Le bail meublé de A à Z

Le bail meublé de résidence principale combine deux logiques. Sur le plan civil, il reste un bail d'habitation protecteur, soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et à son contrat type. Sur le plan fiscal, ses loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui le distingue nettement de la location vide.

Ce chapitre réunit les règles propres au bail meublé, du mobilier obligatoire à la fin du bail, en passant par la durée, le dépôt de garantie, le forfait de charges et le congé. Il explique aussi le risque de requalification en location vide et compare point par point les deux formes de location. Les chapitres de détail sont cités à chaque étape.

Ce qu'est une location meublée de résidence principale

La location meublée de résidence principale est régie par le titre Ier bis de la loi de 1989, qui reprend une grande partie des règles de la location vide et y apporte des aménagements. Elle suppose deux conditions. Le locataire occupe le logement à titre de résidence principale, c'est-à-dire au moins huit mois par an. Le logement est en outre garni d'un mobilier suffisant pour qu'il puisse y dormir, y manger et y vivre convenablement dès son arrivée.

Elle se distingue de trois situations voisines. Le meublé de tourisme, loué à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, relève du Code du tourisme (chapitre 28). Le bail mobilité est un bail meublé de courte durée régi par un titre distinct de la loi (chapitre 13). La chambre meublée louée dans le logement du bailleur obéit à des règles particulières présentées au chapitre 17.

Le mobilier obligatoire

La liste réglementaire

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale des éléments que doit comporter un logement meublé. L'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) la présente ainsi (anil.org).

Les éléments n'ont pas à être neufs, mais ils doivent fonctionner. La liste s'apprécie pour le nombre d'occupants prévu. Un studio loué à une personne et un trois-pièces loué à une famille n'appellent pas la même quantité de vaisselle ni le même nombre de sièges.

Les équipements facultatifs

Au-delà de la liste, le bailleur peut fournir un lave-linge, un lave-vaisselle, un aspirateur, une cafetière, un sèche-cheveux ou du linge de maison. Ces équipements ne sont pas obligatoires, mais ils figurent à l'inventaire dès lors qu'ils sont fournis, afin que le bailleur puisse en demander la restitution. Le chapitre 94 détaille les équipements attendus selon le type de locataire et le budget à prévoir.

L'inventaire et l'état détaillé du mobilier

L'inventaire est une annexe obligatoire du bail meublé, distincte de l'état des lieux. Il est établi à l'entrée et à la sortie, en présence des deux parties, daté, paraphé et signé. La comparaison des deux inventaires permet de déterminer les réparations ou remplacements à la charge du locataire (chapitre 103).

Rédigez-le pièce par pièce, en indiquant pour chaque élément sa nature, son nombre, son état et, pour les gros équipements, l'année d'achat qui servira au calcul de la vétusté. La méthode et le vocabulaire sont présentés au chapitre 102.

La forme du bail

Le bail meublé est écrit et suit le modèle de contrat type propre à la location meublée, fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Ce modèle a été ajusté par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026 (anil.org). Les mentions et les annexes sont proches de celles de la location vide, avec l'inventaire en plus (chapitre 102).

Le bail indique clairement le mode de facturation des charges, par provisions ou par forfait. Pour un bail étudiant de neuf mois, il mentionne la qualité d'étudiant du locataire. Le dossier de diagnostic technique, la notice d'information et l'état des lieux d'entrée y sont annexés comme en location vide.

La durée

Le bail d'un an

Le bail meublé est conclu pour une durée d'au moins un an, quelle que soit la qualité du bailleur, personne physique ou société. À l'échéance, faute de congé de l'une ou l'autre partie, il est reconduit automatiquement pour un an aux mêmes conditions (anil.org).

Le bailleur ne peut pas imposer seul de nouvelles conditions à la reconduction. Toute modification du loyer ou des clauses suppose l'accord du locataire et doit être proposée avant l'échéance. Interrogez l'agence départementale d'information sur le logement (ADIL) avant de proposer un nouveau loyer.

Le bail étudiant de neuf mois

Lorsque le locataire est étudiant, la durée peut être réduite à neuf mois. Ce bail n'est pas reconduit tacitement et prend fin à son terme, sans congé du bailleur. Il correspond au rythme de l'année universitaire et laisse le logement libre l'été, ce qui permet de le relouer pour la rentrée ou de l'occuper (chapitre 14).

Le bail étudiant suppose que le locataire justifie de son statut d'étudiant. À défaut, le bail meublé dure un an. Un étudiant peut aussi signer un bail meublé d'un an s'il souhaite conserver le logement pendant l'été.

Le tableau des durées

Le bail mobilité est réservé aux personnes en formation professionnelle, en études supérieures, en apprentissage, en stage, en service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire. Il interdit le dépôt de garantie et impose un forfait de charges (service-public.gouv.fr). Le chapitre 13 lui est consacré.

Le loyer

La fixation et l'encadrement

Le loyer d'un meublé est en principe libre, mais les règles d'encadrement de l'évolution du loyer en zone tendue et d'encadrement du niveau du loyer dans les villes concernées s'appliquent aussi aux meublés loués à titre de résidence principale. La présence du mobilier ne permet donc pas de s'affranchir de ces plafonds (chapitres 96 et 97).

Le gel des loyers des logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) vaut aussi en meublé. De même, l'interdiction de louer un logement classé G depuis le 1er janvier 2025 s'applique au bail meublé comme au bail vide (chapitre 89).

La révision

La révision suit les mêmes règles qu'en location vide. Elle suppose une clause au bail, intervient une fois par an selon l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), doit être demandée dans l'année et n'est pas rétroactive. Lorsque les charges sont forfaitaires, le forfait peut être révisé dans les mêmes conditions (service-public.gouv.fr).

Exemple illustratif. Un studio meublé est loué 560 € hors charges avec un forfait de charges de 45 €, révisables chaque 1er novembre selon l'IRL du troisième trimestre. L'IRL du troisième trimestre 2025 est de 145,77 et celui du troisième trimestre 2026 de 148,06 (insee.fr). Au 1er novembre 2026, le loyer révisé est de 560 × 148,06 ÷ 145,77, soit 568,80 €. Le forfait passe à 45 × 148,06 ÷ 145,77, soit 45,71 €. Le bailleur doit en faire la demande par écrit, dans l'année qui suit la date de révision.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges en location meublée. Il est interdit lorsque le loyer est payé d'avance par trimestre, ainsi qu'en bail mobilité. Il ne peut être augmenté ni en cours de bail ni à la reconduction (service-public.gouv.fr).

Les règles de restitution sont celles de la location vide, à savoir un mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois dans le cas contraire et une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Le dépôt garantit aussi le mobilier. Les frais de réparation ou de remplacement des meubles abîmés ou manquants peuvent en être déduits, sur justificatifs et après application de la vétusté (chapitre 104).

Exemple illustratif. Pour un loyer de 560 € hors charges, le dépôt de garantie peut atteindre 1 120 €. Si le juge requalifiait le bail en location vide, le plafond tomberait à 560 € et le bailleur devrait restituer l'excédent.

Les charges, provisions ou forfait

En location meublée, le bail choisit entre deux modes de paiement des charges (service-public.gouv.fr).

• Les provisions avec régularisation annuelle, selon les règles de la location vide. Le bailleur adresse le décompte un mois avant la régularisation, tient les justificatifs à disposition pendant six mois et rembourse ou réclame la différence.
• Le forfait, versé avec le loyer selon la périodicité prévue au bail. Son montant ne doit pas être disproportionné par rapport aux charges dont s'acquittait le précédent locataire. Il ne donne lieu à aucun complément ni régularisation et peut être révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer.

Le forfait simplifie la gestion, puisqu'il dispense de régularisation. Il fait en revanche porter au bailleur le risque d'une hausse des dépenses, par exemple du chauffage collectif ou de l'eau. Il convient bien aux petits logements dont les charges sont stables et prévisibles. Les provisions restent préférables lorsque les charges varient fortement d'une année à l'autre.

Les obligations propres au meublé

Les obligations générales des parties sont celles de la location vide, présentées au chapitre 11. Le bailleur délivre un logement décent et en bon état, assure la jouissance paisible et fait les réparations autres que locatives. Le locataire paie le loyer, entretient le logement, répond des dégradations et s'assure contre les risques locatifs.

Le mobilier ajoute des obligations de part et d'autre. Le bailleur maintient en état de fonctionnement les équipements qu'il fournit et remplace ceux qui cessent de fonctionner du fait de leur usure normale. Le locataire en fait un usage normal. S'il détériore ou perd un élément, il le répare ou le remplace par un élément de qualité équivalente et d'état comparable. En cas de désaccord sur la cause d'une panne, l'ANIL recommande de faire appel à un spécialiste avant de saisir le juge.

Le congé et la fin du bail

Le congé donné par le locataire

Le locataire peut quitter le logement à tout moment avec un préavis d'un mois, y compris dans un bail étudiant de neuf mois. Il n'a ni motif ni justificatif à fournir. Les formes d'envoi et le point de départ du préavis sont les mêmes qu'en location vide. Le loyer reste dû jusqu'à la fin du préavis au prorata des jours (service-public.gouv.fr).

Le congé donné par le bailleur

Le bailleur ne peut donner congé que pour l'échéance du bail, avec un préavis de trois mois. Les motifs admis sont les mêmes qu'en location vide, à savoir la vente du logement, la reprise pour l'habiter ou y loger un proche, ou un motif légitime et sérieux, comme un manquement du locataire à ses obligations (anil.org).

Deux différences avec la location vide doivent être connues. Le congé pour vendre ne vaut pas offre de vente au locataire, qui ne bénéficie pas d'un droit de préemption en location meublée (chapitre 114). La reprise pour habiter n'est ouverte qu'au bailleur personne physique, une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 11 décembre 2018 (question n° 4495) ayant rappelé qu'une personne morale bailleresse ne peut pas donner congé pour reprise d'un logement meublé, mais seulement pour vendre ou pour un motif légitime et sérieux.

La protection du locataire âgé aux ressources modestes existe aussi en location meublée. L'Institut national de la consommation (INC) rappelle qu'elle s'applique au locataire d'un logement meublé comme à celui d'un logement vide, en fonction de ses ressources. Le bailleur doit donc vérifier l'âge et les ressources du locataire avant tout congé et, le cas échéant, proposer un relogement (chapitre 115).

Exemple illustratif. Un bail meublé a pris effet le 1er octobre 2025 pour un an et a été reconduit au 1er octobre 2026. Pour l'échéance du 30 septembre 2027, le congé du bailleur doit être reçu par le locataire au plus tard le 30 juin 2027. Un congé reçu le 2 juillet 2027 serait tardif et le bail serait reconduit jusqu'au 30 septembre 2028.

La fin du bail étudiant

Le bail étudiant de neuf mois prend fin à son terme sans que le bailleur ait à délivrer congé. L'état des lieux et l'inventaire de sortie se font à la remise des clés et le dépôt de garantie est restitué dans les délais habituels. Si les parties souhaitent poursuivre, elles concluent un nouveau bail.

La colocation meublée

La colocation meublée suit les règles du bail meublé, avec celles de la colocation. Elle peut prendre la forme d'un bail unique signé par tous les colocataires ou de baux individuels par chambre. Le forfait de charges y est d'usage courant, puisqu'il évite de répartir une régularisation entre des occupants qui changent souvent.

Le mobilier obligatoire s'apprécie au regard des besoins de chaque colocataire, qu'il se trouve dans sa chambre ou dans les pièces communes. La literie et le dispositif d'occultation doivent en tout cas équiper chaque pièce destinée à servir de chambre. La clause de solidarité, les cautions, l'assurance et le remplacement d'un colocataire sont détaillés au chapitre 15.

Le bail meublé pas à pas

La mise en location d'un meublé suit un ordre qui évite la plupart des litiges. Chaque étape renvoie au chapitre de détail.

1. Vérifier le logement, à savoir la décence, la classe du DPE et le permis de louer si la commune l'exige (chapitres 88, 89 et 95).
2. Équiper le logement selon la liste réglementaire et le public visé, puis photographier chaque pièce (chapitre 94).
3. Fixer le loyer dans le respect de l'encadrement applicable et choisir entre provisions et forfait de charges (chapitres 96 et 97).
4. Sélectionner le locataire sur la base des seules pièces autorisées et mettre en place la garantie (chapitre 100).
5. Rédiger le bail selon le contrat type de location meublée, avec la durée adaptée et la clause de révision (chapitre 102).
6. Établir l'état des lieux et l'inventaire contradictoirement, à la remise des clés (chapitre 103).
7. Déclarer le début d'activité de loueur en meublé et choisir le régime fiscal (chapitre 121).
8. Suivre le bail, avec la révision annuelle, le contrôle de l'assurance et l'entretien du mobilier (chapitre 105).
9. Préparer la sortie, avec l'état des lieux, l'inventaire de sortie et la restitution du dépôt dans les délais (chapitres 104 et 114).

La requalification en location vide

Quand le risque existe

La requalification intervient lorsque le logement ne satisfait pas à la définition du meublé, en pratique lorsqu'un élément de la liste réglementaire manque, est hors d'usage ou n'est pas en quantité suffisante pour les occupants. Le juge apprécie la situation concrète, à partir de l'inventaire, des photographies et des témoignages. Elle est le plus souvent invoquée par le locataire au moment d'un congé du bailleur ou d'un litige sur le dépôt de garantie.

Les conséquences

Une fois le bail requalifié, toutes les règles de la location vide s'appliquent depuis l'origine. Le tableau suivant en résume les effets.

Sur le plan fiscal, le régime de la location meublée suppose lui aussi un logement réellement meublé. Si l'équipement a été incomplet, faites examiner votre situation par un professionnel, en particulier lorsque vous avez déduit des amortissements au régime réel (chapitre 121).

Exemple illustratif. Un bailleur loue un deux-pièces meublé 700 € hors charges depuis le 1er septembre 2025, avec un dépôt de 1 400 €. Le logement n'a jamais été équipé de plaques de cuisson ni de four. Il délivre en mars 2026 un congé pour reprise à l'échéance du 31 août 2026. Si le juge requalifie le bail en location vide, le bail court pour trois ans jusqu'au 31 août 2028. Le congé délivré pour le 31 août 2026 est sans effet, faute de viser l'échéance du bail. Le bailleur doit en outre restituer 700 € de dépôt excédentaire.

La fiscalité en bref

Les loyers d'une location meublée relèvent des BIC, sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou, au-delà de certains seuils de recettes, de loueur en meublé professionnel (LMP). Deux régimes coexistent, le micro-BIC avec un abattement forfaitaire et le régime réel, qui permet de déduire les charges et d'amortir le bien et le mobilier. Les seuils, les taux et les formalités de début d'activité sont présentés au chapitre 121 et le statut LMP au chapitre 122.

Trois points distinguent nettement le meublé de la location vide. Le loueur doit déclarer le début de son activité et obtenir un numéro d'identification. Il peut être redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, sauf exceptions (chapitre 136). Le projet de loi de finances pour 2027, en discussion à la date de ce guide, pourrait encore modifier l'amortissement en location meublée (chapitre 121).

La comparaison avec la location vide

Le tableau suivant compare les deux baux de résidence principale sur les points qui comptent pour le bailleur. Les régimes fiscaux sont détaillés aux chapitres 120 et 121.

Le choix entre les deux formes ne se fait pas sur le seul critère fiscal. Le meublé attire une clientèle plus mobile, avec plus de rotation, plus d'états des lieux et un risque de vacance plus élevé. Il demande aussi d'acheter, d'entretenir et de renouveler le mobilier. Le chapitre 9 compare les deux sur un même studio.

Les erreurs fréquentes

• Louer meublé un logement auquel manque un élément de la liste réglementaire.
• Établir un inventaire sommaire, sans quantités, sans état et sans signature des deux parties.
• Conclure un bail étudiant de neuf mois avec un locataire qui ne justifie pas de son statut d'étudiant.
• Fixer un forfait de charges sans rapport avec les dépenses réelles.
• Croire que le meublé échappe à l'encadrement des loyers ou au gel des logements classés F ou G.
• Délivrer un congé moins de trois mois avant l'échéance.
• Proposer un nouveau loyer à la reconduction sans l'accord du locataire.
• Retenir sur le dépôt de garantie le prix d'un meuble neuf sans tenir compte de la vétusté.
• Oublier les formalités fiscales de début d'activité en location meublée.

Liste de contrôle

1. Régime. Le locataire fera du logement sa résidence principale et ne relève pas d'un bail mobilité ou d'une location de tourisme.
2. Mobilier. Chaque élément de la liste du décret de 2015 est présent, en état de marche et en quantité suffisante pour les occupants.
3. Logement. La décence est vérifiée et la classe du DPE autorise la location à la date du bail.
4. Contrat. Le bail suit le contrat type de location meublée en vigueur et comporte une clause de révision.
5. Durée. La durée est d'un an, ou de neuf mois avec un justificatif du statut d'étudiant.
6. Loyer. Le montant respecte l'encadrement applicable.
7. Dépôt. Le dépôt de garantie ne dépasse pas deux mois de loyer hors charges.
8. Charges. Le mode de paiement est choisi et un forfait éventuel est justifié par les dépenses réelles.
9. Inventaire. L'inventaire et l'état détaillé du mobilier sont établis, datés, paraphés et signés avec des photographies.
10. Annexes. Le dossier de diagnostic technique, la notice d'information et l'état des lieux d'entrée sont joints.
11. Fiscalité. Le début d'activité est déclaré et le choix entre micro-BIC et régime réel est arrêté.
12. Échéances. La date de révision et la date limite de congé, trois mois avant l'échéance, sont inscrites dès la signature.