La RE2020 et les exigences techniques

Un bâtiment neuf ne se conçoit plus seulement à partir du plan et du budget. Il doit respecter un ensemble de règles techniques qui portent sur sa consommation d'énergie, son impact sur le climat, son confort d'été, son étanchéité à l'air, son acoustique, son accessibilité et sa sécurité contre l'incendie. Ces règles se vérifient dès le dépôt du permis de construire, puis à l'achèvement des travaux par des attestations jointes à la déclaration d'achèvement.

Ce chapitre présente d'abord la réglementation environnementale 2020 (RE2020), qui a remplacé la réglementation thermique 2012 (RT2012) pour les logements neufs, puis les autres exigences que le maître d'ouvrage doit anticiper. Il ne remplace pas l'étude d'un bureau d'études ou d'un architecte, mais permet de comprendre ce qui est demandé et à quel moment. Le permis de construire est traité au chapitre 68, l'étude de sol et les risques naturels au chapitre 65, les assurances au chapitre 73.

La RE2020 en bref

Ce qui a changé par rapport à la RT2012

La RT2012 mesurait seulement la performance énergétique du bâtiment. La RE2020 y ajoute l'empreinte carbone du bâtiment sur l'ensemble de son cycle de vie, construction comprise, ainsi qu'un indicateur de confort en période de forte chaleur (ecologie.gouv.fr). Elle repose sur le décret n° 2021-1004 du 29 juillet 2021 et sur l'arrêté du 4 août 2021, qui fixent les exigences et la méthode de calcul pour les constructions en France métropolitaine.

Concrètement, trois objectifs guident la conception. Il s'agit de réduire les besoins et les consommations d'énergie, de limiter l'impact climatique des matériaux et des énergies utilisées et de garantir un logement vivable lors des canicules. Ces objectifs sont traduits en six indicateurs chiffrés que le projet doit respecter.

Les bâtiments concernés

Le guide de la RE2020 publié par le ministère de la Transition écologique en janvier 2024 fixe le calendrier suivant. La date qui compte est celle du dépôt de la demande de permis de construire ou de la déclaration préalable.

Le décret n° 2026-16 du 15 janvier 2026 étend la RE2020 à de nombreux autres bâtiments pour les demandes déposées à partir du 1er mai 2026, notamment les hôtels, les commerces, les restaurants, les établissements de santé, les bâtiments industriels et artisanaux et les équipements sportifs. Les départements d'outre-mer relèvent de règles propres.

Les travaux sur un bâtiment existant ne relèvent pas de la RE2020. Une rénovation énergétique ne donne pas lieu à attestation, mais le bâtiment doit respecter la réglementation thermique des bâtiments existants (service-public.gouv.fr). Les extensions d'un logement existant relèvent de la RE2020 selon leur surface, avec des exigences allégées pour les plus petites.

Les six indicateurs

Ce que mesure chaque indicateur

Le tableau suivant reprend les six indicateurs présentés par le guide ministériel de janvier 2024.

Le Bbio dépend de la conception du bâtiment, c'est-à-dire de son orientation, de sa compacité, de ses surfaces vitrées et de son isolation. Les indicateurs Cep et Cep,nr dépendent en plus des équipements de chauffage, d'eau chaude, de ventilation et d'éclairage. Les deux indicateurs carbone traduisent le choix des énergies et des matériaux.

Les seuils

Chaque indicateur est plafonné par un seuil modulé selon la zone climatique, l'altitude, la surface, l'exposition au bruit et d'autres paramètres du projet. Les valeurs maximales moyennes donnent un ordre de grandeur. Le Bbio maximal moyen est de 63 points pour une maison individuelle et de 65 points pour un logement collectif. L'Ic énergie maximal moyen est de 160 kg éq. CO2/m² pour une maison individuelle sur toute la période. Pour les logements collectifs non raccordés à un réseau de chaleur, il est passé de 560 à 260 kg éq. CO2/m² à partir de 2025.

L'Ic construction se durcit par paliers successifs. Le tableau suivant reprend les valeurs maximales moyennes du guide ministériel, avant modulation.

Pour le confort d'été, un bâtiment dont l'indicateur DH reste sous 350 °C.h est considéré comme confortable en période caniculaire. Au-delà d'un seuil haut, il n'est pas conforme. Pour une maison individuelle, ce seuil haut vaut 1 250 °C.h dans la catégorie de contraintes extérieures la moins exposée et 1 850 °C.h dans l'autre. Entre les deux valeurs, le bâtiment est conforme, mais une consommation forfaitaire de refroidissement est ajoutée à son Cep, ce qui pénalise le projet.

Les ajustements de 2026

Le Gouvernement a commandé en 2025 une évaluation de la RE2020, publiée le 10 juillet 2025. Elle relève une dynamique industrielle positive, mais aussi un risque de hausse des coûts et d'arbitrages défavorables aux occupants (ecologie.gouv.fr). Le ministère a annoncé en janvier 2026 une première série d'ajustements, tout en indiquant vouloir tenir le jalon de 2028.

Ces ajustements ont été pris par le décret n° 2026-200 du 18 mars 2026 et un arrêté du même jour, applicables depuis le 1er juillet 2026. Ils modulent l'Ic construction pour les logements dotés de balcons, loggias ou terrasses importants et pour les grandes hauteurs sous plafond, allègent les exigences des immeubles de grande hauteur, tiennent compte de la climatisation dans certains logements collectifs raccordés à un réseau de chaleur et adaptent les règles des surélévations, hors maisons individuelles. Un second texte sur le confort d'été et les seuils carbone avait été annoncé pour 2026. Avant de figer un projet, demandez à votre bureau d'études quels textes s'appliquent à la date de votre dépôt.

L'étude thermique et environnementale

Qui la réalise

Le respect de la RE2020 se démontre par un calcul réglementaire réalisé avec un logiciel appliquant la méthode officielle. En pratique, il est confié à un bureau d'études thermiques, parfois intégré à l'offre d'un constructeur de maisons individuelles. Le calcul combine une simulation énergétique du bâtiment et une analyse du cycle de vie (ACV) qui additionne l'impact carbone des produits de construction et des équipements, à partir de données environnementales référencées.

L'étude doit être lancée dès l'esquisse. C'est à ce stade que l'orientation, la compacité, la taille des baies, les protections solaires, le mode constructif et l'énergie de chauffage se décident. Une étude réalisée à la fin pour valider un plan déjà arrêté conduit souvent à des surcoûts, par exemple des isolants plus épais ou des équipements plus coûteux pour compenser.

Les leviers de conception

Les attestations

Au dépôt du permis

Le dossier de permis de construire d'une construction nouvelle ou d'une extension comprend une attestation de prise en compte de la RE2020, établie en ligne sur la plateforme dédiée du ministère (service-public.gouv.fr). Selon le guide ministériel, elle est établie par le maître d'ouvrage ou par le maître d'œuvre chargé de la conception. Elle porte notamment sur les points suivants.

• La réalisation de l'étude de faisabilité des approvisionnements en énergie.
• Le respect des seuils de Bbio et de DH.
• L'engagement de justifier l'Ic construction après l'ouverture du chantier.
• L'accès à l'éclairage naturel et la prise en compte des exigences de ventilation.

À l'achèvement

À la fin des travaux, une seconde attestation est jointe à la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT). Elle est établie par un architecte, un bureau de contrôle ou, pour les maisons individuelles et accolées, un diagnostiqueur de performance énergétique (service-public.gouv.fr). Le guide ministériel cite aussi les organismes certificateurs.

Le professionnel vérifie le respect des six indicateurs, procède à un contrôle visuel de l'isolation, des protections solaires et de la ventilation et contrôle la cohérence de plusieurs données environnementales. Pour les logements, il s'appuie sur la mesure de la perméabilité à l'air et sur la vérification de la ventilation présentées ci-dessous.

L'étanchéité à l'air

La mesure obligatoire

Pour les logements, la perméabilité à l'air du bâtiment est mesurée après travaux par un test d'infiltrométrie. L'indicateur mesuré, appelé Q4Pa-surf, exprime le débit de fuite d'air sous une faible différence de pression, rapporté à la surface des parois déperditives hors plancher bas. Selon le guide ministériel, il ne doit pas dépasser 0,6 m³/(h.m²) pour une maison individuelle et 1 m³/(h.m²) pour un logement collectif.

Une maison étanche économise de l'énergie et évite les courants d'air, mais elle suppose une ventilation qui fonctionne parfaitement. Sans renouvellement d'air suffisant, l'humidité s'accumule et provoque condensation et moisissures.

Réussir le test

Les fuites se situent surtout aux jonctions entre menuiseries et maçonnerie, aux traversées de gaines électriques et de canalisations, aux trappes d'accès aux combles et aux liaisons entre murs et plancher haut. Un test intermédiaire, réalisé avant la fermeture des cloisons, permet de corriger les défauts tant qu'ils restent accessibles. Il n'est pas obligatoire mais il évite de devoir ouvrir des doublages en fin de chantier.

Pour une maison dont les parois déperditives hors plancher bas représentent 250 m², le seuil de 0,6 m³/(h.m²) correspond à un débit de fuite maximal de 250 × 0,6, soit 150 m³/h. Une mesure de 0,75 m³/(h.m²) donnerait 187,5 m³/h et ne permettrait pas d'attester. Cet exemple est illustratif.

La ventilation

La RE2020 impose une vérification du système de ventilation après travaux, avec une mesure de performance pour les logements, selon le guide ministériel. Le contrôleur vérifie notamment la présence et le bon raccordement des bouches, les débits extraits et le fonctionnement du caisson. Un réseau écrasé dans les combles ou une bouche mal raccordée suffit à faire échouer la vérification.

Pour le bailleur, une ventilation défaillante est aussi une source de litiges avec le locataire, car l'humidité et les moisissures relèvent de la décence du logement (chapitre 88). Remettez au locataire une notice simple sur l'entretien des bouches et l'interdiction de les obstruer.

L'acoustique

Les exigences

La réglementation acoustique des bâtiments d'habitation neufs résulte de l'arrêté du 30 juin 1999. Elle fixe des niveaux d'isolement aux bruits aériens, aux bruits de chocs et aux bruits des équipements, ainsi que l'absorption acoustique des circulations communes. Des exigences renforcées d'isolement de façade s'appliquent aux bâtiments exposés au bruit des grandes infrastructures de transport ou situés dans un plan d'exposition au bruit d'aérodrome (ecologie.gouv.fr).

L'attestation acoustique

Pour les bâtiments d'habitation neufs dont le permis a été déposé à compter du 1er janvier 2013, le maître d'ouvrage fournit à l'achèvement une attestation de prise en compte de la réglementation acoustique. Elle s'appuie sur des constats réalisés pendant les études et le chantier. Pour les opérations d'au moins dix logements, des mesures acoustiques sont réalisées en fin de travaux (ecologie.gouv.fr). Le modèle de cette attestation a été revu par un arrêté du 26 décembre 2023.

L'attestation est exigée pour les bâtiments d'habitation collectifs neufs et pour certaines maisons individuelles, notamment accolées, superposées à un local d'activité ou situées à proximité d'une installation classée ou dans un plan d'exposition au bruit. Elle est établie par un architecte, un contrôleur technique ou un bureau d'études (service-public.gouv.fr).

Les défauts d'isolation phonique relèvent de la garantie de parfait achèvement. Le vendeur d'un logement neuf est en outre garant pendant un an, à compter de la prise de possession, de la conformité aux exigences minimales d'isolation phonique (ecologie.gouv.fr).

L'accessibilité

Les maisons individuelles

Les maisons individuelles construites pour être louées, mises à disposition ou vendues doivent respecter les règles d'accessibilité aux personnes handicapées. À l'achèvement, une attestation d'accessibilité établie par un contrôleur technique, un architecte ou un bureau d'études agréé est jointe à la DAACT (service-public.gouv.fr). La maison construite par un particulier pour son propre usage n'est pas concernée par cette attestation.

Concrètement, l'accessibilité suppose notamment un cheminement extérieur praticable, des portes et circulations suffisamment larges, une pièce de vie et un cabinet d'aisances accessibles au niveau d'entrée et des espaces de manœuvre. Ces contraintes se traitent sur plan, avec le maître d'œuvre, avant le dépôt du permis.

Les bâtiments collectifs

Dans les bâtiments d'habitation collectifs neufs, la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (ELAN) a modifié la règle. Selon une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du Sénat le 26 décembre 2019, 20 % des logements doivent être accessibles dès la construction, les autres étant évolutifs, c'est-à-dire visitables et rendus accessibles par des travaux simples. La même réponse indique que l'obligation d'ascenseur a été étendue aux immeubles de trois étages et plus, au lieu de quatre. Elle cite le décret n° 2019-305 du 11 avril 2019, entré en vigueur le 1er octobre 2019.

Ces règles techniques sont détaillées dans le Code de la construction et de l'habitation et ses arrêtés d'application. Pour un immeuble collectif, le recours à un architecte et à un contrôleur technique est la voie normale pour les appliquer (chapitre 77).

La sécurité contre l'incendie

Le classement des habitations

L'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation classe les bâtiments en familles, selon leur nature, leur nombre d'étages et la hauteur du plancher bas du dernier logement. Plus la famille est élevée, plus les exigences sont fortes, qu'il s'agisse de la résistance au feu des structures, du désenfumage des escaliers ou de l'accès des engins de secours. Le tableau suivant en donne une présentation simplifiée, d'après les fiches techniques des services d'incendie et de secours.

Au-delà de 50 m, le bâtiment devient un immeuble de grande hauteur soumis à un régime spécifique. Lorsqu'un immeuble comprend aussi un commerce ou un local recevant du public, ce local relève en outre de la réglementation des établissements recevant du public (ERP). Pour tout immeuble collectif, le maître d'œuvre ou le contrôleur technique détermine la famille et les exigences applicables dès la conception.

Le détecteur de fumée

Chaque logement, appartement ou maison, doit être équipé d'au moins un détecteur de fumée marqué CE et conforme à la norme NF EN 14604, fonctionnant sur pile ou sur secteur avec une alimentation de secours. Les détecteurs à ionisation sont interdits (service-public.gouv.fr). Le propriétaire l'installe, de préférence au plafond du dégagement qui dessert les chambres.

En location vide, l'occupant l'entretient et le remplace si nécessaire. Le bailleur vérifie son fonctionnement lors de l'état des lieux d'entrée. En location meublée et saisonnière, l'installation, l'entretien et le remplacement restent à la charge du propriétaire (service-public.gouv.fr).

Les autres exigences techniques

Plusieurs autres règles s'ajoutent selon la nature et la situation du projet. Le tableau suivant les récapitule avec le chapitre de détail.

Les attestations parasismique et relative aux argiles sont établies par un contrôleur technique ou un bureau d'études et, pour les maisons individuelles, peuvent l'être par le constructeur (service-public.gouv.fr).

Les conséquences sur le coût

Ce qui pèse sur le budget

Les exigences techniques ont un coût direct, comme une isolation plus performante, une pompe à chaleur, une ventilation plus élaborée ou des matériaux moins émetteurs de carbone. Elles ont aussi un coût indirect, celui des études, du calcul réglementaire, du test d'étanchéité à l'air, de la vérification de la ventilation et des attestations. L'évaluation remise au Gouvernement en 2025 a relevé ce risque de hausse des coûts sans qu'un chiffre unique puisse être appliqué à tous les projets.

Demandez à chaque intervenant de chiffrer séparément ces postes. Un constructeur qui affiche un prix sans étude thermique, sans test d'étanchéité ni attestation laisse ces dépenses à votre charge.

Un exemple illustratif

Cet exemple ne reflète ni un prix de marché ni un résultat de calcul réglementaire. Il montre seulement l'effet des paliers de l'Ic construction. Pour une maison individuelle de 100 m² de surface de référence, la valeur maximale moyenne correspond aux budgets carbone suivants, avant modulation.

Le passage de 2027 à 2028 réduit le budget d'environ 10 % et celui de 2027 à 2031 d'environ 22 %. Un projet conçu avec des matériaux à forte empreinte peut respecter le seuil en 2027 et ne plus le respecter avec un dépôt l'année suivante. Le bailleur qui prépare un projet à cheval sur deux paliers a intérêt à faire chiffrer les deux hypothèses par son bureau d'études.

Les contreparties pour le bailleur

Un logement neuf conforme à la RE2020 se loue sans contrainte liée au calendrier de performance énergétique qui frappe les logements anciens classés F ou G (chapitre 89). Ses charges de chauffage sont en principe plus faibles, ce qui rend le loyer plus soutenable pour le locataire. Ces avantages se mesurent sur la durée de détention et doivent être intégrés au bilan prévisionnel de l'opération (chapitre 76).

Les erreurs fréquentes

• Lancer l'étude thermique après avoir figé le plan, ce qui impose des surcoûts pour respecter les seuils.
• Ignorer le palier de l'Ic construction applicable à la date de dépôt du permis.
• Accepter en cours de chantier un changement de matériau ou d'équipement sans le faire valider par le bureau d'études.
• Ne pas désigner dès le départ le professionnel qui établira l'attestation d'achèvement.
• Fermer les doublages sans test intermédiaire d'étanchéité à l'air.
• Oublier qu'une maison construite pour être louée doit faire l'objet d'une attestation d'accessibilité.
• Négliger l'acoustique entre logements dans un petit immeuble locatif.
• Livrer un logement sans détecteur de fumée conforme.

Liste de contrôle

1. La date de dépôt prévue du permis et le palier d'exigences correspondant sont identifiés.
2. Un bureau d'études ou le constructeur réalise le calcul RE2020 dès l'esquisse.
3. Le projet respecte les seuils de Bbio, Cep, Cep,nr, Ic énergie, Ic construction et DH, avec une marge.
4. L'attestation RE2020 est jointe à la demande de permis.
5. Le professionnel chargé de l'attestation d'achèvement est désigné et reçoit les fiches des produits posés.
6. Toute substitution de matériau ou d'équipement est validée par le bureau d'études.
7. Un test intermédiaire d'étanchéité à l'air est prévu avant la fermeture des cloisons.
8. La mesure finale de perméabilité et la vérification de la ventilation sont planifiées.
9. Les exigences acoustiques et l'attestation acoustique sont prises en compte si le projet est collectif, accolé ou exposé au bruit.
10. Les règles d'accessibilité sont intégrées aux plans si le logement est destiné à la location ou à la vente.
11. La famille de sécurité incendie est déterminée pour tout projet collectif.
12. Un détecteur de fumée conforme est installé dans chaque logement.
13. Les attestations électriques, gaz, parasismiques ou relatives aux argiles sont réunies selon le projet.
14. Toutes les attestations sont jointes à la DAACT et conservées dans le dossier de l'ouvrage.