Le coliving et les résidences partagées

Le coliving désigne des logements meublés partagés par un nombre souvent élevé d'occupants, qui disposent chacun d'une chambre privative et partagent des espaces communs ainsi que des services. Le mot n'a aucune définition juridique. Il recouvre aussi bien une grande maison louée par chambres qu'un immeuble entier géré par un exploitant professionnel.

Ce chapitre s'adresse au bailleur qui envisage de transformer un bien en coliving, d'en confier la gestion à un exploitant ou d'investir dans une résidence partagée. Il présente les montages possibles, les règles de décence, de services, d'urbanisme et de sécurité, puis la fiscalité et les risques. La colocation ordinaire est traitée au chapitre 15 et les résidences gérées par un exploitant sous bail commercial au chapitre 53.

Ce que recouvre le coliving

Le coliving s'est développé auprès des jeunes actifs, des étudiants et des personnes en mobilité professionnelle. Une question écrite d'un député, publiée au Journal officiel du 26 mai 2026, faisait état d'environ 24 000 lits recensés en 2025, contre 14 500 en 2023 et 2 600 en 2020. Ces chiffres proviennent de l'auteur de la question et non d'une statistique publique.

Dans sa réponse publiée au Journal officiel du 7 juillet 2026, le Gouvernement a estimé inutile de créer un régime juridique propre au coliving. Il a rappelé que lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire, le bail relève de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui est d'ordre public. Il a ajouté que le juge peut requalifier un contrat en bail d'habitation. Il a aussi indiqué que les projets de coliving relèvent de la destination « habitation » et de la sous-destination « logement » au sens de l'urbanisme (réponse ministérielle à la question n° 15423).

Un texte en discussion

La même question écrite mentionnait une proposition de loi adoptée par l'Assemblée nationale en décembre 2025, qui intégrerait le coliving dans l'encadrement des loyers, ainsi qu'une proposition de loi sénatoriale consacrée au coliving. À la date de la réponse ministérielle, aucun de ces textes n'avait été adopté définitivement. Vérifiez leur état au moment de votre projet, car une loi nouvelle pourrait modifier les règles présentées ici.

Coliving ou colocation

Juridiquement, un coliving loué à des occupants qui y vivent à l'année est le plus souvent une colocation, c'est-à-dire la location d'un même logement à plusieurs locataires qui en font leur résidence principale (service-public.gouv.fr). Ce sont donc les règles de la colocation qui s'appliquent en premier lieu. Le coliving s'en distingue surtout par son organisation.

Plus le nombre d'occupants et de services augmente, plus l'opération se rapproche d'une activité d'hébergement. Cette évolution a des conséquences sur la qualification des contrats, la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), l'urbanisme et la sécurité incendie, présentées dans la suite du chapitre.

Les montages juridiques

Trois grands montages se rencontrent. Le choix dépend de votre souhait de gérer vous-même, de la taille du bien et du niveau de services envisagé.

Les baux individuels meublés

C'est le montage le plus courant en gestion directe. Chaque occupant signe un bail meublé portant sur une chambre privative et sur l'usage des parties communes. La colocation à baux multiples est prévue par l'article 8-1 de la loi de 1989. Le contrat type des baux d'habitation ne s'applique pas à ces baux individuels, mais leurs mentions et les règles de fond de la location meublée s'imposent (chapitres 12 et 15).

Chaque occupant ne doit que son loyer. Aucune clause de solidarité ne lie les occupants entre eux. Une chambre vacante est donc une perte sèche pour le bailleur, qui choisit seul le remplaçant. Le dépôt de garantie est propre à chaque bail, dans la limite de deux mois de loyer hors charges en location meublée.

Pour des occupants en stage, en formation ou en mission temporaire, chaque chambre peut aussi être louée par bail mobilité, avec ses règles propres, notamment l'absence de dépôt de garantie (chapitre 13).

Le bail unique

Un bail unique signé par tous les occupants reste possible, avec une clause de solidarité. Il convient mal à un coliving de grande taille. Chaque départ et chaque arrivée supposent un avenant signé par tous, le dépôt de garantie n'est restitué qu'au départ du dernier occupant et le bailleur dépend du groupe pour le choix des remplaçants (chapitre 15).

La location à un exploitant

Le propriétaire peut louer l'ensemble du bien à un exploitant professionnel, qui le meuble ou non, l'aménage et sous-loue les chambres aux occupants. Le propriétaire perçoit un loyer fixe, éventuellement complété d'une part variable. Il n'a pas de relation contractuelle avec les occupants.

Le contrat entre le propriétaire et l'exploitant peut être un bail commercial lorsque l'exploitant exerce une activité commerciale immatriculée dans les lieux. Il obéit alors au Code de commerce, avec une durée d'au moins neuf ans, un droit au renouvellement et, en cas de refus de renouvellement, une indemnité d'éviction (chapitres 42 et 45). Dans les autres cas, le contrat est un bail régi par le Code civil, dont les règles sont présentées au chapitre 19.

La sous-location par l'exploitant doit être autorisée. Dans un bail commercial, la sous-location totale ou partielle est interdite sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur (article L. 145-31 du Code de commerce). Dans un bail régi par le Code civil, le preneur peut sous-louer si cette faculté ne lui a pas été interdite (article 1717 du Code civil). Prévoyez une clause claire, qui autorise la sous-location et précise ses conditions (chapitre 25).

Les résidences avec services hôteliers

Certains exploitants proposent des séjours courts, de quelques nuits à quelques semaines, avec ménage des chambres, linge, accueil et parfois petit-déjeuner. L'opération sort alors de la colocation pour devenir une activité d'hébergement, proche de l'hôtellerie ou du meublé de tourisme. Elle relève d'autres règles, notamment le Code du tourisme, la taxe de séjour et, selon les cas, la réglementation des établissements recevant du public (chapitres 28 et 34).

La qualification des contrats des occupants

Le nom donné au contrat ne compte pas. Si l'occupant vit dans sa chambre au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure, le logement constitue sa résidence principale et la loi de 1989 s'applique (chapitre 9). Un « contrat de résidence », une « convention d'occupation » ou un « abonnement » qui prétendrait écarter cette loi peut être requalifié par le juge en bail meublé, avec toutes ses protections, comme l'a rappelé la réponse ministérielle de juillet 2026.

La requalification entraîne l'application rétroactive de la durée d'un an reconductible, des règles du congé, du plafond du dépôt de garantie, de la liste limitative des charges récupérables et, dans les territoires concernés, de l'encadrement des loyers. Le bailleur ou l'exploitant peut alors devoir restituer des sommes perçues sans fondement.

L'encadrement du niveau des loyers ne s'applique que dans les territoires qui expérimentent ce dispositif, comme Paris, Lille, Lyon, Bordeaux ou Montpellier. Dans ces territoires, le loyer de chaque chambre louée en bail d'habitation doit respecter le loyer de référence majoré. La liste des communes et la méthode de calcul sont présentées au chapitre 97.

Décence et surfaces

La chambre et le logement

En colocation à baux individuels, chaque occupant doit disposer d'une chambre privative d'au moins 9 m² et 20 m³, les pièces communes n'étant pas prises en compte. Le caractère décent s'apprécie ensuite au regard de l'ensemble des éléments, équipements et pièces du logement plutôt qu'au regard de la seule chambre louée. Si ces exigences ne sont pas respectées, le logement ne peut pas être loué (service-public.gouv.fr).

Les espaces communs doivent être dimensionnés pour le nombre réel d'occupants. Une cuisine équipée pour quatre personnes ne suffit pas à dix colocataires, même si la loi ne fixe pas de ratio précis. Le règlement sanitaire départemental peut imposer des règles de peuplement et d'équipement sanitaire plus strictes, à vérifier auprès de la mairie (chapitre 88).

Les aides au logement

Pour que les occupants puissent percevoir une aide au logement, le logement doit compter au moins 16 m² pour deux occupants, puis 9 m² par occupant supplémentaire, selon les règles rappelées au chapitre 15. Dans un coliving de huit chambres, la surface totale doit donc atteindre au moins 16 + 6 × 9, soit 70 m². L'aide favorise la solvabilité des occupants et mérite d'être prise en compte dès la conception.

La division du bien

Créer plusieurs logements indépendants dans un bien, plutôt que des chambres dans un logement unique, constitue une division. Elle obéit à des règles plus strictes, notamment des surfaces minimales propres aux locaux issus d'une division et, dans certaines communes, une autorisation préalable de diviser (chapitre 92). Un coliving composé de studios autonomes n'est plus une colocation mais un ensemble de logements distincts.

Les services et la TVA

Ce qui peut être facturé

Dans un bail meublé de la loi de 1989, le bailleur ne peut réclamer en plus du loyer que les charges récupérables, sous forme de provisions régularisées ou, en location meublée, d'un forfait (chapitres 96 et 98). Internet, l'électricité des parties communes ou le ménage de ces parties peuvent entrer dans ce cadre lorsqu'ils correspondent à des charges récupérables ou sont inclus dans le loyer.

Les services qui ne sont pas des charges récupérables, comme le ménage des chambres, la blanchisserie ou des activités collectives, ne peuvent être facturés que s'ils sont réellement fournis et librement acceptés par l'occupant, idéalement par un contrat distinct qu'il peut refuser sans perdre son logement. La frontière est délicate et mérite l'avis d'un professionnel avant la mise en location.

La TVA

La location de logements meublés à usage d'habitation est en principe exonérée de TVA. Depuis 2024, elle est toutefois soumise à la TVA lorsque l'hébergement est assorti d'au moins trois des quatre prestations suivantes, à savoir le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception de la clientèle, même non personnalisée. Ces critères, issus de l'article 261 D du Code général des impôts (CGI) et commentés au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) sous la référence BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, s'apprécient au regard des conditions réelles du séjour.

Un coliving qui fournit internet et le ménage des parties communes reste en principe hors du champ de la TVA. Un coliving qui ajoute le ménage hebdomadaire des chambres, le linge et un accueil peut en revanche y basculer. L'assujettissement à la TVA permet de récupérer la TVA sur les travaux et le mobilier, mais impose de la facturer sur les loyers et de tenir des obligations déclaratives. Les règles détaillées sont présentées au chapitre 123.

Urbanisme et changement de destination

La destination du bâtiment

Le Code de l'urbanisme classe les constructions en destinations et sous-destinations. Selon la réponse ministérielle de juillet 2026, le coliving relève de la destination « habitation » et de la sous-destination « logement ». Il est soumis aux mêmes règles que toute opération de logement, notamment en matière de stationnement et de mixité sociale. Le plan local d'urbanisme (PLU) peut ainsi imposer une part de logements sociaux à une opération importante.

Transformer en coliving un bien qui n'est pas déjà à usage d'habitation, comme un bureau, un commerce ou un bâtiment agricole, constitue un changement de destination. Il exige une déclaration préalable ou un permis de construire selon les travaux réalisés, ainsi que le respect du PLU (chapitres 68 et 92).

Le changement d'usage

Dans les communes qui réglementent le changement d'usage, comme Paris ou les communes de plus de 200 000 habitants, un local d'habitation ne peut pas être affecté à un autre usage sans autorisation. Un coliving loué à des occupants qui y vivent à l'année reste un usage d'habitation. Un coliving qui loue des chambres pour de courtes durées à une clientèle de passage peut en revanche constituer un changement d'usage soumis à autorisation, voire à compensation (chapitre 92).

Les travaux

Les travaux d'aménagement, comme la création de salles d'eau, le cloisonnement de chambres ou la modification de façade, peuvent relever d'une autorisation d'urbanisme selon leur nature et leur ampleur. En copropriété, ceux qui touchent aux parties communes ou à l'aspect extérieur exigent un vote de l'assemblée générale (chapitre 109).

La sécurité incendie selon la taille

Le logement d'habitation

Un coliving loué à des occupants qui y résident relève en principe des règles de sécurité des bâtiments d'habitation. Chaque logement doit être équipé d'au moins un détecteur avertisseur autonome de fumée, installé par le propriétaire. Dans un grand logement partagé, plusieurs détecteurs, notamment dans les circulations qui desservent les chambres, sont une précaution raisonnable (chapitre 86).

Les règles constructives de sécurité incendie des immeubles d'habitation varient selon la hauteur et la configuration du bâtiment. Elles s'appliquent notamment lors de travaux importants ou d'un changement de destination. Un architecte ou un bureau de contrôle peut indiquer celles qui concernent votre projet.

Le basculement en établissement recevant du public

Lorsque le bien accueille une clientèle de passage, il peut devenir un établissement recevant du public (ERP), soumis à un règlement de sécurité nettement plus exigeant. Pour les gîtes, le Gouvernement a indiqué que ceux qui hébergent plus de quinze personnes sont classés en ERP de 5e catégorie avec locaux à sommeil. Ils doivent alors obtenir une autorisation avant travaux et une autorisation d'ouverture après avis de la commission de sécurité, qui les visite tous les cinq ans (réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 28 mai 2024, question n° 11152).

Ce seuil de quinze personnes ne vaut pas automatiquement pour un coliving loué par baux d'habitation de longue durée. La frontière entre habitation et hébergement dépend de la durée des séjours, des services fournis et du mode de commercialisation. Interrogez la mairie et le service départemental d'incendie et de secours (SDIS) avant d'engager un projet de grande taille ou comportant des séjours courts.

La fiscalité

En gestion directe

Les loyers des chambres louées meublées sont des recettes de location meublée, imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le bailleur relève en général du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), au régime micro-BIC ou au régime réel (chapitre 121).

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % aux recettes de location meublée de longue durée lorsqu'elles ne dépassent pas 77 700 € pour les revenus de 2025 et 83 600 € pour les revenus de 2026 (service-public.gouv.fr). Un coliving de grande taille dépasse vite ce seuil. Le régime réel permet alors de déduire les charges et d'amortir le bâti, les travaux d'aménagement et le mobilier, qui pèsent lourd dans ce type de projet.

Au-delà de certains seuils de recettes, le loueur peut relever du statut de loueur en meublé professionnel (LMP), avec des cotisations sociales et un régime de plus-value différents (chapitre 122). La cotisation foncière des entreprises (CFE) est due selon les règles présentées au chapitre 121.

Avec un exploitant

Si le bien est loué meublé à l'exploitant, le loyer reste une recette de location meublée imposée dans la catégorie des BIC. S'il est loué nu et que l'exploitant l'aménage lui-même, le loyer est un revenu foncier (chapitre 120). La TVA peut s'appliquer selon les prestations de l'exploitant, comme indiqué plus haut.

Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. L'exception prévue pour certaines résidences services, notamment pour étudiants ou pour personnes âgées, ne vise pas le coliving en tant que tel (chapitres 14 et 136).

Un exemple chiffré

Exemple illustratif, sans valeur de calcul pour votre situation. Une maison de six chambres conformes aux règles de surface est meublée pour un coliving. Le propriétaire compare la gestion directe en baux individuels et la location à un exploitant.

En gestion directe, chaque chambre est louée 480 € hors charges avec un forfait de 90 €. Sur 72 mois-chambres possibles dans l'année, 66 sont loués, soit un taux d'occupation d'environ 92 %. Le propriétaire supporte le ménage des parties communes, internet, l'énergie, l'eau et le renouvellement du mobilier.

L'écart de solde est réduit dans cet exemple, alors que la gestion directe demande beaucoup plus de temps. La location à un exploitant concentre en revanche le risque sur un seul locataire. Sa défaillance prive le propriétaire de tout revenu. Le renouvellement du bail commercial peut s'accompagner d'une demande de baisse de loyer (chapitre 53). Le résultat dépend surtout du taux d'occupation réel et de la solidité de l'exploitant.

Le coliving en copropriété

Avant tout projet dans un lot de copropriété, lisez le règlement de copropriété. Une clause d'habitation bourgeoise exclusive ou une destination strictement résidentielle peut limiter une exploitation commerciale avec services et accueil de passage. La location en baux d'habitation à des occupants résidents reste en principe compatible avec une destination d'habitation (chapitres 38 et 109).

Un nombre élevé d'occupants augmente l'usage des parties communes, des ascenseurs et des locaux poubelles. Anticipez les relations avec le syndic et les voisins. Les troubles de voisinage causés par les occupants peuvent engager votre responsabilité de bailleur (chapitre 119).

Les risques

• Requalification des contrats d'occupation en baux meublés de la loi de 1989, avec restitution de sommes et protection des occupants.
• Non-respect de l'encadrement des loyers dans les territoires concernés, chambre par chambre.
• Non-décence d'une chambre inférieure à 9 m² ou d'espaces communs insuffisants.
• Urbanisme, en cas de changement de destination ou d'usage sans autorisation.
• Sécurité incendie, avec un risque de basculement en établissement recevant du public pour les séjours courts.
• TVA imprévue lorsque les services franchissent le seuil des trois prestations sur quatre.
• Vacance chambre par chambre et rotation élevée, qui pèsent sur la rentabilité.
• Dépendance à un exploitant unique en cas de location du bien entier.
• Évolution législative, plusieurs propositions de loi visant le coliving étant en discussion.

Liste de contrôle du coliving

1. Montage. Le choix entre baux individuels, bail unique et location à un exploitant est arrêté et motivé.
2. Régime des occupants. Les contrats des occupants résidents sont des baux meublés de la loi de 1989, ou des baux mobilité pour les publics éligibles.
3. Surfaces. Chaque chambre atteint 9 m² et 20 m³ et les espaces communs sont dimensionnés pour le nombre d'occupants.
4. Aides au logement. La surface totale permet aux occupants d'y prétendre.
5. Règlement sanitaire départemental. Ses exigences de peuplement et d'équipement sont vérifiées.
6. Loyer. Il respecte l'encadrement là où il s'applique, chambre par chambre.
7. Charges et services. Seules des charges récupérables sont réclamées en plus du loyer et les services facultatifs font l'objet d'un accord distinct.
8. TVA. Le nombre de prestations parahôtelières est vérifié, ainsi que ses conséquences.
9. Urbanisme. La destination et l'usage du bien sont compatibles avec le projet et les autorisations nécessaires sont obtenues.
10. Copropriété. Le règlement autorise l'exploitation envisagée et les travaux sur parties communes sont votés.
11. Sécurité. Les détecteurs de fumée sont installés et la mairie ou le SDIS est consulté pour un projet de grande taille ou à séjours courts.
12. Assurance. L'assureur connaît la nature de l'exploitation et le nombre d'occupants.
13. Exploitant. Le bail autorise la sous-location, précise la répartition des charges et des travaux et prévoit le sort des occupants en fin de bail.
14. Fiscalité. Le régime micro-BIC ou réel, le statut LMNP ou LMP et la CFE sont examinés avec un expert-comptable.
15. Veille. L'état des propositions de loi sur le coliving est vérifié avant de s'engager.