Diviser un terrain et créer des lots

Détacher une partie de son jardin pour la vendre, partager une grande parcelle en deux ou trois terrains à bâtir ou isoler une parcelle pour y construire une maison à louer sont des opérations courantes. Elles paraissent simples parce qu'elles ne demandent ni maçon ni grue. Elles relèvent pourtant du droit de l'urbanisme, qui qualifie de lotissement la plupart des divisions destinées à la construction. Elles peuvent aussi avoir des conséquences fiscales importantes.

Ce chapitre explique quelle autorisation demander selon le projet, comment se déroule une division avec le géomètre-expert, comment assurer l'accès et les réseaux de chaque lot et comment vendre les lots. Il présente ensuite la fiscalité de la vente, avec un exemple chiffré, puis les cas particuliers, les erreurs fréquentes et une liste de contrôle. La division d'un bâtiment en logements est traitée au chapitre 92 et le lotissement avec voies et équipements communs au chapitre 67.

Ce que recouvre la division d'un terrain

Le terrain et l'unité foncière

Le cadastre découpe le territoire en parcelles numérotées. Le droit de l'urbanisme raisonne plutôt en unité foncière, c'est-à-dire l'ensemble des parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire. Diviser un terrain consiste à créer, à partir d'une unité foncière, plusieurs terrains destinés à appartenir à des propriétaires différents ou à être utilisés séparément.

La division peut être faite en propriété, lorsque chaque lot est vendu ou attribué en pleine propriété, ou en jouissance, lorsque le sol reste commun mais que chaque utilisateur dispose d'une partie privative. Le droit de l'urbanisme traite les deux de la même façon.

Une division destinée à construire est en principe un lotissement

Le Code de l'urbanisme définit le lotissement comme la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis (article L. 442-1). Le nombre de lots n'entre pas dans la définition. Le propriétaire qui détache un seul terrain à bâtir de son jardin réalise donc un lotissement au sens de ce texte, même si personne ne l'appelle ainsi.

Cette qualification ne signifie pas que l'opération est lourde. Elle détermine l'autorisation à obtenir et les règles de vente des lots. Dans la grande majorité des cas, une simple déclaration préalable suffit.

Quelle autorisation selon le projet

Le tableau de synthèse

Le tableau suivant reprend les cas présentés par l'administration (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 21 juillet 2026).

Les articles R. 421-19 et R. 421-23 du Code de l'urbanisme fixent la frontière entre permis d'aménager et déclaration préalable. L'article L. 115-3 permet à la commune de soumettre à déclaration préalable, dans des zones qu'elle délimite pour protéger un paysage ou un milieu, les divisions qui ne sont pas destinées à la construction.

La voie commune fait basculer vers le permis d'aménager

Le critère décisif est la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements propres au lotissement (service-public.gouv.fr). Si chaque lot dispose de son propre accès sur la voie publique, une déclaration préalable suffit. Si deux lots arrière partagent une allée créée pour eux, cette allée est une voie commune et le permis d'aménager devient nécessaire.

Le choix du découpage commande donc la procédure. Une bande d'accès privative attachée à chaque lot, plutôt qu'une allée commune, permet souvent de rester en déclaration préalable, au prix d'une surface perdue. Faites étudier les deux options par le géomètre-expert avant de déposer.

La division primaire

Certaines divisions ne constituent pas un lotissement. L'article R. 442-1 du Code de l'urbanisme exclut notamment les divisions effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d'aménager portant sur un groupe de bâtiments ou sur un immeuble autre qu'une maison individuelle. Ce mécanisme, appelé division primaire, permet à un promoteur d'obtenir son permis sur une partie de la propriété avant que la division soit réalisée.

Le Conseil d'État a précisé, dans une décision du 12 novembre 2020 (n° 421590), que la conformité du projet aux règles d'urbanisme s'apprécie alors au regard de l'ensemble du terrain existant à la date de la décision. Ce montage concerne surtout les opérations d'immeubles ou de groupes de maisons. Il ne s'applique pas au particulier qui veut vendre un terrain pour une seule maison individuelle.

Le permis de construire valant division

Lorsqu'une même personne construit plusieurs bâtiments sur un terrain qui doit être divisé avant l'achèvement de l'ensemble, le dossier de permis de construire est complété par un plan de division et, si des voies ou espaces communs sont prévus, par le projet de gestion de ces équipements (article R. 431-24 du Code de l'urbanisme). C'est la voie habituelle pour construire plusieurs maisons destinées à être vendues ou louées séparément. Le permis de construire est présenté au chapitre 68 et la construction de plusieurs logements au chapitre 77.

Les règles d'urbanisme applicables aux lots

Ce que le PLU peut imposer

Le plan local d'urbanisme (PLU) de la commune fixe les règles de constructibilité, d'implantation par rapport aux limites et aux voies, de hauteur, d'emprise au sol, de stationnement et d'accès. Il peut aussi encadrer le nombre de lots ou les reculs (service-public.gouv.fr). La lecture du PLU est détaillée au chapitre 62.

Dans un lotissement ou pour la construction de plusieurs bâtiments sur un terrain destiné à être divisé, les règles du PLU s'apprécient en principe au regard de l'ensemble du projet, sauf si le règlement du plan s'y oppose (article R. 151-21 du Code de l'urbanisme). Le règlement de certains PLU s'y oppose et impose alors d'appliquer les règles lot par lot. Vérifiez cette clause, car elle change la surface constructible de chaque lot.

Le terrain restant

La division crée une nouvelle limite séparative. La maison que vous conservez doit continuer à respecter les règles qui dépendent de cette limite, comme les distances d'implantation, les vues, le stationnement ou l'assainissement individuel. Une maison devenue non conforme à la suite de la division peut rencontrer des difficultés pour des travaux futurs. Faites tracer la nouvelle limite en tenant compte de ces contraintes.

La stabilité des règles après l'autorisation

Lorsqu'un lotissement a été autorisé, les règles d'urbanisme en vigueur à la date de l'autorisation restent applicables pendant cinq ans aux permis de construire demandés sur les lots, dans les conditions de l'article L. 442-14 du Code de l'urbanisme. Ce mécanisme protège les acquéreurs contre une modification défavorable du PLU. Ses conditions de départ diffèrent selon qu'il s'agit d'une déclaration préalable ou d'un permis d'aménager et sont présentées au chapitre 67.

La procédure pas à pas

Les étapes

1. Vérifiez la faisabilité. Lisez le PLU et les servitudes, demandez un certificat d'urbanisme opérationnel si nécessaire (chapitre 62), repérez les réseaux (chapitre 64), les risques et l'exposition aux argiles (chapitre 65) ainsi que les servitudes existantes (chapitre 63).
2. Missionnez un géomètre-expert. Il relève le terrain, propose le découpage, réalise le bornage et établit le plan de division.
3. Déposez la demande d'urbanisme. Déclaration préalable ou permis d'aménager selon le tableau ci-dessus, en mairie par voie électronique lorsque la commune le permet, par lettre recommandée avec avis de réception ou en main propre contre récépissé.
4. Attendez la décision. Le délai d'instruction est d'un mois pour une déclaration préalable et de trois mois en général pour un permis d'aménager, à compter du dossier complet.
5. Affichez l'autorisation sur le terrain. Le panneau reste visible depuis la voie pendant toute la durée nécessaire. Le délai de recours des tiers court à partir du premier jour d'affichage.
6. Faites établir le document modificatif du parcellaire cadastral. Le géomètre-expert crée les nouveaux numéros de parcelles.
7. Vendez ou conservez les lots. En cas de vente, le notaire publie la division au service de publicité foncière. Ce n'est pas nécessaire si vous conservez les parcelles.

Les délais et la validité

Le délai d'instruction de la déclaration préalable est d'un mois, porté à deux mois en secteur protégé. La mairie dispose d'un mois pour signaler un dossier incomplet et vous avez trois mois pour le compléter (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 22 octobre 2026). Le permis d'aménager s'instruit en trois mois en règle générale, davantage dans certains secteurs protégés (service-public.gouv.fr).

L'autorisation est valable trois ans. Pour une division de terrain autorisée par déclaration préalable, les opérations doivent avoir lieu dans ce délai. La validité peut être prolongée deux fois d'un an si les règles d'urbanisme n'ont pas changé, sur demande présentée au moins deux mois avant l'échéance (service-public.gouv.fr).

Le délai de recours contentieux des tiers est de deux mois à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain. Tout recours doit être notifié à l'auteur de la décision et au bénéficiaire dans les quinze jours francs. Le contentieux de l'urbanisme est présenté au chapitre 84.

Le géomètre-expert et le bornage

Le rôle du géomètre-expert

Avant de déposer la demande, un géomètre-expert réalise le bornage et établit un document modificatif du parcellaire cadastral (service-public.gouv.fr). Il propose aussi un plan de division qui tient compte des règles du PLU, des accès, des réseaux et de la maison existante. Le bornage amiable ou judiciaire et la fixation des limites sont détaillés au chapitre 63.

Demandez un devis détaillé distinguant le relevé topographique, le bornage, le plan de division, le dossier d'urbanisme s'il le prépare et le document cadastral. Les honoraires sont libres et varient avec la taille du terrain, le nombre de lots et le nombre de voisins à convoquer.

Le bornage et la vente

En lotissement, le terrain vendu doit être borné (service-public.gouv.fr). Plus largement, l'avant-contrat et l'acte de vente doivent préciser si le descriptif du terrain résulte ou non d'un bornage. À défaut de cette mention, l'acquéreur peut agir en nullité dans le mois qui suit la signature de l'acte authentique (anil.org). Le bornage préalable est donc la règle pratique pour toute vente d'un lot détaché.

L'accès et les réseaux de chaque lot

L'accès

Chaque lot doit disposer d'un accès suffisant à une voie publique ou privée selon les règles du PLU. Trois solutions se rencontrent, à savoir un accès direct sur la voie, une bande d'accès appartenant au lot arrière ou une servitude de passage sur le terrain conservé. La servitude doit être établie par acte notarié avant la vente et prévoir le passage des réseaux (chapitre 63).

Une servitude de passage grève durablement le terrain que vous conservez. Elle peut gêner une vente ultérieure de votre maison ou une nouvelle division. Comparez son coût avec celui d'une bande d'accès privative.

Les réseaux

Un lot de déclaration préalable peut être vendu sans être viabilisé. Les lots d'un lotissement soumis à permis d'aménager doivent en revanche être bornés et viabilisés (service-public.gouv.fr). Dans les deux cas, l'acquéreur vérifiera la possibilité de raccorder son futur projet à l'eau, à l'électricité, à l'assainissement et aux télécommunications.

Les branchements qui traversent le terrain conservé exigent une servitude de canalisation. En assainissement individuel, chaque lot doit pouvoir accueillir sa propre installation, ce qui impose une surface et une perméabilité suffisantes. Les démarches réseau par réseau et la répartition des coûts entre la collectivité et le constructeur sont présentées au chapitre 64.

Vendre les lots

Ce que vous pouvez faire avant l'autorisation

Les règles diffèrent selon la procédure (service-public.gouv.fr).

La publicité est permise avant l'autorisation à condition d'indiquer si la décision a été obtenue. Lorsqu'elle l'a été, l'annonce mentionne sa date et la possibilité de consulter le dossier en mairie.

Vendre ou louer des lots sans permis d'aménager ou sans décision de non-opposition à la déclaration préalable, ou sans respecter les conditions de l'autorisation, est puni d'une amende de 15 000 € (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 20 juin 2025). Cette sanction vise le vendeur quel que soit le nombre de lots, y compris le particulier qui détache un seul terrain.

Les documents à remettre

• L'état des risques, remis dès la première visite puis annexé à la promesse et à l'acte (chapitre 65).
• L'étude géotechnique préalable lorsque le lot est situé en zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, à la charge du vendeur.
• Le plan de bornage et l'indication que le descriptif en résulte.
• L'autorisation d'urbanisme de division et, le cas échéant, le règlement et le cahier des charges du lotissement.
• L'acte constitutif des servitudes de passage et de canalisation.
• Les informations sur la desserte par les réseaux et sur l'assainissement.

L'acquéreur d'un terrain à bâtir ne bénéficie ni du délai de rétractation de dix jours ni du délai de réflexion (service-public.gouv.fr). Il demandera en revanche des conditions suspensives, notamment l'obtention de son permis de construire et de son prêt. La vente d'un terrain est détaillée au chapitre 83.

La fiscalité de la vente des lots

La plus-value des particuliers

Le particulier qui vend un lot détaché dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé relève en principe du régime des plus-values immobilières. La plus-value est égale au prix de cession diminué du prix d'acquisition. Lorsqu'une partie seulement de la propriété est vendue, le prix d'acquisition à retenir est la fraction du prix d'origine qui correspond à la partie cédée, à déterminer avec le notaire de façon justifiable.

En 2026, la plus-value est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Les frais d'acquisition peuvent être retenus pour leur montant réel ou forfaitairement à 7,5 % du prix d'achat. L'abattement pour durée de détention est de 6 % par an de la sixième à la vingt et unième année et de 4 % la vingt-deuxième pour l'impôt sur le revenu. Pour les prélèvements sociaux, il est de 1,65 % par an de la sixième à la vingt et unième année, de 1,60 % la vingt-deuxième puis de 9 % par an jusqu'à la trentième (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 15 avril 2026).

La taxe supplémentaire sur les plus-values supérieures à 50 000 € ne s'applique pas aux ventes de terrains à bâtir (service-public.gouv.fr). Le calcul complet de la plus-value est détaillé au chapitre 136.

Pas d'exonération au titre de la résidence principale

L'exonération de la résidence principale s'étend à ses dépendances immédiates et nécessaires. Elle ne s'applique pas, selon la doctrine administrative, à un terrain qui constituait une dépendance de la résidence principale lorsqu'il est cédé comme terrain à bâtir, même vendu en même temps que la maison (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 340, cité par le Conseil supérieur du notariat). La vente d'une partie du jardin détachée comme terrain constructible est donc en principe imposable.

Les taxes sur les terrains devenus constructibles

Deux taxes peuvent s'ajouter lors de la première cession d'un terrain nu devenu constructible. La première, prévue à l'article 1529 du Code général des impôts (CGI), est facultative et instituée par la commune ou l'intercommunalité. La seconde, prévue à l'article 1605 nonies du CGI, est perçue au profit de l'État et s'applique notamment lorsque le prix de cession dépasse dix fois le prix d'acquisition. Leurs conditions sont présentées aux chapitres 69 et 83. Interrogez la mairie sur l'existence d'une délibération.

La taxe sur la valeur ajoutée

Un particulier qui gère son patrimoine privé n'est pas assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) pour la vente d'un terrain. La vente d'un terrain à bâtir par une personne assujettie agissant en tant que telle, comme un lotisseur ou un marchand de biens, est en revanche soumise à la TVA, sur le prix total ou sur la marge selon les cas. Ces règles sont présentées au chapitre 82.

Le risque de requalification en lotisseur ou en marchand de biens

L'article 35 du CGI range dans les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) les profits des personnes qui procèdent au lotissement et à la vente, après exécution de travaux d'aménagement et de viabilité, de terrains leur appartenant. Il vise aussi les marchands de biens, qui achètent des immeubles en vue de les revendre de façon habituelle. Une requalification fait perdre le régime des plus-values des particuliers et ses abattements pour durée de détention.

Le détachement d'un lot de son propre jardin, sans travaux d'aménagement, ne présente en principe pas ce risque. Le risque augmente avec le nombre de lots, l'importance des travaux de voirie et de réseaux réalisés par le vendeur, l'achat récent du terrain en vue de le diviser ou la répétition des opérations. Les critères sont présentés aux chapitres 81 et 92. Pour toute opération comportant des travaux d'aménagement, consultez un notaire ou un avocat fiscaliste avant de vous engager.

La taxe foncière

La division modifie l'assiette de la taxe foncière, puisque chaque nouvelle parcelle est imposée séparément. Le centre départemental des impôts fonciers renseigne sur les conséquences de la division (service-public.gouv.fr). La taxe d'aménagement est due ensuite sur les constructions édifiées sur les lots (chapitre 69).

Un exemple chiffré

L'exemple est illustratif. Le prix de vente, la quote-part du prix d'acquisition et les frais retenus sont des hypothèses.

Un particulier a acheté en mars 2008 une maison sur un terrain de 1 500 m² pour 180 000 €. Il en fait sa résidence principale. En 2026, il détache un lot de 600 m² avec accès direct sur la rue, obtient une décision de non-opposition à sa déclaration préalable et vend le lot non viabilisé 75 000 € en novembre 2026. Avec le notaire, il retient une quote-part du prix d'acquisition de 20 000 € pour la partie vendue, justifiée par une estimation de la valeur du terrain à la date d'achat.

Le vendeur a payé 2 500 € de géomètre-expert, montant retenu par hypothèse et non déduit dans le calcul ci-dessus. Il perçoit donc environ 63 035 € nets d'impôt et de frais de géomètre. La taxe nationale de l'article 1605 nonies ne devrait pas s'appliquer ici, le prix de cession ne représentant que 3,75 fois le prix d'acquisition retenu avant même son actualisation. Une taxe communale peut s'ajouter si la commune l'a instituée. Le traitement des frais de géomètre et de division est à vérifier avec le notaire.

Si le même propriétaire vendait plutôt trois lots desservis par une allée commune qu'il ferait réaliser, il lui faudrait un permis d'aménager, des lots viabilisés avant la vente et un examen sérieux du risque de requalification en lotisseur. La différence ne tient pas seulement au nombre de lots mais à la nature de l'opération.

Cas particuliers

Construire une seconde maison sans diviser

Le propriétaire qui veut construire une seconde maison sur son terrain pour la louer n'a pas à diviser. Un permis de construire suffit en principe et les deux maisons restent sur une même unité foncière. La division ne devient nécessaire que si vous voulez vendre l'une des maisons séparément. Les règles du PLU s'appliqueront alors à la nouvelle situation. Cette option est présentée au chapitre 76.

La division dans le cadre d'une succession ou d'une séparation

Le partage d'un terrain entre héritiers ou entre ex-époux peut aboutir à des lots destinés à être bâtis. Dès lors que la division a pour objet de créer des lots à bâtir, les règles d'autorisation présentées ci-dessus s'appliquent. Le notaire chargé du partage coordonne en pratique le travail du géomètre-expert et la demande d'urbanisme (chapitres 148 et 149).

La division en jouissance

Plusieurs maisons peuvent être construites sur un terrain resté en indivision ou en copropriété, chacune disposant d'une partie privative du sol. Cette division en jouissance relève aussi de la définition du lotissement lorsqu'elle crée des lots destinés à être bâtis. Elle soulève en outre des questions de gestion commune qui justifient l'avis d'un notaire.

Le terrain en zone non desservie

Un lot détaché dans un secteur sans réseau d'assainissement collectif doit pouvoir accueillir une installation individuelle conforme. Un découpage trop serré peut rendre l'un des lots inconstructible en pratique. Faites vérifier ce point avec le service public d'assainissement non collectif avant de fixer la surface des lots (chapitre 64).

Erreurs fréquentes

• Croire qu'un seul lot détaché échappe à toute formalité d'urbanisme.
• Prévoir une allée commune sans savoir qu'elle impose un permis d'aménager.
• Signer une promesse de vente pour un lot de permis d'aménager avant l'obtention du permis.
• Oublier que la maison conservée doit rester conforme aux règles après la nouvelle limite.
• Vendre sans bornage ni mention du bornage dans l'avant-contrat.
• Omettre l'étude géotechnique préalable en zone d'argiles.
• Constituer la servitude de passage sans prévoir le passage des réseaux.
• Croire la vente exonérée parce que le terrain faisait partie de la résidence principale.
• Ignorer l'existence d'une taxe communale sur les terrains devenus constructibles.
• Réaliser voirie et réseaux pour plusieurs lots sans étude du risque de requalification.
• Laisser expirer l'autorisation de division faute d'avoir réalisé la vente dans le délai de validité.

Liste de contrôle

• Le PLU, ses règles d'implantation et sa position sur l'appréciation lot par lot ont été vérifiés.
• La procédure applicable, déclaration préalable ou permis d'aménager, est identifiée.
• Le géomètre-expert a remis un devis détaillé et un projet de découpage.
• La maison conservée reste conforme après la division.
• L'accès de chaque lot est assuré et les servitudes sont rédigées.
• La desserte par les réseaux de chaque lot est vérifiée.
• L'exposition aux argiles et l'état des risques de chaque lot sont connus.
• L'autorisation est obtenue, affichée et le délai de recours des tiers est expiré.
• Le document modificatif du parcellaire cadastral est établi.
• Les documents à remettre à l'acquéreur sont réunis.
• L'impôt sur la plus-value et les taxes éventuelles sont chiffrés avec le notaire.
• Le risque de requalification a été examiné si des travaux d'aménagement sont prévus.