Réaliser soi-même les travaux de son bien locatif

Beaucoup de bailleurs réalisent eux-mêmes une partie de leurs travaux, de la peinture à la rénovation complète d'un logement. Aucune règle générale n'interdit à un propriétaire de travailler sur son propre bien, mais le logement qu'il loue doit respecter des normes de sécurité, certaines installations doivent être contrôlées avant leur mise en service et la fiscalité ne traite pas ces travaux comme ceux d'une entreprise.

Ce chapitre présente la part qui vous revient et celle d'un professionnel, les normes, les autorisations, l'assurance, la fiscalité et votre responsabilité en cas de revente. Les règles de décence et les diagnostics sont présentés au chapitre 86, la rénovation énergétique et ses aides au chapitre 90, la division et la transformation d'un bien au chapitre 92.

Ce que vous pouvez faire vous-même

La plupart des corps de métier n'exigent aucune qualification du propriétaire qui travaille dans son logement. Faire soi-même ne dispense toutefois d'aucune norme et certains ouvrages ne peuvent être mis en service qu'après un contrôle extérieur. Le tableau suivant résume les situations les plus courantes.

Les normes à respecter

L'électricité

Le logement loué doit comporter des réseaux et branchements d'électricité conformes aux normes de sécurité et en bon état d'usage et de fonctionnement. Le réseau doit éclairer toutes les pièces et les accès et permettre l'usage normal des appareils ménagers courants (service-public.gouv.fr). Une installation refaite sans respecter les règles de l'art expose donc le bailleur à un logement non décent et, en cas d'incendie ou d'électrocution, à une mise en cause de sa responsabilité.

La norme NF C 15-100 est la référence technique des installations électriques intérieures des logements, qu'il s'agisse des circuits, des protections différentielles, de la terre ou des volumes autour de la douche.

L'attestation de conformité. Avant la mise sous tension d'une installation nouvelle, le gestionnaire du réseau exige une attestation de conformité visée par le Consuel, l'organisme agréé pour ce contrôle (Code de l'énergie et décret n° 72-1120 du 14 décembre 1972). Selon la réponse du ministre publiée le 3 novembre 2015, l'attestation est aussi exigée pour une installation entièrement rénovée lorsque le distributeur a coupé l'alimentation à la demande du client. Elle est établie par celui qui a réalisé l'installation puis soumise au visa du Consuel, qui décide des installations qu'il contrôle sur place. Une rénovation partielle sans coupure du réseau n'impose pas cette attestation, mais rien n'interdit d'en demander une.

L'attestation présente un second intérêt. Lorsque l'installation a plus de quinze ans, un état de l'installation intérieure d'électricité de moins de six ans doit être annexé au bail, mais une attestation de conformité visée par le Consuel de moins de six ans peut le remplacer (service-public.gouv.fr). Conservez-la avec les factures de matériel, car elle sert aussi de preuve en cas de sinistre.

Le gaz

Toute installation de gaz neuve, modifiée ou complétée dans un logement donne lieu à un certificat de conformité établi par l'installateur. Selon la réponse ministérielle publiée en 2017 sur ce sujet, ce certificat n'est valable qu'avec le visa d'un organisme de contrôle agréé. Les installateurs titulaires d'une qualification reconnue peuvent le délivrer sans contrôle systématique, les autres font contrôler l'installation achevée par l'organisme. Le propriétaire qui réalise lui-même ses travaux relève de cette seconde voie.

Entre fuite, intoxication au monoxyde de carbone et explosion, une erreur sur le gaz a des conséquences graves. L'entretien de la chaudière et le ramonage obéissent aux règles du chapitre 86.

La ventilation

Le logement doit disposer d'une aération suffisante. Les ouvrants et les dispositifs de ventilation doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l'air et l'évacuation de l'humidité adaptés à une occupation normale (service-public.gouv.fr).

Remplacer des fenêtres anciennes par des menuiseries étanches, isoler les murs ou boucher une grille d'aération réduit le renouvellement de l'air. La condensation et les moisissures qui en résultent rendent le logement non décent. Prévoyez les entrées d'air des nouvelles menuiseries et vérifiez la ventilation mécanique s'il en existe une.

Le détecteur de fumée est présenté au chapitre 86. Reposez-le au bon emplacement après les travaux de plafond ou d'électricité. Les garde-corps que vous posez doivent être dans un état conforme à leur usage.

L'amiante et le plomb

Dans un immeuble dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, des dalles de sol, des colles, des conduits ou des plaques de toiture peuvent contenir de l'amiante, dont les fibres sont libérées au perçage, au ponçage ou à la démolition. Consultez le repérage amiante avant de commencer et faites compléter le repérage par un diagnostiqueur certifié en cas de doute sur un matériau.

Dans les logements construits avant 1949, les anciennes peintures peuvent contenir du plomb, que le ponçage à sec ou le décapage au chalumeau rendent dangereux. Les déchets, en particulier ceux qui contiennent de l'amiante, doivent rejoindre les filières adaptées. Renseignez-vous auprès de votre déchetterie avant le chantier.

Les autorisations d'urbanisme et la copropriété

L'urbanisme

Les travaux intérieurs qui ne modifient ni l'aspect extérieur, ni la surface de plancher, ni la destination du bâtiment ne demandent en principe aucune autorisation d'urbanisme. Les autres peuvent exiger une déclaration préalable ou un permis de construire.

La déclaration préalable concerne notamment la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol limitée, la transformation de combles ainsi que les modifications de l'aspect extérieur comme les fenêtres, les volets, le ravalement, les panneaux solaires ou un boîtier de climatisation. L'administration dispose en général d'un mois pour l'instruire, porté en général à deux mois en secteur protégé (service-public.gouv.fr). Le remplacement de fenêtres, de volets ou d'une porte extérieure par un autre modèle relève ainsi de la déclaration préalable (service-public.gouv.fr).

Les seuils de surface qui séparent la déclaration préalable du permis de construire dépendent de la zone et du document d'urbanisme de la commune. Interrogez la mairie avant une extension, un changement de destination (chapitre 92) ou des travaux en secteur protégé. L'autorisation est affichée sur le terrain pendant tout le chantier, car le délai de recours des tiers ne court qu'à partir de cet affichage.

La copropriété

Dans votre lot, vous pouvez en principe réaliser des travaux sans autorisation de l'assemblée générale. Cette liberté cesse dès que les travaux affectent les parties communes, comme un mur porteur ou une canalisation commune, ou l'aspect extérieur de l'immeuble, comme les fenêtres, un conduit ou une climatisation. Ils doivent alors être autorisés par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. L'appropriation ou la destruction de parties communes relève de la double majorité de l'article 26 (service-public.gouv.fr).

Le règlement de copropriété peut aussi interdire certains travaux ou imposer une harmonie d'ensemble, par exemple une couleur de volets. Des travaux non autorisés peuvent donner lieu à une remise en état, jusqu'à la démolition. Demandez au syndic par lettre recommandée l'inscription de votre projet à l'ordre du jour (chapitre 109).

L'assurance pendant les travaux

Un chantier modifie le risque couvert par votre assurance de propriétaire non occupant (PNO). Décrivez à l'assureur la nature et la durée des travaux et demandez-lui par écrit si le contrat couvre l'incendie ou le dégât des eaux causés par le chantier ainsi que les dommages aux voisins ou aux parties communes (chapitre 108).

Un proche qui vous aide bénévolement et se blesse peut rechercher votre responsabilité, ce qui suppose une responsabilité civile adaptée. Une aide rémunérée sans déclaration constitue en revanche du travail dissimulé, puni de trois ans d'emprisonnement et de 45 000 € d'amende (entreprendre.service-public.gouv.fr). Si vous avez besoin d'une main d'œuvre payée, passez par une entreprise ou un artisan immatriculé qui vous remet une facture.

Les travaux que vous réalisez vous-même ne bénéficient d'aucune garantie décennale d'entreprise. L'assurance dommages-ouvrage est présentée au chapitre 108. Consultez un assureur construction avant des travaux de structure.

La fiscalité des travaux réalisés soi-même

En location nue

Au régime réel des revenus fonciers, lorsque les travaux sont réalisés par le propriétaire lui-même, seul le prix d'achat des matériaux est déductible. Le travail personnellement effectué n'est pas pris en compte (bofip.impots.gouv.fr). Vous ne pouvez donc déduire ni la valeur de vos heures, ni une rémunération que vous vous attribueriez.

Les règles communes du chapitre 120 s'appliquent. Les matériaux doivent servir à des travaux de réparation, d'entretien ou d'amélioration et être facturés à votre nom. Ils sont déduits l'année de leur paiement. Ceux d'une construction, d'une reconstruction ou d'un agrandissement ne sont pas déductibles.

Conservez pour chaque achat une facture nominative qui identifie les produits plutôt qu'un simple ticket de caisse, annotée du logement concerné. Si vous rénovez plusieurs logements ou votre résidence principale en même temps, vous devez pouvoir justifier que les matériaux déduits ont été posés dans le logement loué.

En location meublée

Au régime réel de la location meublée, les matériaux achetés pour des travaux d'amélioration sont inscrits à l'actif et amortis, alors que ceux qui servent à l'entretien et aux réparations sont déduits comme des charges de l'année. Votre travail personnel n'entre pas dans le coût amortissable (chapitres 121 et 135).

La plus-value à la revente

Pour le calcul de la plus-value des particuliers, le prix d'acquisition est majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration réalisées par une entreprise et non déduites des revenus. Les travaux réalisés par le propriétaire lui-même ne sont pas retenus, pas plus que les matériaux qu'il a achetés, même lorsqu'une entreprise les a posés. Seuls les frais de pose facturés par l'entreprise sont alors pris en compte (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20).

Ce point pèse surtout pour les travaux qui ne sont pas déductibles des revenus fonciers, comme une extension. Réalisée par une entreprise, elle majore le prix d'acquisition. Réalisée par vous-même, elle accroît la valeur du bien sans majorer le prix d'acquisition, ce qui augmente la plus-value imposable. Après cinq ans de détention, le forfait de 15 % du prix d'achat peut remplacer les dépenses réelles, sous les conditions présentées au chapitre 135.

La TVA

Les taux réduits de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de 5,5 % et de 10 % ne s'appliquent qu'aux travaux facturés par une entreprise, pose comprise. Les matériaux et équipements que vous achetez vous-même sont soumis au taux normal de 20 % (chapitre 90). Une partie de l'économie de main d'œuvre est ainsi absorbée par l'écart de taux.

Les aides à la rénovation

La plupart des aides à la rénovation énergétique exigent que les travaux soient réalisés par une entreprise titulaire de la mention reconnu garant de l'environnement (RGE) correspondant aux travaux. C'est le cas de MaPrimeRénov', des primes liées aux certificats d'économies d'énergie (CEE) et de l'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), présentés au chapitre 90. Des travaux réalisés par le propriétaire n'ouvrent droit à aucune de ces aides, même lorsqu'ils atteignent les performances exigées.

Comparez le coût net des deux solutions, aides déduites. Un panachage est souvent possible, en confiant à une entreprise RGE les postes aidés, comme l'isolation des combles ou le système de chauffage, tout en réalisant vous-même les travaux non aidés, comme les cloisons, la peinture ou les sols.

La responsabilité en cas de revente

La responsabilité du constructeur

Le Code civil répute constructeur toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire (article 1792-1). Le vendeur qui a lui-même réalisé des travaux de construction peut ainsi voir sa responsabilité recherchée par l'acquéreur, pendant dix ans, pour les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (chapitre 108).

Tous les travaux ne constituent pas un ouvrage au sens de ce texte. La qualification dépend de leur nature et de leur importance, que le juge apprécie au cas par cas. Une extension ou une reprise de structure se rapproche d'une construction, un rafraîchissement de peinture en est éloigné. Entre les deux, demandez l'avis du notaire avant de vendre. L'acte d'une vente conclue dans les dix ans de travaux de construction mentionne l'existence ou l'absence d'assurance.

Les vices cachés

Indépendamment de la responsabilité du constructeur, le vendeur doit la garantie des vices cachés (article 1641 du Code civil). L'acte contient en général une clause qui l'en exonère, mais cette clause ne protège pas le vendeur qui connaissait le vice (article 1643 du Code civil). Celui qui a réalisé lui-même des travaux aura du mal à soutenir qu'il ignorait un défaut de ces travaux.

Les diagnostics et formalités après travaux

Les diagnostics établis avant les travaux ne décrivent plus le logement.

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE). Valable dix ans, il ne tient pas compte des travaux réalisés depuis. Un nouveau DPE permet de faire valoir la nouvelle classe dans l'annonce, au regard du calendrier d'interdiction de louer et pour le déficit foncier majoré (chapitres 86 et 90).
• Les états des installations d'électricité et de gaz. L'attestation de conformité visée par le Consuel de moins de six ans peut tenir lieu d'état de l'électricité pour la location. Après une rénovation partielle, un nouveau diagnostic évite d'annexer au bail des anomalies corrigées depuis.
• L'amiante et le plomb. Conservez les justificatifs de retrait des matériaux repérés et faites mettre à jour les documents si nécessaire.
• La surface habitable. Une extension, l'aménagement de combles ou la suppression d'une cloison modifient la surface. Faites-la mesurer à nouveau pour l'annonce et le bail.

Une extension ou un changement d'affectation se déclare aussi à l'administration fiscale dans les quatre-vingt-dix jours de l'achèvement, pour la mise à jour de la valeur locative cadastrale (chapitre 92). Une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux est adressée à la mairie lorsque les travaux ont fait l'objet d'un permis ou d'une déclaration préalable.

Un exemple chiffré

L'exemple qui suit est une illustration. Les montants sont des hypothèses et ne valent pas calcul pour votre situation.

Un bailleur achète une maison 120 000 € pour la louer nue. Il y réalise deux séries de travaux la même année.

• Une rénovation intérieure, à savoir électricité, plomberie, cloisons, peinture et sols. Ce sont des travaux d'amélioration, déductibles des revenus fonciers.
• Une extension de 20 m², non déductible des revenus fonciers parce qu'il s'agit d'un agrandissement.

Il compare deux scénarios. Dans le premier, il confie tout à des entreprises. Dans le second, il réalise lui-même tous les travaux et n'achète que les matériaux, au taux normal de TVA.

L'effet sur l'impôt de l'année des travaux

Le bailleur relève du régime réel, son taux marginal d'imposition est de 30 % et ses autres revenus fonciers nets dépassent 30 000 €, si bien que les travaux déductibles s'imputent sans créer de déficit. Chaque euro déduit économise 30 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 47,2 %, sans tenir compte de la contribution sociale généralisée (CSG) déductible l'année suivante. L'extension n'est déductible dans aucun des deux scénarios.

L'écart de dépense de 18 000 € sur la rénovation n'est plus que de 9 504 € après impôt, car la dépense de l'entreprise est déduite en totalité.

L'effet sur la plus-value

Le bailleur revend la maison au bout de quatre ans, 210 000 € dans les deux scénarios. Avec une détention inférieure à six ans, il ne bénéficie d'aucun abattement pour durée de détention ni du forfait de 15 % pour travaux. Il retient le forfait de 7,5 % pour les frais d'acquisition, soit 9 000 €. La rénovation intérieure, déjà déduite des revenus fonciers, ne majore le prix d'acquisition dans aucun des deux cas.

Le bilan

L'écart de 42 000 € sur les factures se réduit à 17 404 € une fois l'impôt pris en compte. Les entreprises font déduire toute la rénovation et majorent le prix d'acquisition de l'extension, alors que le chantier réalisé soi-même supporte une plus-value plus forte, surtaxe comprise.

Ce calcul n'intègre ni le temps passé, ni les loyers perdus si le chantier dure plus longtemps, ni les aides perdues faute d'entreprise RGE, ni l'absence de garantie décennale. Une détention plus longue ouvrirait les abattements et le forfait de 15 % (chapitre 135). Refaites le calcul avec vos propres chiffres et, pour une opération importante, avec un professionnel.

Liste de contrôle avant de commencer

1. Compétence. Vous identifiez les postes que vous savez réaliser selon les règles de l'art et ceux que vous confiez à un professionnel, en particulier le gaz et les circuits frigorifiques.
2. Autorisations. La mairie a confirmé si une déclaration préalable ou un permis est nécessaire et l'autorisation est obtenue et affichée.
3. Copropriété. Les travaux touchant les parties communes ou l'aspect extérieur ont été autorisés par l'assemblée générale et le règlement de copropriété a été relu.
4. Repérages. Le repérage amiante et, pour un logement d'avant 1949, le constat plomb ont été consultés avant toute démolition ou ponçage.
5. Assurance. L'assureur est informé du chantier et a confirmé par écrit les garanties applicables.
6. Aides. Le coût net des postes réalisés par une entreprise RGE, aides déduites, a été comparé au coût des mêmes postes réalisés soi-même.
7. Factures. Chaque achat de matériaux fait l'objet d'une facture à votre nom, annotée du logement concerné.
8. Conformité. L'attestation de conformité électrique ou le certificat de conformité gaz est obtenu lorsque la règle l'exige.
9. Sécurité. Les entrées d'air, la ventilation, les garde-corps et le détecteur de fumée sont en place et fonctionnent.
10. Après travaux. Les diagnostics et la surface habitable sont mis à jour et les déclarations d'achèvement sont faites.
11. Dossier de travaux. Factures, photographies datées, fiches techniques, attestations et autorisations sont classées pour l'impôt, l'assurance et une future revente.