque relocation.

Deux régimes sous un même nom

L'expression « permis de louer » recouvre deux régimes distincts créés par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR). La déclaration de mise en location figure aux articles L. 634-1 à L. 634-5 du Code de la construction et de l'habitation (CCH). L'autorisation préalable de mise en location figure aux articles L. 635-1 à L. 635-11 du même code (legifrance.gouv.fr).

Leurs modalités sont précisées par le décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016 et par trois arrêtés du 27 mars 2017 qui fixent les formulaires. La loi du 9 avril 2024 relative à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé a ensuite unifié la mise en œuvre et le contrôle des deux régimes, assoupli la délégation aux communes et créé un droit de visite. Le décret n° 2024-970 du 30 octobre 2024 en a tiré les conséquences (anil.org).

La déclaration informe la collectivité sans lui donner le pouvoir d'empêcher la location. L'autorisation, au contraire, lui permet de refuser ou de conditionner la mise en location d'un logement qui ne respecte pas les critères de décence ou qui présente un risque pour la sécurité des occupants ou la salubrité publique.

Qui instaure le permis de louer et où

La délibération de la collectivité

Le dispositif est institué par l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d'habitat ou, à défaut, par le conseil municipal. La délibération délimite des zones présentant une proportion importante d'habitat dégradé pour l'autorisation, ou des zones à surveiller pour la déclaration. Une zone peut ne viser qu'un ou plusieurs ensembles immobiliers. La délibération peut aussi cibler des catégories ou des caractéristiques de logements (anil.org).

Les zones doivent être cohérentes avec le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD) et, s'il existe, avec le programme local de l'habitat (PLH). La délibération fixe la date d'entrée en vigueur, qui ne peut intervenir moins de six mois après sa publication. Elle précise aussi le lieu et les modalités de dépôt des dossiers, y compris la possibilité d'un dépôt électronique. Elle est transmise à la caisse d'allocations familiales (CAF) et à la caisse de mutualité sociale agricole (MSA).

La délégation aux communes

Depuis la loi de 2024, un EPCI peut déléguer la mise en œuvre et le suivi du dispositif aux communes membres qui le demandent, sans que cette délégation dépende de l'existence d'un programme local de l'habitat. Sa durée est fixée par la délibération de l'EPCI. Le maire de chaque commune délégataire adresse chaque année un rapport à l'intercommunalité. En pratique, votre interlocuteur peut donc être la mairie ou le service habitat de l'intercommunalité selon le territoire.

Savoir si votre logement est concerné

Il n'existe pas de liste nationale officielle qui ferait foi pour chaque adresse. La seule réponse fiable est celle de la collectivité, à partir de la délibération en vigueur et du plan de zonage qui l'accompagne. Procédez ainsi avant chaque nouvelle mise en location.

1. Interrogez la mairie de la commune du logement et demandez si un régime de déclaration ou d'autorisation s'applique à l'adresse exacte.
2. Interrogez l'intercommunalité compétente en matière d'habitat, car c'est souvent elle qui a délibéré, même lorsque le dépôt se fait en mairie.
3. Demandez la délibération et le plan des zones. Un périmètre peut ne couvrir que quelques rues ou un seul côté d'une rue.
4. Vérifiez la date d'entrée en vigueur. Une délibération adoptée ne s'applique qu'à la date qu'elle fixe.
5. Conservez la réponse écrite, par courriel ou courrier, avec la date de la demande.

L'agence départementale d'information sur le logement (ADIL) de votre département peut aussi vous renseigner gratuitement. Les périmètres évoluent, car une collectivité peut créer, étendre, réduire ou supprimer une zone par une nouvelle délibération.

Les locations visées et celles qui ne le sont pas

Les deux régimes visent les logements loués à titre de résidence principale et soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qu'ils soient loués vides ou meublés. Ils ne visent pas les logements mis en location par un organisme de logement social, ni ceux qui font l'objet d'une convention conclue avec l'État au titre de l'aide personnalisée au logement (APL) en application de l'article L. 351-2 du CCH (anil.org).

Seule la mise en location, la relocation ou la nouvelle mise en location déclenche la formalité. Le renouvellement du bail, sa reconduction tacite et la signature d'un avenant n'y sont pas soumis. Un bail en cours au moment de l'entrée en vigueur du dispositif n'appelle donc aucune démarche tant que le locataire reste en place.

Les locations meublées de tourisme ne relèvent pas de la loi de 1989 et obéissent à leurs propres formalités en mairie, comme la déclaration et l'enregistrement (chapitres 29 et 30). Le permis de louer ne remplace pas non plus l'autorisation de diviser un logement existant, qui peut être exigée dans certaines zones avant les travaux (chapitre 92).

La déclaration de mise en location

Le dépôt

La déclaration est déposée auprès de l'EPCI ou de la commune dans les quinze jours qui suivent la conclusion du contrat de location. Elle utilise le formulaire Cerfa n° 15651. Lorsque le logement est soumis au dossier de diagnostic technique prévu à l'article 3-3 de la loi de 1989, ce dossier est annexé à la déclaration (chapitre 87). L'envoi électronique est possible si la délibération le prévoit.

La déclaration indique l'identité ou la dénomination du bailleur et ses coordonnées, celles de son mandataire le cas échéant avec le numéro de sa carte professionnelle, la localisation, la désignation et la consistance du logement ainsi que la date de conclusion du bail. Elle est renouvelée à chaque nouvelle mise en location (anil.org).

Le récépissé

Dans la semaine qui suit le dépôt, la collectivité délivre un récépissé si la déclaration est complète. Si elle est incomplète, elle adresse un accusé de réception qui liste les pièces manquantes. Le délai de régularisation ne peut dépasser un mois, faute de quoi le bailleur doit déposer une nouvelle déclaration.

Le bailleur transmet une copie du récépissé au locataire. Le versement des aides personnelles au logement directement au bailleur, en tiers payant, est subordonné à la production de ce récépissé. Un locataire qui perçoit une aide au logement versée au bailleur fait donc apparaître très vite une déclaration manquante.

L'autorisation préalable de mise en location

Le contenu du dossier

La demande est établie sur le formulaire Cerfa n° 15652, intitulé demande d'autorisation préalable de mise en location de logement. Elle est déposée auprès de la commune ou de l'EPCI désigné par la délibération. Selon la notice du formulaire publiée sur le site des formulaires de service-public.gouv.fr, elle comprend les éléments suivants.

• L'identité du bailleur, qu'il soit un particulier, une personne morale ou représenté par un mandataire, ainsi que ses coordonnées.
• Les caractéristiques de l'immeuble, notamment le type d'habitat, le régime juridique, la période de construction et les équipements de sécurité.
• Les caractéristiques du logement, notamment la surface, le nombre de pièces, la cuisine, la salle d'eau, les toilettes, l'énergie utilisée, la production d'eau chaude et le chauffage.
• Les observations du bailleur sur l'état du logement.
• Une déclaration sur l'honneur et la signature.

Des feuillets complémentaires permettent d'ajouter jusqu'à trois codemandeurs, par exemple en cas d'indivision. Le dossier de diagnostic technique est annexé lorsqu'il est obligatoire. Certaines collectivités demandent des pièces complémentaires ou proposent un dépôt en ligne. Suivez les modalités fixées par la délibération.

La procédure pas à pas

1. Préparez le logement en vérifiant la décence, les installations d'électricité et de gaz, la ventilation, les détecteurs et l'humidité (chapitres 86 et 88).
2. Faites établir ou mettez à jour les diagnostics du dossier de diagnostic technique, en particulier le diagnostic de performance énergétique (DPE) (chapitres 87 et 89).
3. Remplissez le formulaire avec précision, sans minimiser l'état réel du logement dans la rubrique des observations.
4. Déposez la demande avant toute signature, selon les modalités de la délibération. Conservez la preuve de la date de dépôt. L'accusé de réception délivré en application du Code des relations entre le public et l'administration vaut récépissé.
5. Préparez la visite, qui peut être organisée dans le mois qui suit le dépôt.
6. Attendez la décision ou l'expiration du délai d'un mois.
7. Signez le bail seulement après l'autorisation expresse ou tacite et joignez-y l'autorisation.
8. Classez le dossier avec le bail, car l'autorisation devra être produite en cas de contrôle.

La visite du logement

Dans le délai d'un mois qui suit le dépôt, le président de l'EPCI ou le maire peut faire procéder à toute visite utile. Dans un logement à usage d'habitation, la visite ne peut avoir lieu qu'entre 6 heures et 21 heures. Si l'occupant s'y oppose ou si la personne qui peut ouvrir est injoignable, la visite nécessite l'autorisation du juge des libertés et de la détention du tribunal judiciaire (anil.org).

Préparez cette visite comme un contrôle de décence. Assurez l'accès à toutes les pièces, au tableau électrique, au compteur, à la chaudière ou au chauffe-eau et aux annexes. Tenez à disposition les diagnostics, les attestations d'entretien de la chaudière et les factures des travaux récents. Un logement vide, propre et dont les équipements fonctionnent se contrôle plus vite et laisse moins de place aux réserves.

La décision

La collectivité dispose d'un mois à compter du dépôt pour se prononcer. Elle peut accorder l'autorisation, l'accorder sous conditions de travaux ou d'aménagements, ou la refuser. Le refus et l'autorisation conditionnelle sont motivés et précisent la nature des travaux ou aménagements exigés. Le silence gardé pendant un mois vaut autorisation tacite.

L'autorisation reproduit les informations de la demande. Elle doit être jointe au bail et renouvelée à chaque nouvelle mise en location. Elle devient caduque si la location n'intervient pas dans les deux ans qui suivent sa délivrance. Les décisions de refus et les autorisations assorties de réserves sont transmises à la CAF, à la MSA et aux services fiscaux, puis inscrites à l'observatoire des logements indignes du département.

Le transfert en cas de vente

En cas de vente ou de donation d'un logement, une autorisation en cours de validité peut être transférée au nouveau propriétaire. Le transfert prend effet au dépôt d'une déclaration de transfert sur le formulaire Cerfa n° 15663, avec l'accord du bénéficiaire initial. Les modalités de dépôt sont fixées par la collectivité. L'acquéreur d'un logement à relouer a intérêt à demander au vendeur l'autorisation et son accord écrit au transfert dès l'avant-contrat (chapitre 6).

Un calendrier type

Les délais se calculent à partir du dépôt pour l'autorisation et à partir de la signature du bail pour la déclaration. Les dates ci-dessous sont illustratives et partent d'hypothèses simples.

Le délai de quinze jours laisse en théorie jusqu'au 16 septembre 2027 pour un bail signé le 1er septembre. Visez une date antérieure pour ne pas dépendre du mode de calcul ou d'un incident d'envoi. Pour l'autorisation, déposez le dossier dès la réception du congé du locataire sortant afin que la décision intervienne pendant le préavis.

Refus, conditions et recours

Lire et exécuter la décision

Une autorisation sous conditions ou un refus indique les travaux ou aménagements à réaliser. Faites-les chiffrer, réalisez-les et conservez les factures et les photographies. Déposez ensuite une nouvelle demande, car le refus initial ne se transforme pas de lui-même en autorisation après les travaux.

Si la décision vous paraît fondée sur une erreur de fait, comme une installation déjà remplacée ou une pièce mal mesurée, écrivez à l'auteur de la décision en joignant vos justificatifs. Cette démarche amiable règle souvent le désaccord plus vite qu'un contentieux.

Les recours

La décision est un acte administratif. Vous pouvez former un recours gracieux auprès du maire ou du président de l'EPCI qui l'a prise. Vous pouvez aussi saisir le tribunal administratif dans le délai de deux mois à compter de la notification, selon la règle générale de l'article R. 421-1 du Code de justice administrative (chapitre 118). Un recours gracieux formé dans ce délai le proroge en principe jusqu'à la réponse.

Le recours contre un refus ne vous autorise pas à louer en attendant. Pour un litige complexe, consultez un avocat en droit public ou l'ADIL avant d'agir, car l'issue dépend des faits constatés lors de la visite et de la motivation de la décision.

Les sanctions

Les montants

Les sanctions sont administratives. Elles ne remettent pas en cause le bail, qui reste valable et protège le locataire.

Ces montants sont des plafonds. L'amende est proportionnée à la gravité des manquements (legifrance.gouv.fr). Depuis la loi de 2024, elle est prononcée par le maire ou le président de l'EPCI et non plus par le préfet. Son produit revient à la commune ou à l'EPCI selon l'autorité qui l'a prononcée (anil.org).

La procédure

1. Le constat. La collectivité constate qu'un logement de la zone a été loué sans formalité, souvent à partir des informations de la CAF, des services fiscaux ou d'un signalement.
2. Les observations. Le bailleur est informé qu'il peut présenter ses observations dans un délai d'un mois.
3. La régularisation. Pendant ce délai, il peut régulariser sa situation en joignant à ses observations une copie du récépissé de dépôt de la déclaration ou de la demande.
4. Le titre de recettes. À l'issue du délai, l'autorité peut émettre un titre de recettes pour le montant de l'amende.
5. La prescription. L'amende ne peut plus être prononcée plus d'un an après la constatation des manquements.

Les autres conséquences

En régime de déclaration, l'absence de récépissé bloque le versement de l'aide au logement en tiers payant. En régime d'autorisation, un refus signale le logement à la CAF, à la MSA et aux services fiscaux. Un logement qui se révèle indécent ou dangereux expose en outre le bailleur aux procédures propres à la décence et à l'habitat indigne, indépendamment du permis de louer (chapitres 88 et 116).

Le lien avec la décence et l'habitat indigne

La décence comme critère

Le permis de louer sert d'abord à repérer les logements non décents ou dangereux avant leur mise en location. L'autorisation peut être refusée ou conditionnée si le logement ne respecte pas les critères de décence de l'article 6 de la loi de 1989 et du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, ou s'il risque de porter atteinte à la sécurité des occupants ou à la salubrité publique.

La performance énergétique fait partie des critères de décence selon le calendrier rappelé au chapitre 89. Un logement trop énergivore au regard de ce calendrier ne remplit donc pas les critères de décence et peut se voir opposer un refus pour ce motif. Vérifiez la classe du DPE avant de déposer la demande.

Les arrêtés de police

Aucune autorisation ne peut être délivrée lorsque l'immeuble fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris au titre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles. L'autorisation n'est pas non plus opposable aux autorités chargées de cette police, ni aux droits que les occupants tiennent des mesures qu'elles prennent (anil.org).

Autrement dit, obtenir l'autorisation ne vous met pas à l'abri d'un arrêté ultérieur si le logement se dégrade ou si des désordres cachés apparaissent. Les procédures d'arrêté, la suspension des loyers et les obligations d'hébergement sont détaillées au chapitre 116.

Le règlement sanitaire et les autres règles locales

Le règlement sanitaire départemental fixe des règles d'hygiène qui s'ajoutent à la décence, par exemple sur l'aération ou l'évacuation des eaux (chapitre 86). Une collectivité qui a instauré le permis de louer s'appuie souvent sur ces règles lors de la visite. Elle peut aussi avoir adopté d'autres dispositifs, comme l'autorisation de diviser ou des restrictions sur la location touristique, qui obéissent à leurs propres procédures (chapitres 29 et 92).

Un exemple chiffré

L'exemple suivant est purement illustratif. Un bailleur possède un logement de deux pièces loué 520 € par mois dans une zone soumise à autorisation préalable. Le locataire donne congé et part le 28 février 2027.

1. Sans anticipation. Le bailleur trouve un candidat début mars et dépose sa demande le 3 mars. La visite relève un garde-corps non conforme et une ventilation insuffisante dans la salle d'eau. L'autorisation est accordée sous conditions. Les travaux et la vérification prennent six semaines, soit un mois et demi de vacance supplémentaire et une perte de loyer de 520 € multipliés par 1,5, soit 780 €.
2. Avec anticipation. Le bailleur dépose sa demande dès la réception du congé, pendant le préavis. Les travaux prescrits sont réalisés avant le départ du locataire, avec son accord sur les dates d'accès. Le logement est reloué au 1er mars sans vacance liée à la procédure.

Le dernier scénario montre que l'économie de temps obtenue en signant sans demande est sans commune mesure avec le risque encouru. Une amende de 5 000 € représente 9,6 mois d'un loyer de 520 €, sans compter les travaux qui resteront exigés.

Les cas particuliers

La colocation

En colocation à bail unique, l'arrivée d'un nouveau colocataire par avenant n'est pas une nouvelle mise en location. En revanche, un nouveau bail signé à la place de l'ancien, ou un bail individuel conclu pour une chambre, est une mise en location qui appelle la formalité. Interrogez la collectivité sur la manière dont elle traite les baux individuels par chambre, car le dossier porte sur le logement et ses caractéristiques (chapitre 15).

Le bailleur en société ou représenté

Une société civile immobilière (SCI) remplit la formalité comme un particulier, sous sa dénomination. Lorsque la location est confiée à un professionnel titulaire d'un mandat, celui-ci peut déposer la déclaration ou la demande en indiquant sa carte professionnelle. La responsabilité de la formalité reste celle du bailleur, qui doit s'assurer qu'elle a été faite.

Le logement acheté loué ou à relouer

L'acheteur d'un logement occupé n'a aucune formalité à accomplir tant que le bail en cours se poursuit. Pour un logement vendu libre et destiné à être reloué, une autorisation encore valable peut être transférée, sinon l'acquéreur dépose sa propre demande avant de louer. Faites vérifier la situation du logement au regard du permis de louer avant de signer l'acte (chapitres 2 et 6).

Le logement meublé

La location meublée de résidence principale est concernée au même titre que la location vide. La visite porte sur le logement et non sur le mobilier, mais un équipement dangereux, comme un appareil de chauffage d'appoint défectueux, peut justifier des réserves. L'équipement du meublé est présenté au chapitre 94.

Les erreurs fréquentes

• Signer le bail puis déposer la demande d'autorisation, alors que celle-ci doit précéder la signature.
• Se fier à une vérification faite lors d'une location précédente, alors que le périmètre a pu changer.
• Interroger seulement la mairie quand la compétence appartient à l'intercommunalité.
• Oublier de remettre au locataire la copie du récépissé de déclaration.
• Louer pendant un recours contre un refus.
• Laisser une autorisation devenir caduque faute de location dans les deux ans.
• Croire qu'une autorisation tacite garantit la décence du logement.
• Négliger la déclaration de transfert lors de l'achat d'un logement déjà autorisé.
• Ne pas répondre dans le délai d'un mois à l'invitation à présenter des observations.

Liste de contrôle

1. Périmètre. La mairie et l'intercommunalité ont confirmé par écrit le régime applicable à l'adresse exacte et sa date d'entrée en vigueur.
2. Régime. Vous savez s'il s'agit d'une déclaration après la signature ou d'une autorisation avant la signature.
3. Logement. La décence, la classe du DPE, l'électricité, le gaz, la ventilation et les détecteurs ont été vérifiés.
4. Diagnostics. Le dossier de diagnostic technique est complet et à jour.
5. Dépôt. Le formulaire Cerfa n° 15652 ou n° 15651 est déposé selon les modalités de la délibération, avec une preuve de la date.
6. Visite. L'accès au logement, aux compteurs et aux équipements est organisé et les justificatifs sont prêts.
7. Décision. L'autorisation expresse ou tacite est obtenue avant la signature, ou le récépissé de déclaration est reçu après.
8. Bail. L'autorisation est jointe au bail ou la copie du récépissé est remise au locataire.
9. Suivi. La date de caducité, les éventuelles conditions et les travaux réalisés sont consignés dans le dossier du logement.
10. Relocation. La formalité est recommencée à chaque nouvelle mise en location.