Faire construire une maison avec un constructeur

Faire construire une maison par un constructeur, c'est confier à un seul professionnel la réalisation de tout ou partie de l'ouvrage sur un terrain dont vous êtes propriétaire. Le législateur a encadré ce contrat de façon très stricte, parce que le particulier y engage souvent l'essentiel de son patrimoine et de sa capacité d'emprunt. Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) impose un contenu, un échéancier de paiement, des garanties financières et un délai de rétractation auxquels les parties ne peuvent pas déroger.

Ce chapitre suit l'ordre de l'opération, de la qualification du contrat jusqu'à la réception. Il s'adresse aussi bien au particulier qui construit sa résidence principale qu'au bailleur qui fait édifier une maison ou deux logements destinés à la location. L'achat du terrain est traité au chapitre 61, le permis de construire au chapitre 68, l'étude de sol au chapitre 65 et les assurances de la construction au chapitre 73. La construction avec un architecte ou un maître d'œuvre fait l'objet du chapitre 71 et l'auto-construction du chapitre 72.

Quand le CCMI est obligatoire

Le champ d'application

Le CCMI vise la construction d'un immeuble à usage d'habitation, ou à usage mixte d'habitation et professionnel, qui ne comporte pas plus de deux logements destinés au même maître d'ouvrage. Le terrain doit appartenir au maître d'ouvrage, ou celui-ci doit au moins en avoir la promesse de vente au moment de la signature. Le contrat s'impose au professionnel qui se charge de la construction complète, ou au moins du gros œuvre, de la mise hors d'eau et de la mise hors d'air (service-public.gouv.fr).

La règle est d'ordre public. Le constructeur ne peut pas l'écarter en donnant un autre nom au contrat, par exemple un contrat d'entreprise ou un contrat de maîtrise d'œuvre. C'est le contenu réel de la mission qui compte, pas le titre du document.

Avec ou sans fourniture de plan

Le Code de la construction et de l'habitation distingue deux contrats (anil.org).

Le contrat avec fourniture de plan est le plus réglementé. Il s'impose aussi lorsque le constructeur vous met en relation avec l'architecte ou le professionnel qui dessine les plans, ou lorsqu'il vous procure indirectement le terrain. Lorsque le constructeur vend à la fois le terrain et la maison, il ne s'agit plus d'un CCMI mais d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), présentée aux chapitres 5 et 79.

Le cas des entreprises multiples

Lorsque plusieurs entreprises interviennent, tout dépend de la répartition des travaux. Si une entreprise principale réalise au moins le gros œuvre et la mise hors d'eau et hors d'air, vous signez avec elle un CCMI sans fourniture de plan, puis un contrat d'entreprise avec chaque corps de métier qui intervient ensuite, comme le plombier, l'électricien ou le chauffagiste (anil.org). Si aucune entreprise ne prend seule en charge ces trois étapes, il n'y a pas de CCMI et vous relevez des contrats d'entreprise lot par lot présentés au chapitre 71.

La construction à partir d'éléments préfabriqués, comme une maison à ossature bois livrée en panneaux, relève aussi du CCMI lorsque le professionnel en assure la fourniture et le montage (anil.org). La garantie de livraison couvre d'ailleurs expressément la fabrication, la pose et l'assemblage de ces éléments. Le cas de la maison vendue en kit sans pose est traité au chapitre 72.

Le contenu obligatoire du contrat

Les mentions

Le CCMI doit être écrit et signé avant le début des travaux. Il comporte au minimum les mentions suivantes (service-public.gouv.fr).

• La désignation du terrain, avec son adresse, sa surface et ses références cadastrales, ainsi que le titre de propriété ou la promesse qui le concerne.
• La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment, avec l'affirmation de sa conformité aux règles de construction et d'urbanisme.
• Le coût du bâtiment, qui comprend le prix convenu et le coût des travaux que le maître d'ouvrage se réserve d'exécuter.
• Les modalités de règlement du prix selon l'échéancier légal ainsi que les modalités de financement avec le montant des prêts.
• La date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités de retard.
• La référence de l'assurance dommages-ouvrage.
• La justification de la garantie de livraison et, le cas échéant, de la garantie de remboursement.
• La faculté pour le maître d'ouvrage de se faire assister par un professionnel lors de la réception.
• Le cas échéant, la clause de révision du prix.

Les annexes

Le contrat avec fourniture de plan est accompagné de plusieurs documents. Il s'agit du plan de la construction avec un dessin de perspective, de la notice descriptive, de la notice d'information conforme au modèle réglementaire, de l'attestation de garantie de livraison et, si un acompte est demandé à la signature, de l'attestation de garantie de remboursement (anil.org). Ne signez pas tant que ces pièces ne sont pas jointes.

Le contrat sans fourniture de plan comporte des mentions proches, avec en annexe la notice descriptive des travaux à réaliser, l'attestation de garantie de livraison, le plan éventuel et la notice d'information. Les conditions suspensives n'y sont pas imposées par les textes, mais rien n'empêche de les prévoir dans les mêmes termes.

La notice descriptive

La notice descriptive est le document qui engage le constructeur sur ce qui est livré. Elle décrit poste par poste les travaux compris dans le prix, comme les fondations, les murs, la charpente, la couverture, les menuiseries, l'isolation, le chauffage, la ventilation, l'électricité, la plomberie et les revêtements. Elle indique aussi les travaux qui ne sont pas compris et que vous devrez financer, comme souvent le raccordement aux réseaux, les terrassements particuliers, les clôtures ou les aménagements extérieurs.

Une notice vague, qui renvoie à des équipements « de qualité standard » ou « selon choix du constructeur », vous prive de tout moyen de contester une prestation au rabais. Comparez deux offres poste par poste plutôt que sur le seul prix affiché.

Les travaux réservés

Vous pouvez vous réserver l'exécution de certains travaux, par exemple la peinture, les sols ou une partie du second œuvre. Ces travaux doivent être décrits et chiffrés par le constructeur dans la notice. Une clause manuscrite spécifique doit constater que vous en acceptez le coût et la charge (articles L231-2 et R231-4 du Code de la construction et de l'habitation). Leur coût entre dans le coût total du bâtiment, ce qui permet à la banque de vérifier que le financement couvre l'ensemble.

Pendant quatre mois à compter de la signature, vous pouvez demander au constructeur de réaliser ces travaux au prix indiqué (service-public.gouv.fr). Ces travaux ne sont pas inclus dans le délai de livraison du constructeur, qui ne répond que de ceux qui lui incombent. Ils sont en principe réalisés après la réception (anil.org).

Le non-respect de ce formalisme est sanctionné par la nullité du contrat. La Cour de cassation a jugé qu'il ne pouvait pas donner lieu à une simple condamnation du constructeur à payer le montant des travaux non chiffrés, ni à une prise en charge par le garant de livraison (Cass. 3e civ., 21 juin 2018, n° 17-10175, commenté par l'ANIL). Un chiffrage sous-évalué des travaux réservés reste donc un risque sérieux pour votre budget.

Le prix

Un prix forfaitaire et définitif

Le prix du CCMI est exprimé toutes taxes comprises (TTC). Il est forfaitaire et définitif, ce qui signifie que le constructeur ne peut pas le majorer en cours de chantier, sauf modification du projet que vous avez demandée (service-public.gouv.fr). Un dépassement de coût qui provient d'une erreur d'estimation ou d'une hausse des matériaux reste à la charge du constructeur.

Toute modification que vous demandez en cours de chantier, comme une fenêtre supplémentaire ou un changement de carrelage, fait l'objet d'un avenant daté et signé qui en précise le coût et l'incidence sur le délai (anil.org). Refusez les modifications verbales, qui seront ensuite facturées sans base contractuelle claire.

La révision du prix

Le contrat peut prévoir une révision du prix selon l'index national du bâtiment tous corps d'état, appelé BT01. Selon l'ANIL, cette révision ne peut jouer qu'entre la signature et une échéance proche de l'obtention du permis de construire ou de la réalisation de la condition de prêt (anil.org). Elle doit être prévue dans votre plan de financement et signalée à votre banque.

Les garanties financières

La garantie de livraison

Le constructeur doit obligatoirement souscrire une garantie de livraison à prix et délais convenus. Elle prend la forme d'une caution solidaire donnée par une banque, une société de financement ou une entreprise d'assurance agréée. L'attestation de garantie, annexée au contrat, mentionne les coordonnées du garant (service-public.gouv.fr).

La garantie couvre les risques suivants.

• L'inexécution ou la mauvaise exécution des travaux prévus au contrat.
• L'inexécution ou la mauvaise exécution de la fabrication, de la pose et de l'assemblage d'éléments préfabriqués.
• Le coût des dépassements du prix convenu nécessaires à l'achèvement de la construction.
• Les conséquences des agissements du constructeur qui ont entraîné un paiement anticipé ou un supplément de prix.
• Les pénalités forfaitaires de retard prévues au contrat, lorsque le retard de livraison dépasse trente jours.

Le garant peut stipuler une franchise qui n'excède pas 5 % du prix convenu, appliquée aux dépassements nécessaires à l'achèvement (article L231-6 du Code de la construction et de l'habitation). Elle ne s'applique pas aux dépassements qui résultent d'une faute du constructeur, comme des paiements anticipés (anil.org).

La garantie court de l'ouverture du chantier jusqu'à la réception constatée par écrit. Elle se prolonge, si nécessaire, jusqu'à l'expiration du délai de huit jours qui suit la remise des clés et permet de dénoncer les vices apparents, puis jusqu'à la levée des réserves s'il en existe (service-public.gouv.fr).

La garantie de remboursement

La garantie de remboursement n'est exigée que si le constructeur demande des paiements avant l'ouverture du chantier. Elle couvre les sommes versées dans trois situations, à savoir la non-réalisation des conditions suspensives dans le délai prévu, le chantier non ouvert à la date convenue et l'exercice du droit de rétractation. Elle prend fin à l'ouverture du chantier (article R231-8 du Code de la construction et de l'habitation, legifrance.gouv.fr).

Les paiements

Avant l'ouverture du chantier

Deux formules s'excluent l'une l'autre (anil.org).

Aucun constructeur ne peut cumuler un dépôt de garantie et des acomptes. Un chèque encaissé à la signature sans garantie de remboursement annexée est irrégulier.

L'échéancier légal pour le contrat avec plan

Pour le CCMI avec fourniture de plan, les sommes appelées ne peuvent pas dépasser les pourcentages cumulés suivants du prix (service-public.gouv.fr).

Ces plafonds diffèrent pour le contrat sans fourniture de plan et pour la construction en éléments préfabriqués (anil.org). Lisez alors l'échéancier propre à votre contrat et comparez-le à la notice d'information qui l'accompagne.

Contrôler chaque appel de fonds

Avant de payer, vérifiez sur place que le stade annoncé est réellement atteint et photographiez-le. Le contrat ne peut pas vous interdire de visiter le chantier avant chaque échéance ni avant la réception. La banque débloque en général les fonds sur appel du constructeur sans contrôler l'avancement.

Les conditions suspensives

Le CCMI avec fourniture de plan peut être conclu sous plusieurs conditions suspensives, à savoir l'acquisition du terrain, l'obtention du permis de construire et des autres autorisations, l'obtention des prêts, la souscription de l'assurance dommages-ouvrage et l'obtention de la garantie de livraison. Si ces conditions ne sont pas réalisées au plus tard à la date d'ouverture du chantier, le contrat est annulé et les sommes versées vous sont intégralement restituées (service-public.gouv.fr).

Fixez une date limite réaliste pour chaque condition. Pour le prêt, précisez le montant, la durée et le taux maximal afin qu'une offre éloignée de votre projet ne puisse pas vous être opposée.

Le délai de rétractation

Vous disposez d'un délai de rétractation de dix jours calendaires, qui court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant le contrat, ou de sa remise en main propre. Si le délai expire un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, il est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant (service-public.gouv.fr). La rétractation s'exerce par lettre recommandée avec avis de réception ou par un moyen présentant des garanties équivalentes, sans motif à donner.

Les sommes éventuellement versées vous sont alors restituées intégralement. Ce délai suppose que le contrat vous ait été remis complet, avec son plan, sa notice descriptive et sa notice d'information. Mettez ces dix jours à profit pour faire relire le contrat par l'agence départementale d'information sur le logement (ADIL), dont la consultation est gratuite.

Les clauses interdites

Certaines clauses sont réputées non écrites, ce qui signifie que vous pouvez en écarter l'application même si vous les avez signées. Les principales sont les suivantes (service-public.gouv.fr).

• Le mandat de recherche de prêts qui n'est ni exprès ni détaillé.
• La restitution du dépôt de garantie conditionnée au refus de plusieurs demandes de prêt.
• L'exonération du constructeur du respect des délais pour d'autres causes que les intempéries, la force majeure ou le cas fortuit.
• La remise des clés subordonnée au paiement intégral du prix alors que des réserves ont été formulées.
• L'interdiction de visiter le chantier avant chaque échéance de paiement et avant la réception.

Le délai et les pénalités de retard

Le contrat fixe une date d'ouverture du chantier et un délai d'exécution. Les pénalités de retard de livraison ne peuvent pas être inférieures à 1/3 000 du prix par jour de retard. Le contrat peut aussi prévoir une pénalité en cas de retard de paiement du maître d'ouvrage, limitée à 1 % par mois, à condition que la pénalité de retard de livraison soit elle-même limitée à 1/3 000 du prix par jour (service-public.gouv.fr).

Les pénalités sont dues dès le premier jour de retard. Le garant de livraison n'en répond qu'au-delà de trente jours de retard, mais dans ce cas il doit la totalité des pénalités depuis le premier jour, sans déduire les trente premiers jours. La Cour de cassation l'a jugé le 11 mai 2000, selon l'ANIL.

Les seules causes légitimes de prolongation sont celles que la loi admet, à savoir les intempéries, la force majeure et le cas fortuit. Le constructeur doit les justifier, par exemple par des relevés d'intempéries.

Faire jouer la garantie de livraison

Lorsque le délai de livraison n'est pas respecté ou que les réserves ne sont pas levées, la procédure se déroule ainsi (service-public.gouv.fr).

1. Vous mettez en demeure le constructeur, par lettre recommandée avec avis de réception, de terminer les travaux et de verser les pénalités prévues au contrat.
2. Faute de réaction, vous saisissez le garant dont les coordonnées figurent sur l'attestation annexée au contrat.
3. Le garant met lui-même le constructeur en demeure de terminer les travaux ou de livrer la maison.
4. Si le constructeur ne réagit pas dans les quinze jours calendaires suivant cette mise en demeure, le garant désigne la personne qui terminera les travaux.
5. Si la maison a atteint le stade du hors d'eau, le garant peut faire appel à une entreprise et, avec votre accord, lui verser directement les sommes dues.

En cas de redressement ou de liquidation judiciaire du constructeur, déclarez votre créance au mandataire judiciaire et saisissez parallèlement le garant. Conservez tous les échanges, les appels de fonds et les preuves de paiement, car ils détermineront ce que le garant prendra en charge.

L'assurance dommages-ouvrage

Le maître d'ouvrage doit souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier. Elle préfinance la réparation des désordres de nature décennale, sans attendre que les responsabilités soient établies. Le CCMI en mentionne la référence et peut prévoir que vous mandatez le constructeur pour la souscrire en votre nom (anil.org).

Le défaut d'assurance dommages-ouvrage est un délit puni de six mois d'emprisonnement et de 75 000 € d'amende au plus. Cette sanction ne s'applique pas au particulier qui construit un logement pour l'occuper lui-même ou le faire occuper par un membre de sa famille (service-public.gouv.fr). Le bailleur qui fait construire pour louer n'entre donc pas dans cette exception.

Si vous mandatez le constructeur, exigez avant l'ouverture du chantier l'attestation de l'assureur à votre nom, qui précise le chantier assuré. Le constructeur doit aussi vous remettre son attestation d'assurance de responsabilité décennale pour le chantier concerné. Le fonctionnement de ces assurances est détaillé au chapitre 73.

La réception

Le déroulement

La réception est l'acte par lequel vous acceptez l'ouvrage, avec ou sans réserves. Elle est en principe prononcée contradictoirement et constatée par un procès-verbal signé, sur lequel figurent les réserves. En cas de désaccord, le juge peut la prononcer (service-public.gouv.fr). Elle fait courir les garanties légales et marque la fin du délai de livraison.

Vous pouvez vous faire assister lors de la réception par un professionnel, comme un architecte, un contrôleur technique ou un expert en bâtiment. Cette assistance change le régime de paiement du solde.

Le solde et la consignation

Les règles diffèrent selon que vous êtes assisté ou non (service-public.gouv.fr).

La consignation s'effectue auprès de la Caisse des dépôts et consignations ou d'un notaire. La somme est versée au constructeur une fois les réserves levées. Le constructeur ne peut pas subordonner la remise des clés au paiement intégral du prix lorsque des réserves ont été formulées.

Bien préparer la visite

Vérifiez la conformité au plan et à la notice, puis chaque pièce, chaque équipement, les menuiseries, les abords et les raccordements. Notez chaque défaut de façon précise et localisée, avec sa photographie. Une réserve vague comme « finitions à reprendre » se lève difficilement.

Un exemple chiffré

Cet exemple est purement illustratif. Ses montants ne reflètent pas un prix de marché et servent seulement à montrer l'application des règles.

Un bailleur signe un CCMI avec fourniture de plan pour une maison de 90 m² destinée à la location, au prix de 210 000 € TTC. Le contrat prévoit des acomptes avec garantie de remboursement, une pénalité de retard de 1/3 000 du prix par jour et un délai d'exécution de douze mois.

La maison est livrée avec quarante-cinq jours de retard, sans intempéries justifiées. La pénalité journalière s'élève à 210 000 / 3 000, soit 70 €. Le constructeur doit 45 × 70, soit 3 150 €. Le retard dépassant trente jours, le garant de livraison répond de la totalité de cette somme si le constructeur ne la paie pas.

À la réception, le bailleur, non assisté, signale trois réserves puis un défaut d'étanchéité d'une fenêtre dans les huit jours. Il consigne le solde de 5 %, soit 10 500 €, jusqu'à la levée des réserves. Si le constructeur avait été défaillant en cours de chantier, la franchise que le garant aurait pu opposer sur les dépassements nécessaires à l'achèvement aurait été plafonnée à 5 % du prix, soit 10 500 €.

Pour un bailleur, le retard a aussi un coût en loyers. Avec un loyer prévu de 850 € par mois, quarante-cinq jours de retard représentent 1 275 € de loyers perdus, que les pénalités compensent ici.

Les erreurs fréquentes

• Signer un contrat présenté comme un contrat d'entreprise ou de maîtrise d'œuvre alors que le professionnel fournit le plan et réalise le gros œuvre et le hors d'eau et hors d'air.
• Accepter une notice descriptive incomplète qui laisse hors du prix les raccordements, les terrassements ou les fondations adaptées au sol.
• Sous-estimer les travaux réservés, ou les accepter sans clause manuscrite ni chiffrage.
• Payer un acompte à la signature sans attestation de garantie de remboursement.
• Régler un appel de fonds sans avoir vérifié sur place l'avancement du chantier.
• Laisser passer le délai de huit jours après la remise des clés sans dénoncer les désordres apparents.
• Oublier dans le budget la révision de prix, les taxes d'urbanisme et l'assurance dommages-ouvrage.

Les obligations après la livraison

L'achèvement des travaux se déclare à la mairie par la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux, accompagnée des attestations de la réglementation environnementale 2020 (RE2020) (chapitres 68 et 75). La construction neuve se déclare aussi à l'administration fiscale au plus tard quatre-vingt-dix jours après l'achèvement, ce qui peut ouvrir droit à une exonération temporaire de taxe foncière de deux ans (service-public.gouv.fr). Les règles fiscales propres à la construction sont présentées aux chapitres 69, 82 et 133.

Conservez au moins dix ans après la réception le contrat, ses annexes, les avenants, les appels de fonds, le procès-verbal de réception et les attestations d'assurance. La construction destinée à la location est traitée au chapitre 76.

Liste de contrôle

1. Le terrain est acquis ou sous promesse et les conditions suspensives couvrent le permis, le prêt, la dommages-ouvrage et la garantie de livraison.
2. Le contrat est bien qualifié de CCMI, avec ou sans fourniture de plan, au regard de la mission réelle du constructeur.
3. Le plan, le dessin de perspective, la notice descriptive et la notice d'information sont annexés et signés.
4. La notice descriptive détaille chaque poste et chiffre ce qui reste à votre charge.
5. Les travaux réservés sont décrits, chiffrés et acceptés par une clause manuscrite.
6. L'attestation de garantie de livraison est annexée et le garant est identifié.
7. Aucun acompte n'est versé sans attestation de garantie de remboursement ni cumulé avec un dépôt de garantie.
8. L'échéancier respecte les plafonds légaux et chaque appel de fonds est vérifié sur le chantier.
9. Les pénalités de retard atteignent au moins 1/3 000 du prix par jour.
10. La révision de prix éventuelle est chiffrée et intégrée au plan de financement.
11. Le contrat a été relu pendant le délai de rétractation de dix jours, par exemple avec l'ADIL.
12. L'attestation de dommages-ouvrage à votre nom et l'attestation décennale du constructeur sont remises avant l'ouverture du chantier.
13. La réception est préparée avec l'aide d'un professionnel si possible et les réserves sont précises.
14. Le solde est consigné en cas de réserves et les désordres apparents sont dénoncés dans les huit jours si vous n'êtes pas assisté.
15. La déclaration d'achèvement et la déclaration fiscale sont déposées dans les délais et le dossier de l'opération est conservé dix ans.