Construire une maison, agrandir un logement loué ou transformer une grange en appartements suppose presque toujours une autorisation d'urbanisme. Le permis de construire est la plus lourde d'entre elles. Il conditionne le financement bancaire, l'assurance dommages-ouvrage, la vente future du bien et la possibilité de le louer sans risque de démolition.
Ce chapitre suit la vie d'un permis, du choix de l'autorisation au contrôle de conformité. Il présente les seuils qui séparent la déclaration préalable du permis de construire, l'obligation de recourir à un architecte, la composition et le dépôt du dossier, l'instruction, l'affichage et les recours, puis la validité, la modification, le transfert et l'achèvement des travaux. Les taxes dues sont traitées au chapitre 69 et le contentieux au chapitre 84.
Quelle autorisation pour quels travaux
Le principe
Le Code de l'urbanisme répartit les travaux entre trois régimes, à savoir l'absence de formalité, la déclaration préalable (DP) et le permis de construire (PC). Le choix dépend de la nature des travaux, de la surface créée et de la localisation du terrain, notamment de son classement dans le plan local d'urbanisme (PLU). Le permis d'aménager, qui concerne surtout les lotissements, est présenté au chapitre 67.
Un permis de construire est requis pour construire un bâtiment de plus de 20 m² ou pour réaliser des travaux importants sur une construction existante (service-public.gouv.fr). Les travaux de moindre importance relèvent de la déclaration préalable, qui couvre aussi la plupart des modifications de l'aspect extérieur, comme le remplacement des fenêtres, le ravalement, une clôture, une piscine ou des panneaux solaires (service-public.gouv.fr).
Les deux surfaces à mesurer
Les seuils s'apprécient au regard de deux surfaces distinctes, qu'il faut calculer toutes les deux.
- La surface de plancher est la somme des surfaces de tous les niveaux clos et couverts dont la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m, mesurées au nu intérieur des façades. Certaines surfaces en sont déduites, notamment les vides, les garages, les combles non aménageables et, dans les immeubles collectifs, une part forfaitaire des surfaces d'habitation.
- L'emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, débords et surplombs inclus. Les éléments de modénature et les débords de toiture non soutenus par des poteaux en sont exclus.
Un garage fermé, un auvent sur poteaux ou une terrasse surélevée peuvent ainsi créer de l'emprise au sol sans créer de surface de plancher. Il suffit que l'une des deux surfaces créées dépasse un seuil pour que celui-ci s'applique (service-public.gouv.fr).
Les seuils pour un agrandissement
Les seuils applicables à l'extension d'une construction existante dépendent de la situation du terrain. Le tableau suivant reprend la présentation de service-public.gouv.fr.
| Surface créée | En zone urbaine d'un PLU | Ailleurs ou en secteur protégé |
|---|---|---|
| 5 m² ou moins | Déclaration préalable | Déclaration préalable |
| De plus de 5 m² à 20 m² | Déclaration préalable | Déclaration préalable |
| De plus de 20 m² à 40 m² | Déclaration préalable, sauf permis si la surface totale dépasse alors 150 m² | Permis de construire |
| Plus de 40 m² | Permis de construire | Permis de construire |
La zone urbaine s'entend d'une zone U d'un PLU ou d'un document en tenant lieu. Dans une commune soumise à une carte communale ou au règlement national d'urbanisme, le seuil de 20 m² s'applique (chapitre 62).
Les autres travaux soumis à permis
Certains travaux relèvent du permis même sans création importante de surface. C'est le cas d'un changement de destination accompagné d'une modification de la façade ou des structures porteuses, par exemple la transformation d'un commerce en logement avec création de fenêtres (chapitre 92). Des règles particulières s'appliquent aussi aux travaux sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou situé dans un secteur protégé.
La démolition peut exiger un permis de démolir lorsque la commune l'a instauré ou lorsque le bâtiment est situé dans un secteur protégé. Lorsqu'un projet comporte à la fois une démolition et une construction, la demande de permis de construire peut porter sur les deux.
Le recours obligatoire à un architecte
Une personne physique qui construit pour elle-même doit faire établir le projet architectural par un architecte lorsque la surface de plancher de la construction dépasse 150 m² (service-public.gouv.fr). Pour un agrandissement, l'obligation s'applique lorsque la surface totale après travaux dépasse 150 m². Le seuil est de 800 m² pour certains bâtiments agricoles.
Une personne morale doit en revanche recourir à un architecte quelle que soit la surface, sauf exceptions propres aux exploitations agricoles. Cette règle vise les sociétés civiles immobilières (SCI) qui construisent ou agrandissent un immeuble locatif. Elle s'applique dès le premier mètre carré soumis à permis.
L'architecte peut se borner à établir le projet architectural joint à la demande ou se voir confier une mission complète jusqu'à la réception des travaux. Le contenu des missions et les honoraires sont présentés au chapitre 71.
Préparer le projet
Vérifier les règles applicables
Avant de dessiner, consultez le PLU de la commune ou le document qui en tient lieu, sur le Géoportail de l'urbanisme ou en mairie. Les règles de la zone fixent notamment l'implantation par rapport aux voies et aux limites, la hauteur, l'emprise au sol, l'aspect extérieur et le nombre de places de stationnement (chapitre 62). Un certificat d'urbanisme opérationnel permet d'obtenir une réponse écrite sur la faisabilité du projet et de figer les règles pendant sa durée de validité.
Vérifiez aussi les servitudes d'utilité publique, comme un plan de prévention des risques ou un périmètre de monument historique. Contrôlez également les servitudes de droit privé, comme une servitude de vue ou de passage (chapitre 63). Dans un lotissement, le règlement et le cahier des charges peuvent ajouter des contraintes (chapitre 67).
Obtenir les accords privés
Le permis est délivré sous réserve des droits des tiers. Il ne vous dispense donc pas des autorisations de droit privé. En copropriété, des travaux qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble exigent une autorisation de l'assemblée générale (chapitre 109). Lorsque le terrain est en indivision, l'accord des coïndivisaires est nécessaire.
Échanger avec la mairie
De nombreuses communes reçoivent les porteurs de projet avant le dépôt. Le conseil d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement (CAUE) du département donne aussi des conseils gratuits sur l'insertion du projet. En secteur protégé, un échange préalable avec l'architecte des Bâtiments de France (ABF) évite souvent un refus.
Composer le dossier
Le formulaire
La demande se fait sur le formulaire de permis de construire pour une maison individuelle et ses annexes, dit PCMI, ou sur le formulaire de permis de construire pour les autres constructions, par exemple un immeuble collectif ou un local d'activité. Une fiche complémentaire est ajoutée lorsqu'il y a plusieurs demandeurs. Le formulaire comporte un bordereau qui liste les pièces exigibles selon le projet.
Les pièces du permis de maison individuelle
Pour tous les projets de maison individuelle, le dossier comprend les pièces suivantes (service-public.gouv.fr).
- Un plan de situation du terrain, qui peut être établi à partir du Géoportail.
- Un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier.
- Un plan en coupe du terrain et de la construction.
- Une notice décrivant le terrain, ses abords et le projet.
- Un plan des façades et des toitures.
- Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet, par exemple un photomontage.
- Une photographie de l'environnement proche et une photographie de l'environnement lointain.
S'y ajoutent les pièces liées à la situation du projet. Il s'agit notamment de l'attestation de prise en compte de la réglementation environnementale 2020 (RE2020) pour les constructions nouvelles et les extensions (chapitre 75), des pièces exigées en secteur protégé ou de l'étude d'impact lorsque le Code de l'environnement l'impose. L'administration ne peut exiger que les pièces prévues par le Code de l'urbanisme.
Les points de vigilance
Les plans doivent être cotés, cohérents entre eux et conformes au projet réellement envisagé. Une incohérence entre le plan de masse et les façades fragilise le permis en cas de recours. Indiquez les surfaces de plancher et d'emprise au sol créées, qui servent aussi au calcul des taxes d'urbanisme (chapitre 69).
Déposer la demande
Le dépôt papier ou en ligne
Le dossier se dépose à la mairie de la commune où se situe le terrain. Il peut l'être sur papier, par lettre recommandée avec avis de réception ou en main propre, ou de façon dématérialisée selon les modalités prévues par la commune, notamment par le service d'assistance en ligne aux demandes d'autorisation d'urbanisme. Une personne morale qui dépose dans une commune de plus de 3 500 habitants doit utiliser la voie électronique. À Paris, le dépôt est uniquement dématérialisé.
En dépôt papier, le cas général exige quatre dossiers complets, avec cinq exemplaires supplémentaires des plans de situation, de masse et en coupe. En secteur protégé, le nombre de dossiers augmente. Interrogez la mairie avant l'envoi pour éviter un dossier incomplet.
Le récépissé
La mairie délivre un récépissé, ou un accusé de réception électronique en cas de dépôt en ligne. Il indique le numéro du dossier et la date à partir de laquelle les travaux pourront commencer en l'absence de réponse. Conservez-le, car il sert de preuve en cas de permis tacite.
L'instruction de la demande
Les délais
Le délai d'instruction court à compter du dépôt d'un dossier complet (service-public.gouv.fr).
| Projet | Cas général | Secteur protégé |
|---|---|---|
| Maison individuelle et annexes | Deux mois | Trois mois |
| Autres constructions | Trois mois | En principe quatre mois |
Lorsque le dossier est incomplet, la mairie dispose d'un mois pour demander les pièces manquantes. Le demandeur a alors trois mois pour les fournir, faute de quoi la demande est rejetée. Le délai d'instruction ne court qu'à compter de la réception du dossier complet. La mairie peut aussi, dans le premier mois, notifier un délai majoré lorsque des consultations particulières sont nécessaires.
Les décisions possibles
À l'issue de l'instruction, le maire, ou le préfet dans certains cas, prend l'une des décisions suivantes.
- Un accord, sous forme d'arrêté, éventuellement assorti de prescriptions que les travaux doivent respecter.
- Un refus, par arrêté motivé qui indique les voies et délais de recours.
- Un sursis à statuer, qui reporte la décision pour deux ans au maximum, notamment lorsqu'un PLU est en cours d'élaboration. Le demandeur confirme sa demande dans les deux mois suivant la fin du sursis.
- Un permis tacite, lorsque la mairie ne répond pas dans le délai. Un certificat de permis tacite peut être demandé à la mairie.
Dans certains cas, le silence de l'administration vaut refus, notamment pour des travaux en site classé, en cœur de parc national ou sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques. Ne commencez donc jamais des travaux en secteur protégé sur la foi d'un simple silence sans avoir vérifié le régime applicable.
Contester un refus
Le demandeur peut former un recours gracieux auprès du maire dans un délai d'un mois à compter de la notification du refus. Un recours hiérarchique auprès du préfet n'est possible que dans les communes dépourvues de PLU et de carte communale. Le silence gardé pendant deux mois vaut rejet (service-public.gouv.fr).
Le recours contentieux se forme devant le tribunal administratif dans un délai de deux mois, qu'un recours amiable ait été exercé ou non. L'avocat n'est pas obligatoire. Lorsque le refus repose sur un avis défavorable de l'ABF, un recours administratif préalable obligatoire auprès du préfet de région doit précéder la saisine du juge.
La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement a renforcé la position du demandeur. L'urgence est présumée lorsqu'il demande en référé la suspension d'un refus. L'administration ne peut plus invoquer de nouveaux motifs de refus au-delà d'un délai de deux mois suivant le recours, selon la présentation qu'en fait le ministère chargé de l'urbanisme sur ecologie.gouv.fr.
L'affichage et les recours des tiers
Afficher le permis
Dès la notification de l'arrêté, ou dès l'expiration du délai d'instruction en cas de permis tacite, le bénéficiaire installe sur le terrain un panneau rectangulaire de plus de 80 cm, visible et lisible depuis la voie publique. Il le maintient pendant toute la durée du chantier. Le panneau mentionne notamment l'identité du bénéficiaire, la date et le numéro du permis, la nature du projet, la superficie du terrain, l'adresse de la mairie, le nom de l'architecte et, selon le projet, la surface de plancher et la hauteur (service-public.gouv.fr).
Le panneau rappelle aussi le délai de recours des tiers et l'obligation de notifier tout recours. La mairie affiche de son côté un extrait du permis dans les huit jours de sa délivrance, pendant deux mois. Faites constater l'affichage par un commissaire de justice à plusieurs reprises, car c'est à vous de prouver qu'il a été continu.
Le délai de recours des tiers
Un voisin ou une association peut contester le permis devant le tribunal administratif dans un délai de deux mois à compter du premier jour d'un affichage continu sur le terrain. Pour les décisions prises depuis le 28 novembre 2025, le recours gracieux d'un tiers doit être formé dans un délai d'un mois et ne prolonge plus le délai de recours contentieux, selon la fiche n° 4 du ministère consacrée à la loi du 26 novembre 2025. Auparavant, un recours gracieux formé dans les deux mois interrompait ce délai, ce qui pouvait retarder de plusieurs mois le caractère définitif du permis.
L'auteur d'un recours gracieux ou contentieux doit le notifier au bénéficiaire du permis et à l'auteur de la décision par lettre recommandée avec avis de réception, dans les quinze jours francs suivant son dépôt. À défaut, le recours contentieux est irrecevable. En l'absence d'affichage régulier, un recours reste possible jusqu'à six mois après l'achèvement des travaux (service-public.gouv.fr).
L'intérêt à agir
Le requérant doit démontrer que le projet lui-même affecte directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Les nuisances du chantier ne suffisent pas. Cet intérêt s'apprécie à la date d'affichage de la demande en mairie. Un recours abusif expose son auteur à une amende et à une condamnation à des dommages et intérêts au profit du bénéficiaire (chapitre 84).
Le retrait par l'administration
L'autorité qui a délivré le permis peut le retirer s'il est illégal, dans un délai de trois mois suivant sa date. Au-delà de ce délai, seul le juge peut annuler le permis.
La validité du permis
La durée de trois ans
Le permis est valable trois ans à compter de sa notification. Il est périmé si les travaux ne commencent pas dans ce délai ou si, une fois commencés, ils sont interrompus pendant plus d'un an.
Des régimes transitoires ont allongé la validité des autorisations délivrées pendant certaines périodes. Les autorisations délivrées entre le 1er janvier 2021 et le 27 mai 2022 bénéficient de quatre ans. Celles délivrées entre le 28 mai 2022 et le 28 mai 2024 bénéficient de cinq ans, sans prorogation possible, en application du décret n° 2025-461 du 26 mai 2025.
La prorogation
Le permis peut être prorogé deux fois pour une durée d'un an, à condition que les règles d'urbanisme et les servitudes administratives applicables au terrain n'aient pas évolué de façon défavorable au projet. La demande se fait sur papier libre, en deux exemplaires, par lettre recommandée ou en mairie, au moins deux mois avant l'expiration de la validité. Le silence gardé par la mairie pendant deux mois vaut accord (service-public.gouv.fr).
Modifier ou transférer le permis
Le permis modificatif
Un projet évolue souvent en cours de chantier. Tant que le permis est valable et que les travaux ne sont pas achevés, le bénéficiaire peut demander un permis modificatif pour des changements qui ne remettent pas en cause la nature du projet, par exemple l'aspect extérieur, l'emprise au sol ou la surface de plancher dans une mesure limitée (service-public.gouv.fr). Une forte hausse de surface ou un changement de destination exigent en revanche un nouveau permis.
La décision ne porte que sur les points modifiés. Les délais d'instruction sont ceux de l'autorisation d'origine, soit deux mois pour une maison individuelle et trois mois pour les autres constructions. Le permis modificatif ne prolonge pas la validité du permis initial.
Depuis la loi du 26 novembre 2025, une demande de permis modificatif déposée dans les trois ans suivant le permis initial est instruite selon les règles en vigueur à la date de ce permis initial. Des règles postérieures peuvent toutefois s'appliquer lorsqu'elles ont pour objet la sécurité ou la salubrité publiques.
Le transfert
Le permis peut être transféré à une autre personne, par exemple lors de la vente du terrain ou de l'apport à une SCI, tant qu'il est en cours de validité. Le titulaire et le bénéficiaire du transfert doivent tous deux donner leur accord. La mairie dispose de deux mois pour se prononcer et son silence vaut accord (service-public.gouv.fr).
Une évolution des règles d'urbanisme depuis la délivrance du permis ne peut pas justifier un refus de transfert. Le nouveau titulaire reprend l'ensemble des obligations attachées au permis, notamment les taxes d'urbanisme. Il doit à son tour afficher le permis sur le terrain.
Ouvrir le chantier et déclarer l'achèvement
La déclaration d'ouverture de chantier
Avant de commencer les travaux, le bénéficiaire adresse à la mairie une déclaration d'ouverture de chantier (DOC), en trois exemplaires, de préférence par lettre recommandée. Cette déclaration fixe la date de démarrage, utile pour apprécier la péremption du permis. Vérifiez aussi que l'assurance dommages-ouvrage a été souscrite avant l'ouverture du chantier (chapitre 73).
La déclaration attestant l'achèvement et la conformité
À la fin des travaux, le bénéficiaire adresse à la mairie une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT). Lorsque les travaux sont réalisés par tranches, une DAACT est due à la fin de chaque tranche (service-public.gouv.fr).
Selon le projet, la DAACT est accompagnée d'attestations, notamment l'attestation de prise en compte de la RE2020 à l'achèvement pour les constructions nouvelles et les extensions, l'attestation d'accessibilité pour certains logements et établissements recevant du public, ou des attestations acoustiques, parasismiques ou relatives au retrait-gonflement des argiles. Ces attestations sont établies par un professionnel habilité selon les cas (chapitre 75).
Le contrôle de conformité
La mairie dispose de trois mois à compter de la réception de la DAACT pour contester la conformité des travaux. Ce délai est porté à cinq mois pour un monument historique, un site patrimonial remarquable ou un secteur couvert par un plan de prévention des risques. Si elle constate une non-conformité, elle met le bénéficiaire en demeure de déposer un permis modificatif ou de mettre les travaux en conformité.
Passé ce délai sans contestation, les travaux sont considérés comme conformes. Le bénéficiaire peut alors demander une attestation de non-contestation de la conformité, que la mairie délivre dans les quinze jours. À défaut, il peut la demander au préfet. Ce document est demandé par le notaire lors de la vente.
Les sanctions des travaux irréguliers
Réaliser des travaux sans autorisation ou en méconnaissance du permis constitue une infraction. Elle expose à une amende pénale, à l'interruption des travaux, à une obligation de mise en conformité ou de démolition sous astreinte et à l'exécution d'office aux frais du contrevenant (service-public.gouv.fr).
La loi du 26 novembre 2025 a créé une amende administrative pouvant atteindre 30 000 € et relevé le plafond des astreintes à 1 000 € par jour et 100 000 € au total, selon la plaquette de présentation du ministère. Elle facilite aussi la démolition des constructions irrégulières situées hors des zones urbaines. Le régime des infractions et la prescription sont détaillés au chapitre 84.
Une construction irrégulière pèse aussi sur la gestion locative. Elle peut compliquer la vente et exposer le propriétaire à une action d'un voisin. Avant d'acheter un bien à louer, vérifiez que les extensions et les transformations visibles ont été autorisées (chapitre 2).
Un exemple chiffré
L'exemple qui suit est une illustration. Les surfaces et les dates sont des hypothèses et ne valent pas analyse de votre projet.
Un bailleur possède une maison louée de 120 m² de surface de plancher, située en zone urbaine du PLU. Il étudie plusieurs projets d'extension.
| Projet | Surface totale après travaux | Autorisation | Architecte |
|---|---|---|---|
| Extension de 25 m² | 145 m² | Déclaration préalable | Non obligatoire |
| Extension de 35 m² | 155 m² | Permis de construire | Obligatoire |
| Extension de 45 m² | 165 m² | Permis de construire | Obligatoire |
| Extension de 25 m² hors zone urbaine | 145 m² | Permis de construire | Non obligatoire |
Le bailleur retient l'extension de 35 m². Le dossier complet est déposé le 5 janvier 2027 et le permis exprès est signé et notifié le 1er mars 2027, dans le délai de deux mois. Le panneau est installé le 3 mars 2027 et un constat d'affichage est réalisé le jour même puis à deux reprises au cours des deux mois suivants.
Le délai de recours des tiers expire deux mois après le premier jour d'affichage continu, soit début mai 2027. Le délai de retrait court jusqu'au 1er juin 2027. Le permis est valable jusqu'au 1er mars 2030 et une éventuelle demande de prorogation devrait être déposée au plus tard le 1er janvier 2030. Si le bien était détenu par une SCI, le recours à l'architecte serait obligatoire pour chacun des projets soumis à permis de construire, quelle que soit la surface totale.
Le bailleur déclare l'ouverture du chantier, puis dépose la DAACT à l'achèvement avec l'attestation RE2020. Il souscrit dans les quatre-vingt-dix jours la déclaration fiscale de l'extension, qui sert au calcul de la taxe d'aménagement et à la mise à jour de la valeur locative cadastrale (chapitres 69 et 133).
Les cas particuliers
Le permis valant division
Un permis de construire peut porter sur plusieurs constructions à édifier sur un même terrain dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement. Ce montage permet de construire plusieurs maisons sans passer par un lotissement (chapitres 66 et 77). Il suppose un projet d'ensemble cohérent et un dossier complété par les pièces propres à la division.
Les travaux sur un bien loué
Un locataire ne peut pas réaliser de travaux de transformation sans l'accord écrit du bailleur. À l'inverse, le bailleur qui fait réaliser une extension dans un logement occupé respecte les règles de la loi du 6 juillet 1989 sur les travaux en cours de bail et informe le locataire (chapitre 90). L'autorisation d'urbanisme est demandée par le propriétaire.
La création de logements supplémentaires
Diviser une maison en plusieurs logements ou transformer un local en logement peut exiger une autorisation d'urbanisme lorsque l'aspect extérieur ou la destination change. Le PLU peut aussi imposer des places de stationnement par logement créé et certaines communes soumettent la division à autorisation préalable (chapitre 92).
Les erreurs fréquentes
- Comparer aux seuils la seule surface de plancher en oubliant l'emprise au sol d'un garage ou d'un auvent.
- Oublier que l'architecte est obligatoire pour une SCI, quelle que soit la surface.
- Déposer un dossier incomplet ou incohérent, ce qui retarde l'instruction et fragilise le permis.
- Négliger l'affichage continu et sa preuve, qui conditionnent le point de départ du délai de recours des tiers.
- Commencer les travaux avant la purge des recours et du retrait sans mesurer le risque.
- Laisser le permis se périmer faute de demande de prorogation deux mois avant l'échéance.
- Modifier le projet en cours de chantier sans permis modificatif.
- Oublier la DAACT ou la déclaration fiscale des quatre-vingt-dix jours.
Liste de contrôle
- Règles. Le PLU, les servitudes et, le cas échéant, le règlement du lotissement ont été vérifiés.
- Surfaces. La surface de plancher et l'emprise au sol créées sont calculées et comparées aux seuils.
- Autorisation. Le choix entre déclaration préalable et permis de construire est confirmé par la mairie.
- Architecte. Un architecte est missionné si la surface totale dépasse 150 m² ou si le demandeur est une personne morale.
- Accords privés. L'assemblée générale de copropriété ou les coïndivisaires ont donné leur accord.
- Dossier. Les plans sont cotés et cohérents et l'attestation RE2020 est jointe.
- Dépôt. Le récépissé est conservé et la date de dossier complet est connue.
- Décision. Le permis exprès ou le certificat de permis tacite est en main.
- Affichage. Le panneau est installé dès la notification et son affichage continu est constaté.
- Purge. Le délai de recours des tiers et le délai de retrait sont expirés sans recours.
- Chantier. L'assurance dommages-ouvrage est souscrite et la déclaration d'ouverture de chantier est déposée.
- Validité. L'échéance de trois ans est notée et une éventuelle prorogation est demandée deux mois avant.
- Achèvement. La DAACT et ses attestations sont déposées et la conformité n'est pas contestée.
- Fiscalité. La déclaration fiscale des quatre-vingt-dix jours est souscrite sur impots.gouv.fr.