Les assurances et garanties de la construction

Construire ou faire réaliser de gros travaux expose le propriétaire à un risque que l'assurance habitation ne couvre pas, celui du désordre grave qui apparaît après la fin du chantier. Le droit français y répond par un système à deux étages. Chaque constructeur est présumé responsable pendant dix ans et doit être assuré pour cette responsabilité, tandis que le maître d'ouvrage souscrit une assurance dommages-ouvrage qui finance les réparations sans attendre que les responsabilités soient tranchées (ecologie.gouv.fr).

Ce chapitre présente ces garanties dans l'ordre où elles interviennent, puis la vérification des attestations, la déclaration d'un sinistre et l'expertise. La garantie de livraison propre au contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est détaillée au chapitre 70, la réception et la levée des réserves au chapitre 74, les sinistres courants du bailleur en cours de location au chapitre 108.

Le système en un coup d'œil

Les garanties dues par les constructeurs

Les garanties légales courent toutes à compter de la réception, qui est l'acte par lequel le maître d'ouvrage accepte l'ouvrage avec ou sans réserves. Elles se superposent pendant la première année puis se relaient. Le tableau suivant les résume (service-public.gouv.fr, ecologie.gouv.fr).

La garantie de bon fonctionnement est souvent appelée garantie biennale. La responsabilité de droit commun n'est pas une garantie au sens strict, puisque le maître d'ouvrage doit prouver une faute du constructeur.

Les assurances

Deux assurances sont obligatoires, une troisième est facultative mais fréquente.

Les responsabilités des constructeurs

Qui est constructeur

Le Code civil répute constructeur toute personne liée au maître d'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage. Service-public.gouv.fr cite notamment l'entrepreneur, l'artisan et l'auto-entrepreneur, l'architecte et le maître d'œuvre, le bureau d'études, l'ingénieur-conseil, le contrôleur technique, le promoteur, le lotisseur, le constructeur de maisons individuelles et le vendeur d'immeuble à construire (service-public.gouv.fr). Est aussi réputée constructeur la personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire (article 1792-1 du Code civil).

Le sous-traitant n'est pas un constructeur au sens de ces garanties, faute de contrat avec le maître d'ouvrage. Il reste responsable envers l'entreprise principale, qui répond seule de lui à votre égard.

La garantie de parfait achèvement

Pendant un an après la réception, l'entrepreneur doit réparer tous les désordres réservés au procès-verbal de réception et tous ceux que vous lui signalez par écrit au cours de cette année, quelle que soit leur gravité. Seuls l'usure normale et l'usage anormal sont exclus (service-public.gouv.fr). Cette garantie est due par l'entreprise qui a réalisé les travaux, pas par l'architecte ou le maître d'œuvre.

Le délai de réparation est fixé d'un commun accord ou par le juge. Si l'entreprise ne s'exécute pas, vous pouvez après une mise en demeure restée sans effet faire réaliser les travaux par une autre entreprise à ses frais et risques, en avançant les sommes (ecologie.gouv.fr). L'action en justice doit être engagée dans l'année qui suit la réception, sous peine de forclusion.

La garantie de bon fonctionnement

La garantie de bon fonctionnement couvre pendant au moins deux ans les éléments d'équipement dissociables, c'est-à-dire ceux qui peuvent être déposés ou remplacés sans détériorer le bâti. Sont typiquement concernés un ballon d'eau chaude, des radiateurs non encastrés, des volets ou une porte intérieure. Le contrat peut prévoir une durée plus longue (service-public.gouv.fr).

Les éléments indissociables, comme une canalisation encastrée ou une installation électrique noyée dans les murs, relèvent de la garantie décennale. La frontière se discute souvent en expertise, avec un enjeu réel puisque la garantie de bon fonctionnement n'est pas couverte par la dommages-ouvrage.

La garantie décennale

La garantie décennale couvre pendant dix ans les dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Elle couvre aussi les éléments d'équipement indissociables des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert (articles 1792 et 1792-2 du Code civil). Service-public.gouv.fr cite comme exemples des fissures importantes, l'effondrement d'une toiture, les infiltrations par la toiture ou la façade, une installation de chauffage central défaillante ou l'absence d'eau courante efficace (service-public.gouv.fr).

La responsabilité est de plein droit. Vous n'avez pas à prouver une faute, seulement le dommage, sa gravité et son lien avec les travaux de l'entreprise mise en cause. Le constructeur ne s'exonère qu'en prouvant une cause étrangère, comme la force majeure, le fait d'un tiers ou la faute du maître d'ouvrage. Le défaut d'entretien ou l'usage anormal exclut aussi la garantie, par exemple des gouttières jamais dégagées ou des bouches de ventilation calfeutrées (ecologie.gouv.fr).

Le délai de dix ans court à partir de la réception. Il ne peut être ni réduit ni suspendu, mais il peut être interrompu, notamment par une assignation en justice (article 2241 du Code civil). Les acquéreurs successifs bénéficient de la garantie pour la durée restant à courir.

Les travaux sur un bâtiment existant

La garantie décennale ne vise pas seulement la construction neuve. Une extension, une surélévation, une reprise en sous-œuvre ou une rénovation lourde sont des ouvrages au sens de l'article 1792. L'ajout d'un élément nouveau réalisé avec des techniques de travaux de construction est aussi un ouvrage (service-public.gouv.fr).

En revanche, la Cour de cassation a jugé le 21 mars 2024 que l'installation d'un élément d'équipement sur un bâtiment existant, comme une chaudière, un poêle à bois ou un insert, ne relève pas de la garantie décennale lorsqu'elle ne constitue pas en elle-même un ouvrage. Elle relève de la responsabilité contractuelle, qui n'est pas soumise à l'assurance obligatoire du constructeur. La Cour est ainsi revenue sur une solution de 2017 plus favorable au maître d'ouvrage. Pour ces travaux, la qualité de l'entreprise et sa solvabilité comptent davantage que son attestation décennale.

Les dommages intermédiaires et la faute dolosive

Un désordre qui ne compromet ni la solidité ni l'usage de l'ouvrage, comme une fissure superficielle d'enduit, n'entre pas dans la garantie décennale. Il peut être réparé sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun pendant dix ans à compter de la réception (article 1792-4-3 du Code civil), à condition de prouver une faute de l'entreprise (ecologie.gouv.fr). Ces dommages ne sont couverts ni par la dommages-ouvrage ni, en principe, par l'assurance décennale obligatoire.

Au-delà de dix ans, la responsabilité du constructeur n'est plus engagée, sauf faute dolosive, situation exceptionnelle qui relève d'un avocat.

L'assurance de responsabilité décennale des entreprises

L'obligation

Tout constructeur dont la responsabilité décennale peut être engagée doit être couvert par une assurance à l'ouverture du chantier (article L241-1 du Code des assurances). Le défaut d'assurance est un délit puni de six mois d'emprisonnement et de 75 000 € d'amende au plus, ou de l'une de ces deux peines. Ces sanctions ne visent pas le particulier qui construit pour lui-même ou pour un membre de sa famille, ni les personnes morales de droit public (service-public.gouv.fr).

Seuls les travaux déclarés dans le contrat de l'entreprise sont couverts. Le chantier doit avoir été ouvert pendant la période de validité du contrat. Une entreprise étrangère qui travaille en France doit justifier d'une garantie couvrant la responsabilité décennale telle que la définit le droit français (service-public.gouv.fr).

L'attestation

Avant l'ouverture du chantier, l'entreprise remet au maître d'ouvrage une attestation d'assurance décennale, qui doit être jointe aux devis et aux factures. Des modèles d'attestation existent pour les contrats individuels et collectifs (service-public.gouv.fr). Lisez-la ligne par ligne, car c'est elle qui vous permettra de retrouver l'assureur dix ans plus tard.

Les vérifications suivantes s'imposent pour chaque intervenant.

• Le nom de l'entreprise et son numéro d'immatriculation correspondent exactement à ceux du devis.
• La période de validité couvre la date d'ouverture de votre chantier.
• Les activités garanties correspondent aux travaux confiés, par exemple charpente, couverture ou étanchéité, pas seulement la maçonnerie.
• Le montant maximal du chantier assuré et, le cas échéant, le coût maximal des ouvrages couverts sont compatibles avec votre projet.
• Les procédés utilisés sont couverts, ce qui se discute pour une technique non courante.
• L'assureur est identifié avec ses coordonnées et le numéro de police.

En cas de doute, interrogez l'assureur indiqué, car une attestation d'apparence correcte peut correspondre à un contrat résilié.

La défaillance de l'entreprise ou de l'assureur

La liquidation de l'entreprise ne fait pas disparaître la garantie. Vous vous adressez à l'assureur indiqué sur l'attestation ou, à défaut, vous demandez son identité au mandataire liquidateur (service-public.gouv.fr). C'est l'une des raisons pour lesquelles l'attestation doit être conservée au moins dix ans après la réception.

Lorsque c'est l'assureur lui-même qui est défaillant, un fonds de garantie des assurances obligatoires de dommages, créé en 2003, peut intervenir sous certaines conditions selon le ministère de la Transition écologique (ecologie.gouv.fr). Les conditions précises d'intervention s'examinent au cas par cas avec un professionnel.

L'assurance dommages-ouvrage

Qui doit la souscrire et quand

L'assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour le propriétaire de l'ouvrage, son mandataire, le vendeur, le promoteur immobilier et le syndic de copropriété (articles L242-1 et L242-2 du Code des assurances). Elle se souscrit avant l'ouverture du chantier, qu'il s'agisse d'une construction, d'une extension ou d'une rénovation importante touchant par exemple le gros œuvre, les fondations ou l'étanchéité (service-public.gouv.fr). Le choix de l'assureur est libre.

Ne pas la souscrire est un délit puni de six mois d'emprisonnement et de 75 000 € d'amende au plus (article L243-3 du Code des assurances). Cette sanction ne s'applique pas au particulier qui construit un logement pour l'occuper lui-même ou le faire occuper par un membre de sa famille (service-public.gouv.fr). L'exception écarte la sanction pénale mais pas l'obligation civile.

Ce qu'elle couvre

La dommages-ouvrage finance la réparation des dommages de nature décennale, y compris ceux des éléments d'équipement indissociables, sans recherche préalable de responsabilité. L'assureur se retourne ensuite contre les constructeurs responsables et leurs assureurs (service-public.gouv.fr). Elle ne couvre pas les dommages intentionnels, l'usure normale, le défaut d'entretien, l'usage anormal ni les causes étrangères.

L'indemnité doit permettre la remise en état de l'ouvrage, dans la limite du coût de construction déclaré au contrat et actualisé. Elle comprend la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) lorsque celle-ci reste définitivement à votre charge, ainsi que les frais de démolition et de déblaiement indispensables à la réparation. La garantie obligatoire ne prévoit aucune franchise. En revanche, elle n'inclut ni la privation de jouissance ni la perte de loyers, qui ne sont couvertes que par une extension facultative du contrat (ecologie.gouv.fr).

Quand elle intervient

La dommages-ouvrage couvre en principe la période qui va de la fin de la première année suivant la réception jusqu'à la dixième année. Pendant l'année de parfait achèvement, c'est l'entreprise qui répare. La dommages-ouvrage peut toutefois intervenir plus tôt dans deux situations (service-public.gouv.fr).

• Avant la réception, lorsque vous avez mis l'entreprise en demeure de terminer ou de réparer, puis résilié son contrat faute de réaction.
• Après la réception et pendant l'année de parfait achèvement, lorsque l'entreprise n'a pas réparé malgré une mise en demeure.

La dommages-ouvrage ne remplace pas une entreprise qui abandonne le chantier. Le ministère recommande par ailleurs de prévenir l'assureur de tout arrêt de travaux de plus de trente jours (ecologie.gouv.fr).

La transmission en cas de vente

La dommages-ouvrage est attachée à l'ouvrage, pas à la personne. En cas de vente dans les dix ans de la réception, elle bénéficie au nouveau propriétaire. L'acte de vente mentionne l'existence ou l'absence des assurances de la construction et l'attestation y est annexée (service-public.gouv.fr). C'est alors l'acquéreur qui déclare les sinistres.

Un bien vendu sans dommages-ouvrage se négocie souvent moins bien. Le vendeur reste en outre réputé constructeur et peut voir sa propre responsabilité décennale recherchée (chapitres 72 et 136).

Trouver un assureur

Le maître d'ouvrage présente à l'assureur le descriptif du projet, le coût prévisionnel, les marchés et les attestations décennales de chaque intervenant, souvent avec l'étude de sol. Les assureurs examinent plus sévèrement une maîtrise d'œuvre par lots, une auto-construction ou une technique peu courante. Dans le cadre d'un CCMI, le constructeur propose fréquemment de souscrire la dommages-ouvrage en votre nom par mandat (chapitre 70).

Si aucun assureur n'accepte de couvrir le chantier, vous pouvez saisir le Bureau central de tarification (BCT) par lettre recommandée. Le BCT ne choisit pas l'assureur à votre place. Il fixe la prime et le cas échéant une franchise que l'assureur que vous avez sollicité est tenu d'appliquer (service-public.gouv.fr, ecologie.gouv.fr). Conservez les refus écrits, qui justifient votre saisine.

L'assurance tous risques chantier et les autres garanties

Avant la réception

Avant la réception, l'ouvrage est sous la garde de l'entreprise, qui supporte en principe les dommages qu'il subit, quelle qu'en soit la cause (ecologie.gouv.fr). Un incendie, une tempête, un vol de matériaux ou un effondrement partiel en cours de travaux retardent toutefois le chantier et peuvent dépasser la capacité financière d'une petite entreprise.

L'assurance tous risques chantier (TRC) couvre ces dommages matériels à l'ouvrage en cours de construction. Elle n'est pas obligatoire. Elle est utile au maître d'ouvrage qui coordonne lui-même plusieurs entreprises, parce qu'elle évite de rechercher laquelle répond d'un sinistre.

La responsabilité civile du maître d'ouvrage

Un chantier peut causer des dommages aux voisins, comme des fissures dues aux terrassements. Le maître d'ouvrage peut être mis en cause au titre des troubles anormaux de voisinage, même sans faute. Vérifiez que votre responsabilité civile couvre votre qualité de maître d'ouvrage (chapitre 119).

Les garanties financières

Les assurances de construction ne couvrent pas la défaillance financière d'une entreprise en cours de chantier. Ce risque relève d'autres garanties, qui dépendent du contrat signé.

Déclarer un sinistre à l'assureur dommages-ouvrage

La déclaration

Déclarez le sinistre dans le délai fixé par votre contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés, par lettre recommandée avec avis de réception, par envoi électronique recommandé ou contre récépissé. Un modèle de lettre est proposé par service-public.gouv.fr. En tout état de cause, le droit à indemnisation est perdu si la déclaration intervient plus de deux ans après la survenance du dommage ou après que vous en avez eu connaissance (service-public.gouv.fr).

Selon les clauses types annexées au Code des assurances, la déclaration contient les éléments suivants.

• Le numéro du contrat et, le cas échéant, celui de l'avenant.
• Le nom et l'adresse du propriétaire et de l'ouvrage.
• La date de réception ou, à défaut, la date de la première occupation.
• La date d'apparition des dommages.
• La description et la localisation précises des désordres, avec des photographies datées.

L'assureur peut vous réclamer dans les dix jours les renseignements qui manquent. Les délais suivants ne courent qu'à partir de la réception d'une déclaration complète.

Les délais de l'assureur

Les délais sont calendaires. Lorsqu'ils expirent un samedi, un dimanche ou un jour férié, ils sont reportés au premier jour ouvrable suivant (service-public.gouv.fr).

L'offre ne peut laisser aucune franchise à votre charge. L'indemnité doit être affectée à la réparation effective de l'ouvrage. L'assureur peut demander la justification des travaux.

Si l'assureur ne respecte pas les délais

Si l'assureur ne prend pas position dans les soixante jours, vous pouvez engager les travaux de réparation après l'en avoir informé par lettre recommandée. Il ne peut plus contester la nature des désordres. Il en va de même si l'offre n'est pas présentée dans les quatre-vingt-dix jours ou si le paiement n'intervient pas dans les quinze jours de votre acceptation. Dans ces cas, l'indemnité est majorée de plein droit d'un intérêt égal au double du taux de l'intérêt légal (service-public.gouv.fr).

L'expertise

Le déroulement

Sauf pour les petits dommages, l'assureur dommages-ouvrage désigne un expert. Celui-ci vous informe de sa mission, organise une visite contradictoire et vous communique son rapport préliminaire, qui constate les dommages, leur cause probable et leur caractère décennal ou non. L'assureur fonde sa position sur ce rapport. Un second rapport chiffre ensuite les travaux de réparation lorsque la garantie est acquise.

Réunissez pour la visite le procès-verbal de réception, les marchés, les plans, les attestations d'assurance, l'étude de sol et vos photographies. Adressez ensuite par écrit à l'expert les observations qui ne figurent pas dans son compte rendu.

Contester la position de l'assureur

L'expert de la dommages-ouvrage est désigné et rémunéré par l'assureur. Si vous contestez son analyse, plusieurs voies s'offrent à vous.

1. Adressez à l'assureur une contestation écrite et motivée, en joignant si possible l'avis d'un expert en bâtiment que vous avez choisi.
2. Saisissez le service réclamations de l'assureur, puis le médiateur de l'assurance indiqué dans votre contrat.
3. Demandez au juge des référés du tribunal judiciaire une expertise judiciaire. Un expert indépendant sera désigné et les entreprises ainsi que leurs assureurs seront appelés à la procédure.
4. Engagez une action au fond devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble, en principe avec un avocat.

L'agence départementale d'information sur le logement (ADIL) peut vous orienter gratuitement avant toute démarche. Pour une question sur l'assureur, la Banque de France propose aussi un service d'information sur la banque et l'assurance (service-public.gouv.fr).

Les délais d'action

Les délais de prescription et de forclusion varient selon le fondement de l'action. Le tableau suivant reprend les principaux.

Le cumul de ces délais crée des pièges. Un sinistre découvert la neuvième année doit être déclaré à la dommages-ouvrage sans attendre. Les actions contre les entreprises doivent être engagées avant la dixième année, car une simple lettre ne suffit pas à interrompre le délai décennal.

Un exemple chiffré

Cet exemple est purement illustratif. Les montants et les dates servent seulement à montrer l'application des règles.

Un bailleur a fait construire en 2023 une maison de deux logements destinés à la location, avec un architecte et des marchés par lots. Il a souscrit une dommages-ouvrage sans extension aux pertes de loyers. En décembre 2025, de larges fissures apparaissent sur un mur porteur et une porte ne ferme plus. Sa déclaration complète, avec photographies et procès-verbal de réception, est reçue par l'assureur le lundi 12 janvier 2026.

L'assureur reconnaît sa garantie le 10 mars 2026 et propose le 8 avril une indemnité de 18 000 € TTC, chiffrée par son expert. Le bailleur juge l'offre insuffisante au vu d'un devis de 24 000 € TTC, mais le mur doit être conforté rapidement. Il demande l'avance prévue par les textes. L'assureur doit lui verser dans les quinze jours au moins les trois quarts de l'offre, soit 18 000 × 0,75 = 13 500 €, sans attendre l'issue de la discussion sur le solde.

Les travaux rendent un logement inhabitable pendant trois mois. Avec un loyer de 750 € par mois, la perte s'élève à 3 × 750, soit 2 250 €. Faute d'extension aux dommages immatériels, ce montant n'est pas couvert par la dommages-ouvrage et devra être réclamé aux constructeurs responsables.

Si l'assureur n'avait pas répondu avant le 13 mars 2026, le bailleur aurait pu engager les travaux après l'en avoir informé par lettre recommandée. L'indemnité aurait alors été majorée d'un intérêt égal au double du taux de l'intérêt légal.

Cas particuliers

La rénovation d'un logement locatif

Une rénovation lourde qui touche la structure, la toiture ou l'étanchéité constitue un ouvrage soumis à la décennale et à la dommages-ouvrage. Des peintures ou un changement de revêtements ne sont en principe pas concernés. Entre les deux, interrogez un assureur construction en lui décrivant précisément les travaux avant leur début (chapitres 90 et 93).

La copropriété

Pour des travaux sur les parties communes d'un immeuble en copropriété, c'est le syndic qui souscrit la dommages-ouvrage au nom du syndicat des copropriétaires (article L242-1 du Code des assurances). Le copropriétaire bailleur en supporte le coût au titre des charges de travaux, qui ne sont pas récupérables sur le locataire (chapitre 109).

La vente en l'état futur d'achèvement

L'acquéreur en VEFA ne souscrit pas lui-même de dommages-ouvrage. C'est le vendeur qui en a l'obligation au profit des acquéreurs. Il doit en revanche signaler les vices apparents dans les délais propres à la vente d'immeuble à construire (chapitres 5, 74 et 79).

Les erreurs fréquentes

• Ouvrir le chantier avant d'avoir reçu l'attestation de dommages-ouvrage à son nom.
• Croire que l'exception pénale du particulier qui construit pour lui-même s'applique à un logement destiné à la location.
• Accepter une attestation décennale sans vérifier qu'elle couvre l'activité confiée et la date d'ouverture du chantier.
• Laisser un désordre apparent hors du procès-verbal de réception.
• Déclarer un sinistre à la dommages-ouvrage avec un dossier incomplet, ce qui retarde le point de départ des délais.
• Penser qu'une lettre recommandée à l'entreprise interrompt le délai décennal.

Liste de contrôle

1. Chaque intervenant a remis une attestation décennale nominative, en cours de validité à l'ouverture du chantier et couvrant les activités confiées.
2. L'assureur de chaque attestation a été identifié et, en cas de doute, interrogé sur la validité de la police.
3. La dommages-ouvrage est souscrite à votre nom avant l'ouverture du chantier, avec un coût de construction déclaré réaliste.
4. L'extension aux pertes de loyers et aux dommages immatériels a été étudiée si le bien est destiné à la location.
5. La garantie financière adaptée au contrat signé est en place, notamment la garantie de livraison en CCMI.
6. Tout arrêt de chantier de plus de trente jours est signalé à l'assureur dommages-ouvrage.
7. Les désordres apparents sont réservés au procès-verbal de réception, puis signalés par écrit pendant l'année de parfait achèvement.
8. Les sinistres de nature décennale sont déclarés à la dommages-ouvrage par lettre recommandée avec un dossier complet, au plus tard dans les deux ans.
9. Les délais de dix, soixante et quatre-vingt-dix jours de l'assureur sont notés dès la réception de la déclaration complète.
10. Toute contestation de l'expertise est faite par écrit, avec l'appui d'un expert indépendant si l'enjeu le justifie.
11. Les actions contre les constructeurs sont engagées en justice avant l'expiration du délai applicable, sans compter sur un simple courrier.
12. Le dossier de l'opération, avec les attestations, les marchés et le procès-verbal de réception, est conservé au moins dix ans et remis à l'acquéreur en cas de vente.