Le contrat de location saisonnière et les litiges

La location saisonnière d'un meublé de tourisme repose sur un contrat court, conclu souvent à distance avec un voyageur que le loueur ne rencontrera parfois jamais. Ce contrat ne relève pas de la loi du 6 juillet 1989, qui exclut les locations à caractère saisonnier, mais du Code du tourisme et des règles générales du louage du Code civil. Les parties disposent donc d'une large liberté, à condition de l'organiser par écrit.

Ce chapitre présente la formation du contrat, les sommes versées à la réservation, l'annulation, le dépôt de garantie et la durée maximale du séjour. Il détaille ensuite les litiges les plus fréquents et les voies de règlement, de la réclamation amiable au juge. La gestion pratique des séjours est traitée au chapitre 36, les obligations déclaratives au chapitre 28 et les relations avec les plateformes au chapitre 35.

Le cadre juridique

Les textes applicables

Le contrat de location d'un meublé de tourisme obéit principalement aux textes suivants, que service-public.gouv.fr cite en référence (service-public.gouv.fr).

Lorsque le loueur agit en professionnel et le voyageur en consommateur, le Code de la consommation s'ajoute à ces textes, notamment pour les clauses abusives, l'information précontractuelle et la médiation. La frontière entre loueur particulier et professionnel au sens du Code de la consommation n'est pas fixée par un seuil de recettes. Elle s'apprécie selon les circonstances, comme la fréquence des locations, le nombre de logements et l'organisation de l'activité.

Ce que le contrat saisonnier n'est pas

La location saisonnière ne donne au voyageur aucun des droits d'un locataire de résidence principale. Il n'a ni droit au maintien dans les lieux, ni préavis, ni protection contre le congé. En contrepartie, le loueur ne peut pas utiliser ce contrat pour loger durablement une personne qui y vit. Un même client ne peut pas totaliser plus de 90 jours consécutifs de location par année civile (service-public.gouv.fr).

Si l'occupant fait du logement sa résidence principale, le juge peut requalifier le contrat en bail d'habitation soumis à la loi de 1989, avec ses règles de durée, de dépôt de garantie et de congé. Pour un séjour professionnel ou de formation de plusieurs mois, le bail mobilité est l'outil prévu par la loi (chapitre 13). Pour une occupation à l'année, c'est le bail meublé (chapitre 12).

Le contrat écrit

Une obligation légale

La réservation d'un meublé de tourisme doit faire l'objet d'un contrat de location écrit, signé en deux exemplaires, un pour chaque partie (service-public.gouv.fr). Cette exigence découle de l'article L. 324-2 du Code du tourisme. L'écrit protège autant le loueur que le voyageur, car il fixe ce qui a été convenu sur le prix, les dates, les sommes versées et l'annulation.

Lorsque la réservation passe par une plateforme, la confirmation électronique, les conditions de l'annonce et les conditions générales de la plateforme forment ensemble le cadre contractuel. Vérifiez qu'elles reprennent bien les éléments essentiels du séjour. Ajoutez-y, par un message écrit ou un document joint, ce qui manque, comme le règlement intérieur ou le montant du dépôt de garantie.

Les mentions du contrat

Service-public.gouv.fr indique que le contrat doit notamment mentionner les éléments suivants (service-public.gouv.fr).

• L'identité et les coordonnées du loueur et du client.
• L'adresse du logement.
• La durée de la location, les dates et heures d'arrivée et de départ.
• Le descriptif du logement et l'inventaire du mobilier et des équipements.
• Le prix et les modalités de paiement, y compris les arrhes ou l'acompte.
• Le numéro d'enregistrement du meublé et le statut du loueur, professionnel ou non professionnel.
• Le montant prévisionnel de la taxe de séjour lorsqu'elle existe.
• Le montant et les conditions du dépôt de garantie.
• Les conditions d'annulation.

En pratique, ajoutez le nombre maximal d'occupants, la présence ou non d'animaux, les consommations éventuellement refacturées, les règles de vie et la clause de règlement des litiges. Plus le contrat est précis, moins les désaccords trouvent prise.

L'état descriptif

Le loueur doit remettre au client qui le demande, avant la signature, un état descriptif du logement. Il indique l'adresse et les coordonnées du loueur, la situation du logement dans la localité, sa description, son mobilier et ses équipements, les prix et modalités de paiement, le dépôt de garantie éventuel et le statut du loueur (service-public.gouv.fr).

L'état descriptif engage le loueur. Un logement qui ne correspond pas à sa description ouvre au client des recours présentés plus loin. Décrivez donc le logement avec exactitude, y compris ses défauts, comme un escalier raide, une rue bruyante ou un stationnement éloigné.

Les clauses particulières

Les animaux. Le loueur d'un meublé de tourisme peut interdire la présence d'animaux dans le contrat (service-public.gouv.fr). S'il les accepte, il peut prévoir un supplément de ménage, à condition de l'annoncer avant la réservation.

Les consommations. Les retenues pour consommations d'eau, de chauffage et d'électricité ne sont possibles que si le contrat les prévoit. Indiquez alors le tarif appliqué et la méthode de relevé.

Le nombre d'occupants. Un nombre maximal adapté au couchage et à l'équipement limite l'usure et les nuisances. Prévoyez la conséquence d'un dépassement, par exemple un supplément par personne annoncé dans les conditions.

Les clauses à éviter. Dans un contrat entre un professionnel et un consommateur, une clause qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties est abusive et réputée non écrite. La Commission des clauses abusives a consacré une recommandation aux locations saisonnières. Une clause qui permettrait au loueur de garder le dépôt de garantie sans justification, ou qui l'exonérerait de toute responsabilité, s'expose à ce grief.

Conclure un contrat en direct pas à pas

Lorsque vous louez sans plateforme, la conclusion du contrat suit en général les étapes suivantes.

1. Répondez à la demande en indiquant la disponibilité, le prix total et ce qu'il comprend.
2. Remettez l'état descriptif si le client le demande, ou joignez-le d'office à votre proposition.
3. Adressez le contrat en deux exemplaires, avec le règlement intérieur et l'inventaire.
4. Fixez un délai de retour du contrat signé, au-delà duquel la proposition n'engage plus.
5. Encaissez les arrhes ou l'acompte à réception du contrat signé, jamais avant.
6. Confirmez la réservation par écrit et bloquez les dates dans le calendrier.
7. Encaissez le solde et le dépôt de garantie selon les modalités convenues.

Les preuves à conserver

Conservez ces pièces au moins jusqu'à l'extinction des recours possibles. La prescription de droit commun des actions personnelles est en principe de cinq ans, ce qui justifie un archivage durable plutôt qu'une suppression à la fin de la saison. Lorsque le loueur agit en professionnel, son action contre un consommateur pour les services fournis se prescrit en revanche par deux ans.

Le prix et les sommes versées à la réservation

Le prix

Le loueur fixe librement le prix de la location (service-public.gouv.fr). Le contrat indique le prix total du séjour, ce qu'il comprend et ce qui s'y ajoute, comme les frais de ménage, le linge ou la taxe de séjour. Un supplément découvert par le voyageur à l'arrivée est une source fréquente de litige et de mauvais avis.

Arrhes ou acompte

Le contrat doit qualifier la somme versée à la réservation. La distinction entre arrhes et acompte détermine les conséquences d'une annulation lorsque le contrat ne prévoit pas de conditions particulières.

Ces règles, présentées par service-public.gouv.fr, s'appliquent uniquement si le contrat ne prévoit rien d'autre. Le contrat peut définir ses propres conditions d'annulation (service-public.gouv.fr). Les plateformes proposent généralement plusieurs politiques d'annulation, plus ou moins souples, que le loueur choisit pour son annonce.

Exemple chiffré illustratif

Un séjour de sept nuits est réservé pour un prix total de 1 400 €. Le contrat prévoit le versement de 30 % à la réservation, qualifié d'arrhes, soit 420 €. Le solde de 980 € est payable à l'arrivée.

• Si le client annule sans cas de force majeure, le loueur conserve les 420 € et le contrat prend fin.
• Si le loueur annule, par exemple après une double réservation, il doit restituer 840 €, soit le double des arrhes.
• Si la même somme avait été qualifiée d'acompte, le client qui annule resterait en principe redevable de la totalité des 1 400 €, sauf si le logement a pu être reloué pour la même période.

Ces montants sont illustratifs. Ils montrent que l'acompte engage davantage les deux parties, ce qui protège le loueur contre l'annulation du client mais l'expose davantage s'il annule lui-même.

La force majeure

La force majeure libère la partie qui en est victime des conséquences ci-dessus. En matière contractuelle, l'article 1218 du Code civil la définit comme un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées. Une simple contrariété, comme un changement de congés, n'en relève pas. Un contrat bien rédigé précise les situations que les parties entendent traiter, par exemple un arrêté de fermeture du logement ou un sinistre le rendant inhabitable.

Pas de délai de rétractation de quatorze jours

Le droit de rétractation de quatorze jours prévu pour les contrats conclus à distance ne s'applique pas aux services d'hébergement fournis à une date ou à une période déterminée, selon service-public.gouv.fr (service-public.gouv.fr). Le voyageur qui réserve un séjour daté ne peut donc pas invoquer ce délai pour annuler sans frais. Ses droits dépendent des conditions d'annulation du contrat ou, à défaut, des règles des arrhes et de l'acompte.

Le dépôt de garantie

Les règles

Le loueur peut demander un dépôt de garantie à la signature du contrat. Il doit le restituer à la fin de la location dans les conditions prévues au contrat. Les retenues possibles portent sur les consommations si le contrat le prévoit, ainsi que sur les réparations des dégradations causées par le client, hors vétusté et force majeure. Le client peut demander les justificatifs. Si le dépôt ne suffit pas, le loueur peut réclamer une somme supplémentaire (service-public.gouv.fr).

Aucun texte ne fixe de plafond ni de délai de restitution pour le dépôt d'un meublé de tourisme. C'est le contrat qui les détermine. Les règles du dépôt de garantie du bail d'habitation, avec leurs plafonds et leurs pénalités de retard, ne s'appliquent pas (chapitre 104).

Rédiger la clause

Une clause de dépôt de garantie complète précise les points suivants.

• Le montant et la forme du dépôt, par exemple un virement, un chèque ou une préautorisation bancaire.
• Le moment du versement et celui de la restitution.
• Le délai de restitution, raisonnable au regard de la durée du séjour.
• Les retenues possibles et leur mode de calcul.
• L'envoi des justificatifs en cas de retenue.
• Le sort d'un dommage qui dépasse le montant du dépôt.

Exemple de retenue

Un dépôt de 500 € a été versé. Au départ, l'état des lieux de sortie fait apparaître une table basse cassée, achetée 300 € il y a huit ans, dont la durée de vie est estimée à dix ans, ainsi qu'un ménage supplémentaire de 50 € prévu au contrat en cas de logement rendu très sale. La valeur résiduelle de la table, après huit ans sur dix, est de 60 €. La retenue justifiée s'élève à 110 € et le loueur restitue 390 € avec le détail du calcul et les justificatifs.

Cet exemple illustratif applique la règle selon laquelle la vétusté reste à la charge du loueur. Retenir le prix d'une table neuve ferait supporter au voyageur l'usure normale du meuble. La méthode de calcul de la vétusté est détaillée au chapitre 103.

Les litiges les plus fréquents

Le logement ne correspond pas à l'annonce

Lorsque le logement n'est pas conforme à la description du contrat, le client peut demander le remboursement du prix de la location, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. Il peut aussi saisir un conciliateur de justice, signaler les faits à la direction régionale de l'économie, de l'emploi, du travail et des solidarités (DREETS) ou à la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF), notamment par le service SignalConso, ou engager une procédure judiciaire (service-public.gouv.fr).

Face à une telle réclamation, réagissez vite. Une solution sur place, comme le remplacement d'un équipement, un geste commercial ou un relogement, coûte souvent moins qu'un remboursement complet et qu'une série de mauvais avis. Conservez une trace écrite de toutes les propositions faites.

Le logement frappé d'un arrêté

Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, les sommes versées pour un meublé de tourisme visé par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité cessent d'être dues. Les sommes indûment perçues doivent être restituées au client, selon l'analyse de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) (anil.org). Un logement sous arrêté ne doit donc pas être proposé à la location.

Les dégradations

Le client doit utiliser le logement raisonnablement et payer les dégradations qu'il cause, hors vétusté et force majeure. Face à une dégradation, le loueur peut utiliser le dépôt de garantie, déclarer le sinistre à son assurance, engager une démarche amiable, au besoin avec un conciliateur de justice, ou saisir la justice (service-public.gouv.fr). Lorsque la réservation est passée par une plateforme, une réclamation peut aussi être présentée selon la procédure prévue par ses conditions générales, dans les délais qu'elle fixe.

La preuve est au cœur de ce litige. Sans état des lieux d'entrée, il est difficile d'établir que le dommage n'existait pas avant le séjour. Les photographies datées, les messages du voyageur et les factures de réparation constituent l'essentiel du dossier.

La procédure en cas de dégradation pas à pas

1. Constatez le dommage dès le départ du voyageur, avec photographies et comparaison avec l'état des lieux d'entrée.
2. Informez le voyageur par écrit, en décrivant le dommage et en joignant les photographies.
3. Faites établir un devis ou une facture de réparation.
4. Imputez la somme justifiée sur le dépôt de garantie et adressez le décompte.
5. Si le dépôt ne suffit pas, réclamez le complément par écrit, puis par lettre recommandée de mise en demeure.
6. Déclarez le sinistre à votre assureur ou à la plateforme dans les délais prévus.
7. En l'absence d'accord, saisissez un conciliateur de justice, puis le tribunal si nécessaire.

Le voyageur qui se maintient dans les lieux

Un client qui reste dans le logement après la fin du contrat sans autorisation est un occupant sans droit ni titre. Il est interdit de le forcer soi-même à partir. La trêve hivernale ne s'applique pas (service-public.gouv.fr). Deux voies existent.

• La procédure accélérée. Le propriétaire porte plainte pour violation de domicile, prouve que le logement lui appartient et qu'il était loué, fait constater l'occupation par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice, puis demande au préfet de mettre l'occupant en demeure de partir. Le préfet doit se prononcer dans un délai de 48 heures et la mise en demeure laisse au moins 24 heures à l'occupant s'il s'agit d'un logement.
• La procédure judiciaire. Le propriétaire, par l'intermédiaire d'un avocat, saisit le juge des contentieux de la protection pour obtenir l'expulsion.

Ces procédures sont détaillées au chapitre 117. Un contrat écrit, avec des dates précises, est la première pièce du dossier.

L'annulation par le loueur

Le loueur qui annule un séjour réservé, par exemple à la suite d'une double réservation ou d'un sinistre, s'expose aux conséquences présentées plus haut, à savoir le double des arrhes ou le remboursement de l'acompte avec réparation du préjudice, sauf force majeure. Les plateformes peuvent en outre appliquer leurs propres pénalités au loueur qui annule. Un calendrier unique et à jour reste la meilleure prévention (chapitre 36).

Régler un litige

La réclamation écrite

Toute démarche commence par un échange écrit. Une réclamation claire expose les faits, les dates, le montant en cause et la solution demandée, avec les pièces justificatives. Une lettre recommandée avec avis de réception, ou un envoi électronique équivalent, fixe une date certaine et prépare la suite.

Le conciliateur de justice

Le conciliateur de justice est un auxiliaire de justice bénévole qui aide les parties à trouver un accord amiable. Son intervention est gratuite. Lorsque la demande porte sur le paiement d'une somme inférieure ou égale à 5 000 €, ou sur un trouble anormal du voisinage, une tentative préalable de règlement amiable est en principe obligatoire avant de saisir le juge, sous peine que la demande ne soit pas examinée (service-public.gouv.fr). En cas d'accord, le conciliateur peut établir un constat signé par les parties.

La médiation de la consommation

Le Code de la consommation reconnaît au consommateur le droit de recourir gratuitement à un médiateur de la consommation en cas de litige avec un professionnel. Le professionnel doit en conséquence désigner un médiateur et en communiquer les coordonnées à ses clients. Le consommateur doit d'abord avoir adressé une réclamation écrite au professionnel. Le médiateur propose ensuite une solution que les parties restent libres de refuser.

Si votre activité de location revêt un caractère professionnel, désignez un médiateur et indiquez ses coordonnées dans vos conditions de location et sur votre site. En cas de doute sur votre qualité de professionnel, interrogez un juriste ou l'agence départementale pour l'information sur le logement (ADIL). Un loueur particulier peut de toute façon proposer une médiation conventionnelle, mais elle est alors généralement payante.

Le juge

À défaut d'accord, le litige relève du tribunal judiciaire, compétent selon le montant et la nature de la demande. Pour une petite créance, des procédures simplifiées existent, comme l'injonction de payer. L'ensemble des voies de recours, la preuve et les délais sont présentés au chapitre 118.

Les erreurs fréquentes

Liste de contrôle

• Le contrat est écrit et signé en deux exemplaires, ou la confirmation de la plateforme est complétée par écrit.
• Le contrat mentionne les parties, l'adresse, les dates et heures, le prix, les modalités de paiement et le numéro d'enregistrement.
• Le statut du loueur, professionnel ou non professionnel, est indiqué.
• L'état descriptif est prêt à être remis au client qui le demande.
• La somme versée à la réservation est qualifiée d'arrhes ou d'acompte.
• Les conditions d'annulation sont écrites et cohérentes avec celles de la plateforme.
• Le montant prévisionnel de la taxe de séjour figure au contrat.
• Le dépôt de garantie a un montant, une forme, un délai de restitution et des retenues définies.
• Les consommations refacturées sont prévues au contrat avec leur tarif.
• La présence d'animaux est autorisée ou interdite expressément.
• Le nombre maximal d'occupants est fixé.
• La durée du séjour ne dépasse pas 90 jours consécutifs pour un même client sur l'année civile.
• Un état des lieux d'entrée et un inventaire sont établis, puis un état des lieux de sortie.
• Chaque retenue est justifiée par un devis ou une facture et tient compte de la vétusté.
• Les réclamations reçoivent une réponse écrite rapide.
• Le recours au conciliateur de justice est envisagé avant le juge.
• Un médiateur de la consommation est désigné si l'activité est professionnelle.
• Aucune clause n'exonère le loueur de toute responsabilité.