Les étudiants forment une clientèle à part. Leur demande se concentre sur quelques semaines de l'année, ils disposent rarement de revenus propres et leurs garants sont le plus souvent leurs parents. Ils restent en général une ou deux années universitaires, puis libèrent le logement au début de l'été. Ces traits commandent le choix du bail, des garanties et de l'organisation de la relocation.
Ce chapitre réunit ce qui est propre à cette clientèle. Les règles générales du dossier de candidature, du bail, de la colocation et des aides au logement sont présentées aux chapitres 100, 102, 15 et 110.
Le marché et le calendrier de la rentrée
La recherche de logement suit le calendrier des admissions dans l'enseignement supérieur. Les résultats des procédures d'admission tombent pour l'essentiel à partir du mois de juin, puis les recherches s'intensifient en juillet et culminent fin août et début septembre. Un logement libéré en juin et proposé dès ce moment trouve en général preneur pour la rentrée. Un logement remis sur le marché fin septembre arrive après le pic et peut rester vide plusieurs semaines.
Les étudiants de première année cherchent tard, souvent avec leurs parents. Ils privilégient la proximité de l'établissement et des transports. Les étudiants en alternance ou en échange international cherchent parfois au second semestre. Un studio proche d'un campus se loue plus facilement qu'un logement plus grand situé en périphérie.
Diffusez l'annonce auprès des services logement des établissements et sur les sites spécialisés. Outre les mentions obligatoires (chapitre 100), elle précise le type de bail, la date de disponibilité ainsi que la garantie attendue.
Choisir le bail
Quatre formules sont possibles pour loger un étudiant, avec des effets très différents sur la durée d'occupation, le dépôt de garantie et la vacance estivale.
Le bail meublé étudiant de neuf mois
La loi permet de réduire à neuf mois la durée du bail meublé lorsque le locataire est étudiant. La clause de reconduction tacite ne s'applique pas à ce bail, qui prend donc fin à son terme sans que le bailleur ait à délivrer de congé (article 25-7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le locataire justifie de son statut par une carte d'étudiant ou un certificat de scolarité de l'année en cours, pièces admises par le décret n° 2015-1437 (chapitre 100).
Ce bail suit le contrat type du bail meublé. Le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer hors charges et le locataire peut partir à tout moment avec un préavis d'un mois (service-public.gouv.fr). Le bailleur, lui, ne peut pas mettre fin au bail avant son terme. Si l'étudiant souhaite rester l'année suivante, un nouveau bail doit être signé.
Ce bail convient lorsque vous souhaitez disposer du logement l'été, pour le relouer autrement ou y réaliser des travaux. Il fait perdre trois mois de loyer si aucune autre occupation n'est trouvée.
Le bail meublé d'un an
Le bail meublé de droit commun dure au moins un an et se reconduit tacitement. L'étudiant peut le quitter à tout moment avec un préavis d'un mois. Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance, avec un préavis d'au moins trois mois et pour un motif prévu par la loi, à savoir la reprise pour habiter, la vente ou un motif légitime et sérieux (chapitre 114).
L'étudiant qui termine son année en juin donne souvent congé pour la fin de ce mois, si bien que le bailleur supporte la vacance de l'été sans l'avoir choisie. Celui qui reste plusieurs années assure en revanche une occupation continue.
Le bail mobilité
Le bail mobilité est un bail meublé de un à dix mois, ouvert notamment aux personnes en études supérieures, en formation professionnelle, en apprentissage, en stage ou en service civique. Il n'est ni renouvelable ni reconductible et sa durée ne peut être modifiée qu'une fois par avenant, dans la limite de dix mois au total. Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé. Les charges prennent la forme d'un forfait versé avec le loyer et le loyer ne peut pas être révisé en cours de bail (service-public.gouv.fr).
Si le locataire souhaite rester à l'issue du bail mobilité, un nouveau bail conclu avec lui pour le même logement est obligatoirement un bail meublé classique. Le bail mobilité convient donc à un séjour court et unique, comme un stage de quelques mois, un semestre d'échange ou une période d'alternance. Il ne permet pas de loger le même étudiant année après année sous ce régime.
La location vide
Rien n'interdit de louer un logement vide à un étudiant. Le bail dure alors trois ans, le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer hors charges et le préavis du locataire est de trois mois, réduit à un mois notamment en zone tendue (chapitre 114). Cette formule reste rare, car l'étudiant doit se meubler pour une durée souvent courte.
Comparer les formules
| Critère | Meublé neuf mois | Meublé un an | Bail mobilité | Location vide |
|---|---|---|---|---|
| Durée | 9 mois | 1 an, reconduit | 1 à 10 mois | 3 ans, reconduit |
| Locataire visé | Étudiant | Tout locataire | Personne en études, stage, formation, apprentissage ou mission temporaire | Tout locataire |
| Fin du bail | À son terme, sans congé | Congé motivé à l'échéance | À son terme, sans congé | Congé motivé à l'échéance |
| Préavis du locataire | 1 mois | 1 mois | 1 mois | 3 mois, ou 1 mois dans certains cas |
| Dépôt de garantie | 2 mois au plus | 2 mois au plus | Interdit | 1 mois au plus |
| Charges | Provisions ou forfait | Provisions ou forfait | Forfait obligatoire | Provisions |
| Été | Logement libre | Loyer dû si l'étudiant reste | Selon la durée choisie | Loyer dû si l'étudiant reste |
La colocation étudiante
Le choix entre bail unique et baux individuels, la solidarité, l'usage du bail de neuf mois en colocation et le remplacement d'un colocataire sont présentés au chapitre 15. Le bail mobilité ne peut pas comporter de clause de solidarité.
Un exemple chiffré sur une année
L'exemple qui suit est une illustration. Les montants sont des hypothèses et ne valent pas calcul pour votre situation.
Un bailleur loue un studio meublé 500 € par mois hors charges, à partir du 1er septembre. Il compare quatre scénarios sur une année, de septembre à août.
| Scénario | Mois loués | Loyers hors charges | Taux d'occupation |
|---|---|---|---|
| Bail d'un an, l'étudiant reste l'été | 12 | 6 000 € | 100 % |
| Bail d'un an, départ fin juin et relocation au 1er septembre | 10 | 5 000 € | 83,3 % |
| Bail de neuf mois, logement vide de juin à août | 9 | 4 500 € | 75 % |
| Bail de neuf mois, puis bail mobilité de juin à juillet à un stagiaire | 11 | 5 500 € | 91,7 % |
Le bail d'un an n'apporte un avantage que si l'étudiant reste l'été. Le bail de neuf mois fait perdre 1 500 € de loyers s'il n'est suivi d'aucune occupation, mais le bailleur connaît sa date de libération et peut organiser la suite. Chaque relocation ajoute un état des lieux, un ménage et des visites, à compter dans le choix (chapitre 1).
Les garanties
Un étudiant dispose rarement de revenus suffisants pour répondre seul aux critères habituels de solvabilité. La garantie d'un tiers est donc presque toujours nécessaire.
La caution parentale
La caution d'un parent reste la garantie la plus courante. L'acte de cautionnement, distinct du bail, doit réunir les mentions présentées au chapitre 100. Contrôlez les ressources de la caution avec la même rigueur que celles d'un locataire. Un parent qui se porte caution pour plusieurs enfants ou dont les revenus couvrent à peine ses propres charges offre une protection limitée.
Visale
Visale, garantie gratuite d'Action Logement, est ouverte aux étudiants et aux alternants âgés de 17 ans et 10 mois à moins de 30 ans à la signature du bail. Elle couvre les logements du parc privé loués par bail d'habitation ou par bail mobilité, à condition que le bail comporte une clause résolutoire. En 2026, le loyer charges comprises est accepté sans condition de ressources jusqu'à 1 000 € en Île-de-France et jusqu'à 840 € ou 680 € ailleurs selon la commune. Au-delà et jusqu'au plafond général, l'étudiant doit justifier de ressources minimales. La garantie est exclue lorsque le bailleur est un parent, un grand-parent ou un enfant du locataire (service-public.gouv.fr).
Le contrat de cautionnement doit être validé par le bailleur avant la signature du bail. La procédure en cas d'impayé est présentée au chapitre 100.
La garantie des loyers impayés et le cumul
En principe, le bailleur qui a souscrit une garantie des loyers impayés (GLI) ne peut pas exiger en plus une caution personne physique. Cette interdiction ne s'applique pas lorsque le locataire est étudiant ou apprenti, si bien que le cumul d'une GLI et d'une caution parentale est permis (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, chapitre 100). Vérifiez toutefois les conditions de votre contrat de GLI, car beaucoup d'assureurs n'acceptent un étudiant qu'avec une caution répondant à leurs propres critères de revenus.
L'étudiant mineur
Un étudiant mineur non émancipé ne peut pas signer seul le bail, qui est signé par au moins un de ses représentants légaux. La pratique consiste à faire signer en plus un acte de cautionnement distinct par le parent, qui produira ses effets après la majorité de l'étudiant (chapitre 9). Le mineur peut bénéficier de l'aide au logement, la quittance pouvant être établie à son nom (service-public.gouv.fr). Vérifiez la date de naissance dès l'étude du dossier.
L'étudiant étranger
L'étudiant étranger présente les mêmes pièces que tout candidat, rédigées ou traduites en français avec des montants convertis en euros (chapitre 100). Le refus d'une caution au seul motif qu'elle n'est pas de nationalité française ou qu'elle ne réside pas en France métropolitaine est interdit (article 22-1 de la loi de 1989). Vous pouvez en revanche apprécier ses ressources et ses justificatifs. En pratique, une caution domiciliée à l'étranger est plus difficile à poursuivre, ce qui conduit souvent à préférer Visale lorsque l'étudiant y est éligible.
Depuis le 1er juillet 2026, l'étudiant ressortissant d'un pays extérieur à l'Union européenne, à l'Espace économique européen ou à la Suisse, titulaire d'un titre de séjour délivré pour ses études, ne peut percevoir une aide au logement que s'il est boursier sur critères sociaux, exerce une activité professionnelle ou est en apprentissage ou en contrat de professionnalisation (service-public.gouv.fr). Ne construisez donc pas le budget du candidat sur une aide qu'il ne percevra peut-être pas.
Les aides au logement des étudiants
Un étudiant locataire peut percevoir l'aide personnalisée au logement (APL) si le logement est conventionné, sinon le plus souvent l'allocation de logement sociale (ALS). L'aide est possible en location vide ou meublée comme en colocation, chaque colocataire présentant sa propre demande (chapitre 110).
L'aide est due à partir du premier jour du mois qui suit la demande. Un étudiant qui entre dans les lieux le 15 octobre et dépose aussitôt sa demande a droit à l'aide à partir de novembre, avec un premier versement le 5 décembre (service-public.gouv.fr). Les premiers loyers sont donc payés sans aide, ce que l'étudiant et ses parents doivent prévoir.
Deux conséquences familiales sont souvent ignorées. Lorsque l'étudiant perçoit l'APL, ses parents ne perçoivent plus de prestations familiales à son titre, même s'il reste rattaché à leur foyer fiscal (service-public.gouv.fr). La fiche officielle consacrée à l'ALS précise en outre que l'étudiant rattaché au foyer fiscal de parents redevables de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ne peut pas en bénéficier (service-public.gouv.fr).
Le bailleur peut demander le versement de l'aide entre ses mains, en tiers payant. Il signe l'attestation de loyer et signale sans délai le départ du locataire. L'été, la caisse d'allocations familiales (CAF) considère par défaut que l'étudiant quitte son logement avant la fin juin et cesse de verser l'aide, sauf s'il déclare avant fin juillet qu'il le conserve et en paie le loyer (service-public.gouv.fr). En tiers payant, rappelez cette démarche à l'étudiant qui reste l'été, faute de quoi le loyer résiduel augmentera brutalement.
Loger son propre enfant
Des parents achètent parfois un studio pour y loger leur enfant étudiant. Ils peuvent le lui louer par un bail réel, avec un loyer effectivement payé. L'enfant ne peut toutefois percevoir aucune aide au logement lorsque le logement appartient à l'un de ses ascendants, ni bénéficier de Visale (chapitres 9 et 110). Un loyer nettement inférieur à la valeur locative ou une mise à disposition gratuite limite par ailleurs la déduction des charges du bailleur (chapitre 120).
Le mobilier et les équipements attendus
Un logement loué meublé doit comporter au minimum les éléments fixés par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, à savoir une literie avec couette ou couverture, des volets ou rideaux dans les chambres, des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur avec congélateur ou compartiment à congélation, de la vaisselle et des ustensiles de cuisine, une table, des sièges, des étagères de rangement, des luminaires et du matériel d'entretien ménager adapté au logement. À défaut, le juge peut requalifier le bail meublé en bail de logement vide (service-public.gouv.fr).
Au-delà de ce minimum légal, un étudiant attend en pratique un bureau et une chaise de travail, un éclairage suffisant pour étudier, des rangements pour les vêtements et un accès à internet. Si vous fournissez la connexion, indiquez au bail comment son coût est facturé (chapitre 96). Privilégiez un mobilier robuste et facile à remplacer, car la rotation annuelle accélère l'usure.
L'inventaire signé des deux parties sert de référence à la sortie (chapitre 102). Son renouvellement est à prévoir dans votre budget de travaux (chapitre 145).
Les départs d'été et la relocation
Préparer le départ
Le départ en fin d'année universitaire se prépare comme tout départ (chapitre 114), avec quelques précautions propres aux étudiants.
- Convenez de la date de l'état des lieux de sortie en tenant compte des examens et du retour de l'étudiant dans sa famille.
- Demandez à l'étudiant sa future adresse pour l'envoi du solde du dépôt de garantie et des éventuelles régularisations.
- Si un parent est caution, informez-le de la date de sortie, car il pourra être sollicité pour les sommes restant dues.
- Signalez le départ à la CAF lorsque vous percevez l'aide en tiers payant.
Occuper le logement l'été
Un logement libéré en juin peut être occupé jusqu'à la rentrée de plusieurs façons. Un bail mobilité de un à trois mois peut être consenti à un stagiaire, à un apprenti ou à une personne en formation. Une location de courte durée à une clientèle de passage relève en revanche du régime des meublés de tourisme, avec ses formalités en mairie, sa fiscalité et ses règles locales (chapitre 28).
L'étudiant qui garde le logement l'été peut vouloir le sous-louer pendant son absence. La sous-location suppose l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix. Le loyer de sous-location rapporté au mètre carré ne peut pas dépasser celui du bail principal (chapitre 105).
Relouer pour la rentrée
Lancez la recherche du locataire suivant dès que la date de départ est connue. Pour un candidat éloigné, des photographies et une visite vidéo peuvent précéder la visite.
En zone tendue, le loyer du nouveau bail ne peut en principe pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé le cas échéant selon l'indice de référence des loyers (IRL). Dans les communes soumises à l'encadrement du niveau des loyers, le loyer de référence s'applique à chaque relocation (chapitre 96). La rotation annuelle n'est donc pas une occasion d'augmenter librement le loyer.
Les résidences services pour étudiants
Une résidence services pour étudiants est un immeuble de logements meublés géré par un exploitant qui propose des services, par exemple un accueil ou une laverie. L'investisseur achète un logement souvent neuf puis le donne en location à l'exploitant par un bail commercial. L'exploitant loue ensuite les logements aux étudiants et verse un loyer au propriétaire.
Le statut du propriétaire
Les loyers relèvent en principe de la location meublée non professionnelle (LMNP), imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le bail commercial dure au moins neuf ans et obéit au Code de commerce (chapitre 41). Lorsque l'exploitant fournit les prestations para-hôtelières, les loyers peuvent être soumis à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), ce qui s'examine avec un professionnel (chapitre 121).
Le rendement dépend d'abord de la solidité de l'exploitant et des clauses du bail. Lisez avec attention la répartition des charges et des travaux. Le Code de commerce interdit de mettre à la charge du locataire commercial les grosses réparations au sens de l'article 606 du Code civil, qui restent donc au propriétaire (entreprendre.service-public.gouv.fr). En fin de bail, un exploitant peut demander une baisse du loyer ou ne pas renouveler, ce qui laisse le propriétaire avec un logement conçu pour une gestion collective.
Une exception à la réintégration des amortissements
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits par un loueur en meublé non professionnel viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, ce qui augmente l'impôt dû à la revente. Cette réintégration ne s'applique pas aux logements situés dans des résidences services pour étudiants, ni à ceux des résidences services pour personnes âgées et des établissements accueillant des personnes âgées ou handicapées (chapitres 121 et 135). Un studio meublé loué directement à un étudiant, hors résidence services, reste en revanche soumis à la réintégration.
Le projet de loi de finances pour 2027
Le projet de loi de finances (PLF) pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, prévoit de plafonner l'amortissement annuel du bâti en location meublée non professionnelle. Selon le texte initial, les résidences services pour étudiants seraient hors du champ de cette mesure. Des amendements discutés à l'Assemblée nationale visent à exclure aussi du plafonnement les meublés loués en bail étudiant ou en bail mobilité. Au 22 octobre 2026, rien n'est définitivement adopté. Une exclusion annoncée par un projet ou un amendement n'a aucune valeur tant que la loi n'est pas promulguée. Son état est suivi au chapitre 121.
La fiscalité
Louer à un étudiant ne crée pas de régime fiscal propre. Un logement loué nu produit des revenus fonciers, imposés au micro-foncier ou au régime réel (chapitre 120). Un logement loué meublé, quel que soit le bail, de neuf mois, d'un an ou mobilité, produit des recettes de location meublée imposées dans la catégorie des BIC, au micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50 % ou au régime réel avec amortissement (chapitre 121).
La cotisation foncière des entreprises (CFE) peut être due par le loueur en meublé selon le montant de ses recettes (chapitre 121).
La location d'une chambre dans votre propre résidence principale à un étudiant obéit à des règles distinctes, avec une exonération possible sous plafond de loyer (chapitre 17).
Liste de contrôle
- Calendrier. La date de départ du locataire en place est connue au printemps et l'annonce est publiée dès qu'elle est fixée.
- Bail. Le type de bail correspond à la situation du locataire et à votre projet pour l'été.
- Statut. Le certificat de scolarité, la convention de stage ou le contrat d'apprentissage est au dossier.
- Signature. Pour un étudiant mineur, le bail est signé par un représentant légal.
- Garantie. La caution a été contrôlée et l'acte est complet, ou le contrat Visale a été validé avant la signature.
- Clause résolutoire. Le bail en comporte une, condition notamment de la garantie Visale.
- Dépôt de garantie. Il respecte le plafond du bail choisi et il est absent en bail mobilité.
- Mobilier. Les éléments du décret de 2015 sont présents et l'inventaire est signé.
- Aide au logement. L'attestation de loyer est remplie et le choix du tiers payant est fait.
- Loyer. En zone tendue ou en commune encadrée, le loyer du nouveau bail respecte les règles d'évolution ou le loyer de référence.
- Sortie. La date de l'état des lieux, la nouvelle adresse du locataire et l'information de la caution sont prévues.
- Été. L'occupation estivale éventuelle est encadrée par un bail adapté ou par un accord écrit de sous-location.